Conclusie
C 01/300 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 6 september 2002
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
[Verweerder]
Deze zaak gaat over de beëindiging van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 BW en in het bijzonder over de reden van opzegging door de verhuurder.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten:(1)
1.1.1. Bij een op 30 mei 1989 ondertekende overeenkomst heeft verweerder in cassatie (hierna: de verhuurder) aan eiser tot cassatie (hierna: de huurder), de kiosk nr. [1] aan de [a-straat] te [woonplaats] verhuurd. Deze is gelegen naast de kiosk nr. [2], waarin de verhuurder een vishandel annex cafetaria met terras heeft. Partijen zijn broers.
1.1.2. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
"Artikel 2
Huurtijd
1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode, ingaande op 1 juni 1989 en eindigende op 31 december 1993, beide dagen inbegrepen. (...)
2. (...)
3. Huuroptie: Huurder heeft recht de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen dezer overeenkomst te verlengen middels tweemaal vier optiejaren, ingaande op 1 januari 1994 en derhalve eindigende op 31 december 1997, respectievelijk ingaande op 1 januari 1998 en derhalve eindigende op 31 december 2001. (...)(2)
4. Deze overeenkomst dient te worden opgezegd met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor het verstrijken van de in lid 1 genoemde tijd (...). Bij de optiejaren geldt in plaats van de in lid 1 genoemde tijd die van lid 3. In het laatste geval dient opzegging derhalve plaats te vinden voor of op 1 januari 1997 respectievelijk 1 januari 2001.
Artikel 6
Bestemming
1. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor de verkoop van goederen in de toeristische sector, te weten souvenirs, lectuur, fotorolletjes en snoepwaren (ook in de vorm van speelgoed). Onder het begrip "goederen in de toeristische sector" vallen niet normaal speelgoed, rookwaren en bloemen."
1.1.3. Bij aangetekend schrijven aan de huurder d.d. 12 december 1996(3) heeft de verhuurder de huur doen opzeggen tegen 1 juni 1999 (10 jaar na de ingangsdatum), subsidiair tegen 31 december 2001 (art. 2 lid 3 van Pro de overeenkomst). Dit schrijven vermeldt twee redenen voor opzegging:
"1) Zoals u bekend exploiteert de verhuurder in de aangrenzend gelegen bedrijfsruimte - de [A-]winkel nr [2] te [woonplaats] - een vishandel/cafetaria. In verband met de uitbreiding van zijn activiteiten in de toekomst, zal zijn dochter - die thans een Middelbare Detailhandelsopleiding volgt te [...] - een positie in het bedrijf innemen.
Daar de thans aan cliënt tot zijn beschikking staande ruimte volstrekt onvoldoende is om de toekomstige uitbreidingsplannen van de vishandel te verwezenlijken, heeft [verweerder] de door u gehuurde ruimte dringend nodig voor eigen gebruik.
Ten behoeve van zijn dochter wil cliënt de door u gehuurde kiosk verbouwen en eveneens in de toekomst in gebruik nemen als vishandel c.q. cafetaria. (...)
2) Daarnaast is de verhuurder de mening toegedaan dat de door u gehanteerde bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (...). Zoals u bekend is in artikel 6 van Pro het geldend huurcontract een branchebeperking opgenomen inhoudende dat u slechts goederen mag verkopen in de toeristische sector. Niet normaal speelgoed, rookwaren en bloemen vallen hier expliciet niet onder. Verhuurder is gebleken dat u zich niet houdt aan de opgelegde branchebeperkingen middels de verkoop van bepaalde uitgesloten goederen.
Ook heeft de verhuurder regelmatig overlast van bepaalde uitstallingen, als gevolg waarvan het looppad tussen de beide kiosken regelmatig wordt belemmerd. (...)"
1.1.4. De huurder heeft niet ingestemd met de opzegging.
1.2. De verhuurder heeft op 10 februari 1997 de huurder gedagvaard voor de kantonrechter te Harderwijk. De verhuurder heeft gevorderd dat de rechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal bepalen op 1 juni 1999, subsidiair op 31 december 2001 of een andere door de rechter te bepalen datum. Voorts heeft hij gevorderd de vaststelling van het tijdstip van ontruiming, veroordeling van de huurder tot ontruiming en machtiging van de verhuurder tot reële executie. Aan de vordering heeft de verhuurder in de eerste plaats ten grondslag gelegd dat hij en/of zijn dochter de verhuurde kiosk persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als 1624-bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft. In de tweede plaats heeft de verhuurder aangevoerd dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Deze tweede reden voor de opzegging speelt in cassatie geen rol.
1.3. De huurder heeft aangevoerd dat de huuropzegging nietig is omdat de verhuurder heeft verzuimd in de opzeggingsbrief een nadere onderbouwing te geven van de redenen voor opzegging. Voorts heeft de huurder de aangevoerde redenen voor opzegging bestreden. Voor het geval dat de vordering wordt toegewezen heeft de huurder verzocht een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding vast te stellen.
1.4. De kantonrechter heeft in zijn tussenvonnis van 13 augustus 1997 het beroep van de huurder op de nietigheid van de opzegging verworpen, daartoe overwegend dat de opzegging voldoet aan de in art. 7A:1631 lid 2 BW gestelde eisen (rov. 3 Ktr.). De kantonrechter heeft de eerstgenoemde reden voor opzegging ondeugdelijk geacht, omdat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij of zijn dochter het verhuurde zelf duurzaam als bedrijfsruimte in gebruik zal nemen (rov. 6.2 - 6.5 Ktr.). Met betrekking tot de tweede opzeggingsgrond heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Bij eindvonnis van 5 november 1997 heeft de kantonrechter wegens wanprestatie de huurovereenkomst ontbonden met ingang van 1 juni 1999 en de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op die datum, met machtiging van de verhuurder tot reële executie.
1.5. De huurder heeft tegen beide vonnissen van de kantonrechter hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Zutphen. De verhuurder heeft incidenteel geappelleerd onder voorwaardelijke vermeerdering van eis(4). Beide partijen waren het erover eens dat de verhuurder geen ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie heeft gevorderd, doch uitsluitend een bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst na opzegging zal eindigen op grond van art. 7A:1631a BW(5).
1.6. Bij vonnis van 27 mei 1999 heeft de rechtbank het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, een comparitie van partijen gelast. Bij vonnis van 21 juni 2001 heeft de rechtbank de vordering van de verhuurder alsnog toegewezen op de eerste door de verhuurder aangevoerde grond. Nu de beoogde uitbreiding van het bedrijf van de verhuurder niet te realiseren is binnen de ruimte die de verhuurder thans ter beschikking staat, moet volgens de rechtbank worden geconcludeerd dat de verhuurder de verhuurde ruimte uit algemene bedrijfseconomische redenen dringend nodig heeft voor eigen gebruik (rov. 2.4). Na ook het tussenvonnis van de kantonrechter te hebben vernietigd, heeft de rechtbank het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vastgesteld op 31 december 2001 en de huurder veroordeeld tot ontruiming. De rechtbank heeft de verhuurder gemachtigd tot reële executie en aan de huurder op de voet van art. 7A:1631a lid 3 BW een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toegekend.
1.7. Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft de huurder - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. De verhuurder heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het middel keert zich tegen de passage in rov. 2.4 van het eindvonnis:
"Verhuurder heeft, gezien zijn opzeggingsbrief van 12 december 1996, van meet af aan dringend eigen gebruik aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. In het kader daarvan heeft hij er onder andere op gewezen dat de hem thans ter beschikking staande ruimte onvoldoende is om uitbreiding van zijn vishandel annex cafetaria te verwezenlijken. Daarbij heeft verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat het voor het voortbestaan van de onderhavige onderneming, zijnde een familiebedrijf, noodzakelijk is dat zijn dochter in het bedrijf kan blijven werken en daarin een toekomst als medeondernemer kan worden geboden en dat dit alleen kan als het bedrijf mogelijkheden heeft om uit te breiden. (...)"
2.2. In onderdeel 1 wordt geklaagd dat de rechtbank in deze passage (i) het bepaalde in art. 7A:1631, lid 2, aanhef en onder b - bedoeld is kennelijk: lid 2, aanhef en onder a(6) -, BW heeft geschonden, (ii) in strijd met art. 176 (oud) Rv de feitelijke gronden van de vordering heeft aangevuld en (iii) haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd. De eerste klacht wordt toegelicht met de stelling dat de rechtbank uitsluitend acht had mogen slaan op de redenen van opzegging die de verhuurder in de brief van 12 december 1996 heeft opgegeven. In de opzeggingsbrief valt volgens het middelonderdeel niet te lezen dat het voor het voortbestaan van de onderneming van de verhuurder noodzakelijk is dat de dochter een positie in het bedrijf inneemt.
2.3. Primair ben ik van mening dat de klacht feitelijke grondslag mist. De rechtbank heeft niet bedoeld dat het voor het voortbestaan van de onderneming zélf noodzakelijk is dat de dochter van de verhuurder een positie in het bedrijf inneemt. Gelet op het debat dat aan de beslissing in appel is voorafgegaan, moet de rechtbank hebben bedoeld dat een uitbreiding van de omzetcapaciteit van de onderneming door annexatie van de naastgelegen kiosk noodzakelijk is om de onderneming als familiebedrijf te kunnen voortzetten. Op dit onderwerp kom ik in alinea 2.14 nog terug.
2.4. Niettemin wil ik de klacht bespreken omdat in het middel, en trouwens ook in de vakliteratuur(7), enige onzekerheid doorklinkt over de visie van de Hoge Raad over de vraag of in een geding als bedoeld in art. 7A:1631-1631a BW feiten en omstandigheden kunnen worden aangevoerd die niet met zoveel woorden in de opzeggingsbrief zijn vermeld. Dit vraagstuk vergt een korte inleiding. In het huurrecht voor woonruimte vóór de wet van 21 juni 1979, Stb. 330, was reeds bepaald dat de opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid (zie art. 1623b, vierde lid, (oud) BW). In HR 26 mei 1977, NJ 1978, 63 m.nt. GJS, werd overwogen dat dit voorschrift blijkens de wetsgeschiedenis de strekking heeft om de huurder in staat te stellen zich een oordeel te vormen over zijn proceskansen, zulks met het oog op de vraag of hij zich tot de rechter zal wenden met het verzoek de huurovereenkomst te verlengen. Onder het oude recht lag het initiatief tot het instellen van een procedure nog bij de huurder. In HR 18 juni 1993, NJ 1993, 614, werd deze overweging herhaald en werden de artikelen 7A:1623c lid 2 (woonruimte) en 7A:1627a lid 2 BW (1624-bedrijfsruimte)(8), inhoudende dat, wanneer de huurder niet instemt met de huuropzegging, de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen, in verband gebracht met de verplichting van de verhuurder tot motivering van de opzegging.
2.5. Het valt op, dat art. 7A:1623d BW voor huur van woonruimte voorschrijft dat de rechter bij zijn beslissing op de vordering van de verhuurder uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt, terwijl een overeenkomstige bepaling voor huur van bedrijfsruimte ontbreekt(9). Wat is daarvan de reden geweest? Blijkens de parlementaire geschiedenis van de wet van 21 juni 1979, Stb. 330, heeft de wetgever gekozen voor een limitatieve opsomming van toegelaten gronden voor opzegging door de verhuurder van woonruimte. Een opzegging door de verhuurder op een andere dan een in art. 7A:1623e, eerste lid, BW genoemde grond is nietig. De toelichting op art. 7A:1623d verheldert het systeem als volgt. Indien de opzegging in het geheel geen gronden bevat, is de opzegging nietig; het verzoek van de verhuurder tot beëindiging is dan niet-ontvankelijk. Hetzelfde geldt indien de opzegging slechts redenen voor opzegging bevat die in het limitatieve stelsel van art. 7A:1623e niet zijn toegelaten. Indien de opzegging één of meer gronden vermeldt die wel worden genoemd in art. 7A:1623e, eerste lid, BW, behoort bij de behandeling van het verzoek van de verhuurder uitsluitend de juistheid van díe grond(en) aan de orde te komen. Zou de opzegging naast de wettelijk toegelaten gronden één of meer niet wettelijk toegelaten gronden vermelden, dan blijven deze laatste buiten beschouwing. Komt bij de behandeling van het verzoek niet de juistheid vast te staan van de in de opzegging vermelde wettelijk toegelaten grond(en) en blijkt derhalve dat een andere beweegreden voor de opzegging heeft bestaan, dan wordt het verzoek van de verhuurder afgewezen, zulks ongeacht of die andere (niet in de opzeggingsbrief genoemde) beweegreden op grond van art. 7A:1623e, eerste lid, BW tot toewijzing van de vordering van de verhuurder zou hebben kunnen leiden(10).
2.6. In de Tweede Kamer werd deze opvatting van de regering aangevochten met het argument dat in een civiele procedure normaal gesproken de gronden van een vordering kunnen worden aangevuld tenzij, kort gezegd, een goede procesorde daaraan in de weg staat. De minister van justitie hield evenwel voet bij stuk. Volgens de minister is het juiste gezichtspunt hier niet de goede procesorde, maar de bescherming van de huurder van woonruimte. De minister wees op het belang van de preprocessuele fase, waarin de verhuurder de gronden voor de opzegging kenbaar maakt en de huurder moet beslissen of hij wel of niet met de beëindiging instemt. In de voorgestelde materieelrechtelijke regeling, waarin een zwaar accent wordt gelegd op de limitatieve opsomming van gronden voor opzegging en op de keuze daaruit door de verhuurder, moet de verhuurder aan zijn keuze worden gehouden. Mocht de verhuurder hierbij misgetast hebben, dan moet hij maar opnieuw de huur opzeggen, aldus de minister(11).
2.7. Dit parlementair debat maakt duidelijk dat de verhuurder van woonruimte in de procedure, die op een niet door de huurder geaccepteerde huuropzegging volgt, niet een nieuwe reden aan zijn opzegging mag toevoegen. Indien de opzeggingsbrief uitsluitend als reden voor opzegging vermeldt dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (art. 7A:1623e, eerste lid onder 1, BW) kan de verhuurder niet op grond van een dringende noodzaak voor eigen gebruik (art. 7A:1623e, eerste lid onder 3, BW) vorderen dat de rechter de datum bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt. Overigens mag een verhuurder in de opzeggingsbrief steeds volstaan met een opgave van de feiten en omstandigheden die hem reden tot opzegging hebben gegeven. De verhuurder behoeft geen juridische kwalificatie aan de feiten te geven(12).
2.8. Het hiervoor beschreven stelsel brengt mee dat een verhuurder van woonruimte in zijn opgave van redenen voor de opzegging zo dicht mogelijk zal aankruipen tegen de wettelijke formulering van (één of meer van) de toegelaten opzeggingsgronden. Zou de opzegging niet-toegelaten redenen voor opzegging vermelden, dan blijven deze in de procedure als bedoeld in art. 7A:1623c BW immers buiten beschouwing. Overigens heeft P.A. Stein in zijn noot onder HR 10 november 1978, NJ 1979, 81, reeds gewaarschuwd tegen een al te formalistische opstelling van de rechter in gevallen waarin de opgegeven reden voor opzegging niet een oneigenlijke reden is, doch slechts onvolkomen onder woorden is gebracht in de opzeggingsbrief. In HR 2 november 1979, NJ 1979, 613, werd overwogen:
"Dit brengt mee dat de rechter zich bij de in art. 1623d-oud, lid 1, bedoelde belangenafweging, voor wat de belangen van de verhuurder betreft, in beginsel moet houden aan de in de schriftelijke opzegging vermelde gronden."
Uit de toevoeging van de woorden "in beginsel" wordt in de vakliteratuur wel afgeleid dat de Hoge Raad niet onwelwillend staat tegenover genoemd standpunt van P.A. Stein(13). Tot zover de regeling voor de huur van woonruimte.
2.9. Bij wet van 4 juni 1981, Stb. 331, is het huurrecht voor 1624-bedrijfsruimte herzien. Voor 1624-bedrijfsruimte die langer dan tien jaar wordt verhuurd(14) bestaat geen limitatieve opsomming van wettelijk toegelaten redenen voor opzegging. De verhuurder van zulke bedrijfsruimte is dus geheel vrij in de keuze van de reden voor opzegging. Na een niet-aanvaarde opzegging kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De rechter wijst de vordering af indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen bij een verlenging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (art. 7A:1631a lid 1 BW). De rechter is evenwel verplicht de vordering van de verhuurder toe te wijzen indien zich één van de in art. 7A:1631a, tweede lid, BW omschreven gevallen voordoet(15). Wanneer de verhuurder stelt dat zich één van de in het tweede lid omschreven gevallen voordoet en de rechter dat oordeel niet deelt, dient de rechter een belangenafweging als bedoeld in het eerste lid toe te passen(16). Bij een belangenafweging als bedoeld in het eerste lid behoren in beginsel alle relevante omstandigheden te worden meegewogen(17).
2.10. De rechter moet zich dus achtereenvolgens de vragen stellen: (a) is de opzegging geldig (indien de huurder een beroep doet op de nietigheid van de opzegging)? (b) wat is de door de verhuurder in de opzeggingsbrief opgegeven reden voor opzegging? (c) is de opgegeven reden juist?
2.11. Vraag (a) wordt door het cassatiemiddel niet aan de orde gesteld. In HR 18 juni 1993, NJ 1993, 614, werd overwogen dat het vereiste, dat de opzegging op straffe van nietigheid de redenen voor opzegging vermeldt, ertoe strekt:
"dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden moet kunnen bepalen of hij het op een procedure kan laten aankomen of er beter aan doet toe te stemmen in een beëindiging van de huurovereenkomst in der minne (...). Het zou met deze strekking niet stroken de vorenbedoelde nietigheidssanctie, die passend is in de situatie waarin de opzegging in het geheel geen opzeggingsgrond vermeldt, mede uit te strekken tot een geval als het onderhavige, waarin de opzegging wèl een opzeggingsgrond vermeldt doch waarin de verhuurder, naar vervolgens ten processe blijkt, in werkelijkheid een andere reden heeft gehad om op te zeggen." (rov. 5.1)
Dienovereenkomstig heeft de kantonrechter in de huidige zaak het beroep van de huurder op de nietigheid van de opzegging verworpen. In hoger beroep is de huurder tegen dat oordeel niet opgekomen, althans voor wat de eerste opzeggingsgrond betreft. Voor wat de tweede opzeggingsgrond betreft, heeft de rechtbank zich verenigd met het oordeel dat de opzegging door de verhuurder geldig was (zie rov. 6.6 tussenvonnis).
2.12. Vervolgens stond de rechtbank voor de vraag wat de opgegeven reden voor de opzegging is (vraag b). Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van het arrest inzake Haviltex (NJ 1981, 635). Beslissend is niet de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen en hetgeen verhuurder en huurder te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan, mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de partijen behoorden en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Ook kan bijv. van belang zijn of voorafgaand aan de opzeggingsbrief reeds overleg tussen huurder en verhuurder over de voorgenomen beëindiging heeft plaatsgevonden(18). In het onderhavige geval heeft de rechtbank geoordeeld dat de huurovereenkomst is opgezegd op de in art. 7A:1631a, tweede lid onder 2, genoemde grond. De rechtbank heeft de feiten en omstandigheden, die in het bestreden gedeelte van rov. 2.4 worden genoemd, kennelijk niet beschouwd als een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief vermelde reden voor opzegging. Deze interpretatie van de opzeggingsbrief was voorbehouden aan de rechtbank als de rechter die over de feiten oordeelt en is m.i. niet onbegrijpelijk.
2.13. Tenslotte diende de rechtbank te beslissen of de opgegeven reden voor opzegging door de verhuurder voldoende aannemelijk is gemaakt. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord. In HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435, werd overwogen dat de rechter deze vraag moet beantwoorden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dit laatste wijst m.i. erop dat de rechter bij de beantwoording van vraag (c) niet gebonden is aan de feiten en omstandigheden die in de opzeggingsbrief zijn vermeld. De grens ligt daar, waar niet langer gesproken kan worden van een onderbouwing van de opgegeven reden doch getracht wordt tijdens de procedure een nieuwe reden voor de opzegging op te voeren(19). De slotsom van het voorgaande is dat de bestreden passage in rov. 2.4 geen blijk geeft van een onjuiste opvatting van art. 7A:1631 BW.
2.14. Ook de tweede klacht, over ontoelaatbare aanvulling van de feitelijke gronden van de vordering, faalt. De verhuurder heeft diverse malen(20) aangegeven dat hij het bedrijf, waarin thans hijzelf, zijn echtgenote, zoon en schoondochter werkzaam zijn, samen met zijn kinderen wil voortzetten "als een echt familiebedrijf". Om ook zijn dochter een plaats in het bedrijf te kunnen bieden is volgens de verhuurder onontkoombaar dat de omzet wordt vergroot: "De omzet van de zaak in de huidige vorm is - mede gezien het geringe oppervlak en de aan het seizoen gebonden openingstijd - echter te gering om er vijf personen van te kunnen laten leven". Vestiging van de vishandel annex cafetaria elders aan de [a-straat] blijkt niet mogelijk omdat daar geen ruimte te koop is. De verhuurder acht het daarom noodzakelijk dat kiosk nr. [1] met het bijbehorende terras bij kiosk nr. [2] wordt getrokken. Als bijkomend argument heeft de verhuurder de toegenomen concurrentie in de directe omgeving aangevoerd: bij gebrek aan verkoop- en terrasruimte loopt het bedrijf de nodige klandizie mis. Van een ongeoorloofde aanvulling van de feiten door de rechtbank is geen sprake. De klacht miskent m.i. dat de rechtbank niet heeft bedoeld dat de onderneming als zodanig niet zou kunnen voortbestaan zonder dat de verkoopruimte wordt uitgebreid met de naastgelegen kiosk. Gelet op de stellingen van de verhuurder, moet de rechtbank hebben bedoeld dat voor het voortbestaan van de onderneming als familiebedrijf waarin de verhuurder met zijn hele gezin werkzaam is, noodzakelijk is dat de omzet wordt vergroot en daartoe de verkoop- en terrasruimte wordt uitgebreid door annexatie van de naastgelegen, verhuurde kiosk.
2.15. De motiveringsklacht faalt om dezelfde reden. De verhuurder heeft inderdaad de mogelijkheid geopperd dat zijn dochter in de thans verhuurde kiosk een eigen vishandel annex cafetaria zou beginnen naast de kiosk van haar ouders. Aangezien het klaarblijkelijk de bedoeling van de verhuurder was dat beide bedrijven in dat geval gezamenlijk zouden optrekken, behoefde de rechtbank geen overwegingen te wijden aan de vraag of de dochter als zelfstandig ondernemer dan wel in dienst van het bedrijf van haar vader ter plaatse de vishandel zou uitoefenen. Overigens is de dochter een bloedverwant in de eerste graad als bedoeld in art. 7A:1631a, tweede lid onder 2 BW.
2.16. Onderdeel 2 verwijt de rechtbank niet te zijn ingegaan op een drietal stellingen van de huurder, die de huurder als essentiële stellingen aanmerkt. Subonderdeel 2.a heeft betrekking op het verweer van de huurder dat het, om de dochter van de verhuurder een plaats te bieden, niet nodig is dat het bedrijf wordt uitgebreid. In het bedrijf zijn enkele personeelsleden in deeltijd werkzaam, waaronder die dochter zelf. De huurder heeft doen betogen dat de verhuurder de mogelijkheid heeft de andere part-timers te ontslaan en hun plaats te laten innemen door zijn dochter.
2.17. Bij de beoordeling van deze klacht dient voorop te staan dat de vordering moet worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (of een in art. 7A:1631a, tweede lid onder 2, genoemd familielid) het verhuurde pand in duurzaam gebruik wil nemen als 1624-bedrijfsruimte en dat hij het verhuurde pand daartoe dringend nodig heeft. De stelling van de huurder dat de verhuurder over andere mogelijkheden beschikt om in zijn behoeften te voorzien verhindert niet de toewijzing van de vordering, tenzij het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De stelplicht daaromtrent ligt bij de huurder, niet bij de verhuurder(21). Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Algemene bedrijfseconomische overwegingen kunnen voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aanwezig te achten(22).
2.18. De rechtbank heeft in rov. 2.4 overwogen dat de verhuurder de dringende noodzaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dit feitelijk oordeel impliceert de verwerping van het zojuist genoemde verweer van de huurder. Ook zonder nadere toelichting is deze redengeving niet onbegrijpelijk. De verhuurder heeft uiteengezet dat hij zijn dochter een (financieel) volwaardige plaats in het bedrijf wil bieden en dat daartoe een uitbreiding van de omzet van het bedrijf noodzakelijk is. Het betoog van de huurder zou ertoe leiden dat de omzet van het bedrijf dezelfde blijft. Het betoog van de huurder is in wezen niets anders dan een ontkenning van de door de verhuurder gestelde noodzaak. Die ontkenning heeft voor de rechtbank onvoldoende gewicht gehad.
2.19. Subonderdeel 2.b heeft betrekking op het verweer van de huurder dat de verhuurder het voorgenomen uitbreidingsplan, te weten: een gezamenlijk terras rondom de twee kiosken, niet zal kunnen uitvoeren omdat tussen beide kiosken een openbare (voet)weg is gelegen. Volgens de huurder valt niet te verwachten dat de gemeente dit voetpad aan het openbaar verkeer zal onttrekken.
2.20. Op zichzelf is juist dat de vordering van de verhuurder niet voor toewijzing vatbaar is indien komt vast te staan dat het gebruik, waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde pand nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is(23). Daarvan was hier geen sprake. De zo-even weergeven stelling van de huurder veronderstelt dat voor het welslagen van het uitbreidingsplan van de verhuurder essentieel is dat ook het openbare voetpad bij het terras mag worden getrokken. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de rechtbank dat anders gezien en de desbetreffende stelling niet als een essentieel verweer opgevat doch hoogstens als een bijkomstig argument dat geen afzonderlijke weerlegging behoefde.
2.21. Subonderdeel 2.b heeft daarnaast betrekking op het verweer van de huurder dat een gerede kans bestaat dat gerede kans bestaat dat beide ondernemingen worden verplaatst ten gevolge van een voorgenomen herinrichting van de [a-straat] en dat de verhuurder dan alsnog zal kunnen uitbreiden. De rechtbank, overwegend dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, is klaarblijkelijk van oordeel dat de verhuurder daar niet op kan wachten. Beschouwd in het licht van het debat in feitelijke instanties, behoefde dit oordeel geen verdere toelichting om begrijpelijk te zijn.
2.22. Subonderdeel 2c heeft betrekking op het verweer van de huurder dat niet de verhuurder zelf, maar de vennootschap "HK 74 B.V." eigenaar en exploitant is van kiosk nr. [2] en dat het beoogde gebruik door deze vennootschap niet kan gelden als een dringend eigen gebruik van verhuurder, althans de vennootschap niet zodanig kan worden vereenzelvigd met verhuurder dat sprake kan zijn van "persoonlijk" gebruik in de zin van art. 7A:1631a, tweede lid onder 2, BW.
2.23. In cassatie kan hoogstens veronderstellenderwijs ervan worden uitgegaan dat HK 74 B.V. eigenaar en exploitant is. De kantonrechter heeft immers feitelijk vastgesteld dat de verhuurder in kiosk nr. [2] zijn vishandel annex cafetaria met terras exploiteert. In hoger beroep (rov. 3 tussenvonnis) heeft de rechtbank geconstateerd dat tegen de feitenvaststelling van de kantonrechter geen grief is gericht. Die constatering is in het cassatiemiddel niet bestreden. Ik geef toe dat de overige gedingstukken erop lijken te wijzen dat de exploitatie van de vishandel annex cafetaria inderdaad is ondergebracht in H.K. 74 B.V., waarvan de aandelen geheel in handen zijn van [B] B.V. (24)
2.24. In HR 20 september 1985, NJ 1986, 261 m.nt. PAS, werd overwogen dat van "eigen gebruik" in de zin van art. 1623c (oud) BW sprake kan zijn "als het persoonlijk gebruik zal geschieden door een ander dan de verhuurder, maar dat zodanig gebruik slechts als eigen gebruik kan gelden als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient". In HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692, rov. 3.3, werd een richtsnoer gegeven voor het geval
"dat een verhuurder die directeur en enig aandeelhouder van een vennootschap is, het gehuurde aan die vennootschap in gebruik wil geven. In laatstbedoelde situatie zal in het algemeen ervan mogen worden uitgegaan (...) dat een eigen belang van de verhuurder (...) wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan de vennootschap en dat dit gebruik derhalve heeft te gelden als eigen gebruik door de verhuurder."
2.25. De klacht dat de rechtbank helemaal niet is ingegaan op de in onderdeel 2c bedoelde stelling, gaat m.i. niet op. In rov. 2.4 van het eindvonnis heeft de rechtbank immers toegevoegd: "Hierbij is niet van belang op welke wijze die uitbreiding op termijn wordt gerealiseerd." Dit is kennelijk de reactie van de rechtbank op het debat dat bij pleidooi in appel is gevoerd over de wijze waarop aan de dochter van de verhuurder een positie in het bedrijf gegeven zou kunnen worden. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Voorts ligt in rov. 2.4 het oordeel besloten dat het eigen belang van de verhuurder wordt gediend door het verhuurde in gebruik te geven aan zijn dochter. De slotsom is dat onderdeel 2 faalt.
2.26. Onderdeel 3 mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de voorgaande klachten.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie rov. 3 van het tussenvonnis van de rechtbank in samenhang met de feitenomschrijving op blz. 1-3 van het tussenvonnis van de kantonrechter, hier verkort weergegeven.
2 Dat is een kortere duur dan de periode van vijf jaar, genoemd in art. 7A:1625 resp. 1626 BW, zonder dat hiervoor de toestemming van de kantonrechter als bedoeld in art. 7A:1629 lid 2 BW is verkregen (zie het tussenvonnis van de kantonrechter blz. 2). In cassatie speelt dit punt geen rol. In rov. 6.3 van het tussenvonnis is de rechtbank, in cassatie onbestreden, uitgegaan van een langer dan 10 jaar voortdurende huurovereenkomst waarop het regime van art. 7A:1631 e.v. BW van toepassing is.
3 Productie 2 bij de inleidende dagvaarding.
4 Voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat zich niet één van de twee gronden voordoet, genoemd in art. 7A:1631a lid 2 BW, verzocht de verhuurder om een belangenafweging als bedoeld in art. 1631a lid 1 BW (MvA onder 21.2).
5 Zie MvA sub 12.2 en rov. 2.6 van het eindvonnis van de rechtbank.
6 Zo heeft de wederpartij het ook begrepen: zie s.t. zijdens de verhuurder onder 3.1.
7 Waaronder: Asser-Abas, suppl. 5-II (2001), nr. 117; F.T. Oldenhuis, H.J. Rossel, P.M. Gompen en F.R.A. Schaaf, Hoofdlijnen in het huurrecht (1999), blz. 152; W.A.P. Smit en M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997), blz. 91 en blz. 124; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 410-411.
8 In de procedure als bedoeld in art. 7A:1631 BW mede van toepassing; zie het derde lid van art. 7A:1631.
9 In het komende huurrecht (wetsvoorstel 26 089, thans in behandeling bij de Eerste Kamer), bepaalt art. 7:273 lid 1 evenals Pro het huidige art. 7A:1623d BW dat de rechter bij zijn beslissing op de vordering van de verhuurder uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt.
10 Nadere MvA, TK 1978/79, 14 249, nrs. 11-12, blz. 11.
11 Zie het debat tussen het Tweede Kamerlid Tripels en minister de Ruiter, Hand. II 17 mei 1979, blz. 5032 en blz. 5086. In het losbl. Handboek Huurrecht, aant. 16c op art. 7A:1623b BW, merkt E.E. Wijkerslooth-Vinke, m.i. terecht, op dat door het verleggen van het procesinitiatief ook de functie van de verplichting tot het motiveren van de huuropzegging is veranderd. Stond voorheen de informatieplicht voorop (na een ongemotiveerde opzegging door de verhuurder was de huurder niet of nauwelijks in staat de opzegging in rechte aan te vechten), in het nieuwe stelsel is de motiveringsverplichting "gaan functioneren als een effectieve rem voor de verhuurder om op te zeggen op kansloze gronden". Zie ook de A-G Asser, conclusie onder 3.17 en 3.18 voor HR 3 november 1989, NJ 1990, 161 m.nt. PAS, over de veranderde functie van de verplichting tot motivering van de opzegging.
12 HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 m.nt. PAS, rov. 1; conclusie A-G van Soest voor HR 27 januari 1989, NJ 1989, 767 m.nt. PAS, onder 6.2 - 6.3.
13 Zie bijvoorbeeld Asser-Abas (2001), nr. 117, blz. 140-141.
14 Zie art. 7A:1628 lid 1 BW voor de beëindiging van een huurovereenkomsten van bedrijfsruimte, die voor vijf jaar geldt of voor een tijdvak van meer dan 5 maar minder dan 10 jaar.
15 HR 3 november 1989, NJ 1990, 161 m.nt. PAS.
16 HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999), blz. 412; A.R. de Jonge, De huurovereenkomst (2002), nr. 67.
17 In het komende huurrecht voor bedrijfsruimte (wetsvoorstel 26 932, thans bij de Eerste Kamer in behandeling) worden vergelijkbare bepalingen neergelegd in de art. 7:293 e.v. BW. Zie voor een korte beschrijving van het komende recht: A.R. de Jonge, De huurovereenkomst (2002), nrs. 50 - 68; T.E. Hovius, Het wetsvoorstel huur bedrijfsruimte, BR 2002, blz. 474-477.
18 Vgl. E.E. Wijkerslooth-Vinke, losbl. Handboek Huurrecht, aant. 12 op art. 7A:1623d BW.
19 Bij onvoorzien gewijzigde omstandigheden na de opzegging kan het nodig zijn de verhuurder tegemoet te komen; zie reeds het aangehaalde arrest HR 26 mei 1977, NJ 1978, 63.
20 Inl. dagv.; CvR punt 4.2 e.v.; MvA 1.3; pleitnotities zijdens de verhuurder in appel onder 7 en 8.
21 HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 m.nt. PAS (rov. 3.4).
22 HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (rov. 3.6); HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150 m.nt. PAS.
23 HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 m.nt. PAS (rov. 3.3).
24 CvD onder 9 - 12; MvA incid. onder 5; zie ook de brief namens de verhuurder aan de rechtbank d.d. 25 april 2000 blz. 1 onderaan/2 bovenaan, met de jaarstukken van de B.V. als bijlage; deze werden besproken in de pleitnota zijdens de huurder onder nr. 32 e.v. en in de pleitnota zijdens de verhuurder onder nr. 7.