ECLI:NL:PHR:2020:482

• Datum uitspraak: 15 mei 2020
• Publicatiedatum: 15 mei 2020
• Zaaknummer: 19/02613
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 22 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt dat registratievereiste constitutief is voor teeltpacht en wijst cassatieberoep af

In deze zaak staat centraal de kwalificatie van een grondgebruikersovereenkomst voor de teelt van pootaardappelen, gesloten voor de duur van één jaar. De kernvraag is of deze overeenkomst kan worden aangemerkt als een teeltpachtovereenkomst volgens de oude Pachtwet, waarbij een formeel vereiste is dat de overeenkomst binnen twee maanden na het aangaan ter registratie aan de grondkamer wordt ingezonden.

De feiten betreffen een overeenkomst uit 2006 tussen verpachter en pachter, waarbij niet tijdig aan het registratievereiste is voldaan. De rechtbank kwalificeerde de overeenkomst als teeltpacht, maar het hof vernietigde dit oordeel en stelde dat het niet voldoen aan het registratievereiste betekent dat de overeenkomst als reguliere pachtovereenkomst moet worden beschouwd. Het hof wees tevens het beroep van verpachter op redelijkheid en billijkheid af.

De Hoge Raad bevestigt dat het registratievereiste een constitutief element is voor teeltpacht en dat niet-tijdige registratie tot gevolg heeft dat het bijzondere regime niet van toepassing is. De Hoge Raad wijst het cassatieberoep van verpachter af en oordeelt dat het hof terecht heeft geoordeeld dat de overeenkomst als reguliere pachtovereenkomst moet worden aangemerkt, met toepassing van de pachtbeschermingsbepalingen.

De uitspraak benadrukt het belang van het registratievereiste ter bescherming van de pachter en het algemeen landbouwkundig belang, en onderstreept dat het niet naleven van dit vereiste niet kan worden genegeerd, ook niet op grond van redelijkheid en billijkheid.

Uitkomst: Het cassatieberoep van de verpachter wordt verworpen; de overeenkomst geldt als reguliere pachtovereenkomst wegens niet-tijdige registratie.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 19/02613

Zitting 15 mei 2020

CONCLUSIE

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

[verpachter]

eiseres tot cassatie

adv: mr. J.A.M.A. Sluysmans

tegen

[pachter]

verweerder in cassatie

adv.: mr. H.J.W. Alt

In deze zaak gaat het om een tussen eiseres tot cassatie (hierna:
Verpachter ) en verweerder in cassatie (hierna:
Pachter ) voor de duur van één jaar gesloten grondgebruikersovereenkomst voor de teelt van pootaardappelen.

In cassatie gaat het met name om de vraag of het hof terecht heeft geoordeeld dat de overeenkomst niet als teeltpachtovereenkomst kan worden gekwalificeerd, nu niet is voldaan aan het formele vereiste van tijdige registratie van de overeenkomst (art. 70f lid 1 onder
d en leden 2 en 3 Pachtwet (oud) (hierna ook:
Pw ). Verder wordt geklaagd over de wijze waarop het hof tot het oordeel komt dat geen sprake is van eenmalige pacht (art. 70f lid 5 Pw) en de wijze waarop het hof het beroep van Verpachter op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid verwerpt.

1. Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. ^[1]

(i) Verpachter pachtte van Domeinen het perceel kadastraal bekend gemeente Wieringermeer, sectie [A] , nummer [001] , groot circa 9.18.00 ha. In november 2005 hebben partijen gesproken over de verpachting van dit perceel aan Pachter voor de teelt van pootaardappelen. Op 16 februari 2006 hebben partijen een grondgebruikersovereenkomst ^[2] gesloten met betrekking tot dat perceel voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006. Handgeschreven is toegevoegd:

“
aan u verhuurd voor 1 jaar voor pootaardappelen: à € 1.900,=/ha ”.

(ii) In mei 2006 heeft Pachter een bedrag van € 8.721,- betaald aan Verpachter. Dit is de helft van de tussen partijen overeengekomen pachtsom.

(iii) De pootaardappelen bleken ernstig aan schurft te lijden. Partijen (of hun verzekeraars) hebben over en weer deskundigenonderzoeken laten verrichten.

(iv) Bij brief van 21 december 2011 is namens Verpachter aan Pachter een sommatie verstuurd voor het restantbedrag aan pacht van € 8.721,- .

(v) Bij verzoek van 14 december 2015 ^[3] heeft Verpachter de grondkamer Noordwest verzocht de grondgebruikersovereenkomst vast te leggen als geliberaliseerde pacht voor de duur van één jaar en subsidiair als een reguliere pachtovereenkomst voor korte duur.

(vi) De grondkamer heeft bij beschikking van 16 juni 2016 ^[4] , verzonden op 4 juli 2016, (de overeenkomst aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst,
toev. A-G ), de gevraagde goedkeuring als bedoeld in artikel 7:325 lid 3 BW verleend en de overeengekomen pachtprijs gewijzigd in € 7.270,- per jaar. De aldus gewijzigde overeenkomst is goedgekeurd.

(vii) Bij brief van 30 december 2016 heeft Verpachter Pachter gesommeerd het bedrag van € 8.721,- binnen 30 dagen te voldoen. Pachter heeft daaraan niet voldaan.

1.2

Bij exploot van 3 mei 2017 heeft Pachter Verpachter gedagvaard voor de pachtkamer van de rechtbank Noord-Holland. Hij heeft, samengevat, in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is te beschouwen als een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar en tegen een pachtprijs van € 7.270,- in totaal. Voorts heeft Pachter terugbetaling gevorderd van het bedrag van € 1.451,- dat hij teveel heeft betaald.

1.3

Verpachter heeft op haar beurt in reconventie, kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd dat de overeenkomst tussen partijen een teeltpachtovereenkomst is, dan wel eenmalige pacht of geliberaliseerde pacht, met veroordeling van Pachter tot betaling van een bedrag van € 8.721,- .

1.4

De rechtbank heeft bij vonnis van 3 januari 2018 ^[5] in conventie en in reconventie voor recht verklaard dat de overeenkomst is te beschouwen als een teeltpachtovereenkomst en heeft Pachter veroordeeld tot betaling van het door Verpachter gevorderde bedrag van € 8.721,-.

1.5

Tegen dit vonnis heeft Pachter hoger beroep ingesteld bij de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden. Na wijziging van eis heeft hij gevorderd dat het hof, na vernietiging van het vonnis waarvan appel:

(i) voor recht verklaart dat de tussen partijen overeengekomen grondgebruikersovereenkomst in 2006 wegens het niet voldoen aan het bepaalde in art. 70f lid 1 onder
d en leden 2 en 3 Pw aangemerkt dient te worden als een reguliere pachtovereenkomst voor korte duur (met ingang van 1 januari 2006 en eindigend op 31 december 2006) tegen een pachtprijs van € 7.270,- per jaar voor het geheel, een en ander met inachtneming van de beschikking van de grondkamer van 4 juli 2016;

(ii) Verpachter veroordeelt tot vergoeding van het door Pachter te veel betaalde bedrag van € 1.451, te vermeerderen met rente.

1.6

Verpachter heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

1.7

Bij arrest van 2 april 2019 ^[6] heeft het hof het vonnis van 3 januari 2018 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, onder meer:

(i) voor recht verklaard dat de tussen Pachter en Verpachter overeengekomen grondgebruikersovereenkomst in 2006 onder het regime van de Pachtwet moet worden aangemerkt – wegens het niet voldoen aan het bepaalde in art. 70f lid 1 onder
d en leden 2 en 3 – als een reguliere pachtovereenkomst voor korte duur (art. 12 Pw), met ingang van 1 januari 2006 en eindigend op 31 december 2006, tegen een pachtprijs van € 7.270,- per jaar voor het geheel, een en ander met inachtneming van de beschikking van de grondkamer van 4 juli 2016;

(ii) Verpachter veroordeeld tot terugbetaling aan Pachter van het te veel betaalde bedrag van € 1.451,-, vermeerderd met wettelijke rente en kosten.

1.8

Het hof heeft daartoe onder meer, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen:

“4.1 De kern van de zaak is de kwalificatie van de tussen partijen gesloten gebruikersovereenkomst van 2006. Het hof oordeelt dat deze moet worden aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar. De door de grondkamer vastgestelde pachtprijs heeft te gelden als de tussen partijen overeengekomen pachtprijs. Dit betekent dat de vordering van [Verpachter] tot betaling van de helft van de pachtsom alsnog wordt afgewezen en de vordering van [Pachter] tot terugbetaling van het teveel door hem betaalde wordt toegewezen. (…) Het hof legt hieronder uit hoe het tot dit oordeel is gekomen.

4.2

Op grond van artikel 70f lid 3 Pachtwet dient de inzending ter registratie van een teeltpachtovereenkomst binnen twee maanden nadat deze is aangegaan te hebben plaatsgevonden. Vast staat dat niet is voldaan aan deze eis omdat de grondgebruikersovereenkomst pas in december 2015 is ingezonden. Deze vereisten gelden op grond van de wet en zijn van dwingend recht in de zin dat daarvan niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. Nu de teeltpachtovereenkomst niet (tijdig) is ingezonden ter registratie, geldt dat partijen een pachtovereenkomst hebben gesloten waarvoor het normale pachtregime geldt (Hof Arnhem 2 maart 2004, Pr juni 2004/4, Van Wely/Van Os). Niet in geschil is dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar. De grondkamer heeft goedkeuring verleend aan de korte duur zodat er voorlopig van moet worden uitgegaan dat tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar is gesloten met een pachtprijs van € 7.670 per jaar.

4.3 [

Verpachter] heeft aangevoerd dat aan de formele vereisten moet worden voorbijgegaan. Nu die vereisten tot bescherming van de pachter strekken, ziet het hof geen aanleiding om aan de vereisten voorbij te gaan. Voorts voert zij aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [Pachter] zich beroept op pachtbescherming. Het opzij zetten van dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen vereist echter nogal wat. [Verpachter] voert aan dat [Pachter] willens en wetens heeft ingestemd met de eenjarige pacht voor een hoge pachtsom en desondanks weigert de helft te betalen. Dit is niet voldoende. Het feit dat [Pachter] heeft ingestemd met deze constructie maakt niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij zich later alsnog op deze beschermingsbepaling beroept. De grieven 2 en 4 van [Pachter] slagen dus. Er is geen teeltpachtovereenkomst. Dat brengt mee dat het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep moet beoordelen of er sprake is van een geliberaliseerde overeenkomst.

4.4

Omdat de overeenkomst is gesloten onder het oude recht, gaat het om de vraag of partijen een eenmalige pachtovereenkomst hebben gesloten als bedoeld in artikel 70f lid 5 Pachtwet. Naar het oordeel van het hof heeft [Verpachter] onvoldoende redengevende feiten en omstandigheden aangevoerd om te oordelen dat partijen bij hun overeenkomst hebben bepaald dat de bepalingen die genoemd zijn in dat vijfde lid niet van toepassing zijn op hun pachtovereenkomst. Het enkele feit dat partijen een overeenkomst voor één jaar zijn aangegaan tegen een hogere dan de reguliere pachtprijs is daartoe onvoldoende.“

1.9

Verpachter is bij procesinleiding van 29 mei 2019 – en daarmee tijdig ^[7] – in cassatie gekomen tegen het arrest van het hof van 2 april 2019. Pachter heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna nog van re- en dupliek is gediend.

2. Ontvankelijkheid cassatieberoep

2.1

Alvorens het cassatiemiddel te bespreken, zal ik ingaan op de vraag of Verpachter in haar cassatieberoep kan worden ontvangen.

2.2

De tussen partijen gesloten overeenkomst liep van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006. In die periode was de Pachtwet nog van toepassing, waarin cassatieberoep tegen arresten en beschikkingen van de pachtkamer van het hof werd uitgesloten (art. 134 Pw). Bij wet van 26 april 2007 (Stb. 2007, 163), in werking getreden op 1 september 2007, is de Pachtwet ingetrokken en zijn de procesrechtelijke pachtbepalingen opgenomen in art. 1019j-1019v Rv. ^[8] Cassatieberoep wordt hierin niet langer uitgesloten.

2.3

De wet van 26 april 2007 bevat voor de procesrechtelijke bepalingen geen specifiek overgangsrecht. Gelet daarop, en in verband met de wetsgeschiedenis, ^[9] zijn de algemene overgangsbepalingen van art. 68a e.v. Overgangsrecht NBW (hierna:
Ow ) daarop van toepassing. Uit art. 74 lid 1 en art. 68a Ow volgt dat die bepalingen onmiddellijke werking hebben voor procedures die op of na 1 september 2007 zijn aangevangen. ^[10] Daarvan is in deze zaak sprake, nu de procedure ruim na 1 september 2007 is aangevangen. Ik meen dan ook dat Verpachter ontvankelijk is in haar cassatieberoep.

2.4

Hoewel voor de ontvankelijkheid van het cassatieberoep art. 1019j-1019v Rv bepalend zijn, heeft het hof nog aan de hand van de Pachtwet (en niet titel 7.5 BW) getoetst hoe de pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd. De steller van het middel bestrijdt dit niet en neemt dit ook zelf tot uitgangspunt. Naar mijn mening is dit terecht. Weliswaar komt aan het materiële pachtrecht van titel 7.5 BW op grond van art. 68a Ow onmiddellijke werking toe, maar omdat de overeenkomst reeds op 31 december 2006 – voor de inwerkingtreding van titel 7.5 BW per 1 september 2007 – was geëindigd, dient de kwalificatie aan de hand van de Pachtwet plaats te vinden. ^[11]

2.5

De regeling voor teeltpacht bevat overigens geen relevante verschillen tussen het oude en het nieuwe pachtrecht. Tussen de regeling van de eenmalige pacht van art. 70f lid 5 Pw en die van de geliberaliseerde pacht van art. 7:397 BW bestaan wel relevante verschillen.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel valt uiteen in vier onderdelen (aangeduid als klacht I tot en met IV).

3.2

Klacht I richt een rechtsklacht tegen het oordeel van het hof dat de overeenkomst niet heeft te gelden als een teeltpachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 1 Pw, nu deze niet binnen twee maanden nadat deze is aangegaan (als teeltpachtovereenkomst) ter registratie is ingezonden (rov 4.2) en dat het hof geen reden ziet om aan het formele vereiste voorbij te gaan (rov. 4.3). Het hof zou een te groot belang aan het registratievereiste hebben toegekend, en hebben miskend dat het (enkele) niet tijdig registreren van de overeenkomst niet tot gevolg heeft dat geen sprake is van een teeltpachtovereenkomst in geval de pachter door dat niet (tijdig) registreren in geen enkel (rechtens te respecteren) belang wordt geschaad.

3.3

Voordat ik inhoudelijk op de klacht inga, maak ik eerst een paar inleidende opmerkingen. ^[12]

3.4

Sinds de jaren dertig van de vorige eeuw is de pachtwetgeving er vooral op gericht om zowel de belangen van de pachter als het algemeen landbouwkundig belang te beschermen. Die pachtbescherming werd onder meer bereikt door veelal dwingende bepalingen, waarin onder meer werd voorgeschreven dat alle pachtovereenkomsten vooraf door de grondkamer moeten worden getoetst, en waarin ook de wettelijke duur van een pachtovereenkomst en de maximale pachtprijs dwingend werden voorgeschreven. ^[13] In de pachtpraktijk bleek zich al snel het verschijnsel van zwarte en grijze pacht voor te doen, waarbij om aan die dwingende bepalingen te ontkomen overeenkomsten bewust niet op schrift werden gesteld, respectievelijk werd afgesproken de overeenkomst niet ter goedkeuring aan de grondkamers toe te sturen. Dat is de reden geweest dat het vanaf 1969 zelfs enige tijd strafbaar is geweest pachtovereenkomsten of pachtwijzigingsovereenkomsten niet tijdig ter goedkeuring in te zenden. Handhaving is echter nooit een prioriteit geweest, en in 1995 is de strafbaarstelling vervallen. ^[14]

In de loop der tijd zijn steeds meer stemmen opgegaan om de pacht te liberaliseren. Geconstateerd werd dat het pachtareaal allengs sterk was verminderd, terwijl het belang van pacht als financieringsinstrument voor de landbouw van groot belang werd geacht. Als oorzaak van die vermindering van het pachtareaal werd de dwingende en weinig flexibele regelgeving genoemd. Met het doel om de (verdere) verkleining van het pachtareaal te voorkomen, heeft de wetgever in 1995 twee nieuwe vormen van ‘bijzondere kortdurende pacht’ geïntroduceerd, die voor los land voorzagen in een meer marktconforme benadering en in flexibel grondgebruik. ^[15] Een van die vormen betrof de teeltpacht. Indien aan de voorwaarden voor teeltpacht was voldaan, gold een bijzonder regime waarbij een groot aantal pachtbeschermingsbepalingen niet van toepassing was. Daartoe behoorden onder meer bepalingen omtrent de toetsing en de duur van de pachtovereenkomst, alsmede de prijs. In de pachtpraktijk werden ook voor ‘teeltpachtovereenkomsten’ de hiervoor genoemde zwarte en grijze pachtovereenkomsten gesloten, bij gebrek aan de nodige flexibiliteit van de tot dan toe geldende pachtwetgeving ^[16] . De teeltpachtregeling voorzag dan ook in een bestaande behoefte. Tijdens de parlementaire behandeling werd hier op gewezen. ^[17]

3.5

De wetgever had bij de introductie van de teeltpacht (en de eenmalige pacht) overigens uitdrukkelijk voor ogen dat het bestaande reguliere pachtstelstel, met een goede bescherming van de pachter en het algemeen landbouwkundig belang, als basis zou blijven gelden en zijn volle betekenis zou behouden. De teeltpacht werd (evenals de eenmalige pacht) gezien als aan aanvullende regeling op de gewone, reguliere pacht van los land. ^[18]

3.6

Dan kom ik nu toe aan de inhoudelijke bespreking van klacht I, waarmee er in de kern over geklaagd wordt dat het registratievereiste geen constitutief vereiste is voor teeltpacht, en zeker niet in onderhavig geval omdat het geen belang van de pachter zou dienen.

3.7

De teeltpacht was tot 1 september 2007 geregeld in art. 70f, leden 1-4 Pw. ^[19] In het eerste lid zijn vier voorwaarden opgesomd waaraan voldaan moet zijn wil het teeltpachtregime van toepassing zijn, dat wil zeggen dat de in de aanhef genoemde bepalingen voor (reguliere) pacht niet van toepassing zijn. Die vier voorwaarden komen op het volgende neer:

a) Partijen moeten in de pachtovereenkomst hebben bepaald dat die bepalingen niet van toepassing zijn. Gelet op de bedoeling van dit voorschrift is het voldoende dat partijen uitdrukkelijk vastleggen dat zij een overeenkomst als bedoeld in art. 70f lid 1 Pw hebben gesloten. ^[20]

b) De pachtovereenkomst moet zijn aangegaan voor een één- of tweejarige teelt voor de duur van ten hoogste één jaar respectievelijk twee jaar.

c) De overeenkomst moet zijn aangegaan voor een teelt waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is.

d) Er moet zijn voldaan aan het bepaalde in art. 70f leden 2 en 3 Pw, waarin is bepaald dat de overeenkomst tijdig ter registratie moet zijn ingezonden aan de grondkamer.

3.8

Eén van de voorwaarden om te kunnen spreken van teeltpacht – en om dus af te kunnen wijken van de reguliere pachtbeschermingsbepalingen – betreft derhalve het hiervoor onder d) genoemde registratievereiste. Dit houdt in dat de pachtovereenkomst binnen twee maanden nadat zij is aangegaan ter registratie aan de grondkamer moet zijn ingezonden. De wetgever heeft een tijdige registratie van teeltpachtovereenkomsten van belang geacht ter rechtvaardiging dat een uitzondering gemaakt wordt op de pachtbescherming van de reguliere pacht. Deze registratie waarborgt dat niet willekeurig en lichtzinnig van de pachtbeschermingsbepalingen wordt afgeweken. Hoewel de wettekst op een lijdelijke rol van de grondkamer wijst, volgt uit de wetsgeschiedenis dat het registratievereiste bedoeld is (en in de praktijk ook wordt toegepast) om – marginaal – te toetsen of aan de in art. 70f lid 1 Pw voor teeltpacht gestelde voorwaarden is voldaan. ^[21] Het belang van het registratievereiste is er bovendien in gelegen dat pachtovereenkomsten aan het zwarte en grijze circuit worden onttrokken en daarop enige mate van toezicht kan worden gehouden. ^[22] Het strikt handhaven van het registratievereiste is dan ook zinvol, ook in situaties dat de wetgever er op zichzelf geen bezwaar tegen heeft dat de reguliere pachtbeschermingsbepalingen opzij worden gezet.

3.9

Uit de redactie van artikel 70f lid 1 Pw volgt dat dit vereiste een bestaansvoorwaarde is om het bijzondere teeltpachtregime van toepassing te laten zijn. Indien aan dit registratievereiste niet wordt voldaan, is geen sprake van een teeltpachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 1 Pw.

3.1

Dat de wetgever ook daadwerkelijk de bedoeling had het registratievereiste als bestaansvoorwaarde voor teeltpacht aan te merken, ook als aan de overige eisen was voldaan, volgt onder meer uit de memorie van toelichting waarin is opgemerkt: ^[23]

“Op de registratie van de overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid van artikel 70f is zoëven hiervoor al ingegaan. Wel dient vermeld te worden dat indien registratie wordt nagelaten, men niet alleen de mogelijkheid ontbeert om relaties te kunnen leggen met andere regelgeving maar tevens risico's loopt in de sfeer van de reguliere pachtvastlegging. Een niet geregistreerde overeenkomst als bedoeld onderscheidt zich immers in niets van andere pachtovereenkomsten waarbij niet aan de formele vereisten van de Pachtwet wordt voldaan.”

3.11

De steller van het middel verwijst nog naar een passage uit de memorie van antwoord waaruit zou volgen dat de minister het registratievereiste niet als constitutief element voor teeltpacht zou hebben aangemerkt. Het gaat om de volgende passage in de memorie van antwoord (ik citeer wat ruimer, het in de procesinleiding opgenomen citaat heb ik cursief gezet): ^[24]

“De leden van de fractie van de PvdA kunnen zich vinden in de intentie om deze pachtvorm te beperken tot die situaties waarin vruchtwisseling noodzakelijk is. Zij vragen zich echter af of die noodzaak alleen betrekking heeft op het teeltplan van de pachter. Ook een verpachter kan redenen hebben zijn grond ten behoeve van vruchtwisseling een jaar te pacht aan te bieden. Zij vragen tevens of het niet wenselijk is deze pachtvorm te beperken tussen agrariërs onderling en er andere eigenaren verpachters van uit te sluiten.
De eerste ondergetekende wijst er op dat ingevolge artikel 70f, eerste lid, de overeenkomsten aan een aantal vereisten moet voldoen. Zo moet er sprake zijn van een pachtovereenkomst waarvan partijen in de pachtovereenkomst hebben bepaald dat het gaat om los land. Voorts dient de overeenkomst te zijn aangegaan voor de duur van ten hoogste één jaar en dient de overeenkomst te zijn aangegaan voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. ”

Aan het in de procesinleiding opgenomen citaat ging derhalve een vraag vooraf die betrekking had op de elementen waaraan de overeenkomst zelf moet voldoen (zodat deze tijdig ter registratie kan worden ingezonden). Ik lees hierin niet dat het registratievereiste niet (ook) als constitutief element zou zijn bedoeld.

3.12

Ten slotte wijs ik nog op de opmerking van de minister dat beide kortdurende pachtvormen (teeltpacht en eenmalige pacht) hun eigen voorwaarden kennen, ten aanzien waarvan geldt:

“Als men zich niet aan de voorwaarden houdt, ontstaat de gebruikelijke sanctie, namelijk dat de reguliere pacht gewoon in gang gezet wordt.” ^[25]

3.13

In de literatuur bestaat er weinig twijfel over dat het registratievereiste als bestaansvoorwaarde voor teeltpacht heeft te gelden. Heisterkamp betoogt dat in geval van niet-tijdige aanbieding ter registratie van teeltpacht geen sprake meer kan zijn, ook al is dit regime uitdrukkelijk overeengekomen. Dit blijkt zijns inziens uit het feit dat toepasselijkheid van het teeltpachtregime in de wet (art. 70f lid 1 onder
d en lid 3 Pw) afhankelijk is gesteld van tijdige inzending ter registratie. Bovendien is dit impliciet in de parlementaire behandeling bevestigd. De overeenkomst geldt dan als een reguliere pachtovereenkomst. Afgezien van het feit dat registratie binnen twee maanden imperatief is voor het mogen inroepen van het bijzondere regime, heeft zij in wezen geen betekenis, aldus Heisterkamp. ^[26] Volgens De Hoog is, gelet op de redactie van art. 70f lid 1 Pw, sprake van een constitutief (vierde) vereiste. ^[27] Rodrigues Lopes gaat er (voor zowel art. 7:396 BW als art. 70f Pw) zonder meer vanuit dat wanneer partijen nalaten de teeltpachtovereenkomst ter registratie in te zenden, zij geen teeltpachtovereenkomst maar een mondelinge pachtovereenkomst hebben gesloten. ^[28] Ook Valk betoogt dat de verwijzing in het huidige art. 7:396 lid 1 onder
d BW naar het tweede en derde lid van de bepaling impliceert dat de tijdige inzending ter registratie een bestaansvoorwaarde is; niet (tijdig) inzenden heeft tot gevolg dat het regime van art. 7:396 BW helemaal niet tot gelding komt en de overeenkomst als een reguliere pacht moet worden aangemerkt. ^[29]

3.14

Een en ander was ook geldend recht op het moment dat de pachtovereenkomst tussen partijen werd gesloten; uit een uitspraak van het hof Arnhem – op dat moment het hoogste rechtscollege in pachtzaken, zie hiervoor onder 2.2 – volgde reeds dat tijdige registratie een bestaansvoorwaarde is voor teeltpacht. ^[30]

3.15

Gelet op het voorgaande kan de klacht niet slagen.

3.16

Klacht II richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.3 dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Pachter zich op pachtbescherming beroept. Het onderdeel valt uiteen in drie subonderdelen (aangeduid als A, B.1 en B.2).

3.17

Onder
klacht II A wordt geklaagd dat het hof niet kenbaar is ingegaan op het beroep van Verpachter op misbruik van bevoegdheid. Dit beroep zou volgen uit het door haar ingenomen standpunt dat Pachter zich uitsluitend op het registratievereiste beroept om onder de (betaling van de) overeengekomen pachtsom uit te komen, terwijl het registratievereiste niet met dat doel in de wet is opgenomen.

3.18

Niet onbegrijpelijk is dat het hof hierin geen beroep op misbruik van bevoegdheid heeft gelezen. Verpachter heeft – onder het kopje ‘
Primair: er is sprake van teeltpacht ’ ^[31] – inderdaad aangevoerd dat Pachter zich uitsluitend op het registratievereiste beroept om onder de overeengekomen pachtsom uit te komen, terwijl het registratievereiste niet met dit doel in de wet is opgenomen ^[32] . Verpachter verbindt daar echter geen consequentie aan. Nu dit is aangevoerd in het kader van het betoog dat ondanks het registratievereiste sprake is van een teeltpachtovereenkomst, is het niet onbegrijpelijk dat het hof dit niet aldus heeft begrepen dat Verpachter hiermee betoogt dat de pachtbeschermingsbepalingen buiten toepassing gelaten moet worden wegens misbruik van bevoegdheid. De klacht faalt.

3.19

Onder
klacht II B.1 wordt erover geklaagd dat het hof bij de beoordeling van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten onrechte geen kenbaar belang heeft toegekend aan het door Verpachter ontwikkelde gezichtspunt omtrent aard en strekking van het registratievereiste (verwezen wordt naar memorie van antwoord nr. 47-53), te weten dat het registratievereiste niet (primair) het belang van de pachter beoogt te beschermen (en zeker niet bedoeld is als een middel om de overeengekomen pachtsom te ontlopen).

3.2

Onder
klacht II B.2 wordt hieraan toegevoegd dat het hof onvoldoende recht doet aan de inhoud, aard en strekking van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, door te overwegen dat Verpachter in dit verband enkel heeft aangevoerd ‘dat [Pachter] willens en wetens heeft ingestemd met de eenjarige pacht voor een hoge pachtsom’ (verwezen wordt naar memorie van antwoord nr. 13, 15 en 44).

3.21

Deze klachten kunnen bij gebrek aan feitelijke grondslag niet slagen. Verpachter heeft niet aangevoerd dat een beroep op
het registratievereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verpachter heeft weliswaar een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, maar dit hield in dat het beroep op
reguliere pacht (c.q. de dwingendrechtelijke pachtbeschermingsbepalingen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. ^[33] Het hof heeft dit beroep ook zo begrepen. ^[34] De klachten falen reeds om die reden.

3.22

Verder zijn de in de subonderdelen genoemde gezichtspunten respectievelijk stellingen niet aangevoerd in het kader van de vraag of het beroep op reguliere pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij zijn aangevoerd in het kader van een weergave van de feiten (MvA nr. 13 en 15), respectievelijk het betoog (onder de kop: ‘Primair: er is sprake van teeltpacht’) dat (bij de kwalificatie) aan het formele registratievereiste voorbij zou moeten worden gegaan (MvA nr. 44 en 47-53). Haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft Verpachter uitgewerkt in haar memorie van antwoord onder 57 tot en met 61, hetgeen het hof – niet onbegrijpelijk – samenvat als het betoog dat Pachter ‘willens en wetens heeft ingestemd met de eenjarige pacht voor een hoge pachtsom en desondanks weigert de helft te betalen’. Niet onbegrijpelijk is dat het hof in het kader van het beroep op de redelijkheid en billijkheid dan ook niet op de andere gezichtspunten/stellingen ingaat.

3.23

Klacht III richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.4. Het hof overweegt daar dat de overeenkomst niet kan worden aangemerkt als een eenmalige pachtovereenkomst als bedoeld in art. 70f lid 5 Pw, omdat Verpachter onvoldoende redengevende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om te oordelen dat partijen bij hun overeenkomst hebben bepaald dat de bepalingen die genoemd zijn in dat vijfde lid niet van toepassing zijn op hun pachtovereenkomst. De klacht komt erop neer dat het hof niet voorbij had mogen gaan aan het betoog dat (naar de rechtbank onbestreden heeft overwogen) partijen in materieel opzicht een teeltpachtovereenkomst hebben gesloten, volgens de klacht ‘
dus: met het oogmerk de in art. 70f lid 5 (aanhef) genoemde bepalingen uit te sluiten ’.

3.24

De klacht faalt. Indien partijen materieel een teeltpachtovereenkomst hebben gesloten, dan zal daarmee voldaan zijn aan het voor teeltpacht opgenomen constitutieve vereiste (art. 70f lid 1 onder
a Pw) dat in de overeenkomst is bepaald dat de in art. 70f lid 1 aanhef genoemde bepalingen niet van toepassing zijn. Ook in art. 70f lid 5 onder
a Pw is voor de eenmalige pacht een soortgelijke bepaling opgenomen, echter de bepalingen die volgens art. 70f lid 5 aanhef Pw niet van toepassing zijn komen niet geheel overeen met die genoemd in art. 70f lid 1 Pw betreffende teeltpacht. Dat uit de overeenkomst voldoende duidelijk volgt dat partijen een teeltpachtovereenkomst voor ogen stond, betekent dus niet dat partijen ook eenmalige pacht voor ogen stond. Uit de parlementaire geschiedenis volgt overigens ook dat de beide vormen van pacht niet in elkaar kunnen overlopen. ^[35] Het hof hoefde op de stelling van Verpachter dan ook niet afzonderlijk in te gaan.

3.25

Daar komt bij dat Verpachter geen belang heeft bij haar cassatieklacht. Vast staat dat partijen een overeenkomst hebben gesloten ‘voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006’ (zie hiervoor onder 1.1 sub (i)). Daarmee voldoet de overeenkomst niet aan het vereiste in art. 70f lid 5 onder
b Pw dat de overeenkomst moet zijn aangegaan voor een
langere duur dan één jaar.

3.26

Klacht IV betreft een voortbouwklacht en behoeft geen bespreking.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Ontleend aan het in cassatie bestreden arrest van de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwaarden van 2 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2921, rov. 2.1-2.7. De gestelde vordering van Verpachter op Pachter ad € 1.294,25 wegens gefactureerde selectiewerkzaamheden (rov. 2.4) is in cassatie niet relevant en blijft daarom in deze conclusie onvermeld.

2. Overgelegd als productie 2 bij inleidende dagvaarding.

3. Overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie.

4. Overgelegd als productie 6 bij inleidende dagvaarding.

5. Rb Noord-Holland 3 januari 2018, zaaknummer/rolnummer: 5984261 \ PA EXPL 17-4 WD.

6. Hof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2921,

7. De cassatietermijn bedraagt twee maanden (art. 402 lid 2 Rv in verband met art. 1019o Rv). Zie ook hierna onder 2.1 tot en met 2.3.

8. De materiële pachtbepalingen zijn opgenomen in titel 7.5 BW.

9. Zie MvA, Kamerstukken I, 2006-2007, 30 448, D, p. 10.

10. Vergelijk HR 19 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BG3714,

11. Kamerstukken II, 2005-2006, 30 448, nr. 8, p. 16.

12. Zie meer uitgebreid Asser/Snijders & Valk 7-III 2016/1 e.v.

13. MvT, Kamerstukken II 1991-1992, 22 705, nr. 3, p. 2 en Handelingen II, 1994-1995, 21, p. 1196.

14. Asser/Snijders & Valk 7-III 2016/4.

15. MvT, Kamerstukken II 1991-1992, 22 705, nr. 3, p. 4-5, en MvA, Kamerstukken II, 1993-1994, 22 705, nr. 6, p. 16.

16. Overigens was ook toen teeltpacht mogelijk, zij het slechts na goedkeuring door de grondkamer en een toetsing van de prijs, zie P.A. de Hoog, ‘Ontwikkelingen in het pachtrecht: een laveren tussen Skylla en Charybdis?’,

17. Handelingen II, 1994-1995, nr. 20, p. 1171-1177.

18. MvT, Kamerstukken II 1991-1992, 22 705, nr. 3, p. 4, en Handelingen II, 1994-1995, 21, p. 1196.

19. Thans is de inhoudelijk gelijkluidende bepaling te vinden in art. 7:396 BW.

20. Asser/Snijders & Valk 7-III 2016/556.

21. Zie A.H.T. Heisterkamp in Module Pacht en landelijk gebied, artikel 70f Pw, aant. 1.5 met verwijzing naar MvA, Kamerstukken II, 1993-1994, 22 705, nr. 6, p. 15-16; Kamerstukken II, 1993-1994, 22 705, nr. 9, p. 7 en MvA, Kamerstukken I, 1994-1995, 22 705, nr. 99b, p. 3.

22. Zie Handelingen II, 1994-1995, nr. 20, p. 1171-1177.

23. MvT, Kamerstukken II 1991-1992, 22 705, nr. 3, p. 7-8. Zie in dat kader ook MvA, Kamerstukken I, 1994-1995, 22 705, nr. 99b, p. 3.

24. MvA, Kamerstukken II, 1993-1994, 22 705, nr. 6, p. 15.

25. Handelingen II, 1994-1995, nr. 21, p. 1198.

26. A.H.T. Heisterkamp in Module Pacht en landelijk gebied, artikel 70f Pw, aant. 1.5, met verwijzing naar de hiervoor onder 3.10 en 3.12 aangehaalde vindplaatsen. Zie ook Heisterkamp, T&C BW, Art. 7:396, aant. 4.

27. P.A. de Hoog, ‘Ontwikkelingen in het pachtrecht: een laveren tussen Skylla en Charybdis?’,

28. D.L. Rodrigues Lopes, Pacht, Kluwer: Deventer 2007, p. 321.

29. Asser/Snijders & Valk 7-III 2016/559 jo. 556.

30. Hof Arnhem 2 maart 2004,

31. Memorie van antwoord, nr. 42 e.v.

32. Memorie van antwoord, nr. 50.

33. Zie memorie van antwoord nrs. 57 tot en met 61, onder de kop ‘

34. Zie rov. 4.3.

35. MvT, Kamerstukken II 1991-1992, 22 705, nr. 3, p. 6-7; MvA, Kamerstukken II, 1993-1994, 22 705, nr. 6, p. 17 en Handelingen II, 1994-1995, 21, p. 1198.