Conclusie
08/04073
mr. Keus
Parket, 26 juni 2009
Conclusie inzake:
1. [Eiseres 1]
2. [Eiseres 2]
verzoeksters tot cassatie
(hierna: [eiseres] c.s.)
tegen
1. [Verweerster 1]
2. [Verweerder 2]
(hierna: [verweerder] c.s.)
Het gaat in deze zaak om de vraag of het door [verweerder] c.s. gehuurde als (overwegend) woonruimte dan wel als "art. 7:230a BW bedrijfsruimte" moet worden gekwalificeerd en of [verweerder] c.s. redelijkerwijs mochten aannemen dat de makelaar over een toereikende volmacht van de toenmalige eigenaar beschikte om het gehuurde als (overwegend) woonruimte te verhuren.
1. Feiten(1) en procesverloop
1.1 Bij schriftelijke huurovereenkomst, getiteld "huurcontract bedrijfsruimte", heeft [A] BV - makelaars in onroerende goederen, optredende als onmiddellijke vertegenwoordiger van de eigenaar - (hierna: [A]) aan [verweerder] c.s. tegen een huurprijs van thans(2) € 717,48 netto per maand vanaf 1 november 1993 voor de duur van vijf jaar in huur gegeven
"de bedrijfsruimte in het souterrain, zijnde 94,5 m2, alsmede de bijbehorende bedrijfswoning op de beletage van het perceel [a-straat 1] te [plaats]."
1.2 Ingevolge art. 7 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als fotoatelier met bijbehorende woning. Het is [verweerder] c.s. niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Art. 9 van Pro de huurovereenkomst verplicht [verweerder] c.s. het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de in art. 7 aangegeven Pro bestemming te gebruiken.
1.3 Voorts bepaalt art. 23 van Pro de huurovereenkomst:
"De woonruimte op de beletage maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de onderliggende bedrijfsruimte. Het is huurder bekend en hij/zij gaat ermede accoord dat deze woonruimte niet afzonderlijk in gebruik wordt gegeven aan derden, noch geheel noch gedeeltelijk op straffe van beëindiging van deze overeenkomst."
1.4 [A] - opnieuw optredende als onmiddellijk vertegenwoordiger van de eigenaar - hebben bij schriftelijke huurovereenkomst van 9 april 1997 met ingang van 1 maart 1997 aan [verweerder] c.s. in huur gegeven de woning op de eerste verdieping en de zolderberging van het perceel aan de [a-straat 1] te [plaats]. De huurovereenkomst is getiteld "huurcontract woonruimte". In art. 4 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd tot woonruimte. Voorts is het [verweerder] c.s. niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Ook zijn zij niet gerechtigd in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of een bedrijf uit te oefenen. In art. 6 van Pro de huurovereenkomst worden [verweerder] c.s. verplicht het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de aangegeven bestemming te gebruiken.
1.5 [Verweerder] c.s. hebben de brief van [A] van 27 augustus 1997, waarin de huurovereenkomst voor het souterrain en de beletage met vijf jaar wordt verlengd, voor akkoord ondertekend. Aan het slot van de brief is de volgende passage opgenomen:
"Tevens maken wij van de gelegenheid gebruik u te wijzen op de bestemming zoals is omschreven in artikel 7 lid Pro 1. Deze bestemming is tevens aan de brandassuradeur van de opstalverzekering doorgegeven. Hiervan mag zonder onze toestemming niet worden afgeweken."
1.6 [Eiseres] c.s. hebben op 24 juli 2006 de eigendom van het pand aan de [a-straat 1] te [plaats] verkregen en zijn daarmee jegens [verweerder] c.s. opvolgend verhuurder geworden.
1.7 [B] B.V. heeft namens de verhuurder(s) bij aangetekend verzonden brief van 28 november 2006 de huurovereenkomst van 20 oktober 1993, verlengd op 27 augustus 1997, met betrekking tot het souterrain en de beletage aan de [a-straat 1] tegen 31 januari 2007 opgezegd. In dezelfde brief is tegen diezelfde datum (31 januari 2007) de ontruiming aangezegd.
1.8 De gemachtigde van [verweerder] c.s. heeft [B] B.V. bij brief van 28 december 2006 laten weten niet met de huuropzegging en de aangezegde ontruiming te kunnen instemmen.
2. Procesverloop
2.1 [Verweerder] c.s. hebben bij verzoekschrift, op 22 februari 2007 bij de rechtbank Amsterdam, sector kanton, hierna: de kantonrechter, ingekomen, een verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van art. 7:230a BW ingediend. Zij hebben de rechtbank verzocht hen in het verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, althans de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde aan [a-straat 1] sous en beletage te [plaats] dient plaats te vinden, tot 1 februari 2008 te verlengen.
2.2 [Eiseres] c.s. hebben het verzoek bestreden en een reconventioneel verzoek gedaan. Voor zover de kantonrechter schorsing van de ontruiming zou bevelen, hebben [eiseres] c.s. verzocht de som die [verweerder] c.s. verplicht zijn voor het gebruik van het gehuurde aan [eiseres] c.s. te betalen, over de periode van 1 februari 2007 tot aan de datum tot welke de ontruimingstermijn eventueel zal worden verlengd, op de voet van art. 7:230a lid 6 BW vast te stellen op € 2.000,- per maand, althans op een dusdanig hoger bedrag dan de thans geldende huur als de kantonrechter, mede op basis van de ter plaatse geldende marktconforme huurprijzen, in goede justitie juist zal achten.
2.3 De zaak is op 21 maart 2007 behandeld. Deze behandeling is op 11 april 2007 voortgezet, nadat een plaatsopneming van het gehuurde had plaatsgevonden.
2.4 In zijn tussenbeschikking van 31 mei 2007 heeft de kantonrechter geoordeeld dat hij voor de ontvankelijkheid van het verzoek heeft na te gaan "of het gehuurde is te kwalificeren als woonruimte of als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte" (rov. 14). Voor de beantwoording van die vraag heeft de kantonrechter beslissend geacht hetgeen partijen - mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, het vloeroppervlak en het aantal vertrekken - bij het aangaan van de huurovereenkomst omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Dit brengt volgens de kantonrechter mee dat aan de bewoordingen in de huurovereenkomst geen beslissende betekenis toekomt (rov. 15). De kantonrechter heeft [verweerder] c.s. toegelaten te bewijzen dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een gebruik van het gehuurde als (overwegend) woonruimte voor ogen heeft gestaan.
2.5 [Verweerder] c.s. hebben vier getuigen(3) en [verweerster 1] zelf als partijgetuige doen horen. De getuigenverhoren hebben plaatsgevonden op 6 september en 1 oktober 2007. [Eiseres] c.s. hebben op 29 oktober 2007 - in de contra-enquête - één getuige(4) doen horen.
2.6 Bij beschikking van 21 december 2007 heeft de kantonrechter [verweerder] c.s. in hun verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Uit de afgelegde getuigenverklaringen heeft de kantonrechter afgeleid dat [verweerder] c.s. in 1993 op zoek waren naar woonruimte met zo mogelijk een kleine ruimte voor de bedrijfsactiviteiten van [verweerder 2]. Voorts heeft de kantonrechter vastgesteld dat [betrokkene 1], die namens de verhuurder het souterrain en de beletage aan [verweerder] c.s. te huur heeft aangeboden, wist dat het gehuurde aan [verweerder] c.s. voor overwegend woondoeleinden in gebruik werd gegeven. [Betrokkene 1] heeft, nog steeds volgens de kantonrechter, in afwijking van dit voorgenomen gebruik in de huurovereenkomst de bedrijfsbestemming opgenomen, om daarmee te proberen een onttrekking door de gemeente Amsterdam van de bedrijfsbestemming te voorkomen. [Verweerder] c.s. hebben het gehuurde ook als overwegend woonruimte in gebruik genomen (rov. 18). Het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, is naar het oordeel van de kantonrechter overwegend woonruimte geweest, hetgeen ertoe leidt dat [verweerder] c.s. in het verzoek tot ontruimingsbescherming in het geval van "bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW" sprake zou zijn, niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard (rov. 19).
2.7 [Eiseres] c.s. hebben van de beschikking van 21 december 2007 hoger beroep bij het hof Amsterdam doen instellen.
2.8 [Verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd.
2.9 Bij beschikking van 19 juni 2008 heeft het hof de beschikking waarvan beroep bekrachtigd. Na in rov. 2 [eiseres] c.s., niettegenstaande de bepaling van art. 7:230a lid 8 BW, in hun hoger beroep ontvankelijk te hebben geoordeeld nu dit hoger beroep onmiskenbaar de vraag aan de orde stelt of de kantonrechter art. 7:230a BW terecht buiten toepassing heeft gelaten, heeft het hof onder meer het volgende overwogen.
"4.9 [Eiseres] c.s. hebben zich gekeerd tegen de door de kantonrechter gehanteerde maatstaf, inhoudende dat aan de bewoordingen in de (schriftelijke) huurovereenkomst geen beslissende betekenis toekomt, omdat voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde kan worden gekwalificeerd als woonruimte dan wel als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte beslissend is hetgeen partijen - mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, het vloeroppervlak en het aantal vertrekken - bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan.
Zij hebben de betreffende grieven alleen gericht tegen de weergave van deze maatstaf in de eindbeschikking.
Anders dan [verweerder] c.s. menen betekent dit niet dat deze grieven geen doel kunnen treffen op de enkele grond dat de gelijkluidende maatstaf in de tussenbeschikking niet is bestreden. In de grieven ligt immers besloten dat zij in zoverre mede zijn gericht tegen de tussenbeschikking.
4.10 [Eiseres] c.s. hebben bezwaar tegen de door de kantonrechter gehanteerde maatstaf, omdat uit de schriftelijke huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230a BW en geen gemengde overeenkomst is. De kantonrechter had volgens hen beslissende betekenis moeten toekennen aan de bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst.
4.11 Dit betoog gaat niet op. [Verweerder] c.s. hebben immers in eerste aanleg gesteld dat zij het souterrain en de beletage, in afwijking van de bepalingen in de schriftelijke huurovereenkomst, overwegend als woonruimte hebben gehuurd. De kantonrechter heeft in het licht van dit verweer terecht geen beslissende betekenis toegekend aan de bewoordingen van de huurovereenkomst en [verweerder] c.s. toegelaten tot het bewijs van hun stellingen. Hij heeft vervolgens in de eindbeschikking op grond van onder meer de getuigenverklaringen geconcludeerd dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst feitelijk iets anders zijn overeengekomen dan is neergelegd in de schriftelijke overeenkomst. Daarbij heeft de kantonrechter de juiste maatstaf aangelegd.
4.12 (...)
4.13 Anders dan [eiseres] c.s. menen heeft de kantonrechter op grond van de aard van de bedrijfsactiviteiten van [verweerder 2], een fotograaf, en de getuigenverklaringen die in de bestreden beschikking zijn opgenomen terecht geconcludeerd dat [verweerder] c.s. in 1993 op zoek waren naar woonruimte met zo mogelijk een kleine ruimte voor de bedrijfsactiviteiten van [verweerder 2] en dat de verhuurder daarin heeft bewilligd. In dat verband zijn van belang de verklaringen van [verweerster 1] en [betrokkene 1] zoals weergegeven in de bestreden beschikking in rechtsoverwegingen 3, 4, 5, 6, 8, 9 en 10. [Betrokkene 1] was in 1993 werkzaam bij [A] als (administratief) medewerkster op de afdeling verhuur. Deze afdeling bestond destijds uit twee personen. Naast [betrokkene 1] was er nog een assistente. Een en ander blijkt uit de getuigenverklaring van [betrokkene 2]. [Betrokkene 1] heeft weliswaar niet expliciet verklaard dat het gebruik als bedrijfsruimte ondergeschikt zou zijn aan het gebruik als woning, maar dit neemt niet weg dat ook uit haar verklaring kan worden afgeleid dat [verweerder] c.s. in 1993 primair op zoek waren naar woonruimte. [Verweerder] c.s. hebben zich toen immers, zoals onder anderen [betrokkene 1] heeft verklaard, bij [A] gemeld met de mededeling dat zij op zoek waren naar woonruimte, waarbij [verweerder 2] als fotograaf van huis uit wilde werken.
4.14 Voor zover [eiseres] c.s. hebben willen betogen dat [betrokkene 1] geen mondelinge afspraken in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst met [verweerder] c.s. heeft gemaakt, gaat dit niet op. Niet gebleken is immers dat in de gesprekken tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s. een ander gebruik aan de orde is geweest dan (overwegend) woonruimte waar [verweerder] c.s. bij hun eerste contact met [A] om hadden verzocht. De getuigenverklaring van [betrokkene 1], inhoudende dat zij zich niet kan herinneren dat er voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst gesprekken zijn gevoerd over het door hen voorgenomen gebruik, wijst daar niet op. [Verweerster 1] heeft als getuige verklaard dat [betrokkene 1] haar heeft gerustgesteld, toen zij informeerde naar de bestemming zoals die in de schriftelijke huurovereenkomst stond, en dat [betrokkene 1] heeft gezegd dat je er rustig kon wonen als maar een kleine ruimte voor bedrijf werd gebruikt. Gelet op de overige bewijsmiddelen, die de stellingen van [verweerder] c.s. op essentiële onderdelen ondersteunen en zijn weergegeven in de bestreden beschikking, kan de verklaring van [verweerster 1] tot het bewijs bijdragen.
4.15 [Eiseres] c.s. hebben aangevoerd dat [betrokkene 1] binnen [A] niet de bevoegdheid bezat om af te wijken van de bestemming vermeld in de schriftelijke huurovereenkomst en dat de toenmalige eigenaar nooit toestemming heeft gegeven aan [A] om het gehuurde in strijd met die bestemming te verhuren als overwegend woonruimte. [Verweerder] c.s. wisten, aldus [eiseres] c.s., dat zij geen rechten konden ontlenen aan eventuele afspraken met [betrokkene 1], omdat [betrokkene 1] de overeenkomst heeft laten ondertekenen door een directielid van [A], [betrokkene 3].
4.16 Het hof onderschrijft deze stellingen van [eiseres] c.s. niet. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.13 en 4.14 is overwogen strekt tot uitgangspunt dat [verweerder] c.s. zich tot [A] hebben gewend voor de huur van woonruimte, met zo mogelijk een kleine ruimte voor de bedrijfsactiviteiten van [verweerder 2]. Daarop heeft [A] [betrokkene 1] naar voren geschoven om contact met [verweerder] c.s. op te nemen. [Betrokkene 1] heeft toen [verweerder] c.s. het (uiteindelijk) gehuurde aangeboden als te huren object. Op grond van deze gang van zaken aan de zijde van [A], die verantwoordelijk is voor de wijze waarop zij de organisatie van haar kantoor vorm geeft, hebben [verweerder] c.s. redelijkerwijs mogen aannemen dat [betrokkene 1] namens [A] bevoegd was het gehuurde als (overwegend) woonruimte aan te bieden en te verhuren in afwijking van de bestemming die is opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst. Dat [betrokkene 1] daartoe binnen de kantoororganisatie van [A] niet bevoegd was behoefden [verweerder] c.s. redelijkerwijs niet af te leiden uit de enkele omstandigheid dat [betrokkene 1] de schriftelijke overeenkomst liet ondertekenen door een directielid van [A], nog afgezien van de omstandigheid dat dit directielid blijkens de verklaring van [betrokkene 1] op de hoogte was van haar handelen. Andere feiten of omstandigheden op grond waarvan [verweerder] c.s. hadden moeten twijfelen aan de bevoegdheid van [betrokkene 1] om namens [A] op te treden zoals zij heeft gedaan, zijn gesteld noch gebleken.
4.17 [Verweerder] c.s. mochten ook redelijkerwijs aannemen dat [A], gelet op haar hoedanigheid van makelaar in onroerende zaken aan wie de eigenaar het beheer van het pand had toevertrouwd, over een toereikende volmacht van de eigenaar beschikte om het gehuurde als woonruimte te verhuren in afwijking van de bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst. Dat geldt te meer nu onbestreden is gebleven dat het om een moeilijk verhuurbaar object ging, zodat de veronderstelling voor de hand lag dat met de verhuur als overwegend woonruimte zonder dit op schrift tot uitdrukking te brengen het belang van de verhuurder werd gediend.
4.18 De kantonrechter heeft dan ook terecht geconcludeerd dat het gebruik dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan (overwegend) woonruimte is geweest. De inhoud van de door [verweerder] c.s. voor akkoord ondertekende brief van 27 augustus 1997 brengt hierin geen verandering. [Eiseres] c.s. zijn als opvolgend eigenaar van het pand jegens [verweerder] c.s. gebonden aan de mondeling overeengekomen bestemming en zij kunnen [verweerder] c.s. niet houden aan de andersluidende bewoordingen in de schriftelijke huurovereenkomst.
4.19 Nu de huurovereenkomst overwegend woonruimte betreft is artikel 7:230a BW niet van toepassing. De kantonrechter heeft [verweerder] c.s. dan ook terecht niet ontvankelijk verklaard in hun verzoek om toepassing van dat artikel."
2.10 [Eiseres] c.s. hebben tijdig(5) cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben een verweerschrift ingediend. Naar mijn mening kunnen [eiseres] c.s., zoals in cassatie door hen is betoogd (zie cassatierekest onder 2.1) en door [verweerder] c.s. niet is bestreden (zie verweerschrift onder 7), in hun cassatieberoep worden ontvangen, nu het cassatiemiddel klaagt dat het hof art. 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.
3. Inleiding
3.1 De inhoud van de (huur)overeenkomst wordt allereerst bepaald door hetgeen partijen zijn overeengekomen. Als partijen over de uitleg van bepalingen van mening verschillen, komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van die bepalingen, maar ook
"op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht."(6)
De benaming die partijen aan de huurovereenkomst geven en de in de overeenkomst gebruikte terminologie is weliswaar richtinggevend voor de kwalificatie van de huurovereenkomst, maar is niet in alle gevallen doorslaggevend(7).
3.2 Een eenzijdige bestemmingswijziging brengt - in beginsel - géén verandering in de toepasselijke regels en kan zelfs tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie leiden. Een wijziging van de bestemming kan echter worden geacht stilzwijgend te zijn overeengekomen, al zal zulks niet snel mogen worden aangenomen. Bij de partij die zich op zodanige overeenstemming beroept, moet dan door bepaalde gedragingen of verklaringen van haar wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat haar wederpartij met de bestemmingswijziging instemde(8) (art. 3:35 BW Pro).
3.3 Bij huur van onroerende zaken moet worden onderscheiden tussen huur van woonruimte en huur van bedrijfsruimte, waarop verschillende wettelijke bepalingen van toepassing zijn. In verband met de huur van bedrijfsruimten kunnen twee categorieën bedrijfsruimten worden onderscheiden, waarop - opnieuw - verschillende wettelijke regelingen van toepassing zijn: bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro en bedrijfsruimte waarop art. 7:230a BW van toepassing is(9). De eerste categorie (de "art. 7:290 BW Pro bedrijfsruimte") omvat - ruwweg - bedrijfsruimte voor het midden- en kleinbedrijf. Voor deze bedrijfsruimte geldt een complexe regeling voor de beëindiging door de verhuurder, waarbij - naast een opzegging van de overeenkomst die aan verschillende formaliteiten moet voldoen - mede is vereist dat de rechter de beëindiging onherroepelijk heeft uitgesproken(10).
3.4 Art. 7:230a BW is van toepassing op alle gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte of "art. 7:290 BW Pro bedrijfsruimte"(11). Tot 1 augustus 2003 was op deze ruimten de op die datum ingetrokken(12) Huurwet van toepassing. De huurder van "art. 7:230a BW ruimte" geniet geen huurbescherming. Een opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn die voldoet aan de vormvoorschriften doet de huurovereenkomst dus daadwerkelijk eindigen op de dag waartegen is opgezegd(13). Voor de vraag welk regime van toepassing is op een huurobject dat zowel "art. 7:230a BW ruimte" als woonruimte omvat, geldt de maatstaf dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte kan worden aangemerkt, indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is; bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken(14).
3.5 Indien sprake is van huur van woonruimte, zijn, wat betreft het eindigen van de huur, de art. 7:271-282 BW van toepassing. Op grond van deze bepalingen geniet de huurder, anders dan wanneer sprake is van "art. 7:230a BW bedrijfsruimte", huurbescherming.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1 [Eiseres] c.s. hebben één middel van cassatie voorgesteld, dat drie onderdelen omvat.
4.2 Onderdeel 1 klaagt (onder 2.2) dat, indien de rov. 4.19, 4.10, 4.11, 4.18 en 4.19 aldus moeten worden verstaan dat het hof van oordeel is dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van woonruimte dan wel "art. 7:230a BW bedrijfsruimte" slechts van belang is hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen stond, het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan. Immers dient bij een overeenkomst die kenmerken heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast van huur en verhuur van "art. 7:230a BW bedrijfsruimte" het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning wordt gebruikt, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 3 oktober 2003, NJ 2003, 720, rov. 3.3.2, en HR 5 november 1993, NJ 1994, 228, m.nt. PAS, rov. 3.2.
4.3 De klacht faalt, omdat zij uitgaat van een onjuiste lezing van 's hofs beschikking. Het hof heeft - anders dan het onderdeel als uitgangspunt kiest - niet geoordeeld dat om te bepalen of van woonruimte dan wel "art. 7:230a BW bedrijfsruimte" sprake is, slechts hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond van belang is. Uit rov. 4.9 volgt dat de door het hof - evenals door de kantonrechter - aangelegde maatstaf inhoudt "dat aan de bewoordingen in de (schriftelijke) huurovereenkomst geen beslissende betekenis toekomt, omdat voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde kan worden gekwalificeerd als woonruimte dan wel als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte beslissend is hetgeen partijen - mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, het vloeroppervlak en het aantal vertrekken - bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan."
4.4 Onderdeel 2 betoogt dat indien het hof heeft bedoeld toepassing te geven aan de in de beschikkingen van de Hoge Raad van 3 oktober 2003 en 5 november 1993 gegeven maatstaf, het hof deze maatstaf onjuist heeft toegepast, althans zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd, nu het geen blijk heeft gegeven acht te hebben geslagen op de elementen die - naast hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond - van belang zijn bij het antwoord op de vraag of van woonruimte sprake is. Juist uit deze overige elementen - de contractueel bepaalde inrichting van het gehuurde, het vloeroppervlak en het aantal vertrekken - vloeit volgens het onderdeel voort dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde als grotendeels bedrijfsruimte met bijbehorende bedrijfswoning voor ogen heeft gestaan. Het onderdeel verwijst naar stellingen en verklaringen in de feitelijke instanties, volgens welke het gehuurde in totaal ongeveer 146 m2 omvat, waarvan het bedrijfsgedeelte circa 95 m2 en de bijbehorende bedrijfswoning ongeveer 51 m2, dat het souterrain een niet voor bewoning geschikte werkruimte was, dat de beletage te klein was voor huurders om daar met het gehele gezin te wonen en dat [verweerder] c.s. de woonruimte eigenmachtig hebben vergroot en zonder schriftelijke toestemming en buiten medeweten van de toenmalige eigenaar een trapdoorbraak naar de later door hen gehuurde eerste etage hebben gerealiseerd.
4.5 Het hof heeft - in cassatie onbestreden - geoordeeld dat de kantonrechter (onder meer op grond van de door hem gereleveerde getuigenverklaringen) terecht heeft geconcludeerd dat [verweerder] c.s. in 1993 op zoek waren naar woonruimte met zo mogelijk een kleine ruimte voor de bedrijfsactiviteiten van [verweerder 2] en dat de verhuurder daarin heeft bewilligd(15). Daarbij heeft het hof kennelijk onder meer van belang geacht dat [betrokkene 1] heeft verklaard dat zij wist dat het gehuurde in belangrijke mate als woonruimte in gebruik zou worden genomen(16) en dat [verweerster 1] volgens [betrokkene 1] heeft gezegd "dat je er rustig kon wonen als maar een kleine ruimte voor bedrijf werd gebruikt"(17).
In het oordeel van het hof ligt besloten dat aan de inrichting van het gehuurde, het vloeroppervlak en het aantal vertrekken weliswaar aanwijzingen kunnen worden ontleend ten aanzien van het door partijen bij het aangaan van de overeenkomst beoogde gebruik van het gehuurde (in het bijzonder in termen van ruimtelijk beslag van de woon- en de bedrijfsfunctie), maar dat in het gegeven geval op grond van de door de kantonrechter gereleveerde getuigenverklaringen moet worden aangenomen dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond dat de woonfunctie, óók in termen van ruimtelijk beslag, zou overwegen en dat de inrichting en het voor de woon- en de bedrijfsfunctie in gebruik te nemen vloeroppervlak en aantal vertrekken daaraan zo nodig zou worden aangepast. Dat de oorspronkelijke indeling en inrichting bij het aangaan van de overeenkomst geen vast en onveranderlijk gegeven vormden, kan ook worden afgeleid uit de verklaring van [betrokkene 1] die is weergegeven in rov. 8 van de beschikking van de kantonrechter van 21 december 2007 (waarnaar het hof in rov. 4.13 mede heeft verwezen):
"Ik wist dat een gedeelte zou worden ingericht voor het bedrijf van [verweerder 2]. Verder was de ruimte op de beletage te klein om daar met het gehele gezin in te wonen. Wij wisten bij het sluiten van de huurovereenkomst dat de beletage en een gedeelte van het souterrain als woonruimte zou worden gebruikt."
Mede gelet op de door het onderdeel zelf bedoelde vergroting van de woonruimte door [verweerder] c.s. was het niet onbegrijpelijk en behoefde het (ook in het licht van de door het onderdeel bedoelde en op de oorspronkelijke indeling en inrichting van het gehuurde betrekking hebbende elementen) geen nadere motivering dat het hof van oordeel was dat het gehuurde niet in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik was, één en ander in de zin van de door het onderdeel aan de jurisprudentie ontleende maatstaf.
4.6 Bij de toelichting in het cassatierekest onder 3.3-3.8 teken ik nog het volgende aan.
Anders dan onder 3.4 gesuggereerd, stond de gestelde omstandigheid dat de planvoorschriften van het destijds vigerende bestemmingsplan "De Pijp" het gebruik van het souterrain voor bewoning niet toelieten, wat daarvan overigens zij, niet eraan in de weg dat het souterrain niettemin ten dele als woonruimte in gebruik is genomen.
Hetgeen onder 3.5 wordt aangevoerd, benadrukt slechts dat het gehuurde (kennelijk in overeenstemming met hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond) zodanig is aangepast, dat het in overwegende mate als woonruimte kon worden gebruikt.
De onder 3.6 bedoelde trapdoorbraak ten slotte bevestigt juist de overwegende behoefte van [verweerder] c.s. aan woonruimte, zelfs nadat zij de woonruimte binnen het gehuurde hadden vergroot.
4.7 Onderdeel 3 keert zich tegen de rov. 4.15-4.17, waarin het hof zou hebben miskend dat, indien een rechtshandeling onbevoegdelijk in naam van een ander is verricht, een noodzakelijke voorwaarde voor bescherming van de wederpartij tegen dat gebrek is, dat zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander, waaronder ook een niet-doen valt te begrijpen, heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend. Het hof heeft niet vastgesteld, en evenmin is gesteld of gebleken, dat van een dergelijke verklaring of gedraging van de toenmalige eigenaar/verhuurder sprake is. Volgens het onderdeel is daartoe althans onvoldoende dat de toenmalige eigenaar/verhuurder het beheer van het gehuurde aan [A] heeft toevertrouwd. Het onderdeel memoreert dat [eiseres] c.s. onder meer hebben aangevoerd dat hun rechtsvoorgangster nimmer aan de beheerder/makelaar toestemming heeft gegeven het gehuurde in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming als (overwegend) woonruimte te verhuren en dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] de toenmalige eigenaar zelfs nimmer hebben gesproken of ontmoet. Voorts wijst het onderdeel erop dat [eiseres] c.s. hebben aangevoerd dat de rechtsopvolger van de toenmalige eigenaar/verhuurder niet ermee bekend was dat een deel van de bedrijfsruimte feitelijk als woonruimte in gebruik was genomen en dat hij daarvoor nimmer toestemming heeft gegeven. Volgens het onderdeel had het op de weg van [verweerder] c.s. gelegen te onderzoeken of de toenmalige eigenaar met verhuur (overwegend) als woonruimte akkoord ging, dan wel te onderzoeken of [betrokkene 1] wel bevoegd was het afwijkend gebruik overeen te komen en daarin te bewilligen, hetgeen niet is geschied. Waar in de stellingname van [eiseres] c.s. onmiskenbaar ligt besloten dat volgens hen niet aan het toedoenvereiste als bedoeld in art. 3:61 lid 2 BW Pro is voldaan en [verweerder] c.s. niet hebben gesteld dat daaraan wél is voldaan, is het hof volgens het onderdeel van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan, of heeft het zijn oordeel althans onbegrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd.
Onder 3.10 wordt betoogd dat de klacht bij gegrondbevinding ook het voortbouwende oordeel in de rov. 4.18-4.19 vitieert. Onder 3.11-3.23 wordt het onderdeel nader toegelicht.
4.8 Met de bestreden overweging respondeerde het hof op hetgeen [eiseres] c.s. in de toelichting op hun eerste grief (beroepschrift onder 34-43) hebben aangevoerd. Strekking van die grief was dat de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of het gehuurde is te kwalificeren als woonruimte dan wel als "art. 7:230a BW bedrijfsruimte" ten onrechte geen beslissende betekenis aan de bewoordingen van de huurovereenkomst heeft toegekend (zie de formulering van de grief op p. 7 van het beroepschrift). In de toelichting op de grief wordt betoogd dat de bewoordingen van de huurovereenkomst prevaleren omdat "(...) de toenmalige eigenaar bij het aangaan van de huurovereenkomst nimmer voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde, in afwijking van hetgeen daaromtrent in de huurovereenkomst is bepaald, overwegend als woonruimte zou kunnen worden gebruikt", "(d)e toenmalige eigenaar (...) immers op basis van de bepalingen van de huurovereenkomst juist in de gerechtvaardigde veronderstelling (verkeerde) dat het gehuurde in hoofdzaak als kantoorruimte zou worden gebruikt" (beroepschrift onder 34) en "de rechtsvoorganger van appellanten (...) nimmer toestemming (heeft) gegeven aan de beheerder/makelaar om het gehuurde in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde contractuele bestemming (...) te verhuren als overwegend woonruimte" (beroepschrift onder 35; in het vervolg van het beroepschrift onder 36-43 wordt in verband met het ontbreken van die toestemming in het bijzonder nog benadrukt dat noch [betrokkene 1], noch de makelaar [betrokkene 2] de toenmalige eigenaar ooit heeft ontmoet of gesproken). Kennelijk heeft het hof die stellingen opgevat als een beroep op het ontbreken van een toereikende, aan [A] verleende volmacht om het betrokken pand in afwijking van de bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst (overwegend) als woonruimte te verhuren, maar is het aan dat beroep voorbijgegaan, (reeds) omdat naar zijn oordeel [verweerder] c.s. redelijkerwijs mochten aannemen dat [A] wél over een toereikende volmacht van de eigenaar beschikte (rov. 17).
4.9 De betrokken grief van [eiseres] c.s. had evident niet de strekking de totstandkoming van een (de toenmalige eigenaar bindende) huurovereenkomst ter discussie te stellen. Zij strekte slechts ten betoge dat voor de uitleg van die overeenkomst het schriftelijke contract beslissend was, (ook) omdat de aan [A] verleende volmacht tot het sluiten van een huurovereenkomst conform dat schriftelijke contract zou zijn beperkt. Bij die stand van zaken missen [eiseres] c.s. om na te melden redenen belang bij de klacht van het onderdeel.
4.10 Het onderdeel ziet eraan voorbij dat de vraag hoe de door [verweerder] c.s. en de namens de toenmalige eigenaar handelende makelaar gesloten overeenkomst moet worden uitgelegd, dient te worden onderscheiden van de vraag of de makelaar bij het sluiten van die overeenkomst al dan niet binnen de grenzen van de hem door de toenmalige eigenaar verleende volmacht is gebleven. Als de makelaar buiten de grenzen van de volmacht is getreden, leidt dat niet ertoe dat de overeenkomst (alsnog) met inachtneming van de grenzen van die volmacht moet worden uitgelegd.
Weliswaar is denkbaar dat de bij de ene partij aanwezige (of aanwezig veronderstelde) wetenschap van de grenzen van de volmacht krachtens welke de andere partij handelt een rol speelt bij de beantwoording van de vraag welke zin die andere partij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mocht toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van haar wederpartij mocht verwachten, een en ander in de zin van de Haviltex-formule, maar [eiseres] c.s. hebben in de toelichting op hun eerste grief niet betoogd dat zulks hier aan de orde was. [Eiseres] c.s. hebben zich niet op het standpunt gesteld dat [betrokkene 1] (c.q. [A]) [verweerder] c.s. bekend mocht veronderstellen met de grenzen van de door de toenmalige eigenaar verleende volmacht (over welke grenzen [eiseres] c.s., slechts sprekende van "de gerechtvaardigde veronderstelling" waarin de toenmalige eigenaar in verband met de tekst van de schriftelijke overeenkomst zou hebben verkeerd, zich overigens weinig stellig en weinig concreet hebben uitgelaten), maar hebben betoogd dat "het op de weg van huurders (had) gelegen om te onderzoeken of de voormalig eigenaar daarmee (met van de schriftelijke overeenkomst afwijkend gebruik; LK) akkoord ging danwel te onderzoeken of [betrokkene 1] wel bevoegd was om het afwijkend gebruik overeen te komen danwel daarin te bewilligen" (beroepschrift onder 42; aldus ook het cassatierekest onder 3.9).
Overigens kan in het licht van de door het hof vastgestelde feiten hoe dan ook onmogelijk worden aangenomen dat [betrokkene 1] (c.q. [A]) ervan mocht uitgaan dat [verweerder] c.s. onverkort met de in de schriftelijke huurovereenkomst omschreven bedrijfsbestemming instemden. Het hof heeft in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat in de gesprekken tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s. een ander gebruik dan (overwegend) woonruimte aan de orde is geweest, en heeft voorts geoordeeld dat de verklaring van [verweerster 1] volgens welke zij heeft geïnformeerd naar de in de schriftelijke overeenkomst vermelde bedrijfsbestemming en [betrokkene 1] haar daarop heeft gerustgesteld met de opmerking "dat je er rustig kon wonen als maar een kleine ruimte voor bedrijf werd gebruikt", tot het aan [verweerder] c.s. opgedragen bewijs kan bijdragen (rov. 4.14). Zou [betrokkene 1] (c.q. [A]), in plaats van de in de schriftelijke overeenkomst vermelde bestemming aldus te relativeren, onverkort bij die bestemming hebben gepersisteerd, dan zou waarschijnlijk in het geheel geen overeenstemming zijn bereikt.
4.11 Een (mogelijk) onbevoegdelijk handelen van [betrokkene 1] (c.q. [A]) dat niet door art. 3:61 lid 2 BW Pro wordt "gedekt", kan niet bijdragen aan de door [eiseres] c.s. in de onderhavige procedure verdedigde uitleg van de huurovereenkomst die ook in hun visie wel degelijk tot stand is gekomen. Daarom missen [eiseres] c.s. belang bij de klacht van het derde onderdeel. Ten overvloede ga ik niettemin kort op die klacht in.
4.12 Het onderdeel doet een beroep op het toedoenbeginsel dat in art. 3:61 lid 2 BW Pro ligt besloten. Volgens die bepaling is de achterman slechts dan aan de schijn van volmachtverlening gebonden, als de wederpartij op grond van een verklaring of gedraging van de achterman heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Van zulk een "toedoen" kan onder omstandigheden ook sprake zijn in geval van een "niet-doen" van de achterman(18), bijvoorbeeld als deze een bepaalde situatie heeft laten (voort)bestaan(19). Of, zoals het onderdeel lijkt te veronderstellen, nog altijd van een onverkorte gelding van het aldus (eng op te vatten) toedoenbeginsel kan worden uitgegaan, is intussen niet geheel zeker. Met enige kracht wordt gepleit voor een (verdere) evolutie (een "oprekken") van het toedoenbeginsel naar het toerekeningsbeginsel, en wel in die zin dat de achterman ook aan de onbevoegdelijk verrichte rechtshandeling is gebonden, als het voor zijn risico komt dat de wederpartij erop heeft vertrouwd dat de pseudogevolmachtigde krachtens een toereikende volmacht handelde(20).
4.13 Voor zover het onderdeel het hof (onder 3.9) verwijt het toedoenbeginsel te hebben miskend, kan het naar mijn mening niet tot cassatie leiden. Het hof heeft immers in aanmerking genomen dat (alhoewel het hof die term niet heeft gebruikt) in elk geval in die zin van een "toedoen" van de toenmalige eigenaar sprake was, dat deze het beheer van het pand aan [A] had toevertrouwd, welk beheer, naar tussen partijen vaststaat, in elk geval de bevoegdheid omvatte het pand namens de eigenaar te verhuren.
Naar mijn mening kan evenmin worden aanvaard dat, zoals het onderdeel (onder 3.14) verder betoogt, het aldus door het hof in aanmerking genomen "toedoen" voor toepassing van art. 3:160 lid 2 BW Pro a priori ontoereikend zou zijn. Dat de in het cassatierekest onder 3.13 genoemde rechtspraak minst genomen ernaar tendeert dat de makelaar niet zonder meer bevoegd is tot verkoop, is op zichzelf niet beslissend voor de (omvang van de) bevoegdheden van de makelaar die met beheer is belast en aan wie de opdrachtgever méér pleegt over te laten dan aan de makelaar aan wie hij een incidentele bemiddelingsopdracht heeft verstrekt.
Dat beheer een hoge mate van zelfstandige beslissingsbevoegdheid impliceert, geldt zeker in het onderhavige geval, waarin, naar het hof kennelijk mede in aanmerking heeft genomen, [eiseres] c.s. zelf zich erop hebben beroepen dat ook [betrokkene 1] en [betrokkene 2] de toenmalige eigenaar nimmer hebben ontmoet of gesproken, dat de makelaar [betrokkene 2] ooit tevergeefs heeft getracht de toenmalige eigenaar te [plaats] te bezoeken en dat de schriftelijke contacten zich tot een viertal huurafrekeningen per jaar beperkten (proces-verbaal van 29 oktober 2007, p. 1; beroepschrift onder 38), welke (met de opstelling van de toenmalige eigenaar verband houdende) omstandigheden bij [verweerder] c.s. - uiteraard voor zover zij daarmee bekend waren - eveneens kunnen hebben bijgedragen aan de indruk dat de toenmalige eigenaar het beheer van het gehuurde geheel aan de discretie van [A] overliet.
Aldus opgevat getuigt het bestreden oordeel naar mijn mening niet van een onjuiste rechtsopvatting en is het evenmin onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd.
4.14 Waar het onderdeel niet tot cassatie kan leiden, vitieert het - anders dan in het cassatierekest onder 3.10 betoogd - evenmin het op de rov. 4.15-4.17 voorbouwende oordeel in de rov. 4.18-4.19.
5. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 3 van de bestreden beschikking, in samenhang met de rov. 1.1-1.8 van de beschikking van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 31 mei 2007.
2 Naar vaststelling in rov. 1.1 van de beschikking van 31 mei 2007.
3 [Betrokkene 1], [betrokkene 4], [betrokkene 5] en [betrokkene 6].
4 [Betrokkene 2] (van [A]).
5 De beschikking van het hof dateert van 19 juni 2008, terwijl het op 19 september 2008 gedateerde cassatierekest op diezelfde dag door de griffie van de Hoge Raad is ontvangen.
6 Vgl. R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999), p. 37-38, met verwijzing naar HR 13 maart 1981 (Haviltex), NJ 1981, 635, m.nt. CJHB, rov. 2.
7 R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, a.w., p. 48, met verwijzing naar HR 24 december 1993, NJ 1994, 215. Blijkens genoemd arrest, in het bijzonder rov. 3.2, kan ondanks het gebruik van termen als "bedrijfsruimte", "werkatelier" en "werkstudio", van verhuur van woonruimte sprake zijn.
8 R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, a.w., p. 48; vgl. ook T&C Huurrecht (2008), aantek. 2 bij art. 7:214 BW Pro (R.A. Dozy).
9 M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (2003), nr. 2.3, p. 13.
10 Vgl. conclusie AG Huydecoper voor HR 12 juni 2009, LJN: BI0070, onder 6 en 7.
11 M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (2003), nr. 11.1.
12 Wet van 21 november 2002, Stb. 589, art. III, en het Besluit van 2 juni 2003, Stb. 230.
13 M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (2003), nr. 11.4.
14 HR 3 oktober 2003, NJ 2003, 720, rov. 3.3.2; HR 5 november 1993, NJ 1994, 228, m.nt. PAS, rov. 3.2.
15 Rov. 4.13, eerste volzin.
16 Rov. 8 van de beschikking van de kantonrechter van 21 december 2007, waarnaar het hof in rov. 4.13 (mede) verwijst.
17 Rov. 9 van de beschikking van de kantonrechter van 21 december 2007, waarnaar het hof in rov. 4.13 (mede) verwijst.
18 HR 1 maart 1968, NJ 1968, 246, m.nt. GJS.
19 HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 543, rov. 3.7.2.
20 Zie, met verdere verwijzingen, A-G Bakels in diens conclusies voor HR 23 oktober 1998, NJ 1999, 582, m.nt. PvS, in het bijzonder onder 3, en voor HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 543, onder 2.3-2.7; W.A.M. van Schendel in Jac. Hijma e.a., Rechtshandeling en overeenkomst (2007), nr. 104, spreekt van een meerderheid van de literatuur die het accent wil verschuiven van het toedoen naar het vertrouwen van de wederpartij, dat ook bescherming verdient als het is gebaseerd op factoren die in de risicosfeer van de achterman zijn gelegen.