Conclusie
Zaaknr. 11/04532
Mr. Huydecoper
Zitting van 6 april 2012
Conclusie inzake
[Eiser 1]
en
[Eiseres 2]
eisers tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
1. De cassatiemiddelen in deze zaak stellen geen vragen aan de orde die uit een oogpunt van rechtseenheid of rechtsontwikkeling beantwoording behoeven. De klachten van de middelen lijken mij ook ongegrond, en ook overigens biedt deze zaak geen materie die een uitgebreidere bespreking rechtvaardigt. Ik meen daarom dat met een verkorte conclusie kan worden volstaan.
2. Het geschil tussen de partijen betreft een huurovereenkomst van een (woon)appartement, voor de - korte - duur van zes maanden(1). Er werd een relatief hoge huurprijs overeengekomen(2).
Bij de aanvang van de huur zijn in een toen opgemaakte beschrijving al gebreken aan het huurobject geconstateerd. Kort na de aanvang van het gebruik van het gehuurde (namelijk op 12 oktober 2009; het gebruik ging op 1 oktober 2009 in) zijn nog verdere gebreken geconstateerd(3).
3. De eisers tot cassatie, [eiser] c.s., hebben als verhuurders nagelaten de gebreken in kwestie te (laten) herstellen. De verweerder in cassatie - de huurder -, [verweerder], heeft die gebreken, en later nog enkele andere aan het licht tredende gebreken, laten herstellen.
4. [Verweerder] heeft in verband met de bedoelde gebreken enkele maanden de huurbetaling opgeschort. Uiteindelijk hebben [eiser] c.s. [verweerder] aangesproken tot betaling van een restant aan huurpenningen, en contractueel bedongen boete en incassokosten. [Verweerder] voerde ten verwere (ook via een eis in reconventie) aan dat hij de gemaakte herstelkosten op [eiser] c.s. mocht verhalen, en die met het nog verschuldigde bedrag aan huur mocht verrekenen(4); en dat hij bovendien aanspraak had op huurvermindering op de voet van art. 7:207 BW Pro(5).
5. De van de kant van [verweerder] aangevoerde argumenten werden door de rechter in eerste aanleg voor het overgrote deel als deugdelijk aangemerkt. Op het namens [eiser] c.s. ingestelde appel heeft het hof zich, wederom: grotendeels, met het oordeel van de eerste rechter verenigd, en bovendien incidentele grieven van de kant van [verweerder], gericht op de enkele posten die in de eerste aanleg als niet-toewijsbaar waren aangemerkt, als gegrond beoordeeld.
6. In cassatie worden namens [eiser] c.s. twee argumenten aangevoerd (onder de hoofden "Ad 1" en "Ad 2" van de cassatiedagvaarding).
Het eerste argument strekt ertoe dat [verweerder] geen aanspraak kan maken op vergoeding, ten laste van [eiser] c.s., van een deel van de gemaakte herstelkosten ad € (564,67 + 121,03 + 151,13) (6) = € 836,83(7). Daartoe wordt aangevoerd dat [eiser] c.s. niet terzake van de mankementen waarvoor deze herstelkosten gemaakt zijn, in gebreke waren gesteld, en dat er daarom geen verzuim in de zin van art. 7:206 lid 3 BW Pro was.
7. Art. 7:206 lid 3 BW Pro verlangt inderdaad voor de bij die bepaling voorziene aanspraak op vergoeding van door de huurder gemaakte herstelkosten, dat de verhuurder in verzuim verkeerde(8) toen de huurder het gebrek op eigen initiatief liet herstellen(9).
Verzuim kan ontstaan door deugdelijke ingebrekestelling; maar dat kan ook langs andere weg(10). In het bestreden arrest heeft het hof ten aanzien van de drie posten waarop in cassatie staat wordt gemaakt, geoordeeld dat hiervan sprake was.
8. Wat betreft de eerste post, beoordeeld in rov. 3.3.3, verwijst het hof naar rov. 3.3.1. Daar oordeelt het hof dat er gebreken bij de aanvang van de huur waren die [eiser] c.s. kenden of behoorden te kennen; klaarblijkelijk vindt het hof ook dat [eiser] c.s. voor prompt herstel van deze gebreken hadden moeten zorgen en dat daarom, bij het uitblijven van dit herstel, [verweerder] gerechtigd was om herstel te laten uitvoeren zonder [eiser] c.s. nader in gebreke te stellen.
9. Dit oordeel geeft in het licht van de in voetnoot 10 aangewezen rechtsleer, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, noch van gebrekkige motivering. De klachten die ertoe strekken dat dat wel het geval zou zijn, stuiten daarop af.
Hier komt (ook) gewicht toe aan het feit - dat het hof in rov. 3.3.1 ook aanhaalt - dat het in dit geval een slechts zeer kort durende huur (en voor een aanmerkelijke huurprijs) betrof. In die situatie is te billijken dat er strikt de hand aan wordt gehouden dat het gehuurde van de aanvang af in de staat moet zijn die de huurder in redelijkheid mag verlangen; dat het feit dat de verhuurder toegezegde maatregelen van herstel achterwege laat dan wel niet op gemelde klachten reageert, verhoudingsgewijs zwaar weegt; en dat in het verlengde hiervan wat gemakkelijker voorbij wordt gegaan aan de omhaal en het tijdsverlies die aan formele ingebrekestelling inherent zijn.
10. Voor een gedeelte van de tweede post, beoordeeld in rov. 3.3.4, heeft het hof dezelfde overwegingen gebezigd, en is wat ik daarover gezegd heb van overeenkomstige toepassing.
11. Ten aanzien van de verdere gebreken heeft het hof blijkens de rov. 3.3.5 en 3.3.6 (vooral) betekenis toegekend aan de "onwelwillende houding" van [eiser] c.s., blijkend uit het feit dat zij hadden nagelaten eerder bekend geworden gebreken te verhelpen. Ook hier is er in het licht van HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691, rov. 3.5 geen sprake van een onjuiste rechtsopvatting.
Zo kom ik ertoe, alle argumenten van het middel onder "Ad 1" als ondeugdelijk te beoordelen.
12. Onder "Ad 2" wordt geklaagd dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de van de kant van [eiser] c.s. gemaakte aanspraak op boetes die [verweerder] wegens te late betaling van de huur verbeurd zou hebben.
Als ik het goed begrijp, steunt dit argument op de gedachte dat ten onrechte [verweerders] aanspraak op opschorting van een deel van de huurbetaling als deugdelijk zou zijn aangemerkt. Ik begrijp het aangevoerde zo dat, omdat [verweerder] gedurende een beperkte periode een groter bedrag aan huur zou hebben ingehouden dan tenslotte aan herstelkosten blijkt te zijn betaald, het beroep op opschorting als excessief moest worden aangemerkt.
13. Deze klacht berust volgens mij op een misverstand. Opschorting van zijn verplichtingen is niet slechts gerechtvaardigd aan de hand van een-op-een ratio tussen de waarde van de verplichting die aan de kant van de ene partij niet wordt nagekomen en van de verplichting die daarom aan de andere zijde wordt opgeschort.
14. Opschorting kan (mede) dienen als prikkel om nakoming door de andere partij (alsnog) te bevorderen. Wil een dergelijke prikkel effectief zijn, dan zal het belang dat daarmee gemoeid is, voldoende moeten zijn om daadwerkelijk druk op de in gebreke blijvende partij te bewerkstelligen. Al daarom kan het zich voordoen dat de waarde van de opgeschorte prestatie (althans: het daarmee gemoeide belang) groter kan zijn dan de waarde/het belang van de achterstallige prestatie die de aanleiding voor de opschorting vormt(11).
15. De weging of een opgeschorte prestatie in een redelijke verhouding stond tot het met de opschorting gediende doel, hangt daarom van méér af dan alleen de waarde c.q. het belang van de aan beide zijden betrokken prestaties. Deze weging (waarover het middel overigens geen verdere klachten inhoudt), zal veelal slechts aan de hand van feitelijke waardering kunnen plaatsvinden.
Deze klacht berust dus op een onhoudbaar uitgangspunt.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping met toepassing van art. 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De overeenkomst voorzag in de mogelijkheid van verlenging met drie maanden; maar daarvan is geen gebruik gemaakt.
2 Namelijk € 2.000,- per maand, waarnaast nog € 150,- per maand aan voorschot op servicekosten werd overeengekomen. Als men de tabel van maximale huurprijsgrenzen op p. 288 - 289 van T&C Huurrecht, 2010, ter hand neemt, begrijpt men waarom ik van een relatief hoge huurprijs spreek. Daarmee wil ik natuurlijk niet suggereren dat deze huurprijs buitensporig zou zijn - alleen dat die relatief hoog is vergeleken met de voor (zeer) veel huurwoningen geldende huurprijzen.
3 In een door huurder [verweerder] gedane opgave, die door de voor verhuurders [eiser] c.s. optredende makelaar voor gezien is getekend.
4 In verband hiermee werd ook aanspraak gemaakt op een opschortingsrecht met betrekking tot de aanvankelijk niet betaalde huur.
5 In de appelinstantie werd ook aanspraak gemaakt op terugbetaling van een gestorte waarborgsom. In cassatie wordt daarvan geen punt gemaakt.
6 Deze posten vindt men in alinea 6 van de cassatiedagvaarding.
7 De cassatiedagvaarding noemt, bijvoorbeeld in alinea 27, een iets hoger bedrag als saldo; maar dit saldo kan ik niet "plaatsen".
8 Uiteraard: verzuim ten aanzien van de herstelverplichting en niet, zoals in alinea 15 van de cassatiedagvaarding lijkt te worden verondersteld, ten aanzien van de betaling van schadevergoeding.
9 Dit vereiste wordt helder toegelicht in de Memorie van Toelichting, zie De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 205 (nr. 6).
10 Zoals het in de MvA II (Parlementaire Geschiedenis Boek 6, 1981, p. 289) wordt geformuleerd: "...dat het hier niet zozeer gaat om strakke regels die de schuldeiser, na raadpleging van de wet, in de praktijk naar de letter zal kunnen gaan toepassen, maar dat deze artikelen veeleer aan de rechter de mogelijkheid dienen te verschaffen om in de gevallen dat de partijen - zoals meestal - zonder gedetailleerde kennis van de wet hebben gehandeld, tot een redelijke oplossing te komen naar gelang van wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht.".
De rechtspraak van de Hoge Raad richt zich naar de hier uitgesproken gedachte - als voor de onderhavige zaak speciaal relevant noem ik HR 27 mei 2011, NJ 2011, 257, rov. 3.7.1 - 3.7.2; HR 20 januari 2006, NJ 2006, 80, rov. 3.6; HR 28 november 2003, NJ 2004, 237, rov. 3.3; HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691, rov. 3.5. Zie voor verdere gegevens Verbintenissenrecht (losbl.), Katan, art. 81, aant. 27 en (vooral) art. 83, aant. 4, 16 en 56.
Dat het begrip "verzuim" in art. 7:206 lid 3 BW Pro een andere benadering zou beogen, lijkt mij erg onaannemelijk.
11 Zie bijvoorbeeld T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7, 8 en 10, Olthof, 2011, art. 6:262 aant Pro. 4; Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, nr. 715. Daarbij is natuurlijk van betekenis, dat de opgeschorte prestatie onverkort verschuldigd blijft. De wederpartij verliest niet haar aanspraak op die prestatie, maar heeft alleen genoegen te nemen met een zeker uitstel daarvan.