Conclusie
C01/302 HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 14 februari 2003
Conclusie inzake:
[Eiser 1] en [eiseres 2]
tegen
[Verweerder 1] en [verweerster 2]
1. Inleiding
Een paar jaar na de verkoop (tussen particulieren) van een woonhuis, bleek dat ten tijde van de verkoop de vloer reeds zodanig was aangetast door - verborgen - betonrot, dat deze nu binnen enkele jaren zou instorten.
Het cassatiemiddel van de verkopers verzet zich tegen de toekenning door het hof van schadevergoeding aan de kopers op basis van de door verkopers gegeven conformiteitgarantie.
Voor zover het middel niet reeds op art. 407,2 Rv. moet afstuiten, faalt het naar mijn mening. Het middel stelt ook geen rechtsvragen als bedoeld in art. 81 R.O. aan de orde.
2. Feiten(1)
2.1. Op 27 juni 1995 hebben verweerders in cassatie, hierna: [verweerder] c.s., van eisers in cassatie, hierna: [eiser] c.s., een woonhuis met garage, tuin en verder aanhorigheden (hierna te noemen: "de woning") aan de [adres] te [plaats] gekocht voor een bedrag van fl. 485.000,00 k.k. De onderhandse koopakte (volgens het model van de NVM, model 1994) werd op 31 juli 1995 door partijen getekend. De feitelijke levering van het huis vond plaats op 25 augustus 1995.
2.2. De woning is in 1978 gebouwd, [eiser] c.s. waren sinds 15 november 1990 eigenaar van de woning en hebben deze tot de overdracht aan [verweerder] c.s. bewoond.
2.3. In 1997 werd in een aantal wijken van de gemeente Nieuwegein ontdekt dat de prefab betonelementen, welke bij de bouw van de woningen als vloerelementen op de begane grond zijn aangelegd, aangetast waren door corrodering van de constructieve wapening van de betonnen elementen. Deze prefab betonnen elementen zijn via de vennootschap Kwaaitaal Vorm Beton BV in het verkeer gebracht. Bij de productie van deze betonelementen was hieraan calciumchloride toegevoegd, dat de eigenschap heeft dat het, in aanraking met vocht, een corrosieproces op gang brengt in de wapening.
2.4. Ook de woning van [verweerder] c.s. is voorzien van een zogenaamde 'kwaaitaalvloer'. Volgens een rapport van het Instituut voor Materiaal- en Milieuonderzoek BV (INTRON), dat de vloer op 21 augustus 1997 heeft onderzocht, vertoonden 88 van de 91 ribben schade. Tevens werd in het rapport de verwachting uitgesproken dat de vloer voor 2002 zou instorten.
2.5. [Verweerder] c.s. hebben de vloer laten herstellen. Zij hebben met dit herstel tevens andere werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren, waarvan zij een prijsopgave hebben overgelegd van in totaal een bedrag van fl. 74.099,98. [Verweerder] c.s. hebben de vloer na de herstelwerkzaamheden opnieuw laten betegelen. Terzake hiervan hebben zij een factuur overgelegd voor een bedrag van fl. 19.700,00.
2.6. In de tussen partijen opgemaakte en op 31 juli 1995 ondertekende onderhandse koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
'(...)
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(....)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis. (...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.'
3. Procesverloop
3.1. [Verweerder] c.s. hebben bij de rechtbank Utrecht hoofdelijke veroordeling van [eiser] c.s. gevorderd tot betaling van de geleden schade ad f 92.780,06, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2. [Verweerder] c.s. hebben hun vordering gebaseerd op de stelling dat [eiser] c.s. toerekenbaar tekort gekomen zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit voornoemde koopovereenkomst, nu de door hen geleverde woning niet de (op grond van artikel 5.3. van de koopovereenkomst gegarandeerde) eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn.
3.3. [Verweerder] c.s. hebben daartoe ten eerste gesteld dat het voor de aansprakelijkheid van [eiser] c.s. niet relevant is of deze bekend waren met de betonschade van de vloer, nu zij in de koopovereenkomst de garantie hebben gegeven dat de woning voor het beoogde gebruik als woonhuis feitelijk geschikt zou zijn, hetgeen volgens [verweerder] c.s. niet het geval is.
Daarnaast hebben [verweerder] c.s. gesteld dat [eiser] c.s. ten tijde van de verkoop van de woning bekend waren of bekend hadden moeten zijn met de betonschade aan de vloer.
3.4. [Eiser] c.s. hebben hun aansprakelijkheid betwist. Zij hebben daartoe onder meer gesteld dat de woning, gezien het feit dat zij deze zelf vijf jaar, en [verweerder] c.s. vier jaar zonder problemen hebben bewoond, de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn.
Daarnaast hebben [eiser] c.s. gesteld dat hen terzake van de betonschade geen enkel verwijt kan worden gemaakt, omdat zij hiervan niet op de hoogte waren of hadden moeten zijn. De vloer was in de tijd dat zij in de woning woonden betegeld met plavuizen en er was nimmer aanleiding geweest de onderzijde ervan te onderzoeken.
3.5. Bij (tussen)vonnis van 31 mei 2000 heeft de rechtbank onder meer overwogen dat voor onzichtbare gebreken, die de verkoper niet bekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk is indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Vervolgens is de rechtbank tot de slotsom gekomen dat het gebrek, inhoudende dat de vloer door betonrot is aangetast, niet is aan te merken als een ernstig gebrek in de hiervoor bedoelde zin.
De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat [eiser] c.s. de woning gedurende vijf jaren zonder problemen hebben bewoond en dat een normaal gebruik van de woning ook ten tijde van de levering aan [verweerder] c.s. tot het moment van de vervanging van de vloer in 1999, mogelijk was. Het gebrek aan de vloer heeft zich naar het oordeel van de rechtbank niet gemanifesteerd in een concrete overlast die een normaal gebruik van de woning onmogelijk maakte.
3.6. Op de vorenstaande gronden heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] c.s. niet voor de schade aan de woning aansprakelijk zijn.
De rechtbank heeft hier evenwel aan toegevoegd dat dit oordeel anders zal zijn indien vast zou komen te staan dat [eiser] c.s. ten tijde van de verkoop van de gebreken op de hoogte waren.
Omdat [verweerder] c.s. zulks hadden gesteld en na betwisting daarvan door [eiser] c.s. bewijs daarvan hebben aangeboden, heeft de rechtbank [verweerder] c.s. toegelaten tot het bewijslevering hieromtrent.
3.7. [Verweerder] c.s. hebben van dit (tussen)vonnis beroep ingesteld.
Hun grieven strekten onder meer ten betoge dat de in de vloer geconstateerde betonrot wel degelijk een dusdanig ernstig gebrek oplevert dat dit aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.
3.8. [Eiser] c.s. hebben in appèl gemotiveerd verweer gevoerd.
3.9. Bij arrest van 5 juli 2001 heeft het hof allereerst geoordeeld dat de rechtbank voor de conformiteitgarantie op zich zelf de juiste maatstaf heeft gehanteerd. De desbetreffende overweging luidt:
'2.4. De rechtbank heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat de conformiteitsgarantie betrekking heeft op ernstige gebreken die een normaal gebruik van het woonhuis in de weg staan. Alleen in geval van minder ernstige gebreken - die zich naar een koper kan verwachten bij een woonhuis van 17 jaar oud altijd wel kunnen voordoen - geldt dat de verkoper daarvoor niet behoeft in te staan indien deze gebreken ook hem niet bekend waren. Indien dergelijke gebreken de verkoper wel bekend zijn, dient hij de koper daarover te informeren.'
Anders dan de rechtbank heeft het hof vervolgens geoordeeld dat het feit dat niet aanstonds reparatie nodig was, de aanwezigheid van een ernstig gebrek niet in de weg behoeft te staan. De desbetreffende overweging luidt:
'2.7. (....) Anders dan de rechtbank heeft overwogen, moeten onder ernstige gebreken ook worden verstaan ernstige gebreken die niet aanstonds maar redelijkerwijs wel binnen afzienbare tijd dienen te worden hersteld. De omstandigheid dat in 1995 het woonhuis nog "zonder concrete overlast" (bewoordingen van de rechtbank) kon worden gebruikt, betekent nog niet zonder meer dat derhalve geen sprake kan zijn van ernstige gebreken die het normaal gebruik van het woonhuis in de weg staan.'
In de daarop volgende rechtsoverwegingen 2.8 tot en met 2.10 heeft het hof gemotiveerd waarom in casu sprake is van een ernstig gebrek.
In rov. 2.8 heeft het hof daartoe de inhoud van het hiervóór in § 2.4 genoemde deskundigenrapport gememoreerd.
In rov. 2.9 heeft het hof, kort gezegd, daaruit opgemaakt dat reeds in 1995 sprake was van dusdanig ernstige aantasting door betonrot dat de vloer redelijkerwijze binnen afzienbare tijd diende te worden hersteld.
In rov. 2.10 heeft het hof onder meer aangegeven dat een dusdanig aangetaste vloer, waarvan de herstelkosten in relatie tot de waarde van de woning aanmerkelijk zijn, een ernstig gebrek oplevert dat het feitelijk gebruik als woonhuis in de weg staat.
3.10. Het hof heeft overwogen dat de grieven van [verweerder] c.s. slagen zodat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen teneinde partijen de gelegenheid te geven zich nader over de schadeberekening uit te laten.
3.11. [Eiser] c.s. hebben (tijdig) beroep in cassatie ingesteld, onder aanvoering van een uit één onderdeel bestaand middel.
[Verweerder] c.s. hebben voor antwoord in cassatie geconcludeerd, alsmede de zaak schriftelijk toegelicht. [Eiser] c.s. hebben geen schriftelijke toelichting ingediend.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Het middel stelt dat het hof [eiser] c.s. op grond van de conformiteitgarantie aansprakelijk heeft gehouden voor de herstelkosten van het hen onbekende verborgen gebrek van betonrot zonder ook maar iets te overwegen ten aanzien van de enige hier aan de orde zijnde vraag waarom [eiser] c.s. de afwezigheid van het verborgen gebrek hebben gegarandeerd, waarmee zij tijdens de garantieverlening niet bekend waren, konden of behoorden te zijn geweest.(2)
Het middel acht het arrest daardoor onbegrijpelijk en in strijd met de vigerende jurisprudentie.
4.2. Het is mij niet geheel duidelijk wat het middel beoogt.
Neem ik het middel vrij letterlijk, dan leid ik daaruit af dat de steller bedoelt aan te geven dat het hof een onderzoeksplicht heeft naar de vraag waarom iemand voor verborgen gebreken, zoals het onderhavige gebrek, instaat, terwijl die gebreken hem/haar niet bekend zijn.
Neem ik het middel iets minder letterlijk, dan heeft de steller mogelijk bedoeld aan te geven dat men niet rechtsgeldig kan instaan voor verborgen gebreken die men niet kent of moest kennen, of dat niet kan of mag worden aangenomen dat iemand moet instaan voor verborgen gebreken die hem/haar niet bekend (behoren te) zijn; althans dat een ander oordeel een nadere motivering zou behoeven.
4.3. Voor ieder van deze (en ook voor andere mogelijke) interpretaties geldt evenwel dat het middel niets inhoudt dat duidelijk zou kunnen maken op welke in de vigerende rechtspraak ontwikkelde rechtsregel het doelt. Ook geeft het middel in het geheel niet aan waarin de schending van de motiveringsplicht ten opzichte van de door [eiser] c.s. in de feitelijke instanties ingenomen stellingen, of anderszins, is gelegen.
Ik meen dan ook dat het middel afstuit op art. 407 lid 2 Rv Pro.(3)
4.4. Overigens - het zij uitdrukkelijk ten overvloede opgemerkt - is mij geen rechtsregel bekend die de rechter verplicht (nader) te onderzoeken waarom de afwezigheid van een verborgen gebrek waarmee men niet bekend is, is gegarandeerd. Evenmin is mij een rechtsregel bekend op grond waarvan men niet rechtsgeldig kan instaan voor een onbekend verborgen gebrek. Aan garanderen van afwezigheid van verborgen gebreken is eigen dat men aansprakelijkheid daarvoor op zich neemt, (juist) ook als men die gebreken niet kent.(4)
4.5. Voor zover het middel al niet afstuit op art. 407, lid 2 Rv., kan het - zo merk ik subsidiair op - ook overigens niet tot cassatie leiden. Het middel stelt ook geen rechtsvragen als bedoeld in art. 81 R.O. aan de orde.
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van eisers tot cassatie in hun beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 De feiten zijn ontleend aan de r.ovv. 2.1 t/m 2.6 van het vonnis van de rechtbank van 21 mei 2000.
2 Mijn cursivering, A-G.
3 Vgl. bijv. HR 22 september 2000, nr. C98/380 HR, NJ 2000, 632 met leerzame conclusie A-G Wesseling-Van Gent (Fadlalla/gem. 's-Gravenhage), A.E.B. ter Heide, Middelmaat: aan een cassatiemiddel te stellen eisen, TCR 2001/4, p. 77, alsmede Hugenholtz/Heemskerk, 20e druk (2002), nr. 168, pp. 182-183, met name bij voetnoot 142.
4 Vgl. voor een precedent bijv. HR 26 januari 2000, nr. C98/175HR, NJ 2000, 575 m.nt. WMK (Christiaanse/Van Dijk c.s.), rov. 3.4.