Conclusie
09/01053
Mr L. Strikwerda
Zt. 25 juni 2010
conclusie inzake
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
Edelhoogachtbaar College,
1. Aanleiding tot deze procedure is een tussen partijen gerezen geschil over de vraag of in de tussen hen gesloten huurovereenkomst betreffende een onroerende zaak met een daarin gedreven café-restaurant een koopoptie (het standpunt van de huurders) dan wel een voorkeursrecht van koop (het standpunt van de verhuurders) is opgenomen. Hangende de procedure hebben partijen een regeling getroffen. In cassatie gaat het niet meer om de uitleg van de huurovereenkomst, maar om de uitleg van die getroffen regeling.
2. In cassatie dient van het volgende te worden uitgegaan.
(i) Eisers tot cassatie, hierna: [eiser] c.s., hadden van verweerders in cassatie, hierna: [verweerder] c.s., in huur de onroerende zaak met de daarin gedreven onderneming café-restaurant "[A]", staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1]. De huurovereenkomst is vastgelegd in een op 24 december 2001 door partijen ondertekende "Overeenkomst van verhuur onderneming" en werd aangegaan voor tien jaar, ingaande 1 januari 2002.
(ii) Tussen partijen is een geschil gerezen over de uitleg van art. 10 van Pro de huurovereenkomst, dat onder meer inhoudt:
"Verhuurder geeft hierbij aan huurder na het verstrijken van een periode van drie jaren van de aanvang van deze huurovereenkomst een voorkeursrecht van koop met betrekking tot de onderneming."
Volgens [eiser] c.s. moet deze bepaling in het licht van eerder door partijen gemaakte afspraken die zijn vastgelegd in een brief van 25 oktober 2001, zo worden gelezen dat aan hen als huurders een koopoptie wordt verleend. Volgens [verweerder] c.s. verleent het artikel de huurders geen koopoptie, maar slechts een voorkeursrecht van koop.
(iii) [Eiser] c.s. hebben de onderhavige procedure bij dagvaarding van 19 september 2005 aanhangig gemaakt bij de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek. Zij vorderden - kort gezegd - verklaring voor recht dat de huurovereenkomst van 24 december 2001 een koopoptie bevat, veroordeling van [verweerder] c.s. om op straffe van een dwangsom uitvoering te geven aan de koopoptie, en veroordeling van [verweerder] c.s. tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade (bestaande uit de ten onrechte betaalde huurpenningen) door het niet tijdig nakomen van de overeenkomst, nader op te maken bij staat.
(iv) Na een tussenvonnis van 22 maart 2006, waarbij [verweerder] c.s. tot bewijslevering werden toegelaten, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 7 maart 2007 [eiser] c.s. in het gelijk gesteld en de vorderingen van [eiser] c.s. toegewezen. (v) Nog vóór de uitspraak van het eindvonnis van de kantonrechter, hebben partijen een regeling getroffen die is vastgelegd in een door beide partijen voor akkoord ondertekend "Besprekingsverslag inzake aan-/verkoop onroerend goed inclusief inventaris en goodwill (OG) gelegen te [plaats], [a-straat 1], gehouden te [plaats] op 7 februari 2007". De regeling houdt onder meer in:
"Uitkomst van de bespreking is dat kopers ([eiser] c.s., A-G) bereid zijn het OG te kopen voor een bedrag van Euro 525.000,- k.k., onder de voorwaarde dat de condities van de financiering zodanig zijn dat de huidige exploitatie deze lasten zal kunnen dragen. (...).
Uitkomst van de bespreking is ook dat verkopers ([verweerder] c.s., A-G) bereid zijn het OG te verkopen voor een bedrag van Euro 525.000,- k.k. onder de volgende 3 voorwaarden:
1. (...)
2. (...)
3. De tot op het moment van overdracht verschuldigde huur zal op het moment van overdracht door kopers zijn voldaan, hetgeen inhoudt dat deze bedragen op de bankrekening van verkopers zal zijn bijgeschreven. Kopers accepteren deze voorwaarde met de aanvulling dat de overdracht niet later zal plaats vinden dan 12 maart 2007. Er dient dus tot uiterlijk 12 maart 2007 huur te worden betaald.
Bij een eventuele overdracht later dan 12 maart 2007 op initiatief van de verkopers hoeft er door huurders geen huur te worden voldaan over de periode van 12 maart 2007 tot en met moment van levering/overdracht van het OG. Verkopers accepteren deze aanvulling. (...)."
3. [Verweerder] c.s. zijn van het tussen- en eindvonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te Leeuwarden. Zij hebben gevorderd dat het hof, met vernietiging van het beroepen vonnissen, [eiser] c.s. alsnog in hun vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren. Daartoe hebben [verweerder] c.s. aangevoerd dat partijen wat betreft de tussen hen gerezen geschillen, met inbegrip van de gevorderde schadevergoeding, een finale regeling, als neergelegd in het verslag van de bespreking van 7 februari 2007, hebben getroffen, zodat [eiser] c.s. geen recht op of belang hebben bij hun door de kantonrechter toegewezen vorderingen. [Eiser] c.s. hebben bestreden dat in februari 2007 ook met betrekking tot de door hen gevorderde schadevergoeding een regeling ter finale kwijting is overeengekomen.
4. Bij arrest van 2 december 2008 heeft het hof de vonnissen waarvan beroep vernietigd en, opnieuw recht doende, [eiser] c.s. als oorspronkelijk eisers alsnog niet ontvankelijk verklaard in hun vorderingen. Daartoe overwoog het hof onder meer:
"10. Het hof zal er veronderstellenderwijs van uitgaan dat partijen, zoals [eiser] c.s. stellen en [verweerder] c.s. bestrijden, in 2001 zijn overeengekomen dat [eiser] c.s. het recht hadden om na het verstrijken van drie jaar het aan hen verhuurde van [verweerder] c.s. te kopen.
11. In het licht daarvan zal het hof dienen te beoordelen of de in voornoemd besprekingsverslag van 7 februari 2007 weergegeven afspraken, een finale regeling bevat voor wat betreft de schade die [eiser] c.s. stellen te hebben geleden.
Het hof stelt daarbij voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
12. Uit het besprekingsverslag van 7 februari 2007 blijkt dat geen van partijen tijdens de gevoerde bespreking juridische bijstand hebben gehad. Alleen [eiser] c.s. hebben zich toen laten bijstaan door een accountant.
Uit het besprekingsverslag blijkt voorts dat [eiser] c.s. aan [verweerder] c.s. hebben toegezegd de huur voor het door hen gehuurde door te zullen betalen tot uiterlijk 12 maart 2007.
12.1 Naar het oordeel van het hof hebben [verweerder] c.s. die toezeggingen in de gegeven omstandigheden in redelijkheid zo mogen verstaan dat [eiser] c.s. geen aanspraak zouden maken op de beweerdelijk door hen geleden schade wegens het voortduren van de huurovereenkomst.
Het had naar het oordeel van het hof voor de hand gelegen dat [eiser] c.s. - zo zij hun gepretendeerd recht op schadevergoeding niet hadden willen prijsgeven - tegelijkertijd met het doen van de toezegging om de huur door te betalen tot uiterlijk 12 maart 2007, een voorbehoud ter zake van de schade hadden gemaakt, hetgeen zij niet hebben gedaan.
De omstandigheid dat [eiser] c.s. vóór 7 februari 2007 een door [verweerder] c.s. gedaan voorstel, waarin expliciet wel was vermeld dat het een finale regeling betrof, hebben afgewezen en dat in het besprekingsverslag van 7 februari 2007 een dergelijke clausule ontbreekt, maken dat niet anders.
13. Voor zover [eiser] c.s. bij pleidooi met betrekking tot het voorgaande bewijs hebben aangeboden, passeert het hof dat aanbod, omdat daarin niet voldoende duidelijk staat omschreven wat zij te bewijzen aanbieden."
5. [Eiser] c.s. zijn tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen meteen uit verscheidene onderdelen opgebouwd middel, dat door [verweerder] c.s. is bestreden met conclusie tot verwerping van het beroep.
6. Onderdeel 1 van het middel keert zich tegen de beslissing van het hof - in r.o. 13 - om het bewijsaanbod van [eiser] c.s. te passeren. Volgens het onderdeel is deze beslissing onjuist voor zover het hof uit het oog verliest dat ten aanzien van de uitleg van de regeling van februari 2007 ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv Pro op [verweerder] c.s. de bewijslast rust van hun stelling dat - kort gezegd - de regeling een finale regeling inhoudt.
7. Bij de beoordeling van dit onderdeel dient vooropgesteld te worden dat de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg van een overeenkomst, op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv Pro de bewijslast draagt van de feiten en omstandigheden die de door hem voorgestane uitleg ondersteunen. Zie bijv. HR 7 december 2001, NJ 2002, 494, en HR 11 september 2009, RvdW 2009, 1006. Zie voorts T.F.E. Tjong Tjin Tai, Bewijs van de (inhoud van de) overeenkomst, NJB 2008, blz. 810 e.v., blz. 813, en R.P.J.L. Tjittes, Uitleg van schriftelijke contracten, 2009, blz. 49.
8. Indien de feiten en omstandigheden die van belang zijn voor de uitleg van een overeenkomst niet zijn betwist of, eventueel na bewijslevering, zijn komen vast te staan, is bewijslevering niet (meer) aan de orde en is de uitleg van de overeenkomst een juridische beoordeling en geen onderwerp van bewijs. Vgl. Tjittes, a.w., blz. 49 en 55.
9. Dit betekent dat een bewijsaanbod betreffende de uitleg van een overeenkomst betrekking moet hebben op feiten of omstandigheden die een voorgestane uitleg kunnen ondersteunen. Vgl. W.D.H. Asser, Bewijslastverdeling, 2004, blz. 206; Tjong Tjin Tai, a.w., blz. 813-815; Asser/Harkamp & Sieburgh 6-III*, 2010, nr. 377. Het aanbod om een bepaalde uitleg te bewijzen zonder dat dit aanbod betrekking heeft op de feitelijke constellatie waarop die uitleg is gegrond, komt neer op een bewijsaanbod dat betrekking heeft op een zuiver juridische vraag en is dus ondeugdelijk, omdat het niet ter zake dienend is, dat wil zeggen niet betrekking heeft op feiten die tot de beslissing van de zaak kunnen leiden (art. 166 lid 1 Rv Pro).
10. In het onderhavige geval heeft het hof het bewijsaanbod van [eiser] c.s. gepasseerd op grond van de overweging dat in dat aanbod niet voldoende duidelijk staat omschreven wat te bewijzen wordt aangeboden. Daarmee heeft het hof geen oordeel uitgesproken over de vraag of op [eiser] c.s. dan wel op [verweerder] c.s. de bewijslast rust, doch kennelijk slechts tot uitdrukking willen brengen dat het bewijsaanbod van [eiser] c.s. ondeugdelijk is, omdat niet (voldoende duidelijk) wordt aangegeven op welke, voor de uitleg van de overeenkomst relevante feiten en omstandigheden het bewijsaanbod betrekking heeft. Onderdeel 1 faalt derhalve wegens gebrek aan feitelijke grondslag.
11. Onderdeel 2 van het middel klaagt dat het hof heeft miskend dat de door [eiser] c.s. gedane bewijsaanbiedingen voldoende zijn om tot tegenbewijs te worden toegelaten, nu een gespecificeerd bewijsaanbod niet noodzakelijk is om tot tegenbewijs te worden toegelaten.
12. Het onderdeel faalt. Zoals hiervoor reeds is aangetekend, moet worden aangenomen dat het hof het bewijsaanbod van [eiser] c.s. niet heeft verworpen op de grond dat het onvoldoende is gespecificeerd, maar op de grond dat het niet terzake dienend is. Ook indien ervan uit moet gegaan dat het bewijsaanbod van [eiser] c.s. (memorie van antwoord sub 86; pleitnotitie blz. 6) een tegenbewijsaanbod is, dient het te voldoen aan de eis dat het terzake dienend is. Duidelijk moet zijn op welke door [verweerder] c.s. in verband met de uitleg van de regeling gestelde feiten of omstandigheden het tegenbewijsaanbod betrekking heeft. Het hof heeft geoordeeld dat niet voldoende duidelijk is wat [eiser] c.s. te bewijzen aanbieden en daarmee aangegeven dat het bewijsaanbod ondeugdelijk, want niet terzake dienend is. Dit oordeel is feitelijk en niet onbegrijpelijk nu het aanbod slechts inhoudt dat "[eiser] expliciet bereid is [betrokkene 1] als getuige te horen" (pleitnotitie blz. 6), maar niet aangeeft op welke voor de uitleg van de regeling relevante feiten of omstandigheden het bewijsaanbod betrekking heeft. Het hof heeft derhalve het recht niet geschonden door aan het bewijsaanbod van [eiser] c.s. als niet terzake dienend voorbij te gaan.
13. Onderdeel 3 van het middel houdt een motiveringsklacht in die voortbouwt op onderdeel 1. Nu dit onderdeel faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag, kan ook onderdeel 3 geen doel treffen.
14. Onderdeel 4 van het middel neemt tot uitgangspunt dat moet worden aangenomen dat op [eiser] c.s. de bewijslast rust met betrekking tot hun stelling dat de regeling van februari 2007 geen finale regeling inhoudt, en betoogt dat 's hofs beslissing om het bewijsaanbod van [eiser] c.s. te passeren ook onder dat uitgangspunt onjuist is, omdat het bewijsaanbod relevant en voldoende concreet is.
15. Het onderdeel zal geen doel kunnen treffen. Zoals eerder is aangetekend heeft het hof in r.o. 13 geoordeeld dat [eiser] c.s. niet voldoende duidelijk hebben aangegeven op welke, voor de uitleg van de overeenkomst relevante feiten en omstandigheden hun bewijsaanbod betrekking heeft. Het is derhalve als bewijsaanbod op de hiervoor onder 7 t/m 9 genoemde gronden ondeugdelijk, zodat het hof, ook indien het zou hebben geoordeeld dat de bewijslast op [eiser] c.s. rustte, zonder schending van enige rechtsregel aan het bewijsaanbod voorbij mocht gaan.
16. Onderdeel 5 van het middel verwijt het hof in r.o. 11 weliswaar het juiste juridische criterium ter bepaling van hetgeen partijen in de regeling van februari 2007 zijn overeengekomen te hebben vooropgesteld, maar dit criterium niet te hebben toegepast, aangezien het hof in r.o. 12 en 12.1 geen kenbare aandacht heeft besteed aan de stellingen van [eiser] c.s. omtrent het verloop van de contacten tussen partijen over een regeling en de wijze waarop de uiteindelijke regeling is totstandgekomen.
17. Het onderdeel berust naar mijn oordeel op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het hof heeft niet slechts lippendienst aan het Haviltex-criterium bewezen, maar heeft dit criterium bij zijn uitleg van de regeling ook daadwerkelijk toegepast. Het hof heeft immers - geheel in lijn met het criterium en met de artt. 3:35 en 6:248 BW - in r.o. 12.1 doorslaggevend geoordeeld dat [verweerder] c.s. de toezegging van [eiser] c.s. om de huur tot uiterlijk 12 maart 2007 te betalen in redelijkheid zo hebben mogen verstaan dat [eiser] c.s. geen aanspraak zouden maken op de beweerdelijk door hen geleden schade (bestaande uit ten onrechte betaalde huurpenningen) wegens het voortduren van de huurovereenkomst. Met zijn overweging in de tweede alinea van r.o. 12.1 (het had voor de hand gelegen dat [eiser] c.s. - zo zij hun gepretendeerd recht op schadevergoeding niet hadden willen prijsgeven - tegelijkertijd met het doen van de toezegging om de huur door te betalen tot uiterlijk 12 maart 2007, een voorbehoud ter zake van de schade hadden gemaakt, hetgeen zij niet hebben gedaan) is het hof afdoende ingegaan op de door het onderdeel bedoelde stellingen van [eiser] c.s.
18. Onderdeel 6a van het middel komt op tegen hetgeen het hof heeft overwogen in de slotalinea van r.o. 12.1 en betoogt dat het door het hof aldaar gememoreerde nu juist wel een sterke aanwijzing is dat met de regeling van februari 2007 ter zake van een eventuele finale regeling iets anders is beoogd dan in de eerder voorgestelde regeling.
19. Het onderdeel faalt. Het betreft hier een waardering van feitelijke omstandigheden die aan het hof als feitenrechter is voorbehouden en die in het licht van hetgeen het hof heeft overwogen in de tweede alinea van r.o. 12.1 geenszins onbegrijpelijk is. Voor verdere toetsing is in cassatie geen plaats.
20. Onderdeel 6b van het middel faalt wegens gebrek aan belang. Waar het hof spreekt van "een door [verweerder] c.s. gedaan voorstel" is sprake van een kennelijke en voor partijen kenbare schrijffout, die verbeterd moet worden gelezen in die zin dat het voorstel is gedaan door [eiser] c.s. Zie bijv. HR 22 oktober 1999, NJ 1999, 799. Blijkens de door het onderdeel genoemde vindplaatsen in de gedingstukken gaat het immers niet om een door [verweerder] c.s., maar om een door [eiser] c.s. gedaan voorstel.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,