Conclusie
Zaaknr. 08/04164
Mr. Huydecoper
Zitting van 24 april 2009
Conclusie inzake
[Eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
WE Real Estate Management B.V.
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. De eiseres tot cassatie, [eiseres], huurt krachtens een langlopende huurovereenkomst(2) een winkelpand aan de [a-straat] in [plaats]. De verweerster in cassatie, WREM, is sedert 5 januari 2006, als uitvloeisel van een afsplitsing als bedoeld in art. 2:334a lid 3 BW, de plaats van de verhuurster bij deze huurovereenkomst komen in te nemen.
2. De voorafgaande verhuurster, destijds(3) genaamd WE Vastgoed B.V., heeft bij aangetekende brief van 3 oktober 2005 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2008. Zij deed daarbij een beroep op de huurbeëindigingsgrond die gewoonlijk wordt samengevat in de uitdrukking "dringend eigen gebruik" (art. 7:296 lid 1 onder Pro b. BW).
WREM is, zoals al werd aangegeven, bij akte van 5 januari 2006 van WE Vastgoed B.V. afgesplitst op de voet van de al even genoemde regeling die wordt aangegeven in art. 2:334a lid 3 BW. Bij deze gelegenheid verkreeg WREM (onder algemene titel) onder meer de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiseres].
3. In deze zaak heeft WREM op de voet van art. 7:296 lid 1 onder Pro b. BW beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en [eiseres] gevorderd (met nevenvorderingen die geen aparte vermelding verdienen). Zij doet daarbij beroep op de eerder door WE Vastgoed B.V. gedane opzegging van de huurovereenkomst en op de in die opzegging aangevoerde beëindigingsgrond van "dringend eigen gebruik".
4. In eerste aanleg werd de vordering van WREM afgewezen; maar in hoger beroep slaagde die vordering wel. Het hof verwierp daarbij verweren van [eiseres] die ertoe strekten dat WREM zich niet kon beroepen op de door haar rechtsvoorgangster gedane huuropzegging; en dat de vordering niet toewijsbaar was met het oog op de "wachttermijn" van drie jaar na een rechtsopvolging die uit art. 7:296 lid 2 BW Pro blijkt(4),(5).
Het zijn met name de oordelen van het hof over deze twee verweren van [eiseres], die in cassatie worden bestreden.
5. Namens [eiseres] is tijdig(6) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. WREM is in cassatie verschenen, en heeft laten concluderen tot verwerping. De partijen hebben hun standpunten van weerszijden - ampel - schriftelijk doen toelichten.
De wachttermijn van art. 7:296 lid 2 BW Pro
6. Zoals al even ter sprake kwam, is het middel vooral gericht tegen de oordelen van het hof die ik in alinea 4 zeer kort heb omschreven. Het gaat dan in de eerste plaats om de "wachttermijn" uit art. 7:296 lid 2 BW Pro die ik daar al even noemde. Het lijkt mij goed om eerst de wettelijke regeling betreffende die wachttermijn tegen het licht te houden.
7. De huidige regeling in de wet in geïnspireerd op de vóór 1 augustus 2003 in art. 7A:1627 lid 2 onder b BW neergelegde regel, die op zijn beurt was "gemodelleerd" naar het voorbeeld van het destijds geldende art. 7A:1623e lid 5 BW.
Die bepaling stamt uit de wet van 21 juni 1979, S. 330 - de wettelijke regeling die het huidige huurrecht voor woonruimte in bepalende mate heeft "gevormd".
8. In het wetsontwerp dat tot die wet heeft geleid, was aanvankelijk voorzien in een geheel ander - en in uitgesproken mate "liberaal"(7) - regime. Daarin kwamen geen effectieve beperkingen voor van de ruimte om de huurovereenkomst te beëindigen na rechtsopvolging door een nieuwe verhuurder. Er werd alleen een alleszins bescheiden ruimte geboden om de huurder die moest wijken voor een onder bijzondere titel verkrijgende verhuurder die zich op "dringend eigen gebruik" beriep, een verhuiskostenvergoeding toe te kennen(8).
9. In een laat stadium van de behandeling van dit wetsontwerp is daartegen principieel bezwaar gerezen. De geopperde bezwaren hebben tenslotte geleid tot een min of meer volledige ommekeer van de ontworpen regeling ten opzichte van de aanvankelijk voorgestelde; en ook tot een geduchte aanscherping van de regels betreffende beëindiging van huur na verkrijging door een nieuwe verhuurder.
10. In de Nadere Memorie van Antwoord(9) geeft de regering aan waarom zij - de regering - instemt met deze vergaande afwijking van wat aanvankelijk voor ogen stond:
"De keuze zoals die in 1976 is gemaakt, gaat uit van de veronderstelling dat er een zodanig evenwicht op de woningmarkt bestaat, dat het regime dat thans in het geliberaliseerde gebied geldt(10), zou kunnen worden uitgebreid tot het gehele land. Wij menen dat aan die veronderstelling niet kan worden vastgehouden. De fracties van de P.v.d.A. en het C.D.A. hebben ervoor gepleit het limitatieve stelsel van ontruimingsgronden zoals dat in art. 18 van Pro de Huurwet voorkomt aan de regeling van het Burgerlijk Wetboek ten grondslag te leggen. Wij menen inderdaad dat dit uitgangspunt de voorkeur verdient. Een verzwakking van de positie van de huurder wordt aldus vermeden."
11. De Huurwet waar hier naar wordt verwezen, voorzag wel in een zekere bescherming van de huurder (en niet alleen van woonruimte) tegen huurbeëindiging kort na rechtsopvolging aan de kant van de verhuurder; maar die regeling, neergelegd in art. 25 lid 2 van Pro de Huurwet, ging minder ver dan de hier ter sprake zijnde wet tenslotte deed. De regeling van art. 25 lid 2 Hw Pro strekte ertoe dat een tegen een huurder gewezen ontruimingsvonnis op de grond van "dringend eigen gebruik" niet eerder dan drie jaar na de rechtsopvolging(11) (en niet: na de mededeling daarvan aan de huurder) ten uitvoer kon worden gelegd.
12. Van de in dit stadium van het wetgevingsproces voorgestelde regeling voor bescherming ten opzichte van verkrijgers van het gehuurde (die dus, zoals zojuist al werd opgemerkt, verder gaat dan de regeling uit de Huurwet waar de regering eerder naar verwees), wordt in de Nadere Memorie van Antwoord(12) dit gezegd:
"Een van de kwesties welke door vele fracties ter sprake is gebracht, is de vraag of de positie van de huurder niet moet worden versterkt, indien een koper van een verhuurde woning de huurovereenkomst opzegt ten einde de woning zelf in gebruik te nemen. De fracties van de P.v.d.A., D'66, P.P.R., C.P.N. en P.S.P. wensen hierbij een beroep op eigen gebruik door een verhuurder van verhuurde woonruimte geheel uit te sluiten. De fracties van het C.D.A en van de V.V.D. willen in de trant van artikel 25, tweede lid van de Huurwet een termijn opnemen, gedurende welke de koper niet tot eigen gebruik kan overgaan. Het komt ons voor, dat het wenselijk is, dat de wet hierover een regeling geeft. Wij zouden niet zover willen gaan het eigen gebruik door de verhuurder geheel onmogelijk te maken. Zover is ook de Huurwet niet gegaan. Wij zouden dus niet willen uitsluiten, dat de koper op een bepaald moment de verhuurde woning in eigen gebruik neemt. Maar wij zijn wel met verschillende fracties van oordeel, dat vermeden moet worden dat een huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn genoodzaakt zou kunnen worden het gehuurde te verlaten. In de Huurwet is de termijn van artikel 25, tweede lid, geconstrueerd als een termijn gedurende welke het vonnis niet ten uitvoer kan worden gelegd. De beslissing over de ontruiming wordt reeds bij de uitspraak genomen; er moeten echter drie jaren na de rechtsopvolging verstreken zijn, voordat het vonnis ten uitvoer kan worden gelegd. Het komt ons beter voor, dat de beslissing niet wordt vastgesteld met opschorting van de tenuitvoerlegging; immers, nadat de beslissing genomen is, kunnen de omstandigheden die de beslissing bepaald hebben, veranderen. Wij geven er daarom de voorkeur aan, de termijn gedurende welke de koper het verhuurde goed niet in gebruik kan nemen, de vorm te geven van een termijn gedurende welke geen opzegging met het oog op eigen gebruik kan worden gedaan. Aldus wordt vermeden, dat de beslissing wordt genomen geruime tijd voordat zij haar beslag kan krijgen. Wij willen deze termijn op drie jaren stellen. Wij denken dat daardoor het kopen van verhuurde woonruimte voor eigen gebruik in voldoende mate wordt tegengegaan."
Met deze toelichting werd een wettelijke regeling voorgesteld die lijkt op de regeling zoals die tenslotte daadwerkelijk in art. 7A:1623e lid 5 BW (oud) is neergelegd - met dien verstande dat het aanvankelijk voorgestelde artikellid (nog) sprak van "de verhuurder, die rechtsopvolger onder bijzondere titel van een vorige verhuurder is"(13).
13. Het zal zijn opgevallen dat in de zojuist aangehaalde passages uit de Nadere Memorie van Antwoord twee onderling nogal uiteenlopende gedachten tot uitdrukking komen: de voorgestelde regeling zou meebrengen dat vermeden wordt dat een huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn wordt genoodzaakt het gehuurde te verlaten; en de regeling zou ertoe (moeten) leiden dat het kopen van verhuurde woonruimte voor eigen gebruik (in voldoende mate) wordt tegengegaan(14). Ik vestig even de aandacht op deze tweeledige gedachtegang: denkt men op het eerstgenoemde spoor door dan kan men ertoe komen, ook andere vormen van verkrijging (en met name: ook verkrijging onder algemene titel) onder de regeling te brengen(15). In de lijn van de tweede gedachte - verwerving met het oog op "eigen gebruik" moet (in voldoende mate) worden ontmoedigd - ligt het meer voor de hand, de regeling te beperken tot verkrijging onder bijzondere titel.
Het tekstvoorstel voor art. 1623e BW dat bij de Nadere Memorie van Antwoord werd ingediend, beperkte echter, zoals ik al even aangaf, de reikwijdte van de regeling wel tot gevallen van verkrijging onder bijzondere titel.
14. Vervolgens is bij amendement(16) voorgesteld, de bijstelling "onder bijzondere titel" te schrappen. Het amendement beoogde, zoals de toelichting aangeeft, ontduiking van de voorgestelde regeling tegen te gaan (bijvoorbeeld in die vorm, dat in plaats van verkrijging onder bijzondere titel verkrijging uit de boedel van een ontbonden vennootschap werd toegepast).
Bij de mondelinge behandeling sloot de Minister, na aanvankelijk een enigszins wankelmoedige reactie te hebben gegeven, zich bij dit amendement aan(17); en zo is het vervolgens in de wet gekomen.
15. Bij de Parlementaire behandeling van het destijds nieuwe woonruimterecht (van 1979) is bij herhaling als wenselijk uitgesproken, dat de bepalingen van bedrijfsruimterecht (zo veel mogelijk) aan de nieuwe regels van woonruimterecht zouden worden aangepast. Bij wetsontwerp 16 655 is de aanzet tot deze aanpassing gegeven. Als uitvloeisel van dat wetsontwerp heeft de wettelijke regeling voor bedrijfsruimtehuur op het punt van de bescherming tegen verkrijgers van het huurobject, de vorm gekregen die die regeling inmiddels in art. 7:296 lid 2 BW Pro heeft(18). Daarbij werd (ook) de daarvóór geldende beperking van de regeling tot gevallen van verkrijging onder bijzondere titel, geschrapt.
De strekking van de op dit punt voorgestelde regeling is destijds met voorbeeldige soberheid toegelicht: het ging erom, verschillen weg te nemen die niet met het ongelijke karakter van de twee soorten huur verband hielden(19).
16. Zoals natuurlijk wel vaker het geval is, komt uit de wetsgeschiedenis zoals ik die hiervóór heb beschreven geen helder en eenduidig beeld naar voren van wat de wetgever met het totstandbrengen van de onderhavige regeling precies voor ogen heeft gestaan. Nu echter zowel in de Parlementaire geschiedenis van het (oorspronkelijke) bedrijfsruimterecht - zie voetnoot 14 - als in de Parlementaire geschiedenis van het woonruimterecht dat voor het latere bedrijfsruimterecht model heeft gestaan, het motief naar voren komt dat de huurder gevrijwaard zou moeten blijven van de noodzaak om op korte termijn te ontruimen als zich een nieuwe verhuurder aandient (die zich op "dringend eigen gebruik" kan beroepen), ligt in de rede om in elk geval dát als een wezenlijk element uit de met de regeling beoogde doelen aan te merken(20); en zoals ik in alinea 13 al even opmerkte: het ligt in de lijn van dát motief om de regeling voor alle gevallen van verkrijging, onder bijzondere titel of anderszins, van toepassing te laten zijn.
17. Men vraagt zich dan allicht wel af waarom men de regeling destijds heeft beperkt tot het geval van verkrijging/rechtsopvolging. Dat is immers bepaald niet het enige geval waarin een huurder geconfronteerd kan worden met de onaangename verrassing dat de verhuurder van de ene dag op de andere de behoefte aan de dag legt om wegens "dringend eigen gebruik" beëindiging van de huur te verkrijgen. Ook bij een "zittende" verhuurder kunnen zich ontwikkelingen voordoen die deze ertoe aanzetten om een beroep op deze beëindigingsgrond te doen; en bezien vanuit de huurder is er geen relevant verschil tussen een plotseling opkomende behoefte aan "eigen gebruik" bij zijn bestaande verhuurder, of diezelfde behoefde in de persoon van een zojuist aangetreden nieuwe verhuurder.
18. Het in alinea 16 hiervóór genoemde motief zou er dan ook voor pleiten om de huurder een zeker gewenningstermijn te gunnen in alle gevallen waarin de verhuurder een beroep op "dringend eigen gebruik" doet. Bij het andere motief dat ik in alinea 13 signaleerde (de behoefte om het verwerven van verhuurde zaken met het oog op aanwending voor zichzelf en ten nadele van de "zittende" huurder, te ontmoedigen) ligt de klemtoon daarentegen wél op verhuurders die het gehuurde met deze doelstelling voor ogen hebben verkregen. Ik vermoed dan ook dat dit de reden is waarom de wettelijke regeling tot het geval van verkrijging beperkt is: hier stond niet het in alinea 16 hiervóór aangewezen motief op de voorgrond, maar het zojuist omschreven andere motief. Ik zei het al: over wat de wetgever precies voor ogen heeft gestaan is (ook) in dit geval enige onduidelijkheid blijven bestaan.
19. In het al even genoemde arrest HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 m.nt. PAS (rov. 3.4) stond de strekking van de onderhavige regeling (in de vorm die die vóór 1 augustus 2003 had) ter beoordeling. Het ging daar om een beroep op dringend eigen gebruik door de bestaande verhuurder, met dien verstande dat de aandelen daarvan - het ging om een B.V. - minder dan drie jaar tevoren waren verkregen door een nieuwe houdstermaatschappij, terwijl de behoefte aan eigen gebruik vooral door deze "overname" was ontstaan.
Met een beroep op de wetsgeschiedenis (zie daarvoor alinea 6 van de conclusie van A - G De Vries Lentsch-Kostense voor het arrest) nam de Hoge Raad aan dat de regeling er (mede?) toe strekt te voorkomen dat de huurder van bedrijfsruimte kort na het optreden van een nieuwe verhuurder voor de noodzaak van ontruiming wordt geplaatst; en dat overgang van zeggenschap door verwerving van aandelen (van de "zittende" verhuurder) met dit geval op één lijn moet worden gesteld.
20. Zoals ik in alinea's 17 en 18 al (be)schreef, hinkt de wettelijke regeling enigszins op twee gedachten: de regeling beschermt ertegen dat de huurder geconfronteerd wordt met de plotseling opkomende behoefte aan aanwending voor eigen gebruik als gevolg van het "aantreden" van een nieuwe verhuurder; maar beschermt niet als de omstandigheden aan de kant van de bestaande verhuurder zich (plotseling) wijzigen, waardoor deze verhuurder behoefte krijgt aan eigen gebruik terwijl hij dat daarvóór niet had(21).
Ik vat het compromis zoals dat uit wettekst en wetsgeschiedenis naar voren komt aldus samen: over het enkele feit dat zijn verhuurder zich op dringend eigen gebruik beroept - wat voor de huurder allicht meestal een onaangename verrassing is - kan een huurder zich niet beklagen; maar als de opkomende behoefte aan eigen gebruik samenhangt met een wezenlijke wijziging in de identiteit van de verhuurder óf in de zeggenschapsverhoudingen over (of misschien ook: binnen?) de verhuurder, biedt de wet de huurder wel de bescherming van een driejarige "gewenningstermijn".
21. Nu kan men zich van de zojuist onderzochte gegevens ook een spiegelbeeld(22) voorstellen. Ik bedoel dan het verschijnsel dat een verhuurder (laten we aannemen: voldoende zwaarwegende) gronden heeft om huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik te wensen, en die wens ook aan de huurder kenbaar maakt; en dat er intussen aan de kant van de verhuurder een verandering van identiteit en/of zeggenschap plaatsvindt die in materieel opzicht los staat van de bedoelde gronden en wens, en die daarop ook niet van invloed is.
22. Bij renovatieprojecten in hun verschillende verschijningsvormen (herstructurering, herindeling, opwaardering etc.) doet dit verschijnsel zich regelmatig voor. Een bestaande organisatie die als verhuurder optreedt (of waarvan de bestaande verhuurder deel uitmaakt), ontwikkelt een dergelijk project. Bij die ontwikkeling blijkt het vaak wenselijk om een of meer nieuwe (rechts)personen met de uitvoering of met gedeelten daarvan te belasten. In materieel en sociaal-economisch opzicht zijn er geen relevante veranderingen - het betreft "nach wie vor" dezelfde organisatie, die met dezelfde belangen voor ogen dezelfde doeleinden nastreeft; maar in formeel-juridisch opzicht kan het verhuurderschap dan bij een nieuwe verhuurder terechtkomen.
23. In gevallen die aan het zojuist beschreven "spiegelbeeld" beantwoorden kan men dan de vraag stellen of de regel die de wetgever voor bescherming van huurders tegen verkrijgers van het gehuurde heeft gegeven, moet worden toegepast. In materieel opzicht voldoet het hier bedoelde geval niet aan de omschrijving die ik in alinea 20 hiervóór gaf: de behoefte aan eigen gebruik vertoont geen relevante samenhang met de wijziging in de identiteit of zeggenschap bij de verhuurder (terwijl het geval wel beantwoordt aan de andere in alinea 20 omschreven categorie: er blijkt aan de kant van de oorspronkelijke verhuurder behoefte aan eigen gebruik (en daarmee wordt de huurder tot zijn ongenoegen geconfronteerd); de "vormgeving" van het eigen gebruik brengt hier de inschakeling van een andere rechtspersoon als verhuurder met zich mee, maar in materieel opzicht blijft de huurder dezelfde organisatie tegenover zich houden als daarvóór.
24. Er bestaat een beperkte steun voor de opvatting dat de regel van art. 7:296 lid 2 BW Pro in de gevallen die ik in alinea's 21 - 23 besprak, in het geheel niet voor toepassing in aanmerking komt(23). Het hof heeft echter in rov. 3.9 geoordeeld dat art. 7:296 lid 2 BW Pro ook geldt voor het thans te beoordelen geval (dat, zoals in alinea 28 hierna te bespreken, te rekenen is tot de gevallen zoals ik die hiervóór heb beschreven). Dit oordeel wordt in cassatie niet bestreden, zodat ik mij ontslagen zou kunnen achten van de plicht om verder op de eerder in deze alinea genoemde rechtsleer in te gaan(24).
25. Er bestaat wat meer steun voor de opvatting dat een beroep op de regel van art. 7:296 lid 2 BW Pro in gevallen van het in alinea's 21 - 23 hiervóór besproken soort, (al gauw) zodanig in botsing komt met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid dat zo'n beroep van de hand moet worden gewezen. In die zin bijvoorbeeld Hof Den Haag 26 juni 2008, WR 2008, 116, rov. 9 - 11; Ktr. Delft 14 februari 2008, TvHB 2008, 8 (p. 75 e.v.) m.nt. Eeken, rov. 19(25); zie ook Ktr. Middelburg 17 oktober 2005, WR 2006, 33, rov. 8; Meijer, TvHB 2008, p. 49 en de noot van Heikens onder WR 2007, 13 (p. 56).
Er is intussen ook de nodige steun voor "the other view": Hof Amsterdam 4 mei 2006, WR 2007, 13, rov. 4.2 en 4.5.
26. Zojuist liet ik (in voetnoot 23) al even blijken dat de gedachte dat een rechtsopvolging die in materieel opzicht geen relevante wijziging in de verhoudingen teweegbrengt vermoedelijk buiten het door art 7:296 lid 2 BW Pro beoogde bestek valt, mij wel enigszins aanspreekt. In het verlengde daarvan zal duidelijk zijn dat ik, ervan uitgaande dat de eerstgenoemde gedachte geen opgeld zou doen (wat in deze zaak inderdaad uitgangspunt moet zijn), ook sympathiek sta tegenover de gedachte dat een beroep op art. 7:296 lid 2 BW Pro in een geval als zojuist omschreven, niet zelden als met het oog op redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar mag worden aangemerkt. Dit beroep wordt in de hier veronderstelde situatie immers gedaan in een geval waarvoor de regeling in kwestie niet bedoeld is(26).
27. Óf een beroep op art. 7:296 lid 2 BW Pro in situaties zoals hiervóór aangewezen met redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is, zal meestal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij dringt zich op dat aan de vraag of er werkelijk, bij optreden van een nieuwe rechtspersoon-verhuurder, géén verandering in de materiële verhoudingen voorligt, dan wel een verandering van zo bescheiden proporties dat die met géén verandering mag worden vereenzelvigd, veel gewicht toekomt. Beoordeling van de toelaatbaarheid van een beroep op dit wetsartikel in een dergelijke situatie, lijkt mij dan ook in belangrijke mate verweven met feitelijke waarderingen(27).
Bespreking van het cassatiemiddel
28. Hoe ik over de klachten van het middel denk, is uit het voorafgaande al voor een belangrijk deel gebleken. Maar er zijn nog de nodige aspecten die het middel aansnijdt, die afzonderlijke aandacht verdienen.
Ik stel voorop dat het thans bestreden arrest volgens mij berust op de bevinding die ik in mijn beschouwingen hiervóór telkens veronderstellenderwijs tot uitgangspunt heb genomen, te weten: dat de afsplitsing van WREM in materieel opzicht geen wijziging heeft betekend in de verhoudingen tussen de betrokkenen - de groep ondernemingen waarvan WREM deel uitmaakt aan de ene kant, en [eiseres] aan de andere. Dat komt onder andere duidelijk tot uitdrukking in rov. 3.9.4, waar het hof overweegt dat "...[eiseres] (niet) wordt benadeeld doordat zij met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd: de argumenten die WREM aanvoert voor de opzegging zijn immers gelijkluidend aan de argumenten van WE Vastgoed B.V., terwijl de afsplitsing aan het gewicht van die argumenten niets heeft toe- of afgedaan."
29. Onderdeel 1 van het middel betreft een wat andere vraag dan die, die ik hiervóór uitvoerig heb besproken. Het onderdeel bestrijdt een overweging van het hof (rov. 3.5) waarin een beroep van [eiseres] op het feit dat niet WREM maar haar rechtsvoorgang-ster de huurovereenkomst had opgezegd, wordt verworpen.
In alinea's 9 - 22 van de conclusie voor HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338 wordt besproken dat aan de opzeggingsbepalingen uit het bedrijfsruimtehuurrecht heden ten dage de zin die die bepalingen hadden toen zij in 1971 (in andere vorm) werden ingevoerd, voor het overgrote deel is komen te ontvallen; en dat mede daarom de nodige steun bestaat voor de opvatting dat de rechter de huidige bepalingen niet strikt, maar met soepelheid behoort toe te passen.
Om de daar verdedigde redenen, meen ik dat dat uitgangspunt ook in de vandaag ter beoordeling staande zaak aanbeveling verdient.
30. Met dat uitgangspunt voor ogen zal duidelijk zijn dat ik dit onderdeel als ongegrond aanmerk. De beperkte zin die de huuropzegging in verband met de in art. 7:295 en Pro 7:296 BW geregelde procedure nog heeft is deze, dat de huurder ondubbelzinnig wordt aangezegd dát de verhuurder beëindiging van de relatie wenst, en dat de gronden worden meegedeeld waarop het verlangen van de verhuurder berust. De huurder kan zich er dan op beraden hoe hij zich tegenover het initiatief van de verhuurder zal opstellen.
Een verandering in de persoon van de verhuurder onder omstandigheden waarbij de materiële verhoudingen tussen de betrokkenen niet veranderen, laat het (beperkte) zinvolle effect van de opzegging onberoerd. Het blijft zo dat de huurder er tijdig en duidelijk op gewezen is, met welke opstelling van de kant van de verhuurder(s) hij, huurder, rekening moet houden. Als ook in dat geval geëist zou worden dat toch een nieuwe opzegging wordt gedaan alvorens men in een vordering op de voet van art. 7:295 BW Pro kan worden ontvangen, zou ik dat bestempelen als zinloos formalisme. Dat lijkt mij niet aanbevelenswaardig, zelfs wanneer de wet anders zou bepalen - maar het hof heeft met recht opgemerkt dat de wet zich hier helemaal niet over uitspreekt. Bij die stand van zaken onderschrijf ik de door het hof gevonden uitkomst graag.
31. Onderdeel 2 van het middel richt frontaal de aanval op 's hofs oordeel met betrekking tot de in art. 7:296 lid 2 BW Pro voorgeschreven "wachttijd".
Anders dan dit onderdeel sub a) aanvoert meen ik dat de bescherming van de huurder die deze bepaling beoogt niet wezenlijk, laat staan: in onaanvaardbare mate, wordt ondergraven wanneer men een beroep op deze bepaling onder omstandigheden waarbij in materieel opzicht geen relevante wijziging van de verhoudingen tussen de partijen is ingetreden, als onaanvaardbaar aanmerkt. Waarom ik daar zo over denk, heb ik in alinea's 7 - 28 hiervóór aangegeven.
Voor subonderdeel b) geldt hetzelfde: een oordeel zoals ik dat zojuist omschreef lijkt mij in overeenstemming met de terughoudendheid die in dit verband aangewezen is; dat blijkt uit mijn beschouwingen in alinea 27 hiervóór.
32. Anders dan subonderdeel c) van onderdeel 2 aanvoert, wordt bij de door het hof aanvaarde rechtsopvatting op adequate wijze rekening gehouden met de politieke afweging waarvan art. 7:296 lid 2 BW Pro blijk geeft. Ik verwijs voor die afweging naar alinea's 7 - 21 hiervóór, en voor de plaats van die afweging in de beoordeling van de hier opgeworpen rechtsvraag naar alinea 20 en voetnoot 23.
33. Subonderdeel d) lijkt te berusten op de premisse dat [eiseres]' beroep op art. 7:296 lid 2 BW Pro slechts dan als onaanvaardbaar met het oog op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan worden aangemerkt, als er ook omstandigheden aan de orde zijn die zich voordoen aan de zijde van [eiseres].
Ik meen dat hier een onzuivere tegenstelling wordt gehanteerd: het gaat er in deze zaak vooral om, dat de rechtsopvolging binnen de groep ondernemingen waartoe WREM behoort, geen wijziging heeft gebracht in de materiële verhouding tussen de betrokkenen - in de trant van de zo-even in alinea 28 aangehaalde overweging van het hof: aan het gewicht van de relevante (materiële) argumenten niets toe- of af heeft gedaan. Het hof heeft dus daaraan beslissend gewicht toegekend - aan (het ongewijzigd blijven van) de materiële verhouding tussen de betrokkenen. Men kan dat niet kwalificeren als een omstandigheid die zich niet aan de zijde van [eiseres] manifesteert. Het gaat om de verhouding tussen alle betrokkenen, en die (ongewijzigde) verhouding manifesteert zich ten opzichte van hen allen.
34. Ik vermeld slechts ten overvloede dat mij ook overigens onaannemelijk lijkt dat een beroep op derogerende werking van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen worden aanvaard als daar geen omstandigheden aan de kant van degeen tegen wie men dat beroep geldend wil maken aan ten grondslag worden gelegd. Ik kan mij geredelijk gevallen voorstellen waarin enkel (gewijzigde) omstandigheden aan de kant van de partij die zich op dit gegeven beroept, een dusdanige spanning oproepen dat de andere partij zich daarom van uitoefening van haar desbetreffende recht behoort te onthouden. Een voorbeeld temidden van vele: als partij A partij B tegemoet is gekomen toen partij B in een heikele situatie verkeerde, kan het (enkele) feit dat partij A van haar kant in moeilijkheden raakt reden opleveren om B een verder beroep op wat haar was toegezegd te ontzeggen.
35. Uit mijn voorafgaande beschouwingen volgt dat ook de motiveringsklacht waarmee subonderdeel d) afsluit, mij niet gegrond lijkt.
Subonderdeel e) voert aan dat aan essentiële stellingen van de kant van [eiseres] zonder afdoende motivering voorbij is gegaan. Dit lijkt mij niet het geval. Volgens mij heeft het hof de hier bedoelde stellingen onderzocht en verworpen in rov. 3.15. Daar komt het hof tot de conclusie dat [eiseres] geen grond had om te veronderstellen dat WE Vastgoed B.V. bereid was de overeenkomst met [eiseres] voor langere tijd te continueren. Daarin ligt besloten dat [eiseres]' beroep op "opgewekt vertrouwen" niet wordt aanvaard.
Het argument dat WREM geen eigenaar maar huurder van het perceel in kwestie is, waarnaar dit subonderdeel ook verwijst, lijkt mij een bijkomend argument van navenant gewicht. Hiervoor geldt de regel dat de rechter niet verplicht is om in zijn oordeel op alle door de in het ongelijk gestelde partij aangevoerde stellingen of argumenten in te gaan (mits de motivering geen gerede marge voor twijfel biedt, of rechter ook zulke argumenten heeft opgemerkt (en hij die (dus, blijkbaar) als niet-overtuigend heeft beoordeeld))(28).
36. Overigens is het zo dat [eiseres] de hier aangewezen argumenten alle had aangevoerd in een stellingenreeks die ertoe strekte dat belangenafweging niet tot toewijzing van de vordering van WREM kon leiden (omdat de belangen van [eiseres] als zwaarderwegend dan die van WREM moesten worden aangemerkt). Nu het hof zijn oordeel niet op belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW Pro) heeft gebaseerd maar op de "verplichte" beëindigingsgrond van art. 7:296 lid 1 sub Pro b. BW, kwam belangenafweging niet aan de orde. (Overigens besteedt het hof in de (in cassatie niet bestreden) rov. 3.16 wél aandacht aan de op het thema van de belangenafweging aangevoerde argumenten.)
Ik denk dat het hof niet gehouden was - als dat het hof al vrijstond - om de hier bedoelde argumenten ook in het wezenlijk andere kader van de beoordeling van het beroep op "eigen gebruik" te onderzoeken.
37. Onderdeel 3 van het middel klaagt over de verwerping (in rov. 3.9.3) van [eiseres]' betoog dat (de rechtsvoorganster van) WREM [eiseres] schriftelijk had moeten attenderen op een wijziging in de statutaire doelomschrijving, waardoor (nader) zou zijn verduidelijkt dat de betrokkenen op "eigen gebruik" ten nadele van [eiseres] een beroep zouden (kunnen) doen.
38. Men kan zich afvragen of [eiseres] bij dit betoog belang heeft. Het hof heeft zijn hier bestreden beslissing immers mede laten steunen op de vaststelling, in rov. 3.9.2, dat de feiteijke werkzaamheden van WE Vastgoed B.V. wel degelijk ook op "eigen gebruik" als in deze zaak ingeroepen, waren gericht. Die vaststelling kan, denk ik, de verwerping van [eiseres]' onderhavige betoog zelfstandig dragen.
39. Maar de rechtsopvatting waar de klacht op berust lijkt mij ook niet juist.
Zoals in alinea's 17 - 21 hiervóór is besproken, strekt de regel van art. 7:296 lid 2 BW Pro ertoe dat de huurder wordt beschermd tegen het opkomen van de behoefte aan "eigen gebruik" in het kader van verkrijging van de gehuurde zaak door een nieuwe verhuurder; maar niet tegen het opkomen van de behoefte aan "eigen gebruik" in de persoon van de bestaande huurder.
Het geval waar dit middelonderdeel op doelt (namelijk: de aanpassing van de statutaire doelomschrijving van een rechtspersoon-verhuurder aan gewijzigde behoeften van de rechtspersoon, door welke behoeften "eigen gebruik" binnen bereik komt waar daar eerder geen sprake van was) lijkt mij te rangschikken in de tweede categorie, binnen welke de wet de huurder geen bijzondere bescherming in het vooruitzicht stelt. Een statutenwijziging zoals het middelonderdeel die op het oog heeft is slechts een sequeel van gewijzigd beleid dat "nieuwe" behoeften in verband met huurobjecten teweeg brengt. Nu de wet er niet toe strekt, de huurder te beschermen tegen dit soort beleidswijzigingen zou het een anomalie zijn wanneer dat voor in het kader van een dergelijke beleidswijziging noodzakelijke of wenselijke statutenwijzigingen anders zou zijn.
40. Het betoog van dit middelonderdeel strekt er ook toe, aan het reeds rijkelijk formalistische systeem van huurbeëindiging van de art. 7:293 - 7:296 BW een nadere, niet expliciet in de wet vermelde formaliteit toe te voegen. Dat verdraagt zich niet met de soepele, niet-strikte hantering van de vormvoorschriften uit dit systeem die mij om de in alinea 29 hiervóór aangewezen redenen aanbevelenswaardig lijkt. Ook dat pleit tegen aanvaarding van de stelling van dit middelonderdeel.
Zo kom ik ertoe, de klachten van het middel alle als ongegrond te beoordelen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan de rov. 3 (i) t/m (vi) van het in cassatie bestreden arrest.
2 De huurovereenkomst is aangegaan per 1 januari 1988. Hij gold voor tien jaar, met twee verlengingsopties voor telkens vijf jaar (waarvan gebruik is gemaakt), zodat de overeengekomen bepaalde duur is voortgezet tot 1 januari 2008. Ik vermeld volledigheidshalve dat [eiseres] niet de oorspronkelijke huurster was, maar door rechtsopvolging die positie is gaan bekleden.
3 De naam is inmiddels een aantal keren gewijzigd, maar voor de beoordeling in cassatie doet dat er niet toe.
4 Het arrest van het hof is gepubliceerd in WR 2008, 84, NJF 2008, 337 en TvHB 2008, 19 (p. 198 e.v.) m.nt. De Visser.
5 De splitsing waaruit WREM is voortgekomen leverde ook een geschilpunt op waarover in HR 22 februari 2008, WR 2008, 51 werd geoordeeld; maar de vragen in de onderhavige zaak vertonen geen verband met de destijds beoordeelde.
6 Het arrest van het hof is van 8 mei 2008. De cassatiedagvaarding is van 8 augustus 2008.
7 Ter vermijding van mogelijk misverstand: dit bijvoeglijk naamwoord duidt hier niet op de wel met die benaming aangeduide politieke stroming en partij, maar op de politiek van "huurliberalisatie" die in het huurrecht van de zestiger en zeventiger jaren van de twintigste eeuw een krachtige invloed heeft uitgeoefend; zie bijvoorbeeld de destijds geldende regeling van de art. 28a e.v. van de Huurwet en de op die regeling gebaseerde zogenaamde "Huurliberalisatiebesluiten", en ook de art. 7A:1623a e.v. BW zoals die vóór 1 juli 1979 golden.
8 Kamerstukken II 1976 - 1977, 14 249 nrs. 1 - 3, p. 2 en p. 14.
9 Kamerstukken II 1978 - 1979, 14 249 nrs. 11 en 12, p. 1.
10 Dat betreft dan de art. 7A:1623a e.v. (oud) waarnaar ik eerder in voetnoot 7 heb verwezen.
11 Art. 25 lid 2 Hw Pro sprak van "rechtsopvolging", maar stelde ook de eis dat aannemelijk moest zijn dat de verhuurder met het oog op "eigen gebruik" in de rechten van de vorige verhuurder was getreden. Praktisch gesproken kwam toepassing daarom alleen in aanmerking in gevallen van verkrijging onder bijzondere titel.
12 Kamerstukken II 1978 - 1979, 14 249 nrs. 11 en 12, p. 2.
13 Zoals ik al even aanstipte betekent deze regeling een niet onaanzienlijke verzwaring van de positie van de "opvolgende" verhuurder, vergeleken met de tot dan toe geldende regeling van art. 25 van Pro de Huurwet. Ingevolge art. 25 Huurwet Pro kon een procedure tot beëindiging van de huur dadelijk na de rechtsopvolging worden begonnen. Meestal was een beslissing dan verkregen binnen de "wachttermijn" van drie jaar, zodat die termijn vaak ook het maximum markeerde van het aan de huurder gegunde uitstel. De regeling van art. 7A:1623e lid 5 BW brengt mee dat de vordering tot huurbeëindiging pas na ommekomst van de wachttijd kan worden ingesteld. Zoals voor de hand ligt, duurt het dan veel langer voor daadwerkelijk beëindiging kan worden bewerkstelligd.
14 HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.4.3.
15 Het is het vermelden waard dat de gedachte uit dit "eerste spoor" ook tot uitdrukking komt in de Parlementaire geschiedenis van het "oude" bedrijfsruimterecht, zie de Memorie van Toelichting bij wetsontwerp 8875, Kamerstukken 1966 - 1967, p. 8, r.k.
16 Kamerstukken II 1978 - 1979, 14 249 nr. 38, later "ondergebracht" in stuk nr. 50.
17 Handelingen II (mei) 1979, p. 5025 - 5026 en p. 5141 - 5142. In de eerste van deze passages valt op dat de Minister niet slechts de gedachte van mogelijke ontduiking (aarzelend) omarmt, maar ook zinspeelt op mogelijke toepassing zonder dat er van enige ontduiking sprake is (namelijk: in gevallen van verkrijging krachtens erfrecht).
18 Ik wil niet onvermeld laten dat men zich er enigszins over kan verbazen dat hier blijkbaar is aangenomen dat de beide relevante categorieën van huur geen "ongelijkheid" vertoonden (in de zin van de aanstonds te vermelden Memorie van Toelichting). Het is immers duidelijk dat de kort tevoren tot stand gekomen regeling voor woonruimte in sterke mate was beïnvloed door de zorg over het verschijnsel van (relatief voordelige) aankoop van verhuurde woningen met de vooropgezette bedoeling om de huurders met een beroep op eigen gebruik tot ontruiming te nopen (zie bijvoorbeeld Handelingen II (mei) 1979, p. 4958, 4966, 4678 - 4679 en T&C Huurrecht, Huydecoper, 2008, art. 274, aant. 15 sub a). Voor dit verschijnsel was destijds de (pejoratieve) benaming "uitponden" courant.)
Op het gebied van de bedrijfsruimte is dit verschijnsel noch destijds noch sedertdien op noemenswaardige schaal opgemerkt (al komt het wel voor dat bij aanmerkelijke schaarste, concurrenten verhuurde panden "opkopen" om zo zelf aan bedrijfsruimte te komen, zie bijvoorbeeld het al eerder aangehaalde arrest HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS. Het aanmerkelijke prijsverschil tussen woningen in verhuurde en onverhuurde staat dat dit verschijnsel op de woningmarkt in de hand werkte, is echter bij bedrijfsruimte van te verwaarlozen betekenis.)
Ook als het erom gaat dat een huurder een zekere periode wordt gegund om zich aan te passen aan een ontwikkeling waardoor huurbeëindiging in zicht komt, is men licht geneigd te denken dat de belangen van de huurder van "sociale" woonruimte niet één op één te vereenzelvigen zijn met de belangen van huurders van (commerciële) bedrijfsruimte.
19 Kamerstukken II 1980 - 1981, 16 655, nrs. 1 - 3, p. 7.
20 Dit motief staat ook op de voorgrond in het hierna te bespreken arrest HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 m.nt. PAS. Het andere motief ("ontmoediging" van de verwerving van verhuurde objecten met het oog op "eigen gebruik") krijgt de nadruk in het in voetnoot 13 genoemde arrest.
21 De tweeledige gedachte die aan de regeling ten grondslag ligt komt ook tot uitdrukking in dit aspect, dat de beschermingstermijn van drie jaar begint bij de mededeling van de verkrijging aan de huurder: hier heeft men kennelijk gedacht aan het motief: geen "onverantwoorde" verrassingen. Het motief "ontmoedigen van verkrijging m.h.o. op eigen gebruik" zou niet tot deze uitwerking leiden.
22 Lezers van Karel van het Reves "Het geloof der kameraden" (en zij niet alleen) zijn zich wel bewust van de risico's van redeneringen op de grondslag van beelden en spiegelbeelden (in mijn vijfde druk van "Het geloof der kameraden", Van Oorschot 1979, p. 45). Ik zal bij het verder volgen van deze gedachte de uiterste voorzichtigheid betrachten.
23 Zo lees ik althans Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 104 (p. Art. 296 - 84-90). Ik merk overigens, volledigheidshalve, op dat blijkens de stukken van de feitelijke instanties Mr. Vrolijk als advocaat voor WREM is opgetreden. Zie ook de noot van De Visser onder het arrest a quo, TvHB 2008, p. 202.
24 En toch ... ik wil niet verhelen dat de gedachte dat art. 7:296 lid 2 BW Pro in de hier bedoelde gevallen helemaal niet van toepassing is, mij wel enigszins aanspreekt. Die gedachte geeft blijk van dezelfde "niet-de-vorm-maar-de-inhoud"- benadering die ook in het arrest van 13 december 1996 (NJ 1997, 557, zie alinea 19 hiervóór) tot uitdrukking komt. Ik denk dan ook dat dit arrest steun geeft aan deze benadering; en overigens lijkt die benadering mij voor een regel met de strekking zoals die hier uit de Parlementaire geschiedenis naar voren komt, bepaald plausibel.
Dat art. 7:296 lid 2 BW Pro zelf een uitzondering maakt voor het geval dat naaste familieleden van de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik (willen) doen, levert, denk ik, ook een argumentje vóór de hier besproken "inhouds-gerichte" uitleg c.q. toepassing van de bepaling op: het is (dus) niet zo dat de wetgever de huurder onder alle omstandigheden tegen het risico van rechtsopvolging in bescherming heeft willen nemen. Dan zou men geredelijk kunnen menen dat de regeling ook niet bedoeld is te gelden in gevallen waarin er in materieel opzicht niet van een nieuwe ontwikkeling sprake is, maar van een organisatorische verandering die de reeds in gang gezette materiële ontwikkeling onberoerd laat.
25 Zie ook Ktr. Delft 14 februari 2008, WR 2008, 59, rov. 16.
26 Redelijkheid en billijkheid zijn hun opmars - om niet te zeggen: hun triomftocht - in het burgerlijke recht ooit begonnen als correctief voor gevallen waarin een overigens geldende regel tot klaarblijkelijk niet gewenste of beoogde effecten zou leiden - wat onder andere het geval kan zijn als een regel, naar zijn letter genomen, wordt toegepast op een geval waarvoor die regel blijkens de daaraan ten grondslag liggende motieven niet bedoeld is. Een illustratie ontleen ik aan Molengraaff, Summa jus, summa iniuria (1919), door mij geraadpleegd in de Molengraaff Bundel, Utrecht 1978, p. 169 e.v. (zie i.h.b. p. 199 e.v.).
Ik neem aan dat nog steeds geldt dat de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid juist in zulke gevallen voor toepassing in aanmerking komt. Het valt moeilijk in te zien dat daarbij nog een bijzondere mate van terughoudendheid betracht zou kunnen worden: voor de hier bedoelde situaties is dit instrument bij uitstek bedoeld. Dan moet het dus zonder verdere scrupules worden toegepast.
27 Zoals meestal het geval is als het gaat om de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid: HR 5 september 2008, NJ 2008, 480, rov. 3.5; HR 13 april 2007, NJ 2007, 219, rov. 3.3.7; HR 24 februari 2006, RvdW 2006, 232, rov. 3.4.3.
28 Bijvoorbeeld: HR 11 juli 2008, NJ 2009, 128 m.nt. Verhulp, rov. 4.8; HR 15 februari 2008, NJ 2008, 450, rov. 3.4.5.