Conclusie
Zaaknr. 07/12219
Mr. Huydecoper
Zitting van 3 april 2009
Conclusie inzake
Aldi Vastgoed B.V.
eiseres tot cassatie
tegen
[verweerster]
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. In cassatie zijn de volgende feiten van belang:
a) De verweerster in cassatie, [verweerster], is in 1994 met [A] B.V. een huurovereenkomst aangegaan betreffende circa 55 m² winkelruimte in Zutphen. [Verweerster] exploiteert in het gehuurde een cafetaria.
b) In juni 2000 heeft de eiseres tot cassatie, Aldi, het complex waartoe het gehuurde behoort van [A] B.V. gekocht (en geleverd gekregen). Aldi is daardoor op de voet van het destijds geldende art. 7A:1612 BW [A] B.V. als verhuurster opgevolgd.
c) In december 2003 heeft Aldi aan [verweerster] de huur opgezegd tegen 1 januari 2005, wegens het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik.
d) Een inleidende dagvaarding waarbij Aldi, kort gezegd, beëindiging van de huurovereenkomst vorderde, is (pas) op 21 juli 2005 aan [verweerster] betekend.
2. Zoals in de vorige alinea al werd aangestipt, vordert Aldi in deze zaak - kort gezegd - beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en [verweerster] (met nevenvorderingen als gebruikelijk). Aldi grondt haar vordering op de stelling dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor (duurzaam) eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW.
3. In de eerste aanleg werd deze vordering toegewezen. Het namens [verweerster] ingestelde hoger beroep had echter succes: het hof oordeelde, in aansluiting op een verweer van (min of meer) overeenkomstige strekking, dat Aldi niet ontvankelijk was in de desbetreffende vordering, omdat die was ingesteld na ommekomst van de opzegtermijn waarmee Aldi de huurovereenkomst had opgezegd(2).
4. Namens Aldi is tijdig(3) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Van de kant van [verweerster] is geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Zijdens [verweerster] is gedupliceerd.
De vordering tot beëindiging van de huur van bedrijfsruimte
5. Een prealabel punt(je): de partijen gaan er (evenals de rechters van de feitelijke instanties) terecht van uit dat het gehuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is, en dat op de beëindigingsvordering het sedert 1 augustus 2003 geldende huurrecht moet worden toegepast(4).
6. Het bedrijfsruimte-huurrecht voorziet - evenals het woonruimte-huurrecht - in een regeling voor de beëindiging van de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder, die men met enig recht ingewikkeld kan noemen.
Voor die beëindiging is allereerst opzegging van de overeenkomst nodig. Daarvoor schrijft de wet - in de art. 7:293 en 7:294 BW - een ruime opzegtermijn voor, namelijk: tenminste één jaar, en verder een reeksje formaliteiten. Er moet per exploot of aangetekende brief worden opgezegd (art. 7:293 lid 2 BW) en de gronden die tot de opzegging hebben geleid moeten worden vermeld (art. 7:294 BW).
7. De opzegging van de kant van de verhuurder beëindigt de overeenkomst echter niet (tenzij de huurder daarmee instemt). Voor beëindiging is nodig dat de rechter die - ik bedoel dan: de beëindiging - onherroepelijk heeft uitgesproken. De verhuurder moet dus een vordering aanhangig maken om een dergelijke uitspraak van de rechter te verkrijgen, art. 7:295 BW.
De opzegging werkt hier dus slechts in die zin, dat die de voorwaarde vormt voor het kunnen instellen van de beëindigingsvordering (waarbij dan geldt dat alleen de in de opzegging vermelde gronden in de beëindigingsprocedure in aanmerking kunnen worden genomen, art. 7:295 lid 2 BW).
8. De geschiedenis van deze regeling, en de niet geheel eenduidige strekking van die regeling die uit deze geschiedenis naar voren komt, heb ik vrij uitgebreid beschreven in alinea's 8 - 21 van de conclusie vóór HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338. In samenvatting: de "zware" regels voor opzegging die in het aanvankelijke bedrijfsruimterecht (zoals dat in 1971 tot stand is gekomen) zinvol waren omdat destijds de huurder na een opzegging het (proces)initiatief moest nemen om zijn rechten veilig te stellen, zijn bij latere wetswijzigingen, toen het procesinitiatief werd "verlegd" naar de verhuurder, min of meer ongewijzigd gehandhaafd, zonder dat blijkt waarom daartoe is besloten (terwijl de redenen die aanvankelijk aan deze regels ten grondslag lagen, door de later aangebrachte wijzigingen voor het overgrote deel zijn opgehouden te gelden).
Voor mij was dit, in de aangehaalde conclusie, reden om een restrictieve uitleg van de desbetreffende regels te bepleiten. Ik meen dat dat onverminderd aanbeveling verdient.
9. Zoals in alinea 19 (eerste "gedachtestreepje") van de aangehaalde conclusie al even werd aangestipt, vertoont overigens het bedrijfsruimterecht de bijzonderheid dat opzegging van de huurovereenkomst in de eerste periode van tien jaar die uit art. 7:293 lid 1 BW voortvloeit, een wezenlijk andere plaats inneemt dan opzegging daarna. Na tien jaar (of, indien een langere bepaalde tijd is overeengekomen: na ommekomst van die tijd) geldt de overeenkomst namelijk, voor zover niet anders is overeengekomen, voor onbepaalde tijd, art. 7:300 lid 1 BW. Opzegging van een dergelijke overeenkomst is in beginsel te allen tijde mogelijk, zoals dat ook bij de huurovereenkomst van woonruimte in de praktijk meestal het geval is.
10. In de eerste periode van tien jaar is opzegging daarentegen slechts mogelijk tegen de éne opzegdatum waarvoor art. 7:293 lid 1 BW de ruimte biedt (gewoonlijk: tegen het eind van het vijfde jaar, maar als er een langere aanvankelijke huurtijd dan vijf jaar is overeengekomen: tegen het einde daarvan).
Wanneer een in deze periode gedane opzegging zijn effect mist of zijn effect verliest, zijn de gevolgen bijna altijd veel ernstiger dan bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd: partijen zijn dan voor de hele termijn van tien jaar aan elkaar gebonden(5). Voor "herstel" van een niet-geslaagde opzegging biedt de wet in deze periode gewoonlijk geen ruimte(6) - wat als het een overeenkomst voor onbepaalde tijd betreft, althans in materieel opzicht wezenlijk anders is: een "nieuwe" opzegging is dan zonder veel bezwaar en zonder aanmerkelijke vertraging van de zaak, mogelijk.
11. De wet geeft geen termijn aan waarbinnen, na opzegging door de verhuurder, de vordering tot beëindiging moet worden ingesteld. Art. 7:295 lid 2 BW bepaalt dat die vordering kan worden ingesteld als niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijk akkoord van de huurder is ontvangen. Het instellen van de vordering vóór ommekomst van die zes weken stelt de verhuurder daarom aan een bepaald risico bloot(7). Nadat de zes weken zijn verstreken geeft de wet echter geen verdere termijnen aan. De vordering zou, dat in aanmerking genomen, dus ook (heel) lang na het doen van de opzegging kunnen worden ingesteld.
12. In de Parlementaire geschiedenis van de voorlopers van art. 7:295 BW zijn ook geen beschouwingen te vinden over de termijn waarbinnen gevorderd zou moeten worden. Bij de totstandkoming van art. 7:295 BW zelf is de kwestie wel even onder ogen gezien. Ik citeer(8):
"De wet noemt geen termijn waarbinnen de verhuurder tot dagvaarding moet overgaan. Laat hij de gehele opzegtermijn zonder meer voorbij gaan, dan ligt het voor de hand aan te nemen dat hij van zijn wens tot beëindiging afziet. Zo ook Smit/Evers, p. 95."
13. In de in 2003 verschenen nieuwe druk van het in dit citaat aangehaalde werk van Evers (oorspronkelijk: op basis van de bewerking van Smit) wordt, nu op p. 83, inderdaad gesteld dat de bedrijfsruimte-verhuurder niet onbeperkt kan talmen met het instellen van een beëindigingsvordering en dat dat in het algemeen binnen de opzegtermijn zal moeten gebeuren; maar dat dat anders kan zijn, bijvoorbeeld wanneer er met de huurder (tijdrovende) onderhandelingen hebben plaatsgehad(9).
14. Het zal opvallen dat de aangehaalde passage uit de Parlementaire geschiedenis uitgaat van een afzien, door de verhuurder, van het aanvankelijk door de opzegging gebleken voornemen tot huurbeëindiging. Men heeft, zo te zien, een variant van het verschijnsel "afstand (van recht)" op het oog. Het lijkt mij duidelijk dat de verhuurder inderdaad van de door een opzegging geboden ruimte kan afzien - zoals men van vrijwel alle rechtens beschikbare bevoegdheden kan afzien; en het lijkt mij ook juist, dat de "afstand" die hier wordt bedoeld soms ook uit de (stilzwijgende) houding van de verhuurder mag worden afgeleid. Maar uit stilzitten "afzien" c.q. afstand afleiden, is allicht maar in beperkte mate geoorloofd: het blijft uitzondering dat men uit iemands stilzitten werkelijk conclusies betreffende diens bedoelingen mag trekken(10).
15. Daarnaast kan men zich geredelijk gevallen voorstellen (of anders: die ontlenen aan de bij voetnoot 9 aangehaalde vindplaatsen) waarin redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat een verhuurder (lang) na een opzegging alsnog een vordering tot huurbeëindiging instelt. Maar zoals ik in de conclusie voor WR 2004, 50 heb verdedigd: het gaat dan om uitzonderingen; en (ook) al om de daar in alinea 8 genoemde reden (het verdient in het algemeen geen aanbeveling om partijen onder druk te zetten om te gaan procederen, als zij er zelf de voorkeur aan blijken te geven dat vooralsnog niet te doen), meen ik ook thans dat die uitzonderingen inderdaad tot uitzonderlijke gevallen zouden moeten worden beperkt.
Waar in het algemeen geldt dat "beperkende werking" van redelijkheid en billijkheid met terughoudendheid behoort te worden toegepast, vormt de zojuist genoemde overweging een reden om dat in het hier te onderzoeken geval eens te meer te doen.
Bespreking van het cassatiemiddel
16. Na wat ik in de voorafgaande alinea's heb besproken zal het niet verbazen dat ik het cassatiemiddel als gegrond beoordeel. Het hof heeft in rov. 5.2 van het bestreden arrest geoordeeld dat in het algemeen moet worden aangenomen dat een opzegging door de verhuurder zijn effect heeft verloren als de beëindigingsvordering niet vóór het verstrijken van de opzegtermijn is ingesteld. Voor het aannemen van een dergelijke regel ontbreekt in de wettekst steun, en wordt ook geen steun geboden in de verdere rechtsbronnen (behalve de in voetnoot 9 vermelde beslissing van de Kantonrechter in Tilburg).
17. Dat de wet de verhuurder wél verplicht om op te zeggen voor hij, verhuurder, überhaupt met zijn beëindigingsvordering op toegang tot de rechter aanspraak kan maken is voortgekomen uit een wetgevingsproces waar geen duidelijke ratio uit blijkt; en die regel kán verhuurders confronteren met beperkingen en beletselen die bepaald onredelijk "uitpakken" - redenen waarom ik heb aanbevolen die regel zo restrictief mogelijk uit te leggen c.q. toe te passen. Het "inlezen", in die regel, van de door het hof daar inderdaad in "ingelezen" verdere beperking, is rechtstreeks in strijd met dit door mij aanbevolen uitgangspunt voor de uitleg van die regel.
18. Behalve in de in alinea 16 aangewezen vindplaats, vindt die regel ook nergens steun: alle verdere bronnen, de wetsgeschiedenis incluis, wijzen op de mogelijkheid van rechtsafstand dan wel rechtsverwerking (als redelijkheid en billijkheid aan het na opzegging instellen van een vordering in de weg staan, is er sprake van een species van dit leerstuk) - maar die twee mogelijkheden hebben, zoals uit rov. 5.4 van het bestreden arrest met zoveel woorden blijkt, het hof hier niet voor ogen gestaan.
Bovendien: het enkele feit dat de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld lijkt mij onder alle denkbare omstandigheden een onvoldoende grond voor het aannemen van rechtsafstand dan wel rechtsverwerking. Er zal altijd (beduidend) méér aan de hand moeten zijn, willen die rechtsgevolgen aan het langere tijd achterwege blijven van de vordering tot huurbeëindiging kunnen worden verbonden.
19. Ik meen, aan de hand van deze beschouwingen, dat de klacht van onderdeel 1 van het middel, waarin de meest directe aanval op de beslissing van het hof wordt verwoord, gegrond is.
De onderdelen 2, 3, 4.1 - 4.4 en 6.1 - 6.2 van het middel nemen veronderstellenderwijs tot uitgangspunt dat het hof zijn hier aangevochten oordeel heeft gebaseerd op een op de omstandigheden van het geval gerichte toepassing van de "aanvullende redelijkheid en billijkheid" als bedoeld in art. 6:248 lid 1 BW, dan wel op aan de kant van Aldi aangenomen afstand van recht dan wel rechtsverwerking. Zoals al even bleek, denk ik dat dat niet het geval is (rov. 5.4 brengt dat met zoveel woorden tot uitdrukking). Ik denk dat de beslissing van het hof zo moet worden begrepen dat het college in art. 7:295 BW een stilzwijgend geïncorporeerde beperking van de termijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld heeft "ingelezen". Bij die lezing van het bestreden arrest treffen de klachten van deze onderdelen geen doel.
20. Mocht ik het bestreden arrest verkeerd lezen, en mocht de aangevochten beslissing in weerwil van het in rov. 5.4 overwogene wél berusten op een (of meer) van de in de zojuist aangehaalde onderdelen geopperde gedachten, dan zou ik denken dat de daartegen ingebrachte klachten telkens als gegrond zouden moeten worden beoordeeld.
21. Onderdeel 2 voert dan met juistheid aan dat, voor zover het hof zijn oordeel op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid zou hebben gebaseerd, onvoldoende blijkt dat het hof aan de van de kant van Aldi gestelde (langdurige) onderhandelingen van partijen het gewicht heeft gegeven dat daaraan toekomt. Onderdeel 3 verdedigt volgens mij met recht dat het enkele langdurig uitblijven van de beëindigingsvordering geen deugdelijke basis zou opleveren voor het aannemen van rechtsafstand aan de kant van Aldi (en dit a fortiori in het licht van Aldi's beroep op tussen partijen plaatsgevonden onderhandelingen). Voor de verschillende argumenten uit de onderdelen 4.1, 4.2 en 4.4 met het oog op veronderstelde rechtsverwerking, geldt mutatis mutandis hetzelfde.
22. In het verlengde van het eerder gezegde meen ik dat onderdeel 5 met recht aanvoert dat het hof aan de hand van een verkeerde rechtsopvatting heeft geoordeeld over de betekenis die in dit geval toekomt aan de beweerdelijk tussen partijen gevoerde onderhandelingen. Zulke onderhandelingen zouden aan gedragingen van Aldi die overigens misschien als afstand van recht of als rechtsverwerking zouden kunnen worden aangemerkt, dat karakter kunnen ontnemen. Met dát voor ogen heeft het hof dit argument klaarblijkelijk niet onderzocht. Daarmee heeft het dat argument niet onderzocht in het kader, waarin het redelijkerwijs betekenis zou kunnen hebben.
(Overigens: ook als men zou menen dat, anders dan ik hiervóór heb verdedigd, in art. 7:295 BW wél mag worden "ingelezen" dat er een beperkte tijd is binnen welke de daar behandelde vordering moet worden ingesteld, ligt in de rede dat die tijd kan worden beïnvloed door een geven als de onderhandelingen die Aldi in dit verband te hulp heeft geroepen. Ook bij deze "invalshoek" zou gelden dat het hof aan die onderhandelingen niet in de juiste context aandacht heeft besteed.)
23. Onderdeel 6 gaat in zijn beide subonderdelen uit van veronderstellingen omtrent oordelen van het hof over bewijslastverdeling die volgens mij duidelijk niet met de door het hof gevolgde gedachtegang overeenkomen. Ik zal in dit geval de hier aangevoerde argumenten niet verder onderzoeken.
Onderdeel 7 trekt consequenties uit de argumenten van de eerdere middelonderdelen, maar voegt geen zelfstandige klacht(en) toe.
24. Daarmee heb ik alle klachten van het middel onderzocht. De uitkomst ligt in het eerder besprokene besloten.
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Vooral ontleend aan rov. 4.1 - 4.2 van het in cassatie bestreden arrest. Het hof conformeert zich hierbij grotendeels aan de feiten zoals vastgesteld in rov. 2.1 - 2.3 van het eindvonnis in eerste aanleg.
2 Het arrest van het hof is gepubliceerd in WR 2007, 86. Kritiek op de beslissing bij Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 295, aant. 22.
3 Het bestreden arrest is van 3 juli 2007. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 3 oktober 2007.
4 Zie de art. 68a en 205 ONBW. De beëindigingsvordering is ingesteld (ruim) na 1 augustus 2003, en voor het "nieuwe" huurrecht geldt overigens het algemene uitgangspunt van onmiddellijke werking dat in art. 68a ONBW is neergelegd.
5 Deze regeling brengt in de praktijk meer dan eens niet alleen verhuurders in moeilijkheden, maar ook huurders die tegen het einde van de eerste huurtermijn willen beëindigen, maar zich verkijken op de ook voor de huurder geldende opzeggingstermijn en opzeggingsformaliteiten.
6 Dat kan anders zijn als een aanvankelijke opzegging op zo lange termijn heeft plaatsgehad dat er op het moment dat de onwerkzaamheid van die opzegging aan het licht komt, nog genoeg tijd over is voor een tweede opzegging; maar het zal duidelijk zijn dat dit in de praktijk een grote zeldzaamheid is.
7 Zie daarover bijvoorbeeld T&C Huurrecht, Rossel, 2008, art. 295, aant. 2; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 241.
8 Parl. Geschiedenis Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, 2008, p. 715 (Kamerstukken II 2000 - 2001, 26 932, nr. 5, p. 8 - 9).
9 De verdere doctrine bespreekt het probleem vooral in verband met het huurrecht voor woonruimte (waar de verhoudingen, mede om de in alinea 9 besproken reden, niet helemaal vergelijkbaar zijn). De "bovendrijvende mening" is dat de verhuurder niet onbeperkt kan blijven wachten met het instellen van een beëindigingsvordering; en dat de bevoegdheid daartoe door redelijkheid en billijkheid wordt beperkt - en dus in belangrijke mate afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van het geval. Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 272, aant. 32; Handboek Huurrecht (oud, losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 1623c, aant. 16a (maar zie ook art. 1627a (Vrolijk), aant. 4; NB de in voetnoot 4 hiervóór aangehaalde, en ogenschijnlijk gewijzigde opstelling uit Huurrecht (losbl.) in de huidige versie); T&C Huurrecht, Huydecoper, 2008, art. 272, aant. 5; Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2007, nr. 197; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 177 en p. 218; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 87; Abas, noot bij Prg. 1999, 5212; Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 44. Zie ook alinea's 6 - 8 van de conclusie voor HR 2 april 2004, WR 2004, 50 en Ktr. Haarlem 7 oktober 1998, WR 1999, 14, rov. 5 en 6. Wezenlijk anders: Ktr. Tilburg 1 augustus 2002, Prg. 2002, 5934.
Specifiek over het bedrijfsruimterecht: T&C Huurrecht, Rossel, 2008, art. 295, aant. 2.
10 Zie ook alinea 7 van de conclusie voor HR 2 april 2004, WR 2004, 50.