Conclusie
Zaaknr. 09/05070
Mr. Huydecoper
Zitting van 7 januari 2011
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. Zoals wel vaker het geval is, bevatten het dossier, inclusief de beslissingen in de feitelijke instanties, aanzienlijk méér stof dan voor de beoordeling in cassatie terzake doet. Ik beperk mij hierna tot wat, volgens mij, voor de beoordeling in deze instantie nog van belang is.
2. De eiser tot cassatie, [eiser], huurt sinds 1983 een bovenwoning aan de [a-straat] in [plaats]. De verweerder in cassatie, [verweerder], is in 1994 eigenaar van de onroerende zaak in kwestie geworden, en uit hoofde van het destijds geldende art. 7A:1612 BW in de hoedanigheid van verhuurder tot [eiser] komen te staan.
3. [Verweerder] heeft kort na het verwerven van de onroerende zaak een uit- of aanbouw laten realiseren, Het dak daarvan grenst aan het balkon dat tot de door [eiser] gehuurde woning behoort. Omstreeks 1992 heeft [verweerder] de balustrade van het bedoelde balkon laten verwijderen en het dak van de uit- of aanbouw van een schutting en van betegeling laten voorzien. Sedertdien mocht [eiser] het door deze maatregelen ontstane dakterras op de door [verweerder] gerealiseerde aan- of uitbouw gebruiken. Er zijn bij die gelegenheid geen concrete afspraken over uitbreiding van de huurovereenkomst of aanpassing van de huurprijs gemaakt.
4. In 1995 heeft [verweerder] de Huurcommissie verzocht, de redelijkheid van een van zijn kant voorgestelde huurverhoging te beoordelen. De Huurcommissie heeft toen het dakterras in aanmerking genomen bij de toepassing van het zogenaamde woningwaarderingstelsel (in de wandeling wel bekend als "het puntenstelsel") uit het Besluit Huurprijzen Woonruimte(2). Van de kant van [verweerder] zou toen slechts het van de aanvang aanwezige balkon als onderdeel van het gehuurde zijn aangewezen.
De beoordeling door de Huurcommissie leidde toen niet tot een verhoging van de huurprijs, aangezien de geldende huurprijs werd aangemerkt als uitstijgend boven de destijds geldende maximaal redelijke huurprijs(3).
5. Na enige tijd deden zich lekkages voor in het gebouw onder het dakterras. Volgens een door [verweerder] in 2003 uitgelokt deskundig advies zou gebruik van de dakconstructie als dakterras ontoelaatbaar zijn, kort gezegd; omdat die constructie op zulk gebruik niet berekend was.
[Eiser] heeft geweigerd het gebruik van het dakterras vrijwillig te staken. Hij is in 2003 in kort geding tot "ontruiming" daarvan veroordeeld.
6. In deze zaak gaat het, naast andere, in cassatie niet meer aan de orde zijnde geschilpunten, om een vordering van [eiser] die ertoe strekt dat hij, [eiser], krachtens de huurovereenkomst recht heeft op gebruik van het dakterras, en dat [verweerder] wordt veroordeeld het dakterras in een staat te brengen waardoor voor [eiser] dit gebruik mogelijk wordt gemaakt.
[Verweerder] heeft zich tegen deze vordering(en) verweerd.
7. In de feitelijke instanties is dit geschil vooral beoordeeld aan de hand van de vraag of de huurovereenkomst zo moest worden uitgelegd, dat [eiser] daaraan het recht op gebruik van het dakterras kon ontlenen. Zowel in de eerste aanleg als in appel werd geoordeeld, dat die uitleg niet kon worden aanvaard.
8. Het tijdig(4) en regelmatig ingestelde cassatieberoep is gericht tegen de zojuist kort omschreven beslissing. Van de kant van [verweerder] is tot verwerping geconcludeerd, en is diens standpunt schriftelijk toegelicht.
Bespreking van de cassatiemiddelen
9. Het in de cassatiedagvaarding onder I aangevoerde middel begrijp ik zo, dat het klaagt over het voorbijgaan aan, dan wel het verwerpen van een betoog van de kant van [eiser] dat ertoe strekte dat deze ten onrechte door de rechter van de eerste aanleg was belast met bewijs van de stelling dat het gehuurde mede het dakterras omvatte; en tevens over het feit dat het hof de vraag óf het gehuurde het dakterras omvatte heeft beantwoord in de namens [verweerder] verdedigde zin, terwijl volgens het middel alleen beantwoording in de namens [eiser] verdedigde zin in aanmerking komt.
10. Volgens mij is het hof in het bestreden arrest inderdaad voorbijgegaan aan de specifieke grief van [eiser] betreffende de bewijslastverdeling(5), en heeft het zich rechtstreeks gericht op het geschilpunt, of het dakterras wel of niet tot het gehuurde te rekenen was.
Het ging overigens in deze zaak, zoals in alinea 6 hiervóór bleek, om een vordering van [eiser] die erop berustte dat het hem, [eiser], toekomende huurgenot mede het dakterras omvatte. Nu dat feit (namelijk: dat de huurovereenkomst ook het dakterras omvatte) blijkens rov. 4 van het door de kantonrechter in eerste aanleg op 28 augustus 2006 gewezen tussenvonnis, van de kant van [verweerder] gemotiveerd was betwist, dringt zich op dat de kantonrechter [eiser] met recht met het bewijs van de desbetreffende stelling kon belasten, en dat de tegen deze bewijsopdracht gerichte grief dus moest worden verworpen. Dat zou betekenen dat [eiser] geen belang heeft bij (honorering van) de op dit gegeven gerichte cassatieklacht.
11. Overigens denk ik dat het de rechter die met een feitelijke vraag als de onderhavige geconfronteerd wordt, vrij staat om na te gaan of het desbetreffende gegeven als vaststaand kan gelden zónder (eerst) te beslissen bij welke van de partijen de bewijslast berust. Als de aan de rechter voorgelegde gegevens een duidelijk antwoord op de eerstgenoemde vraag opleveren doet immers niet terzake welke partij de bewijslast (en daarmee: het bewijsrisico) droeg. Daaraan komt pas betekenis toe, als niet kan worden vastgesteld hoe het desbetreffende feitelijke gegeven moet worden beoordeeld (dan wel als (aanvullend) bewijs is aangeboden van relevante gegevens die nog niet als vaststaand kunnen worden aangemerkt).
12. De in alinea 11 hiervóór bedoelde werkwijze - beoordeling van de juistheid van feitelijke stellingen zonder voorafgaande vaststelling van de bewijslastverdeling - komt dus onder meer dan in aanmerking, als de rechter geconfronteerd wordt met gegevens die hem tot een oordeel over de desbetreffende stellingen in staat stellen, en er geen aanbod van verder bewijs of tegenbewijs is gedaan.
13. Één van de vragen waarbij deze mogelijkheid meer dan eens aanwezig blijkt (en die mogelijkheid in de praktijk ook meer dan eens wordt benut), is de vraag van uitleg van een bepaalde contractuele rechtsverhouding. Wanneer partijen over en weer de argumenten ter ondersteuning van de door hen voorgestane uitleg hebben voorgedragen en geen (verder) bewijs is aangeboden, kan de rechter de hem het meest aannemelijk voorkomende uitleg van de rechtsverhouding vaststellen(6) zonder daarbij te hoeven oordelen over de bewijslastverdeling(7). Zoals ik al even opmerkte, worden vragen betreffende de uitleg van contractuele rechtsverhoudingen meer dan eens op deze manier beslist (en dat is ook alleszins geoorloofd).
Dit is ook, wat in het onderhavige geval in de appelinstantie is gebeurd.
Ook om die reden denk ik dat het middel tevergeefs klaagt over het onbehandeld laten van de grief over de bewijslastverdeling.
14. De tweede klacht van het onder I aangevoerde middel - in mijn parafrase: de feiten lieten geen andere uitleg van de rechtsverhouding toe dan de namens [eiser] verdedigde - komt, zoals in onderdeel II.1 van het middel ook wordt onderkend, in belangrijke mate overeen met de klacht(en) die het middel onder II formuleert. Ook in dat middel wordt verdedigd dat, met het oog op de in de onderdelen van dit middel aangewezen argumenten, slechts de van de kant van [eiser] voorgestane uitleg van de rechtsverhouding voor aanvaarding in aanmerking komt, of op z'n minst, dat de uitleg van die rechtsverhouding in een andere zin een bredere motivering zou behoeven, dan er in het bestreden arrest voor de daar gevonden uitleg van de rechtsverhouding is gegeven.
Ik zal deze klachten daarom gezamenlijk bespreken, en daarbij ook de gezamenlijkheid van de omstandigheden waarop in die klachten een beroep wordt gedaan betrekken.
15. Wat dat laatste betreft is overigens in aanmerking te nemen, dat de middelen een beroep doen op (een vrij aanzienlijk aantal) omstandigheden en feitelijke argumenten, zonder aan te geven waar daarop in de stukken van de feitelijke instanties een beroep was gedaan (al strekken de klachten er klaarblijkelijk wel toe dát op die omstandigheden etc. een beroep was gedaan).
Ik noem in dit verband:
- dat het dakterras daadwerkelijk aan [eiser] beschikbaar was gesteld en ten behoeve van dat gebruik door [verweerder] was betegeld met de bedoeling het door [eiser] als dakterras te doen gebruiken (middelonderdeel I.3. Hier wordt (wel) aangegeven dat dit uit rov. 19 van het bestreden arrest zou blijken; maar met name het tweede deel van deze stelling vindt men in rov. 19 van het hof niet terug);
- dat de gemachtigde van [verweerder] ten overstaan van de Huurcommissie zou hebben gesteld, uit te gaan van het maximale aantal punten en (dat hij) daarbij aansluiting zocht bij hetgeen zijdens [eiser] daaromtrent was gesteld, te weten dat dit aantal hoger diende te zijn dan in eerste instantie door [verweerder] aangegeven, nu rekening diende te worden gehouden met de huur van het gehele dakterras (middelonderdeel I.3. Van deze stelling(en) wordt in het geheel geen vindplaats vermeld, terwijl die stellingen zich niet goed verdragen met de vaststellingen van het hof in rov. 19, 14e t/m 26e regel);
-dat de beschikbaarstelling van het dakterras mede ter compensatie strekte van het verlies aan huurgenot als gevolg van de door [verweerder] gerealiseerde uit- of aanbouw; dat het dakterras mede daartoe betegeld was; en dat een hogere puntenwaardering van de gehuurde zaak vanwege de aanwezigheid van het verruimde dakterras (naar ik aanneem: door of namens [verweerder]) was geaccepteerd (middelonderdeel II.1. Geen vindplaatsen aangegeven. Ook hier lijken deze stellingen niet in alle opzichten te sporen met de zo-even aangehaalde vaststellingen uit rov. 19);
- dat door latere huurverhogingen, waarbij de door de Huurcommissie vastgestelde puntenwaardering tot uitgangspunt zou zijn genomen, [eiser] wel degelijk méér huur is gaan betalen (allicht: dan anders het geval zou zijn geweest); en dat in zoverre geen sprake was van "fictieve wilsovereenstemming" maar van een feitelijke wilsovereenstemming omtrent de omvang van het gehuurde (middelonderdeel II.3. Geen vindplaatsen vermeld).
- dat "[eiser] betaalt voor het volledige dakterras" (middelonderdeel II.3. Geen vindplaatsen aangegeven).
Misschien moet ik bij de hier genoemde stellingen er ook een betrekken die men in onderdeel I.2 van het middel zou kunnen opmerken, en die ertoe strekt
- dat (in het kader van de discussie ten overstaan van de Huurcommissie) door beide partijen zou zijn vastgesteld dat de (maximale) huurprijs - mede - betrekking had op het hele dakterras (geen vindplaatsen aangegeven(8); niet goed te rijmen met de vaststellingen in de eerder aangehaalde passages uit rov. 19).
16. Ik vermeld volledigheidshalve dat ik stellingen van (ongeveer) de in alinea 15 hiervóór omschreven strekking wel, voor een deel, in processtukken heb aangetroffen(9). Dat geldt echter niet voor alle door mij omschreven stellingen; en verder is in aanmerking te nemen dat aan cassatiemiddelen op de voet van art. 407 lid 2 Rv Pro. de eis wordt gesteld, dat die aangeven waar stellingen waarop in die middelen een beroep wordt gedaan, in de feitelijke instanties zijn aangevoerd(10).
In dit opzicht schieten de verschillende hiervóór onderzochte middelonderdelen (dus) tekort.
17. Blijft niettemin te onderzoeken de vraag die de bedoelde middelonderdelen volgens mij wél deugdelijk aan de orde stellen: namelijk of het hof op plausibele gronden kon oordelen dat de rechtsverhouding van partijen er niet toe strekte dat [eiser] (ook) het dakterras van [verweerder] huurde.
Die vraag is om de aanstonds te bespreken redenen minder eenvoudig te beantwoorden dan men misschien zou denken, als men in aanmerking neemt dat de uitleg van contractuele rechtsverhoudingen gewoonlijk een aanzienlijke mate van waardering van feitelijke gegevens vereist, en zo'n rechtverhouding in zulke gevallen maar in zeer beperkte mate voor beoordeling in cassatie in aanmerking kan komen(11).
18. In huurverhoudingen, en zeker wanneer die relatief lang hebben geduurd, doet zich meer dan eens voor dat er in de loop van de tijd tussen de partijen afspraken zijn gemaakt over nadere, niet onder de aanvankelijke huurverhouding begrepen verstrekkingen óf dat dergelijke verstrekkingen daadwerkelijk hebben plaatsgevonden zonder dat duidelijk wordt of daaraan afspraken ten grondslag liggen. In dergelijke gevallen kan er geredelijk meningsverschil over bestaan, of de bedoelde verstrekkingen deel zijn gaan uitmaken van de onder de huurverhouding begrepen prestaties.
19. Naar in de rede ligt moet door uitleg van de desbetreffende rechtsverhouding worden vastgesteld welke van de zojuist geopperde mogelijkheden de juiste is(12). Zoals in HR 29 mei 2009, NJ 2009, 246, rov. 3.6 - 3.7.3 bleek, moet daarbij echter als het om huur en verhuur van woonruimte gaat (zoals in de onderhavige zaak aan de orde is), rekening worden gehouden met de mate waarin de "bijkomende" verstrekking in kwestie een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, en met de mogelijkheid dat het "apart" regelen van de desbetreffende verstrekking kan zijn ingegeven door de wens of bedoeling, het gebruik van de desbetreffende voorziening aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken.
20. (Ook) als ik met de in alinea 19 hiervóór aangewezen gegevens rekening houd, meen ik dat het hof in het onderhavige geval zonder miskenning van enige toepasselijke rechtsregel kon oordelen dat de rechtsverhouding van deze partijen zo moest worden uitgelegd, dat de in de loop van de tijd "gegroeide" voorziening in de vorm van een dakterras géén onderdeel uitmaakte van de door de huurovereenkomst van partijen bestreken prestaties.
21. Het gaat hier, aansluitend bij de overwegingen uit het in alinea 19 aangehaalde arrest, niet om een voorziening die een (ongeveer) even wezenlijk deel van het te verschaffen woongenot oplevert als de zolderetage-met-badgelegenheid die in dat arrest aan de orde was; en het hof kon er in de omstandigheden van dit geval (stilzwijgend) van uitgaan dat er hier geen sprake was van een constructie die erop gericht was, het dakterras aan de "huurbescherming" voor woonruimte te onttrekken.
Bij gebreke van dergelijke voor de uitleg "sturende" factoren kon het hof volgens mij zonder miskenning van de beoordelingsvrijheid die in dit opzicht aan de "feitelijke" rechter toekomt, oordelen dat het hier een in de loop van de tijd bereikt "arrangement" over een "extra" faciliteit betrof, zonder dat die faciliteit daardoor deel ging uitmaken van de door de verhuurder ingevolge de huurovereenkomst verschuldigde prestaties(13).
22. De verschillende in de middelen benadrukte omstandigheden, voor zover die met het oog op het in alinea's 15 en 16 hiervóór besprokene in cassatie aan de orde kunnen komen, leveren even zovele "tegenargumenten" op tegen de door het hof voor juist gehouden uitleg van de rechtsverhouding. Die tegenargumenten noodzaken echter bepaald niet tot een ander oordeel dan het hof geeft gegeven, en ook niet tot nadere motivering van dat oordeel. De hier besproken klachten strekken er dan ook in wezen toe, van de Hoge Raad herbeoordeling te vragen van het door feitelijke waarderingen bepaalde oordeel van het hof. Dat kan in cassatie niet.
23. Ik vermeld nog dat ik het betoog van middelonderdeel II.3 in zoverre als onbegrijpelijk heb ervaren, dat, anders dan in dit onderdeel wordt gesteld, het hof in rov. 7 heeft geoordeeld dat het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingstelsel ten tijde van de behandeling bij de Huurcommissie dusdanig was (namelijk: 65 punten met inbegrip van 2 "extra" punten voor het dakterras), dat de geldende huurprijs hoger was dan de destijds van toepassing zijnde maximaal redelijke huurprijs; zodat huurverhoging toen niet in aanmerking kwam. Hetzelfde gold dan uiteraard, wanneer men de wat lagere maximaal redelijke huurprijs zou aanhouden die bij een twee punten lager puntenaantal van toepassing zou zijn. Ook dan zou de geldende huurprijs boven de maximaal redelijke huurprijs liggen, en zou dat aan huurverhoging in de weg staan.
24. Wat volgens de tweede volzin van onderdeel II.3 zou zijn miskend, namelijk: dat de voorgestelde huurprijs (evenals de geldende huurprijs) hoger was dan de maximaal redelijke huurprijs (het ligt in de rede dat het middelonderdeel waar het spreekt van de "maximaal toegestane huurprijs", bedoelt: de maximaal redelijke huurprijs zoals die destijds gold), deed zich blijkens deze vaststelling van het hof in de toenmalige situatie voor, of men het dakterras nu meerekende of niet. Dat is dus door het hof expliciet onder ogen gezien. Er is geen sprake van, dat dit miskend zou zijn. Daardoor komen de verdere beschouwingen die dit middelonderdeel hierop laat volgen, grotendeels in de lucht te hangen.
24. Onderdeel II.1 klaagt nog over onjuiste toepassing van de voor uitleg van contractuele rechtsverhoudingen geldende normen (met verwijzing naar het bekende Haviltex-arrest(14)). Anders dan het onderdeel in dit verband aanvoert, komen deze normen echter niet slechts voor toepassing in aanmerking wanneer vastgesteld moet worden dat "tussen partijen over en weer onzekerheid bestaat omtrent de inhoud van de overeenkomst"; terwijl er bovendien in het onderhavige geval zonder enige twijfel sprake was van een reëel verschil van mening tussen de partijen over de door interpretatie vast te stellen "inhoud van de overeenkomst"; en dus van de "onzekerheid" die het middel hier op het oog heeft.
25. Hiervóór heb ik middelonderdeel I.5 niet besproken. Dit onderdeel berust volgens mij op een misverstand. Ik ga er daarbij van uit dat het gericht is tegen de laatste twee volzinnen van rov. 19. Anders dan deze klacht lijkt te veronderstellen, wordt daar niet aangenomen dat [eiser] geen bezwaar zou hebben gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet bewezen is dat het dakterras onderdeel van de huurovereenkomst uitmaakte, maar (slechts) dat van de kant van [eiser] geen andere stellingen dan de eerder in rov. 19 besprokene waren aangevoerd om het tegengestelde standpunt te ondersteunen (en dat terzake ook geen nader bewijs was aangeboden). Tegen die vaststellingen richt het middel zich niet.
26. Zo kom ik ertoe, de klachten van het middel alle als ondeugdelijk te beoordelen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov 1.1 - 1.11 van een tussenvonnis in de eerste aanleg van 28 augustus 2006, en aan rov. 1 - 15 van het in cassatie bestreden arrest.
2 KB van 18 april 1979, S. 216, sedertdien veelvuldig gewijzigd.
3 In de huidige regelgeving wordt niet meer gesproken van een maximaal redelijke huurprijs, maar van de "maximale huurprijsgrens" (zie art. 12 van Pro het Besluit Huurprijzen Woonruimte). Ik houd, in navolging van het hof en van de partijen, de voorheen geldende terminologie aan.
4 Het arrest van het hof is van 1 september 2009. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 30 november 2009.
5 Het hof heeft echter de twee argumenten die in de Memorie van Grieven ter ondersteuning van Grief 1 worden aangevoerd, wel onderzocht en (negatief) beoordeeld. Daaruit zou men kunnen concluderen dat het hof de Grief wél heeft behandeld (en verworpen).
6 Waarbij de rechter overigens niet gehouden is, zich bij de zienswijze van één van beide partijen aan te sluiten, maar ertoe kan komen een van beide partijen afwijkende uitleg als de meest aannemelijke te beoordelen, zie o.a. HR 22 januari 2010, RvdW 2010, 190, rov. 3.5.2.
7 Zie voor een geval waarin de rechter voor de uitleg van een enigszins aan het vandaag te beoordelen geval herinnerende rechtsverhouding wél aanleiding vond om bewijs op te dragen (en dus om de vraag van bewijslastverdeling onder ogen te zien) HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 544, rov. 3.7.1.
8 Mogelijk bedoelt middelonderdeel I.2 in dit verband te verwijzen naar de eerder in het onderdeel aangehaalde nrs. 5 - 7 uit de Memorie van Grieven. Daar tref ik echter geen stellingen aan die het hof in de hier voorgestane zin moest lezen. Daarbij komt dat het hof blijkens rov. 19 het voorgevallene bij de Huurcommissie anders heeft gewaardeerd, dan namens [eiser] was verdedigd.
9 De stelling dat huurverhogingen op basis van het met het oog op het dakterras verhoogde puntenaantal zouden zijn aangezegd, wordt bijvoorbeeld in alinea's 5, 6 en 9 van de appeldagvaarding betrokken. Die stelling wordt echter niet toegelicht met concrete gegevens (over daadwerkelijk doorgevoerde huurverhogingen, en de bij die gelegenheid geldende verhouding tussen de "puntenwaarde" en de daarmee samenhangende maximale huurprijsgrens enerzijds, ten opzichte van de geldende c.q. de verhoogde huurprijs anderzijds).
Ook de stelling dat het dakterras feitelijk aan [eiser] in gebruik is gegeven vindt steun in de stukken, o.a. - misschien verrassenderwijs - in de Memorie van Antwoord, nr. 3.3.
10 O.a. HR 5 november 2010, RvdW 2010, 1328, rov. 3.4.1; HR 10 juli 2009, RvdW 2009, 847, rov. 3.10; HR 30 november 2007, NJ 2008, 143 m.nt. Wortmann, rov. 3.9.
11 O.a. HR 23 april 2010, NJ 2010, 244, rov. 4.2.3; HR 11 september 2009, RvdW 2009, 1006, rov. 3.4.3; HR 8 mei 2009, RvdW 2009, 621, rov. 6.2; HR 27 juni 2008, RvdW 2008, 693, rov. 3.5; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 107 - 109.
12 In HR 10 juli 2009, RvdW 2009, 867 (waarin de Hoge Raad het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO Pro vewierp) was nog een andere variant aan de orde, namelijk: een zelfstandige, al-dan-niet als huur te kwalificeren nadere overeenkomst betreffende de later afgesproken verstrekking(en).
13 Het al eerder aangehaalde arrest HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 544 laat een geval zien waarin de "feitelijke" rechter tot het tegengestelde oordeel kwam; ook hier, volgens mij, (ruimschoots) binnen de beoordelingsmarge die hier aan de rechters van feitelijke aanleg toekomt.
14 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB, rov. 2.