ECLI:NL:PHR:2022:128 - Parket bij de Hoge Raad - Uitleg recht tot terugkoop strook grond bij overlijden koper

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer21/00203

Zitting14 januari 2022

CONCLUSIE

S.D. Lindenbergh

In de zaak

[eiseres]

tegen

[verweerder]

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiseres] en [verweerder] .

1.Inleiding

Tussen de achtertuinen van twee buren ligt een strook grond, die de ene buur op enig moment met een “recht tot terugkoop” aan de andere buur heeft verkocht en geleverd. Dat beding wordt geactiveerd op het moment dat de buur die de strook grond heeft gekocht haar woning “verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat” en de andere buur “op dat moment nog daadwerkelijk woont” in zijn woning. Tien jaar later is de buur die de strook grond heeft gekocht overleden en beroept de andere buur zich op zijn recht tot terugkoop.
Zowel de rechtbank als het hof legt het beding uit als een aanbiedingsplicht die ook geldt in geval van overlijden. De term “metterwoon verlaat” ziet dan volgens het hof op de restcategorie van situaties waarin het gebruik van de woning tot een einde komt zonder dat de woning wordt verkocht of verhuurd. De rechtbank heeft de vordering tot nakoming van het beding afgewezen. De rechtbank heeft hieraan onder meer ten grondslag gelegd dat aan het beding slechts een persoonlijk recht jegens de erfgenamen van de overleden buur wordt ontleend, dat zich oplost in een schadevergoedingsrecht als de toezegging tot aanbieding niet wordt nagekomen, wat volgens de rechtbank te meer geldt nu de strook grond door de erfgenamen reeds bevoegd is geleverd aan een nicht van de overleden buur en de aanbiedingsplicht dus hoe dan ook niet meer kan worden nagekomen. Het hof overweegt echter dat door het overlijden op één en hetzelfde moment de aanbiedingsplicht is ontstaan en is komen te rusten op de erfgenamen en rechtsopvolgers onder algemene titel van de overleden buur. Die verplichting is volgens het hof door partiële verdeling van de nalatenschap door toedeling van de woning en de strook grond aan deze nicht op haar overgegaan. Nu de nicht van de overleden buur volgens het hof nog steeds in staat is aan de aanbiedingsplicht van de strook grond te voldoen, veroordeelt het hof haar, kort gezegd, op straffe van verbeurte van een dwangsom de strook grond aan de andere buur aan te bieden overeenkomstig het bepaalde in het beding, waarbij het hof onder meer beslist dat het arrest in de plaats kan treden van haar medewerking aan verkoop en levering van de strook grond tegen de getaxeerde prijs.
Het cassatieberoep van de nicht van de overleden buur treft m.i. geen doel.

2.Feiten

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, ontleend aan rov. 2.1 t/m 2.5 van het arrest van 20 oktober 2020 van het gerechtshof Amsterdam (hierna: het
hof).^[1]

2.1

[verweerder] is op 16 september 1996, op grond van een op 18 juni 1996 gesloten koopovereenkomst, eigenaar geworden van de woning met tuin aan de [a-straat 1] te [plaats] alsmede van het daarachter gelegen begroeid perceel, kadastraal bekend [gemeente] , sectie [001] , nr. [002] (hierna ook: de
strook grond).

2.2

[verweerder] heeft, na een gesprek daarover op 11 juni 1996, de strook grond verkocht aan [erflaatster] , de tante van [eiseres] , [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] (gevieren hierna ook, in meervoud:
[partijen]), eigenares en bewoonster van de woning aan de [b-straat 1] in [plaats] , waarvan de achtertuin grenst aan de strook grond. De levering van de strook grond heeft op 3 januari 1997 plaatsgevonden. De leveringsakte bevat de volgende bepaling (hierna ook: het
beding):

“
RECHT TOT TERUGKOOP

Partijen komen overeen dat het bij deze overgedragen perceel grond door koper aan verkoper ter eigendomsverkrijging zal worden aangeboden, op het moment dat koper het pand [b-straat 1] te [plaats] verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat; deze verplichting van koper geldt uitsluitend voor zover [verweerder] , voornoemd, op dat moment nog daadwerkelijk woont in het pand [a-straat 1] te [plaats] .

De door verkoper alsdan te betalen koopsom zal worden vastgesteld door twee taxateurs, waarvan één wordt benoemd door verkoper en de ander door koper; deze twee taxateurs benoemen op hun beurt een derde taxateur, voor het geval de twee taxateurs geen overeenstemming kunnen bereiken met betrekking tot de getaxeerde waarde van bedoeld perceel grond. Indien koper zich niet houdt aan deze aanbiedingsverplichting verbeurt hij een onmiddellijk opeisbare boete van twintig duizend gulden (f 20.000,--) ten behoeve van verkoper.”

[kapitale letters en onderstreping in origineel, A-G]

2.3

[erflaatster] (hierna:
erflaatster) is op 1 oktober 2016 overleden. Zij had [partijen] tot haar erfgenamen benoemd en [eiseres] en [betrokkene 2] tot executeurs. Bij notariële akte van 21 april 2017 hebben [partijen] de nalatenschap partieel verdeeld en de woning [b-straat 1] met de strook grond toebedeeld en geleverd aan [eiseres] .

2.4

Bij brief van 11 mei 2017 heeft [verweerder] [partijen] medegedeeld dat hij gebruik wenst te maken van zijn recht tot terugkoop. [partijen] hebben betwist verplicht te zijn tot aanbieding van de strook grond.

2.5

Met verlof van de voorzieningenrechter heeft [verweerder] op 30 mei 2017 ten laste van [eiseres] conservatoir verhaalsbeslag en leveringsbeslag gelegd op de strook grond.

3.Procesverloop

In eerste aanleg

3.1

[verweerder] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat en na wijziging van eis, dat [partijen] worden veroordeeld tot aanbieding van de strook grond aan [verweerder] overeenkomstig het beding, alsmede tot levering daarvan op grond van de aldus tot stand te komen koopovereenkomst, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, en tot betaling van de contractuele boete van (omgerekend) € 9.075,40, met rente.

3.2

[verweerder] heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat hij door het overlijden van erflaatster, althans de toedeling van de strook grond aan [eiseres] , althans de niet-bewoning door [eiseres] van de woning aan de [b-straat 1] , het recht heeft gekregen de strook grond terug te kopen en dat [partijen] hun aanbiedingsplicht hebben geschonden.

3.3

[partijen] hebben betwist dat zich een situatie voordoet of heeft voorgedaan die [verweerder] recht tot terugkoop geeft. [partijen] hebben van hun kant opheffing gevorderd van de door [verweerder] op de strook grond gelegde beslagen.

3.4

Bij tussenvonnis van 6 december 2017 heeft de rechtbank Noord-Holland (hierna: de
rechtbank) een comparitie van partijen bevolen.^[2]De comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 12 september 2018. Bij brief van de zijde van [partijen] van 18 december 2018 is gereageerd op het proces-verbaal.

3.5

Bij eindvonnis van 13 februari 2019 heeft de rechtbank, samengevat, het volgende geoordeeld.^[3]De passage “verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat” in het beding moet volgens de rechtbank aldus worden uitgelegd dat de aanbiedingsplicht ook geldt bij overlijden van erflaatster (rov. 4.17). Wegens schending van de op hen rustende aanbiedingsplicht zijn [partijen] door de rechtbank veroordeeld tot betaling van de contractuele boete (rov. 4.18 en het dictum). De vordering tot nakoming van het beding is door de rechtbank afgewezen, op grond van de overweging dat [verweerder] aan het beding slechts een persoonlijk recht jegens de erfgenamen ontleent, dat zich oplost in een schadevergoedingsrecht als de toezegging tot aanbieding niet wordt nagekomen, wat volgens de rechtbank te meer geldt nu [partijen] de strook grond reeds (bevoegd) hebben geleverd aan [eiseres] en de aanbiedingsplicht dus (hoe dan ook) niet meer kan worden nagekomen (rov. 4.12 en het dictum). In reconventie heeft de rechtbank (enkel) het gelegde leveringsbeslag opgeheven (rov. 4.20 en het dictum).

In hoger beroep

3.6

Bij dagvaarding van 29 april 2019 is [verweerder] bij het hof in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 februari 2019. Deze dagvaarding bevat de grieven. [verweerder] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van 13 februari 2019 zal vernietigen waar het betreft de afwijzing van zijn in het vonnis onder I t/m VIII genoemde vorderingen en de opheffing van het door hem gelegde leveringsbeslag, en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, die vorderingen van hem zal toewijzen en de vordering van [partijen] tot opheffing van het leveringsbeslag zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

3.7

[partijen] hebben een memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel ingediend. [partijen] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 13 februari 2019, waar het betreft de door [verweerder] aangevallen delen en tot vernietiging van dat vonnis voor het overige, tot afwijzing van de vordering van [verweerder] tot betaling van de boete en toewijzing, uitvoerbaar bij voorraad, van de vordering van [partijen] tot opheffing van het door [verweerder] gelegde conservatoire beslag, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.8

[verweerder] heeft bij memorie van antwoord in incidenteel appel op de incidentele grieven gereageerd. [verweerder] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 13 februari 2019 voor zover aangevallen door [partijen] , met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.9

Ter zitting van 1 september 2020 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben bij deze gelegenheid tevens nadere producties in het geding gebracht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.^[4]

3.1

Bij arrest van 20 oktober 2020 heeft het hof beslist dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven: (rov. 4)

“Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en voor zover daarbij in reconventie het leveringsbeslag is opgeheven;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
A. veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest op eerste verzoek van [verweerder] daartoe het perceel gelegen te [plaats] , [gemeente] , met kadastrale aanduiding [plaats] H [002] aan [verweerder] aan te bieden op de wijze als voorgeschreven in het beding, met inbegrip van de daarin beschreven benoeming van een taxateur van haar zijde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat de [eiseres] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,= is bereikt;
B. bepaalt dat indien [eiseres] na het verstrijken van de hiervoor onder A. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de aanbieding van meergenoemd perceel, dit arrest in de plaats komt van de instemmende wilsverklaring van [eiseres] voor een opdracht tot dienstverlening aan een door [verweerder] aan te wijzen taxateur, inhoudende de taxatie van meergenoemd perceel overeenkomstig het bepaalde in het beding;
C. bepaalt dat indien [eiseres] binnen veertien na het verstrijken van de hiervoor onder A. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de aanbieding van meergenoemd perceel, dit arrest op grond van het bepaalde in artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de benodigde instemming van [eiseres] met de verkoop van dat perceel voor de overeenkomstig het beding of het hiervoor bepaalde getaxeerde koopprijs;

D. veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen na de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen haar en [verweerder] , dan wel na de voltooiing van de taxatie van meergenoemd perceel overeenkomstig het beding of het hiervoor bepaalde, op eerste verzoek van [verweerder] in de ruimste zin des woords medewerking te verlenen aan de overdracht van de eigendom van dat perceel aan [verweerder] , daaronder begrepen het verrichten van alle benodigde (rechts)handelingen die voor deze overdracht noodzakelijk zijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat [eiseres] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,= is bereikt;
E. bepaalt dat indien [eiseres] na het verstrijken van hiervoor onder D. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de levering van meergenoemd perceel, dit arrest in de plaats komt van de instemmende wilsverklaring van [eiseres] voor een opdracht tot dienstverlening aan een door eiser aan te wijzen notaris inzake de levering van het meergenoemd perceel;
F. bepaalt dat indien [eiseres] na het verstrijken van hiervoor onder D. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de levering van meergenoemd perceel, dit arrest op grond van het bepaalde in de artikelen 3:300 BW en 3:301 BW in de plaats treedt van de benodigde medewerking van [eiseres] aan de notariële akte tot levering van dat perceel aan [verweerder] ;
veroordeelt [partijen] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 586,52 aan verschotten en € 1.086,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
wijst af het door [verweerder] meer of anders gevorderde en de vordering van [partijen] tot opheffing van het leveringsbeslag;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [partijen] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerder] begroot op € 425,06 aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, wat betreft het principaal appel te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.”

Aan deze beslissing heeft het hof, samengevat, de volgende beoordeling ten grondslag gelegd.

- Het hof geeft eerst weer wat [verweerder] en [partijen] in eerste aanleg hebben gevorderd. (rov. 3.1)

- Het hof geeft een samenvatting van hetgeen in het vonnis van 13 februari 2019 is geoordeeld. (rov. 3.2)

- Het hof overweegt dat het eerst het incidentele appel behandelt, nu dat het meest verstrekkend is. (rov. 3.3)

- Het hof overweegt dat [partijen] met hun vijf grieven in incidenteel appel betogen dat de rechtbank, door te oordelen dat de aanbiedingsplicht ook geldt bij overlijden van de erflaatster, het beding onjuist heeft uitgelegd. (rov. 3.4)

- Het hof geeft weer wat [verweerder] ter zake heeft gesteld (rov. 3.5) en wat [partijen] daartegen hebben ingebracht (rov. 3.6).

- Vervolgens overweegt het hof als volgt: (rov. 3.7 t/m 3.12)

“3.7 Een beding als dit moet, ook al is het neergelegd in een notariële akte, worden uitgelegd volgens de "gewone” Haviltex-maatstaf, omdat het verplichtingen vastlegt die uitsluitend gelden tussen de oorspronkelijke partijen, waaronder in dit verband mede zijn te begrijpen rechtsopvolgers onder algemene titel.
3.8 De hiervoor bedoelde maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de contracterende partijen behoren en welke rechtskennis van dergelijke partijen kan worden verwacht.
3.9 Dat de notaris die het beding en de leveringsakte waarvan het deel uitmaakt heeft opgesteld, door [verweerder] als zijn vaste adviseur is ingeschakeld, is door [verweerder] betwist en niet komen vast te staan of te bewijzen aangeboden, zodat aan die stelling voorbij moet worden gegaan. Voor een uitleg “contra proferentem” ten nadele van [verweerder] bestaat alleen al daarom geen aanleiding, zodat in het midden kan blijven wat in dit verband de betekenis is van de onpartijdige positie die een notaris uit de aard van zijn professie geacht wordt in te nemen. Ook is het hof niet gebleken dat erflaatster destijds over minder in dit verband relevante juridische kennis beschikte dan [verweerder] , die een onderneming heeft in kunststof kozijnen.
3.10 Door [partijen] is niet gesteld, laat staan te bewijzen aangeboden, dat erflaatster haar wens om haar woning met tuin inclusief de strook grond aan haar erfgenamen na te laten, ooit tegenover [verweerder] heeft uitgesproken. De bedoeling om de door de verkoop in het leven geroepen situatie ook voor toekomstige generaties [erflaatster] te bewaren is ook niet evident, gelet op het feit dat erflaatster het (voorwaardelijke) recht van terugkoop nu eenmaal wel aan [verweerder] heeft toegekend. Het staat weliswaar vast dat erflaatster en [verweerder] het erover eens waren dat de strook grond ook in de toekomst begroeid moest blijven - wat zij ook als een kwalitatieve verplichting voor erflaatster in de koopovereenkomst hebben vastgelegd -, maar alleen op basis daarvan heeft [verweerder] niet hoeven begrijpen dat erflaatster de eerder omschreven intenties had, ook al had haar huis mede vanwege de oriëntering daarvan op de (begroeide) omgeving een monumentale status gekregen. Onderzocht moet derhalve worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding.
3.11 Dat de aanbiedingsplicht niet alleen zou gelden bij een verhuizing van erflaatster, maar ook bij haar overlijden, is in overeenstemming met de betekenis, naar normaal spraakgebruik, van de term "metterwoon verlaat”. Hiervan uitgaande acht het hof de uitleg van [verweerder] , dat het beding een wederkerig karakter heeft in die zin dat het de eigendom van de strook grond uiteindelijk toekent aan de partij, erflaatster of [verweerder] , die als laatste als gebruiker van haar/zijn huis en tuin overblijft, in de gegeven omstandigheden voor de hand liggend en ook redelijk. De term “metterwoon verlaten” ziet dan op de restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd. Aan het verschil in terminologie tussen enerzijds "metterwoon verlaat” en anderzijds “nog daadwerkelijk woont” kan naar het oordeel van het hof geen bijzondere betekenis worden toegekend, reeds omdat die eerste term in het beding gebruikt is om een handeling/gebeurtenis te beschrijven en die tweede om een toestand te beschrijven.
3.12 Nu hiervoor is geconstateerd dat de door [verweerder] gestelde uitleg onder de gegeven omstandigheden de voor de hand liggende is, faalt ook het betoog van [partijen] dat [verweerder] , als hij dat zou hebben gewild, uitdrukkelijk had moeten bedingen dat hij bij overlijden van erflaatster aanspraak zou hebben op terugkoop van de strook grond. Het had daarentegen op de weg van erflaatster gelegen het bezit van de strook grond voor haar erfgenamen te verzekeren. Dat heeft zij niet gedaan en [verweerder] heeft, zoals gezegd, haar wensen in deze niet hoeven bevroeden.”

- Het hof overweegt dat het door [partijen] gedane bewijsaanbod niet ziet op concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. (rov. 3.13)

- Het hof komt tot de slotsom dat de rechtbank het beding op de juiste wijze heeft uitgelegd en dat de grieven in het incidentele appel falen. (rov. 3.14)

- Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of de rechtbank terecht de vordering tot, kort gezegd, veroordeling tot nakoming heeft afgewezen. Daarover gaan de vijf grieven in het principale appel, die volgens het hof slagen. (rov. 3.15)

- Het hof licht het slagen van het principale appel toe in rov. 3.16 t/m 3.18 en overweegt daarna als volgt: (rov. 3.19-3.20)

“3.19 Uit het voorgaande vloeit tevens voort dat de vordering van [partijen] tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering, ten onrechte is toegewezen.
3.20 Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De vordering tot nakoming van [verweerder] zal jegens [eiseres] alsnog worden toegewezen op de wijze als hierna te vermelden. De vorderingen van [partijen] zullen alsnog geheel worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [partijen] de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie te dragen, naast die van de reconventie, waarin zij reeds zijn veroordeeld, alsmede de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.”

In cassatie

3.11

Bij procesinleiding van 20 januari 2021 (en derhalve tijdig) heeft [eiseres] bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 20 oktober 2020 (hierna: het
arrest). [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend dat strekt tot verwerping van het cassatieberoep, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, te vermeerderen met wettelijke rente. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [eiseres] heeft gerepliceerd en [verweerder] heeft gedupliceerd.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het middel valt uiteen in zes onderdelen (genummerd 1 t/m 6), die ik hierna één voor één langsloop.

Onderdeel 1

4.2

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 3.11, eerste zin van het arrest en de daarop voortbouwende overwegingen in rov. 3.11 (“Hiervan uitgaande (…)”) en rov. 3.12 (“Nu hiervoor is geconstateerd (…)”). Het onderdeel stelt dat het hof met dit oordeel uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting over de afbakening van het hoger beroep, althans de reikwijdte van het hoger beroep en de grenzen van hetgeen met het hoger beroep te zijner beoordeling staat. Volgens het onderdeel kwam het hof, zonder dat is gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank over de taalkundige betekenis van “metterwoon verlaat”, tot een aan het oordeel van de rechtbank “diametraal tegenovergesteld” oordeel, waaraan het vervolgens zijn uitleg van de aanbiedingsplicht “ophing”.

4.3

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Ik geef eerst het partijdebat in hoger beroep, voor zover relevant, weer.
[verweerder] richt in zijn appeldagvaarding grief 3 tegen rov. 4.12 van het vonnis.Deze grief is onder meer als volgt toegelicht:^[5]

“3.14 Het (…) recht tot terugkoop is als een aanbiedingsplicht geformuleerd. Dat betekent [dat, A-G] bij het in vervulling gaan van één van de voorwaarden het perceel aan [verweerder] dient te worden aangeboden. Deze voorwaarde is – zoals de rechtbank terecht onder rechtsoverweging 4.17 overwoog – in vervulling gegaan.
(…)
3.18 De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.12 – zoals de rechtbank dat later wel doet in rechtsoverweging 4.17 – niet overwogen dat de aanbiedingsplicht is geactiveerd. [verweerder] wenst (…) onder deze grief nog beknopt aangegeven [aan te geven, A-G] dat de voorwaarden van de aanbiedingsplicht om drie redenen zijn geactiveerd:
a. Bij het overlijden van [erflaatster] , waardoor de woning niet langer meer werd bewoond
(…)
3.19 Het staat vast dat [erflaatster] vanwege haar overlijden in de meest letterlijke zin de woning heeft verlaten. De woning gelegen aan de [b-straat 1] te [plaats] werd op dat moment niet langer door [erflaatster] bewoond. Onbewoond is deze woning in de bijzondere gemeenschap van de nalatenschap terechtgekomen. Ook de erfgenamen [erflaatster] als deelgenoten woonden op dat moment niet in de woning. De woning was voor de verdeling daadwerkelijk onbewoond (…). Met andere woorden, de woning was metterwoon verlaten en daarmee was de voorwaarde van de aanbiedingsplicht in vervulling gegaan.”

[partijen] brengen in hun memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel onder meer het volgende in tegen de desbetreffende grief van [verweerder] :^[6]

“3.19. Bij de bespreking van deze grief stellen [partijen] voorop dat de rechtbank een onjuiste (te ruime) uitleg aan het beding heeft gegeven en ten onrechte heeft geoordeeld dat één van de voorwaarden voor het in werking treden (activeren) daarvan is vervuld. [partijen] verwijzen hiertoe mede naar grief 1 in incidenteel appèl (zie hieronder sub 4.3 t/m 4.25). Het daar gestelde geldt tevens als verweer tegen grief 3 in principaal appèl.
(…)
3.27 Het voorgaande brengt naar het oordeel van [partijen] mee dat het beding dient te worden uitgelegd naar de betekenis die de bewoordingen daarvan in het normale taalgebruik hebben. (…)
3.28 De tekst van het beding is in de akte als een aanbiedingsplicht geformuleerd die onder duidelijk geformuleerde voorwaarden in werking treedt. (…) Tot die voorwaarden behoort evenmin het overlijden van de erflaatster. Overlijden of woorden van die strekking, staan
nietin de akte. (...)
(…)
3.32 [partijen] menen dat de rechtbank – mede in weerwil van het voorgaande – ten onrechte heeft geoordeeld dat de (…) voorwaarde, dat koper het pand metterwoon verlaat, wel is vervuld. De erflaatster heeft het beding niet zo opgevat en ook niet hoeven opvatten. Metterwoon verlaten betekent of omvat zowel naar het normale taalgebruik als naar het juridische taalgebruik niet “overlijden”. Volgens de Dikke van Dale betekent “
metterwoon” “om te wonen”, met als voorbeeld: “
hij heeft zich daar metterwoon gevestigd, daar zijn vaste woonplaats gekozen.” Metterwoon verlaten betekent in het normale taalgebruik derhalve dat iemand
ervoor kiest(bij leven derhalve) zijn vaste woonplaats te verplaatsten [verplaatsen, A-G], om aldaar
te gaan wonen. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, is dit een actieve handeling. Overlijden valt hier niet onder en heeft ook niet die strekking.
Zie hierover (het “metterwoon verlaten”) tevens sub 23 en 25 t/m 27 CvA; sub 16 en 19,

“3.19. 20, 22-23 antwoordakte; en sub 4 van de notitie ter comparitie van mr. Bitter.
(…)
3.36 Bij gebrek aan – door [verweerder] te leveren – bewijs, dient de rechter naar het oordeel van [partijen] uit te gaan van de – wel vaststaande – tekst van het beding en de betekenis die daaraan naar het normale taalgebruik moet worden gehecht. (…)
(…)
3.38 (…) De gezamenlijke erven hebben zelf niet in de woning gewoond, maar zijn door het overlijden van erflaatster deelgenoot in een onverdeelde gemeenschap geworden die door verdeling moet worden verdeeld. Dit is niet de situatie waarop met “metterwoon verlaten” wordt gedoeld.
(…)
3.49 Zoals toegelicht onder 3.32 t/m 3.38 stellen [partijen] zich op het standpunt dat met het overlijden van erflaatster de aanbiedingsplicht niet (vanwege het “metterwoon verlaten” van de woning) is geactiveerd. Daarvan uitgaande, moet worden nagegaan of er met betrekking tot [eiseres] sprake van is dat zij het pand heeft verkocht, verhuurd of metterwoon heeft verlaten. De bewijslast ter zake rust op [verweerder] .
3.50 Los van de bewijslastverdeling, geldt dat [eiseres] de woning niet heeft verhuurd, niet heeft verkocht en ook niet metterwoon heeft verlaten. Wat betreft het niet metterwoon verlaten is van belang dat [eiseres] de woning bewoond wanneer zij in Nederland is, dit in toenemende mate doet en voornemens is zich met haar gezin blijvend in de woning te vestigen (…). Dit is ook de reden waarom de woning bij de partiële verdeling van de nalatenschap van de erflaatster aan [eiseres] is toebedeeld.”
[cursivering en inspringing in origineel, A-G]

Vervolgens richten [partijen] in hun incidentele appel een grief – grief 1 – tegen rov. 4.15 t/m 4.18 van het vonnis. Deze grief 1 in incidenteel appel is onder meer als volgt toegelicht:^[7]

“4.2 (…) Ter toelichting op deze grief verwijzen [partijen] allereerst naar het hiervoor sub 3.21 t/m 3.38 alsmede, voor zover nodig, het hiervoor sub 3.39 t/m 3.50 gestelde. Daaruit volgt reeds welke uitleg volgens [partijen] aan het beding moet worden gegeven, alsmede dat dit niet tot het in werking treden van de aanbiedingsplicht en derhalve de niet-nakoming daarvan heeft geleid. Ter nadere toelichting dient nog het volgende.
(…)
4.8 Dat de erflaatster geen juridische kennis had, is relevant, omdat zij daardoor de tekst van de akte en het beding letterlijk, naar de betekenis in het normale taalgebruik zal hebben opgevat. Verhuren, verkopen of metterwoon verlaten zijn naar het normale taalgebruik actieve handelingen.
4.9 Zoals de rechtbank terecht heeft vastgesteld, omvat “metterwoon verlaten” naar de normale betekenis niet tevens overlijden. Uitgaande van de bewoordingen van het beding in de akte, valt overlijden hier derhalve niet onder.

Zie tevens sub 3.32 hierboven en de aldaar vermelde vindplaatsen in de processtukken in eerste aanleg.

4.10 [verweerder] stelt zich op het standpunt dat het beding ruimer dient te worden opgevat en dat het de bedoeling was dat de erflaatster het perceel in eigendom kon houden zolang zij zelf gebruik maakte van de woning. Ook dit is in de tekst van het beding evenwel niet terug te vinden.
(…)
4.17 Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, kan onder de term “metterwoon verlaten” taalkundig niet overlijden worden begrepen, omdat “metterwoon verlaten” een actieve handeling veronderstelt. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, leiden de verdere bewoordingen van het beding niet tot een andere uitkomst. Verkopen of verhuren veronderstellen beide ook een actieve handeling. Het beding bepaalt intussen niet dat ook overlijden tot het in werking treden van de aanbiedingsplicht leidt. Overlijden staat er niet in en woorden met die strekking evenmin.

4.18 De context waarbinnen het beding tot stand is gekomen, onderstreept slechts dat het beding beperkt dient te worden uitgelegd. (…)
(…)
4.25 Een vervolgvraag is of – uitgaande van overgang onder algemene titel op [eiseres] – op [eiseres] de verplichting rust om de strook grond aan [verweerder] aan te bieden. Ook de beantwoording van die vraag hangt ervan af of nadien een van de voorwaarden voor het activeren van de aanbiedingsplicht is vervuld. [partijen] menen dat dit niet het geval is. Hiertoe zij verwezen naar het hierboven sub 3.49-3.50 gestelde.”

In zijn memorie van antwoord in incidenteel appel verweert [verweerder] zich onder meer als volgt tegen grief 1 in het incidentele appel:^[8]

“5. Deze grief van [partijen] richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat één van de voorwaarden van de aanbiedingsplicht in werking is getreden. [verweerder] kan zich vinden in de overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de uitleg van het “Recht tot terugkoop”. (…)
6. Net zoals [partijen] meent [verweerder] dat de uitleg van een contractuele bepaling niet louter zuiver taalkundig kan plaatsvinden. Het is juist dat (…) bij de uitleg van een contractuele bepaling ook dient te worden achterhaald wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In tegenstelling tot [partijen] komt [verweerder] echter tot de conclusie dat er meerdere voorwaarden van het “recht tot terugkoop” in vervulling zijn gegaan.
(…)
16. De hiervoor genoemde afspraken komen grotendeels terug in de taalkundige uitdrukking van het beding. Het beding is wederkerig en persoonlijk. Diegene die het langst in zijn of haar woning verblijft, zal uiteindelijk gerechtigd zijn om het perceel aangeboden te krijgen en/of te mogen (…) behouden. Deze afspraak is in het beding tot uitdrukking gekomen door enerzijds op te nemen dat als [erflaatster] haar woning verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat het perceel aan [verweerder] dient aan te bieden.
Anderzijds is dit [in het, A-G] beding tot uitdrukking gekomen door op te nemen dat het komt te vervallen zodra [verweerder] niet meer daadwerkelijk in zijn woning woont. (…)
17. [verweerder] stelt zich op het standpunt dat hij en [erflaatster] hebben beoogd dat onder metterwoon verlaten eveneens het overlijden van [erflaatster] dient te worden begrepen. In de Dikke van Dale wordt onder ‘verlaten’ het navolgende begrepen:

ver·la·ten (bijvoeglijk naamwoord)

1 achtergelaten: een verlaten kind

2 eenzaam, afgelegen

3
niet meer bewoond;

met·ter·woon (bijwoord)

1
om te wonenOnder ‘metterwoon verlaten’ dient aldus te worden begrepen niet langer meer bewoond. Door het overlijden werd de woning in de meest ruime zin niet langer meer door [erflaatster] bewoond.
(…)
19. [partijen] verweren zich door te stellen dat [verweerder] ten onrechte de bepaling verruimt door onder metterwoon verlaten eveneens het overlijden te begrijpen. (…) [H]et omgekeerde is het geval. [partijen] leggen het beding zonder enig toereikend bewijs in verregaande mate restrictief uit. Deze beperking komt juist op geen enkele wijze tot uitdrukking in het beding. Bovendien doet het geen recht aan de feiten en omstandigheden waaronder partijen het beding hebben gesloten, alsmede de aard en de strekking van het beding, zoals hiervoor reeds uitvoering onderbouwd.
20. Indien [verweerder] en [erflaatster] het overlijden als voorwaarde hadden willen uitsluiten, dan had het in de rede gelegen om een dergelijke verregaande beperking uitdrukkelijk op te nemen in de akte en/of het beding. Dat hebben [verweerder] en erflaatster [partijen] juist nagelaten. Dat betekent juist dat onder metterwoon verlaten eveneens het overlijden dient te worden begrepen. Immers hierdoor verlaat een persoon in de meest ruime zin een woning.”
[onderstreping in origineel, zonder voetnoten met verwijzing naar de lemma’s ‘verlaten’ en ‘metterwoon’ op vandale.nl^[9], A-G]

Uit de pleitaantekeningen voor de mondelinge behandeling in hoger beroep van [partijen] blijkt voorts nog het volgende:^[10]

“6. In de akte van 3 januari 1997 is volgens [verweerder] de beoogde strekking niet verwoord en in het bijzonder niet dat de aanbiedingsplicht zou gelden bij het overlijden van [erflaatster] . Dat had heel eenvoudig gekund (…) Wat wel in de akte staat, is dat de aanbiedingsplicht geldt indien [erflaatster] haar woning metterwoon verlaat. In het gewone taalgebruik en in het notariaat (zie sub 3.32 MvA/G met verwijzing naar vindplaatsen in de stukken in eerste aanleg) heeft dit een andere lading dan overlijden. Uit niets blijkt dat [erflaatster] zou hebben moeten begrijpen [dat] hiermee ook overlijden werd bedoeld dan wel [verweerder] hiervan mocht uitgaan.”

[verweerder] heeft in zijn pleitaantekeningen in hoger beroep onder meer het volgende aangevoerd:^[11]

“Vaststaat dat [erflaatster] vanwege haar overlijden in de meest letterlijke zin de woning heeft verlaten. De woning werd niet langer meer door erflaatster bewoond en was daarmee door haar verlaten. Hierdoor werd conform de bedoelingen van [erflaatster] en [verweerder] de aanbiedingsplicht geactiveerd. (…)
Ook notaris Smit opsteller van het beding verklaart dat de aanbiedingsplicht is geactiveerd door het overlijden van [erflaatster] conform de bedoeling van partijen. (…)
Dat betekent dat niet alleen partij [verweerder] verklaart dat de aanbiedingsplicht in werking is getreden conform de tekst van de bepaling en bedoeling van beide partijen, maar ook de door [verweerder] en [erflaatster] ingeschakelde notaris, die deze aanbiedingsplicht op verzoek van beiden in de leveringsakte heeft opgenomen, dit verklaart. Dus
allebij de totstandkoming van de in de leveringsakte opgenomen verplicht betrokken personen die er nog over kunnen verklaren, verklaren dus dat de aanbiedingsplicht in werking is getreden door het overlijden van [erflaatster] en dat zulks de bedoeling was van beide partijen.
De partijbedoeling dat onder metterwoon verlaten eveneens het overlijden dient te worden begrepen staat hiermee vast. Ook een objectieve lezing vordert dat overlijden met zich meebrengt dat de woning wordt verlaten.”
[vetgedrukt in origineel, A-G]

De rechtbank heeft in rov. 4.17 van het vonnis onder meer het volgende overwogen:

“4.17 (…) Als alleen wordt gekeken naar de term “metterwoon verlaten” dan kan daar taalkundig niet “overlijden” onder worden begrepen, omdat “metterwoon verlaten” een actieve handeling aanduidt. De term moet echter niet geïsoleerd worden gelezen, maar gekeken moet worden naar de context van deze term, waaronder de hele eerste zin van het beding. Daarin worden verkoop, verhuur en metterwoon verlaten genoemd. Gemeenschappelijk aan deze situaties is dat erflaatster niet langer in de woning woont, maar wordt opgevolgd door een andere bewoner. Dat duidt erop dat partijen hebben beoogd dat [verweerder] een recht op terugkoop zou hebben als erflaatster zelf niet langer in de woning zou wonen. Het lijkt erop dat partijen er daarbij niet bij hebben stilgestaan dat de woning ook een andere bewoner zou kunnen krijgen door het overlijden van erflaatster. De vraag is of zij dat wel zo hebben bedoeld en het beding op die manier moet worden uitgelegd. (…) Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat [verweerder] het beding redelijkerwijs zo mocht begrijpen dat het recht van terugkoop ook zou gelden bij overlijden van erflaatster. Uit de uitlatingen van [verweerder] had erflaatster redelijkerwijs ook moeten begrijpen dat [verweerder] dat met het beding beoogde. Gelet op alle omstandigheden en de bewoordingen van het beding moet het recht van terugkoop dus zo worden uitgelegd dat tevens een aanbiedingsplicht geldt in geval van overlijden van erflaatster.”

Uit het hiervoor weergegeven partijdebat in hoger beroep is op te maken dat [verweerder] in principaal appel geen grief heeft gericht tegen rov. 4.17 van het vonnis. Daartoe heeft hij kennelijk geen aanleiding gezien, nu de rechtbank niet alleen heeft gekeken naar de taalkundige betekenis van “metterwoon verlaat”, maar gelet op alle omstandigheden en de bewoordingen van het beding tot het oordeel is gekomen dat de aanbiedingsplicht ook geldt in geval van overlijden van erflaatster. [partijen] hebben in incidenteel appel wel een grief gericht tegen rov. 4.15 t/m 4.18 van het vonnis, maar in hun incidenteel appel wordt rov. 4.17, eerste zin van het vonnis niet bestreden: “Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, kan onder de term “metterwoon verlaten” taalkundig niet overlijden worden begrepen, omdat “metterwoon verlaten” een actieve handeling veronderstelt.”^[12]Het onderdeel stelt aan de orde hoe rov. 4.17, eerste zin van het vonnis zich verhoudt tot rov. 3.11, eerste zin van het arrest. Op het eerste gezicht lijkt sprake van een inhoudelijke tegenstelling. De rechtbank overweegt immers dat, als alleen wordt gekeken naar de term “metterwoon verlaten”, taalkundig onder deze term niet “overlijden” kan worden begrepen, omdat “metterwoon verlaten” een actieve handeling aanduidt, terwijl het hof overweegt dat het in overeenstemming is met de betekenis, naar normaal spraakgebruik, van de term “metterwoon verlaat” dat de aanbiedingsplicht ook bij overlijden van de erflaatster zou gelden. Wanneer rov. 3.11, eerste zin van het arrest niet geïsoleerd, maar in context wordt beschouwd, is in werkelijkheid van een inhoudelijke tegenstelling tussen het oordeel van de rechtbank en het hof op dit punt geen sprake. Rov. 3.11 van het arrest maakt deel uit van de beoordeling van het incidentele appel van [partijen] in rov. 3.3-3.14 van het arrest (zie ook onder 3.10 hiervoor). Zoals het hof in rov. 3.4 overweegt, betogen [partijen] met hun vijf grieven in incidenteel appel dat de rechtbank het beding onjuist heeft uitgelegd door te oordelen dat de aanbiedingsplicht ook geldt bij overlijden van erflaatster. In rov. 3.6 van het arrest onderkent het hof ook het standpunt van [partijen] over de taalkundige betekenis van “metterwoon verlaten”: “Naar normaal spraakgebruik valt overlijden niet onder “metterwoon verlaten”.” Zoals ook blijkt uit de bewoordingen van rov. 4.17, eerste zin van het vonnis (“Als alleen wordt gekeken naar de term (…) kan daar taalkundig niet onder worden begrepen (…)”) heeft de rechtbank daar het oog op een taalkundige betekenis van de term die losstaat van het gebruik van die term in de onderhavige context. Rov. 3.11, inclusief de eerste zin daarvan, is wel toegespitst op de onderhavige context. Dat blijkt m.i. ook uit het vervolg van rov. 3.11, waarin het hof onder meer overweegt dat de term dan – “in de gegeven omstandigheden” – ziet op “de restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd.” Het hof sluit hiermee aan bij de lezing van [verweerder] in zijn memorie van antwoord in incidenteel appel en pleitaantekeningen in hoger beroep, waarin onder meer is aangevoerd dat de woning door het overlijden “in de meest ruime zin niet langer meer door [erflaatster] [werd] bewoond” en dat “[o]ok een objectieve lezing vordert dat overlijden met zich meebrengt dat de woning wordt verlaten.”^[13]Van een daadwerkelijke tegenstelling met het oordeel van de rechtbank is in zoverre geen sprake. Ook de rechtbank overweegt immers in rov. 4.17 van het vonnis dat de term “niet geïsoleerd [moet] worden gelezen, maar gekeken moet worden naar de context van deze term, waaronder de hele eerste zin van het beding.”
Dat het oordeel van het hof in werkelijkheid in overeenstemming is met het oordeel van de rechtbank blijkt overigens ook uit rov. 3.14 van het arrest waarin het hof tot de slotsom komt dat de rechtbank het beding op de juiste wijze heeft uitgelegd en dat de grieven in het incidentele appel falen. Dat het hof in werkelijkheid aansluit bij de motivering van de rechtbank blijkt m.i. verder uit rov. 3.11, laatste zin, waarin het hof erop wijst dat “metterwoon verlaten” is gebruikt om “een handeling/gebeurtenis” te beschrijven. Die motivering bouwt voort op het oordeel van de rechtbank in rov. 4.17 van het vonnis: “omdat “metterwoon verlaten” een actieve handeling aanduidt.” Het onderdeel gaat dus uit van een verkeerde lezing van rov. 3.11, eerste zin van het arrest in de verhouding tot rov. 4.17, eerste zin van het vonnis en faalt daarmee bij gebrek aan feitelijke grondslag.
Het onderdeel gaat ook uit van een verkeerde lezing van rov. 3.11 van het arrest, voor zover het daarin leest dat het hof de uitleg van “metterwoon verlaten” heeft “opgehangen” aan een zuiver taalkundige betekenis van het beding. Het hof stelt in de daaraan voorafgaande rov. 3.7 eerst voorop dat het beding moet worden uitgelegd volgens de “gewone” Haviltex-maatstaf. In rov. 3.8 zet het hof uiteen wat deze maatstaf inhoudt (“dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval”) en dat daarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van dergelijke partijen kan worden verwacht. In rov. 3.9 gaat het hof onder meer in op laatstgenoemde omstandigheid: het is het hof niet gebleken dat erflaatster over minder relevante juridische kennis beschikte dan [verweerder] , die een onderneming drijft in kunststof kozijnen. In rov. 3.10 gaat het hof vervolgens in op de intenties van erflaatster (“[d]e bedoeling om de door de verkoop in het leven geroepen situatie ook voor toekomstige generaties [erflaatster] te bewaren”) en of [verweerder] die intenties ook zo heeft moeten begrijpen. Het hof komt tot het oordeel dat [verweerder] uit verklaringen en gedragingen van erflaatster niet heeft hoeven begrijpen dat zij de eerder omschreven intenties had. Vervolgens overweegt het hof in rov. 3.10, laatste zin dat onderzocht moet worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding. Dat onderzoekt het hof in rov. 3.11 van het arrest. In de eerste zin van rov. 3.11 overweegt het hof vervolgens dat de uitleg van [verweerder] (“[d]at de aanbiedingsplicht niet alleen zou gelden bij een verhuizing van erflaatster, maar ook bij haar overlijden”)
in overeenstemming ismet de betekenis, naar normaal spraakgebruik, van de term “metterwoon verlaat”. Het hof vindt in de betekenis naar normaal spraakgebruik van de term dus veeleer een bevestiging van de uitleg die het geeft aan de term “metterwoon verlaat” dan dat het die uitleg louter aan die betekenis naar normaal spraakgebruik ophangt.
Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel 2

4.4

Onderdeel 2 richt een motiveringsklacht tegen rov. 3.11, eerste zin van het arrest. Het onderdeel stelt dat dit oordeel van het hof onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd, in het licht van de door [eiseres] aangehaalde definitie uit de Van Dale, waarin “overlijden” niet wordt begrepen onder “metterwoon verlaten”,^[14]“andere woordenboeken, wetteksten en parlementaire stukken”^[15]waaruit volgens het onderdeel volgt dat “metterwoon verlaat” naar gangbaar taalgebruik niet betekent “overlijdt”, en het door [eiseres] consequent ingenomen standpunt dat naar normaal spraakgebruik onder “metterwoon verlaat” niet mede valt “overlijdt”.^[16]Volgens het onderdeel behoeft gelet hierop nadere motivering waarom, aldus het hof, onder “metterwoon verlaten” naar gangbaar taalgebruik mede moet worden verstaan “bij haar overlijden”.

4.5

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het door [eiseres] ingenomen standpunt dat naar normaal spraakgebruik onder “metterwoon verlaat” niet mede valt “overlijdt” is, zoals ook reeds is uiteengezet onder 4.3 hiervoor, door het hof onderkend in rov. 3.6 van het arrest: “ [partijen] hebben daartegen het volgende ingebracht. Naar normaal spraakgebruik valt overlijden niet onder “metterwoon verlaten”.” [verweerder] heeft in dit verband echter aangevoerd, ook mede onder verwijzing naar de Van Dale, dat “metterwoon verlaten” in het onderhavige geval moet worden begrepen als “niet langer meer bewoond”: “Door het overlijden werd de woning in de meest ruime zin niet langer meer door [erflaatster] bewoond”.^[17]Het hof heeft, zoals ook blijkt uit het vervolg van rov. 3.11 van het arrest, deze uitleg van [verweerder] gevolgd. Het gaat hier, zoals eveneens blijkt uit het vervolg van rov. 3.11, niet om het volgen van een woordenboekbetekenis waarin wordt geabstraheerd van de context waarin de term in het onderhavige geval is gebruikt.^[18]In de gegeven context valt volgens het hof, in cassatie onbestreden, onder “metterwoon verlaten” “de restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd.” Het beroep van [eiseres] op de Van Dale kan hieraan, gegeven het voorgaande, logischerwijs niet afdoen. De overige door [eiseres] in de procesinleiding aangehaalde bronnen maken het oordeel van het hof m.i. ook niet onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, reeds omdat hierop in feitelijke instanties geen beroep is gedaan.
Over de bronnen waarop het onderdeel zich beroept, merk ik voorts nog het volgende op. Het woordenboek dat in juridische procedures wordt gebruikt, is zonder uitzondering de Van Dale.^[19]Hierop stuit het beroep op de betekenis volgens websites als “woorden.org” en “www.encyclo.nl” ook af.^[20]De woordenboekbetekenis kan bovendien door de tijd heen veranderen.^[21]Hierop strandt het beroep op de edities uit 1898 en 1950 van de Van Dale.^[22]Waarom deze oude edities van belang zouden zijn voor de uitleg van een term in een beding uit 1996/1997 valt niet in te zien. Ook het beroep op wetteksten en kamerstukken^[23], waarvan sommige eveneens teruggaan tot eind 19e en begin 20e eeuw, kan [eiseres] niet baten. Deze teksten hebben immers, nog daargelaten het tijdsverloop, niet zozeer betrekking op het normale spraakgebruik, maar op het juridische spraakgebruik.^[24]Datzelfde geldt ook voor de juridische literatuur^[25]en rechtspraak^[26]waarop het onderdeel zich beroept. In de schriftelijke toelichting spreekt [eiseres] in dit verband zelf overigens ook van het gebruik van de term in “meer formeel normaal taalgebruik, zoals (fiscale) wetgeving”.^[27]Van deze meer (fiscaal-)juridische betekenis, waarin “metterwoon verlaten” kennelijk wordt onderscheiden van “overlijden” zijn partijen in het onderhavige geval niet uitgegaan. Het is ook gesteld noch gebleken dat partijen van deze meer (fiscaal-)juridische betekenis op de hoogte waren (vgl. rov. 3.9, slot). Dat “overlijden” kennelijk soms als een te onderscheiden categorie van “metterwoon verlaten” wordt gebruikt, sluit ook geenszins uit dat in het onderhavige geval, waarin “overlijden” niet als een aparte categorie is genoemd, is te scharen onder “metterwoon verlaten” in de betekenis van “restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd”, zoals het hof in rov. 3.11 heeft overwogen. Het normale spraakgebruik verzet zich daartegen m.i. niet. Weliswaar is overlijden (in beginsel) geen actieve handeling, maar het gevolg daarvan is wel dat het gebruik van de woning door erflaatster tot een einde komt, zoals ook het geval zou zijn bij verkopen, verhuren en metterwoon verlaten in een enge(re) betekenis.
Kortom, het – contextuele – oordeel van het hof is in het licht van de door het onderdeel aangehaalde bronnen niet onbegrijpelijk gemotiveerd.^[28]Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel 3

4.6

Onderdeel 3 is in het bijzonder gericht tegen rov. 3.19 en 3.20 van het arrest. Het onderdeel stelt dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting over de reikwijdte van (de beoordeling van) het hoger beroep. Volgens het onderdeel miskent het hof uit hoofde van de devolutieve werking van het hoger beroep dan wel op grond van het incidentele beroep, dat mede is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot opheffing van het conservatoir verhaalsbeslag^[29]dat is gelegd ter verzekering van de betaling van de boete, (nog) te moeten oordelen over de in hoger beroep gehandhaafde vordering tot opheffing van het voor het verhaal van de boete gelegde beslag.^[30]Het onderdeel wijst erop dat het hof de grieven van [verweerder] honoreerde, de uitspraak van de rechtbank in zoverre vernietigde en (anders dan de rechtbank) alsnog de vordering tot betaling van de boete afwees, waar de rechtbank de vordering tot opheffing van dit beslag nog had afgewezen, nu zij de vordering tot betaling van de boete wél toewees.

4.7

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Er zijn in deze zaak twee beslagen gelegd: conservatoir verhaalsbeslag en leveringsbeslag (zie eveneens onder 2.5 hiervoor).^[31]Beide beslagen zijn gelegd op hetzelfde object: de strook grond. Het conservatoire verhaalsbeslag is gelegd ter verzekering van verhaal van de subsidiaire vordering van [verweerder] tot betaling van de contractuele boete van (omgerekend) € 9.075,40 (zie ook onder 2.2 hiervoor).^[32][partijen] hebben in reconventie opheffing van beide beslagen gevorderd.^[33]De rechtbank heeft in het vonnis van 13 februari 2019 onder meer het volgende overwogen over deze reconventionele vordering van [partijen] :

“4.20 Hiervoor is overwogen dat de vordering van [verweerder] tot levering van het perceel ongegrond is en moet worden afgewezen. Dat brengt mee dat het
beslag tot leveringten laste van [eiseres] ten onrechte is gelegd en moet worden
opgeheven. [verweerder] heeft echter ook
conservatoir verhaalsbeslagop perceel [002] gelegd ter verzekering van de betaling van de boete. In rechtsoverweging 4.18 is overwogen dat [partijen] inderdaad een boete van € 9.075,40 aan [verweerder] verschuldigd zijn. Voor het gelegde verhaalsbeslag bestaat dus een deugdelijke grondslag. (…) De vordering tot opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag zal daarom worden
afgewezen.”
[onderstreping toegevoegd, A-G]

De beslissing van de rechtbank in reconventie tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering is in het dictum van het vonnis tot uitdrukking gebracht in rov. 5.7^[34]en de beslissing in reconventie tot afwijzing van de opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag is in het dictum tot uitdrukking gebracht in rov. 5.8.^[35]Het hof beslist in het dictum van het arrest, kort gezegd, tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en voor zover daarbij in reconventie het leveringsbeslag is opgeheven en bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige (rov. 4, zie onder 3.10 hiervoor). Het hof heeft dus niet beslist dat het conservatoire verhaalsbeslag moet worden opgeheven. Met haar grief 3 in incidenteel appel hadden [partijen] het hof hiertoe wel verzocht:^[36]

“4.27 Aangezien uit het voorgaande aanstonds (summierlijk) blijkt dat het conservatoir beslag ook voor zover gelegd tot zekerheid van verhaal een deugdelijke grondslag ontbeert, heeft de rechtbank de vordering tot opheffing van het beslag in reconventie in zoverre ten onrechte afgewezen. [partijen] verzoeken het gerechtshof de vordering ter zake alsnog toe te wijzen en de veroordeling in de beslagkosten (dictum sub 5.2) te vernietigen.”

Deze grief maakt deel uit van het incidentele appel van [partijen] dat het hof in rov. 3.3-3.14 van het arrest heeft beoordeeld, hetgeen in rov. 3.14 tot de slotsom leidt dat de grieven (waaronder dus ook deze grief 3) in het incidentele appel falen. Een klacht van de strekking dat het hof dat oordeel onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd, bevat het onderdeel niet. Het onderdeel is overigens ook niet gericht tegen deze overwegingen, maar (in het bijzonder) tegen rov. 3.19 en 3.20 van het arrest. In rov. 3.20 van het arrest bevestigt het hof dat de vorderingen van [partijen] alsnog geheel (dus inclusief de vordering tot opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag) zullen worden afgewezen. Dat het hof het conservatoire verhaalsbeslag niet heeft opgeheven, blijkt ook uit rov. 3.19 van het arrest, waarin het hof overweegt dat de vordering van [partijen] tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering ten onrechte is toegewezen (deze overweging heeft dus niet betrekking op het conservatoire verhaalsbeslag, dat is gehandhaafd).
Het onderdeel lijkt ervan uit te gaan dat nu het hof de subsidiaire vordering van [verweerder] tot betaling van de boete van (omgerekend) € 9.075,40 niet heeft toegewezen, het hof daarom,
a contrariogeredeneerd ten opzichte van het oordeel van de rechtbank in rov. 4.20 van het vonnis, opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag alsnog had moeten toewijzen.^[37]Dat is m.i. te kort door de bocht. Het hof heeft de subsidiaire vordering van [verweerder] tot betaling van de boete niet afgewezen, maar is aan die subsidiaire vordering niet meer toegekomen, omdat de primaire vordering tot nakoming van de aanbiedingsplicht door [eiseres] door het hof is toegewezen (zie ook rov. 3.15 t/m 3.18 van het arrest). Daarmee is niet gegeven dat het hof het conservatoire verhaalsbeslag op grond van art. 705 Rv Pro
moestopheffen.^[38]Van belang hierbij is onder meer dat het conservatoire verhaalsbeslag rustte op de strook grond, waarop ook nog een leveringsbeslag rustte. Door de levering van de strook grond aan [verweerder] zijn de beide beslagen opgeheven. Na het arrest (en voor het instellen van het cassatieberoep) is de strook grond met medewerking van [eiseres] aan [verweerder] verkocht en geleverd.^[39]Dat [eiseres] enige hinder ervan heeft ondervonden dat het conservatoire verhaalsbeslag tot aan de levering aan [verweerder] op de strook grond heeft gerust of dat zij een ander rechtens te respecteren belang zou hebben gehad bij eerdere opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag door het hof is mij niet gebleken. In de hiervoor geciteerde toelichting op grief 3 in incidenteel appel wordt door haar gewezen op de veroordeling in de beslagkosten. De rechtbank heeft in rov. 4.22 van het vonnis overwogen dat geen splitsing is te maken in de kosten van het conservatoire verhaalsbeslag (dat de rechtbank, evenals het hof, niet heeft opgeheven) en het leveringsbeslag (dat de rechtbank, volgens het hof ten onrechte, wel heeft opgeheven). De rechtbank heeft daarom het volledig gevorderde bedrag aan beslagkosten toegewezen, hetgeen tot de volgende beslissing heeft geleid in het dictum in conventie:

“5.2 veroordeelt [partijen] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 628,90, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening dit vonnis tot de dag van volledige betaling,”.

Het hof heeft echter het vonnis van de rechtbank in conventie vernietigd en opnieuw rechtdoende [partijen] niet opnieuw veroordeeld in de beslagkosten (zie ook onder 3.10 hiervoor). Hierin kan dus geen belang zijn gelegen in opheffing van het conservatoire verhaalbeslag.
Een belang bij het slagen van het onderdeel kan ook niet gelegen zijn in de proceskostenveroordeling van [partijen] (althans [eiseres] ). Uit rov. 3.20 en het dictum van het arrest blijkt dat [partijen] als de in het ongelijk gestelde partij zijn veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Wanneer het hof (enkel) het conservatoire verhaalsbeslag zou hebben opgeheven, zou deze kostenveroordeling van [partijen] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij nog steeds kunnen worden gehandhaafd.^[40]Aan de devolutieve werking van het hoger beroep wordt, mede gelet op het incidentele beroep van [partijen] waarin het opheffen van het conservatoire verhaalsbeslag aan de orde is gesteld, maar door het hof niet is gehonoreerd, hoe dan ook niet meer toegekomen. Door het hof is overigens op verschillende plaatsen onderkend dat [partijen] opheffing van de beslagen hebben gevorderd. Ik wijs op rov. 3.1, laatste zin van het arrest waarin het hof weergeeft dat [partijen] “van hun kant opheffing [hebben] gevorderd van de door [verweerder] op de strook gelegde beslagen”, rov. 3.2, laatste zin van het arrest, waarin het hof overweegt dat de rechtbank in reconventie “(enkel) het gelegde leveringsbeslag [heeft] opgeheven” en rov. 1 van het arrest, waarin het hof de vordering van [partijen] in hoger beroep, voor zover hier van belang als volgt, weergeeft: “ [partijen] hebben geconcludeerd (…) tot toewijzing, uitvoerbaar bij voorraad, van de vordering van [partijen] tot opheffing van het door [verweerder] [gelegde] conservatoire beslag, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten”. Het hof heeft als gezegd het conservatoire verhaalsbeslag niet opgeheven, en was daartoe op grond van het incidentele appel (dat door het hof is verworpen in rov. 3.3-3.14 van het arrest) of de devolutieve werking van het hoger beroep als bedoeld door het onderdeel (in verband met het niet toewijzen van de subsidiaire vordering van [verweerder] tot betaling van de boete) ook niet gehouden.
Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel 4

4.8

Onderdeel 4 is gericht tegen rov. 3.7 t/m 3.12 van het arrest. Het onderdeel stelt dat voor zover het hof onder “metterwoon verlaat” mede “overlijdt” begrijpt omdat [eiseres] onvoldoende (feiten) zou hebben aangedragen ter onderbouwing van haar stellingen over de betekenis van of intenties van [erflaatster] bij dit beding, althans voor zover [eiseres] in rov. 3.7 t/m 3.12 van het arrest onvoldoende zou hebben gesteld om onder “metterwoon verlaat” niet tevens te verstaan “overlijdt”, het te zware eisen aan de stelplicht (of verweerplicht) van [eiseres] stelt.^[41]Het onderdeel wijst in dit verband op de door [eiseres] aangekaarte ongelijke procespositie, waarbij [verweerder] uit hoofde van zijn eigen betrokkenheid bij het overleg en de totstandkoming kan verklaren over de bedoeling van hem bij dit beding, en [eiseres] als erfgename bij de totstandkoming van de overeenkomst niet was betrokken, daarover geen eigen kennis heeft en hier nauwelijks iets tegenin kan brengen. Volgens het onderdeel kon zij dus ook haar stelling over de intentie van erflaatster om met de verkrijging, de strook ook voor de familie, en daarmee voor haar erfgename, veilig te stellen, niet werkelijk handen en voeten geven.^[42]

4.9

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het onderdeel beroept zich op de volgende passage uit de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel van [partijen]^[43]

“3.34 [verweerder] kan achteraf anders verklaren. Daarop komen zijn stellingen in deze procedure ook neer. Zie bijvoorbeeld punt 2.6 van de conclusie van antwoord in reconventie, waarin [verweerder] stelt dat alleen hij zich kan uiten over de bedoelingen van partijen en aan zijn uitleg van de bedoelingen de meeste bewijswaarde moet worden gehecht.^[44]Daargelaten dat de uitleg van het beding aan de rechter is voorbehouden, menen [partijen] dat de verklaringen (stellingen) van [verweerder] met omzichtigheid moeten worden beoordeeld. Allereerst omdat de erflaatster de stellingen van [verweerder] niet meer kan weerspreken. Daarnaast omdat de stellingen van [verweerder] neerkomen op verklaringen van een partijgetuige. Hij heeft immers direct belang bij het bewijs van feiten die zijn stelling onderbouwen dat het beding zo moet worden uitgelegd dat het mede overlijden van de erflaatster omvat en hij is de partij die zich op het rechtsgevolg daarvan beroept. [partijen] menen dat toepassing naar analogie van artikel 164 lid Pro 2, Rv daarom in de rede ligt. De enkele stelling of verklaring van [verweerder] dat het beding ruimer is bedoeld dan de tekst daarvan rechtvaardigt, volstaat mede daarom niet. Naar het oordeel van [partijen] heeft de rechtbank dit miskend door gewicht te hechten aan de gestelde uitlatingen van [verweerder] (zie rov. 4.17, slot: “
Uit de uitlatingen van [verweerder] had erflaatster redelijkerwijs ook moeten begrijpen dat [verweerder] dat met het beding beoogde.”) Omtrent die uitlatingen staat immers niet[s] vast, niet dat [verweerder] ze daadwerkelijk heeft gedaan, noch dat deze de erflaatster in deze vorm hebben bereikt, noch hoe zij ze destijds heeft begrepen. Ieder ondersteunend bewijs van de stellingen van [verweerder] op dit punt ontbreekt.
(…)
4.14 Naar het oordeel van [partijen] kan aan de verklaringen van [verweerder] ook overigens geen betekenis toekomen. [verweerder] is immers partij en belanghebbende bij de uitkomst van deze procedure. Zou dit anders zijn, dan zou de wederpartij van een inmiddels overleden contractspartij vrij spel hebben bij de uitleg van een overeenkomst in rechte.
4.15 [partijen] menen, zoals sub 3.34 hierboven is toegelicht, dat inzake de bewijskracht van de stellingen – in feite verklaringen – van [verweerder] aansluiting zou moeten worden gezocht bij de wettelijke regeling inzake partijgetuigen (artikel 164 lid 2 Rv Pro). Het gevolg daarvan is dat aan de verklaringen van [verweerder] alleen betekenis toekomt, voor zover deze door ander bewijsmateriaal worden ondersteund. Dit is niet het geval.”
[cursivering in origineel, voetnoot toegevoegd, A-G]

Ik merk in de eerste plaats op dat de hiervoor geciteerde passage over iets anders gaat dan waarop het onderdeel betrekking heeft. In de geciteerde passage gaat het over de waardering van de stellingen van [verweerder] . Het onderdeel heeft betrekking op de eisen die kunnen worden gesteld aan de stelplicht of verweerplicht van [eiseres] . Ten overvloede voeg ik daar nog aan toe dat niet alleen [verweerder] , maar ook de notaris die het beding heeft opgesteld heeft verklaard wat partijen met het beding hebben beoogd. De desbetreffende notaris heeft onder meer het volgende verklaard (vgl. rov. 3.5 van het arrest):^[45]

“De achtergrond van de verkoop was dat heer [verweerder] alleen bereid was om de strook grond aan zijn buurvrouw te verkopen, mits de strook grond weer door haar aan hem zou worden aangeboden als zij om wat voor reden dan ook niet langer meer zijn buurvrouw zou zijn op de [b-straat 1] (dus door verkoop, verhuur, overlijden of anderszins de woning metterwoon verlaat). De afspraak was dat zij dan gehouden zou zijn om het perceel weer aan [verweerder] aan te bieden. Andersom, als [verweerder] zijn woning om wat voor reden dan ook zou verlaten (er zelf niet meer wonen), dan zou de aanbiedingsplicht komen te vervallen.
Dat betekende dat de persoon die als laatste in zijn of haar woning zou verblijven recht zou hebben op de strook grond.”

In dit verband is ook rov. 3.9 van het arrest van belang, waarin het hof in cassatie onbestreden overweegt dat aan de stelling van [partijen] dat de notaris door [verweerder] als zijn vaste adviseur is ingeschakeld voorbij moet worden gegaan, dat voor een uitleg ‘contra proferentem’ ten nadele van [verweerder] geen aanleiding bestaat en dat in het midden kan blijven wat in dit verband de betekenis is van de onpartijdige positie die een notaris uit de aard van zijn professie geacht wordt in te nemen.
In het arrest waarop het onderdeel zich beroept, heeft de Hoge Raad onder meer overwogen als volgt:^[46]

“4.2.1 Het hof heeft, in cassatie terecht niet bestreden, tot uitgangspunt genomen dat de termijn van de verjaring van de rechtsvordering van de echtgenote van […] tot vernietiging van de overeenkomst op grond van het ontbreken van haar toestemming, is gaan lopen vanaf het tijdstip waarop zij met de overeenkomst daadwerkelijk bekend was. In cassatie evenzeer terecht niet bestreden, heeft het hof aangenomen dat op Dexia de stelplicht en bewijslast rust ter zake van de verjaring.

“4.2.1 Dexia diende in het onderhavige geval derhalve te stellen en, zo nodig, te bewijzen dat de echtgenote van […] eerder dan drie jaar vóór 19 maart 2004 daadwerkelijk bekend was met het feit dat […] de overeenkomst had gesloten.

4.2.2 Het hof, dat kennelijk heeft geoordeeld en heeft kunnen oordelen dat […] de stelling van Dexia dat zijn echtgenote eerder daadwerkelijk bekend was met de overeenkomst voldoende gemotiveerd heeft betwist en dat geen grond bestaat voorshands, behoudens door […] te leveren tegenbewijs, aan te nemen dat zijn echtgenote op de hoogte was van de overeenkomst, heeft het bewijsaanbod van Dexia gepasseerd op de grond dat Dexia geen concrete feiten heeft gesteld waaruit volgt dat de echtgenote van […] eerder dan drie jaar vóór 19 maart 2004 op de hoogte was van de overeenkomst.

Aldus heeft het hof miskend dat in het onderhavige geval van Dexia bezwaarlijk kon worden verlangd dat zij nadere feitelijke gegevens verstrekte omtrent de eerdere bekendheid van de echtgenote van […] met de overeenkomst. In aanmerking genomen dat de desbetreffende stelling betrekking heeft op, voor de beslissing van de zaak relevante, omstandigheden van subjectieve aard die zich geheel in de sfeer van […] en zijn echtgenote hebben afgespeeld, en gelet op het (hiervoor in 3.2.2 samengevatte) partijdebat, brengen de eisen van een goede procesorde in dit geval immers mee dat met het oog op het, mede door art. 166 Rv Pro. gewaarborgde, belang van de waarheidsvinding door het leveren van getuigenbewijs, aan de feitelijke onderbouwing van die stelling niet de eisen mogen worden gesteld die het hof hier heeft aangenomen.

Het middel slaagt.”

Snijders schrijft in zijn noot onder dit arrest onder meer het volgende:^[47]

“Gaat het a) om niet gestelde feiten die zich geheel in de sfeer van een andere partij (…) dan de partij met de stelplicht hebben afgespeeld, waaromtrent die partij dus geen concrete gegevens ter beschikking heeft en b) heeft die partij de door haar wel gestelde feiten toch onderbouwd met argumenten van andere aard, zoals een of meer vermoedens (…), dan mag de feitelijke rechter rechtens, althans zonder nadere motivering, niet aannemen dat aan de stelplicht onvoldoende is voldaan. Men zou het ook zo kunnen zeggen dat niet alleen de bewijslast maar ook de stelplicht met behulp van vermoedens valt te verlichten.”

Ook deze situatie doet zich in het onderhavige geval niet voor. De stelplicht (en bewijslast) dat de echtgenote van […] op een bepaald moment al bekend was met het feit dat […] een overeenkomst met Dexia had gesloten, lag in die zaak bij Dexia. De door Dexia te bewijzen stelling had dus betrekking op een omstandigheid van subjectieve aard die zich geheel in de sfeer van […] en zijn echtgenote heeft afgespeeld. Mede gelet op die omstandigheid mocht volgens de Hoge Raad in deze zaak het bewijsaanbod van Dexia niet worden gepasseerd op de grond dat Dexia geen concrete feiten heeft gesteld waaruit volgt dat de echtgenote van […] voor een bepaalde tijd reeds op de hoogte was van de overeenkomst met Dexia.
Dat het hof in de onderhavige zaak niet van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast is uitgegaan, blijkt reeds uit rov. 3.5 en 3.6 van het arrest, welke overwegingen in cassatie niet worden bestreden. Het hof geeft in rov. 3.5 eerst weer wat [verweerder] heeft gesteld over de uitleg van het beding en geeft vervolgen in rov. 3.6 weer wat [partijen] daartegen hebben ingebracht. Over de intenties van [erflaatster] hebben [partijen] kort gezegd aangevoerd: (i) dat erflaatster altijd ernaar heeft gestreefd de strook grond aan haar tuin toe te voegen om de groene situering van haar huis, dat (mede in verband daarmee) een gemeentelijk monument is en door een familielid is ontworpen, te garanderen, en (ii) dat erflaatster wilde dat haar huis ook in de toekomst in de familie [erflaatster] bleef en daarom haar neven en nichten tot haar erfgenamen heeft benoemd. Erflaatster zou niet hebben gewild dat haar erfgenamen na haar overlijden de strook grond aan [verweerder] moesten aanbieden, want zij streefde naar continuering van de sinds 1997 bestaande situatie omdat zij vond dat de strook bij haar tuin hoorde. Het hof gaat in rov. 3.10 van het arrest in op zowel (i) als (ii).
De intenties van erflaatster zijn weliswaar omstandigheden van subjectieve aard, maar die hebben zich uiteraard niet geheel in de sfeer van de wederpartij (dus [verweerder] ) afgespeeld. Ik wijs in dit verband ook op de pleitaantekeningen in hoger beroep van [partijen] , waarin zij onder meer opmerken:^[48]

“ [erflaatster] – de erflaatster – is niet meer onder ons en wij moeten het derhalve zonder haar verklaringen doen. [partijen] hebben getracht dit zoveel mogelijk te ondervangen door in haar bescheiden te zoeken en derden te benaderen. Wat nog kon worden achterhaald, laat (mede in aanvulling op het reeds gestelde) het volgende zien: (…)”

In de opsomming die volgt doen [partijen] onder meer een beroep op aantekeningen uit agenda’s van erflaatster over de jaren 1994 t/m 1997, een e-mail van [betrokkene 4] (zoon van de vorige eigenaar van de woning van [verweerder] ) van 30 september 2019 en een brief van erflaatster aan Roparco van 14 juli 1996.^[49][partijen] konden dus wel degelijk enige handen en voeten geven aan de stelling over de intenties van erflaatster. Waar het volgens het hof blijkens rov. 3.10 van het arrest echter op aankomt, is dat [partijen] niet hebben aangevoerd dat erflaatster haar intenties ooit tegen [verweerder] heeft uitgesproken.^[50]Het hof heeft aldus niet te zware eisen aan de stelplicht of verweerplicht van [partijen] gesteld en heeft hierbij ook niet de “aangekaarte ongelijke procespositie” waarop het onderdeel doelt, miskend.
Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel 5

4.1

Onderdeel 5 is gericht tegen rov. 3.10 en 3.11 van het arrest. Het onderdeel stelt dat indien het oordeel van het hof “Onderzocht moet derhalve worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding” zo moet worden begrepen dat op [eiseres] ter zake de stelplicht en bewijslast rusten en niet op [verweerder] , het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Dat geldt volgens het onderdeel ook voor zover, aldus het hof, [verweerder] de wens van erflaatster niet zou hebben hoeven bevroeden. Het onderdeel brengt verder naar voren dat als naar het oordeel van het hof het enkel afhangt van de bewoordingen van het beding of moet worden uitgegaan van de door [eiseres] gestelde intenties van [erflaatster] bij het beding, althans van de bedoeling om de strook ook te verwerven voor de erfgename [eiseres] en dus niet bij haar overlijden een aanbiedingsplicht te laten ontstaan voor [eiseres] , het uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Volgens het onderdeel miskent het hof dan dat het ook acht had moeten slaan op de overige omstandigheden van het geval, zoals dat het beding geen melding maakt van aanbieding bij overlijden, de notaris de door [verweerder] gestelde betekenis niet aan [erflaatster] heeft voorgehouden en ook [verweerder] zulks niet heeft gedaan, dat het een familiehuis betreft, bestemd om in de familie te blijven en [verweerder] bij naam is genoemd terwijl de aanbiedingsplicht rust op “koper”.^[51]

4.11

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag, omdat het uitgaat van een verkeerde lezing van ’s hofs oordeel. Met de laatste zin van rov. 3.10 (“Onderzocht moet derhalve worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding”) wordt niet tot uitdrukking gebracht dat stelplicht en bewijslast ter zake op [partijen] en niet op [verweerder] zouden rusten. Zoals ook blijkt uit “derhalve” slaat die zin terug op het daaraan voorafgaande, waaruit volgt dat de stellingen van [partijen] over de intenties van erflaatster de door [verweerder] gestelde uitleg van het beding niet doen wankelen. Het onderdeel mist ook feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat het hof heeft geoordeeld dat het enkel afhangt van de bewoordingen van het beding of moet worden uitgegaan van de door [eiseres] gestelde intenties van erflaatster bij het beding, althans van de bedoeling om de strook ook te verwerven voor de erfgename [eiseres] en dus niet bij haar overlijden een aanbiedingsplicht te laten ontstaan voor [eiseres] . Of de intenties van erflaatster blijken uit de bewoordingen van het beding heeft het hof beoordeeld in rov. 3.11 van het arrest. Daarmee is uiteraard niet gezegd dat het hof enkel de bewoordingen van het beding in ogenschouw heeft genomen. Het hof heeft in rov. 3.3-3.14 van het arrest ook voldoende gerespondeerd op de door het onderdeel bedoelde overige omstandigheden van het geval. Dat op grond van de door het onderdeel bedoelde omstandigheden een ander Haviltex-oordeel wellicht mogelijk was geweest, maakt het oordeel van het hof dat erop neerkomt dat de uitleg die [verweerder] aan het beding geeft in de gegeven omstandigheden voor de hand liggend en redelijk wordt geacht, nog niet onbegrijpelijk. De weging van alle omstandigheden van het geval berust op een waardering van feitelijke aard die in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht en niet onbegrijpelijk is. Hierop stuit het onderdeel af.

Onderdeel 6

4.12

Onderdeel 6 stelt dat, mocht het hof in rov. 3.7 t/m 3.12 van het arrest zijn uitgegaan van een stelplicht en bewijslast voor [eiseres] voor zover zij zich beroept op gelding mede voor haar van de rechtsgevolgen welke de overeenkomst bij leven had voor erflaatster, het uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Volgens het onderdeel heeft het hof dan de in art. 6:249 BW Pro vastgelegde verdeling van stelplicht en bewijslast miskend.

4.13

Het onderdeel faalt, gelet op het volgende.
Art. 6:249, eerste zin BW luidt als volgt:

“De rechtsgevolgen van een overeenkomst gelden mede voor de rechtverkrijgenden onder algemene titel, tenzij uit de overeenkomst iets anders voortvloeit.”

Het onderdeel neemt tot uitgangspunt dat de tenzij-bepaling van art. 6:249 BW Pro (“tenzij uit de overeenkomst iets anders voortvloeit”) van toepassing is.^[52]Het hof heeft in rov. 3.16 van het arrest, in cassatie onbestreden, overwogen dat door het overlijden van erflaatster, op één en hetzelfde moment, de aanbiedingsplicht is ontstaan en komen te rusten op [partijen] als haar erfgenamen en rechtsopvolgers onder algemene titel. Het hof brengt m.i. met deze overweging tot uitdrukking dat de hoofdregel van art. 6:249 BW Pro van toepassing is. Het onderdeel gaat daarmee uit van een verkeerde lezing van het arrest en faalt dus bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Slotsom

4.14

De slotsom luidt dat alle klachten falen en dat het bestreden arrest in stand kan blijven. Ik geef toepassing van art. 81 lid 1 RO Pro in overweging.

5.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G