ECLI:NL:PHR:2026:28

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/00796

Zitting9 januari 2026

CONCLUSIE

W.L. Valk

In de zaak

Lidl Nederland GmbH

tegen

1. [huurder 1]

2. [huurder 2]

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Lidl respectievelijk [de huurders] Verweerder in cassatie sub 1 wordt afzonderlijk aangeduid als [huurder 1] .

1.Inleiding en samenvatting

1.1

Deze zaak betreft het vervolg op een opzegging en beëindiging van een overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte op de grond dat Lidl (verhuurder) het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW. In de beëindigingsprocedure heeft Lidl aangegeven haar supermarkt te willen uitbreiden en in het verhuurde onder andere non-foodproducten te willen verkopen. De kantonrechter heeft destijds de beëindigingsvordering van Lidl toegewezen en de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd.

1.2

De (voormalige) huurders hebben bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland een verklaring voor recht gevorderd dat Lidl schadeplichtig is, omdat Lidl de huurovereenkomst heeft laten beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, hoewel bij Lidl de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest (zie art. 7:299 lid 1 BW). De kantonrechter heeft de vordering van [de huurders] afgewezen.

1.3

Het hof Arnhem Leeuwarden, locatie Leeuwarden, heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd. Het hof heeft geoordeeld dat Lidl zowel op het moment van de opzegging als ten tijde van het aanhangig maken van de beëindigingsprocedure en de uitspraak in die procedure niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. Het hof heeft onder meer overwogen dat Lidl in de procedure de waarheidsplicht van art. 21 Rv heeft geschonden. Lidl heeft foto’s in het geding gebracht die erop duiden dat de bedrijfsruimte is gebruikt als magazijn, maar in werkelijkheid is een deel van de foto’s gemaakt in het magazijn van de supermarkt zelf. (De kantonrechter had deze foto’s mede aan zijn beslissing ten grondslag gelegd.) Het hof heeft verder onder meer betekenis toegekend aan mondelinge mededelingen van de vastgoedmanager van Lidl in een gesprek met een van de huurders. Volgens die mededelingen had Lidl vooralsnog geen plannen met het verhuurde en waren er geen reële mogelijkheden tot uitbreiding van de supermarkt.

1.4

Onderdeel 1 van het cassatiemiddel van Lidl stelt de rechtsvraag aan de orde wat het peilmoment is voor de vraag of bij de verhuurder de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest in de zin van art. 7:299 lid 1 BW: is dat alleen het moment van de beëindigingsprocedure (of van het vonnis in die procedure), dan wel ook het moment van de aan die procedure voorafgaande opzegging door de verhuurder. In het belang van de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling stel ik voor dat uw Raad die vraag beantwoordt, ook al heeft Lidl bij het onderdeel geen belang. Ook overigens slagen de klachten van het middel mijns inziens niet. Afgezien van de zojuist bedoelde rechtsvraag ligt afdoening met toepassing van art. 81 RO mijns inziens voor de hand.

2.Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:^[1]

(i) Lidl huurde aanvankelijk de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 5 t/m 11 (5, 7, 9 en 11) in Haarlem. Lidl exploiteerde (en exploiteert) in deze ruimten een supermarkt.

(ii) Op 29 juli 2005 werd Lidl rechthebbende van de appartementsrechten die recht geven op gebruik van de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 1 t/m 11 (1, 3, 5, 7, 9 en 11) en de [a-straat 1 t/m 5] in [plaats] . De bedrijfsruimten waren op dat moment, voor zover zij niet bij Lidl zelf in gebruik waren, verhuurd aan derden. De bedrijfsruimte aan de [a-straat 3] was vanaf 1 januari 2003 verhuurd aan een rechtsvoorganger van [de huurders]

(iii) [de huurders] waren sinds 1 maart 2015 huurder van de bedrijfsruimte aan de [a-straat 3] (hierna: ‘het verhuurde’ of ‘de bedrijfsruimte’), dit na overeenkomsten tot indeplaatsstelling van juli 2013 en februari 2015. [de huurders] exploiteerden in het verhuurde een bakkerij / croissanterie.

(iv) De overeenkomst tot indeplaatsstelling van 1 maart 2015 tussen Lidl (‘Verhuurder’), [de huurders] (‘Nieuwe Huurder’) en de voorgaande huurder (‘Huurder’) vermeldt onder meer:

‘
In aanmerking nemende:

- dat Verhuurder aan Huurder verhuurt de winkelruimte op de begane grond inclusief kelderruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 3] (op bijlage met gele arcering aangegeven), hierna te noemen: het "gehuurde", zijnde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, bestemd om te worden gebruikt voor de verkoop van artikelen ten behoeve van een bakkerij en aanverwante artikelen;

- dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf (5) jaar ingaande 1 januari 2003 en eindigende op 31 december 2007, waarna deze overeenkomst is verlengd met twee (2) aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar derhalve tot en met 31 december 2017, vervolgens is er de mogelijkheid om de overeenkomt te verlengen met telkens vijf (5) jaar;

- dat Huurder het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf op 1 maart 2015 aan Nieuwe Huurder zal overdragen reden waarom Huurder en Nieuwe Huurder wensen dat Nieuwe Huurder in de plaats van Huurder wordt gesteld in bovengenoemde huurovereenkomst;

- dat Nieuwe Huurder en Verhuurder door de In de Plaatsstelling jegens elkaar dezelfde rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst zullen hebben als die thans tussen Huurder en Verhuurder gelden.’

(v) In september 2016 heeft Lidl haar supermarkt uitgebreid met de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 1 en 3 en de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] . Er waren toen nog vier van de bovengenoemde bedrijfsruimten verhuurd aan derden.

(vi) Op basis van het bestemmingsplan voor de desbetreffende wijk, gold voor supermarkten een maximaal bruto vloeroppervlak van 1.500 m2. Bij uitbreiding van de supermarkt van Lidl tot en met het verhuurde, zou dit maximum overschreden worden.

(vii) Met een brief van 28 november 2016 heeft Lidl de huurovereenkomst met [de huurders] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (een mogelijke uitbreiding van de supermarkt in de toekomst). De overeenkomst is opgezegd tegen 31 december 2017. [de huurders] hebben niet met deze opzegging ingestemd.

(viii) [de huurders] en Lidl hebben vervolgens meerdere gesprekken gevoerd over eventuele voortzetting van de huur. Lidl werd daarbij vertegenwoordigd door [vastgoedmanager bij Lidl] (hierna: [vastgoedmanager bij Lidl] ), vastgoedbeheerder^[2]bij Lidl. In de gesprekken liet Lidl weten dat zij een huurovereenkomst wilde sluiten voor een termijn van één of twee jaren, en dat als [de huurders] daarmee niet zou instemmen, Lidl een procedure zou beginnen om de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. In een gesprek van 9 oktober 2017 tussen [de huurders] ( [huurder 1] ) en Lidl ( [vastgoedmanager bij Lidl] ) is blijkens een door [de huurders] gemaakte geluidsopname onder meer gezegd^[3]:

‘ [vastgoedmanager bij Lidl] : We kunnen niet meer, we mogen een x-aantal meters supermarktruimte hebben volgens het bestemmingsplan. En niet meer dan dit, dit is het maximaal haalbare. Dus de Gemeente zal nooit toestemming geven voor 1 vierkante meter extra supermarktruimte, want ook dit is supermarktruimte (…) want of ik hier nu eh melk verkoop of dat ik hier een kantine maak, dat is voor de, voor de Gemeente maakt dat niet uit (…). Die kijkt gewoon naar de bestemming en dat is het (…) dus zo ziet onze toekomst eruit.

[huurder 1] : Komende?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja dat weet ik nooit, komende jaren (…). Kijk het is helemaal niet aannemelijk dat wij nog verder uit gaan breiden of wat dan ook.

(…)

[huurder 1] : Ja dat gaat gewoon goed zo, maar ik wil zekerheid voor de toekomst, niet voor 1, 2 of 3 jaar (...).

[huurder 1] : Dus jullie hebben geen planning, geen plan?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Nee, vooralsnog niet.

[huurder 1] : Dan wil ik gewoon een toekomst.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Maar je had nu ook geen zekerheid.

(…)

[vastgoedmanager bij Lidl] : Maar Lidl heeft ook die zekerheid om op te kunnen zeggen, die mogelijkheid.

[huurder 1] : Ja, dan moet je bepaalde kosten of die verhuurder vergoeden neem ik aan.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja, dat weet ik niet of dat zo is, dat ligt eraan hoeveel tijd we nodig hebben. Kijk als wij gaan procederen, wat ik helemaal niet wil en wat ik ook niet hoop. Dan is het zo dat jij als de huurder een sterk recht hebt, maar als wij nou zeggen van we willen deze ruimte gebruiken voor uitbreiding en ik heb daar een goed plan voor, kan ik jouw huur opzeggen. Dat heb ik ook gedaan vorig jaar december 2016. Dat zou dus betekenen als jij zegt “ik ga er niet mee akkoord per 31 juli 2017 eruit” dat wij het dan kunnen afdwingen bij de rechter. Dan zou je het heel lang kunnen volhouden, maar uiteindelijk ben je dan uiterlijk anderhalf jaar na 31 december 2017 ben jij eruit, door de rechter.

[huurder 1] : Met vergoeding neem ik aan?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja, dat weet ik niet. Dat bepaalt de rechter.

[huurder 1] : Ja, met vergoeding denk ik.

[vastgoedmanager bij Lidl] : De vraag is of je dat risico wil lopen of niet.

[huurder 1] : Nee, dat wil ik niet.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Want dat is de vraag die Lidl zegt: “Oké meneer is niet akkoord met de huuropzegging, hij is ook niet akkoord met het voorstel om de huurovereenkomst flexibeler te maken.” Ja, weet je dan zegt Lidl op een gegeven moment van: “Prima, dan gaan wij het aan de rechter vragen. En of dat dan met een vergoeding is of niet dat zal ons boeien.” Maar dan ben je met anderhalf jaar na 31 december, dan is het klaar. Dan heb je geïnvesteerd, en wij kosten moeten maken om de procedure te voeren, maar jij ook. En eigenlijk heb je dan twee verliezers.

[huurder 1] : Maar ik heb verzekering en jij hebt een verzekering. Ik bedoel we betalen gewoon onze verzekering.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Nee, je hebt twee verliezers, en dan gaat het niet eens om juridische kosten. Je hebt verloren, omdat je het eigenlijk aan het kortste eind trekt daar ben ik van overtuigd. En wij hebben verloren, omdat wij geen huur meer hebben daar en geen huurcontract. (…)

(…)

[vastgoedmanager bij Lidl] : Als Lidl zegt ik wil met [huurder 1] 5 jaar huren dan had ik hier toch niet hoeven zitten?

[huurder 1] : Maar Lidl zegt dus 2 jaar?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja.

[huurder 1] : Alleen voor mij of voor iedereen?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Maar ik heb een contract met jou, wat ik met een ander doe moet ik met een ander weten.

[huurder 1] : Maar je zei tegen mij dat het standaard is dat Lidl kortere huurovereenkomsten heeft, dus het is gewoon 1 jaar en niet 5 jaar. Dus het is gewoon algemeen landelijk en dus voor iedereen geldig.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja, en als er een mogelijkheid is om de contract open te breken, dan doen we dat.

[huurder 1] : Hoe bedoel je open te breken?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Na ja, er loopt dus een periode af dus dat betekent dat je met elkaar nieuwe afstemmingen kan krijgen hierover, dus dan is het moment dat we gaan zeggen dat we met elkaar gaan praten.

[huurder 1] : Oké, dus we praten nu.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja we praten met elkaar, maar ik praat al een jaar met je. Ik ben nu wel een beetje van dat ik denk van eh ... hier zit het.

[huurder 1] : Ja, ik zit ook tot hier.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Oké, dan kun je kiezen van we laten het gaan zoals het nu is. Er ligt een huuropzegging per 31 december 2017 en dan kun je zeggen van “Ja, ik heb mijn rechtsbijstandsverzekering. Kost me niks.” Maar goed, het kost mij ook niks en Lidl betaalt het, ’t zal ze boeien. Maar dan gaan we heel lang een proces in, en dan gaan we duwen en trekken met elkaar. En na anderhalf jaar lig jij eruit. Dan heb ik verloren, maar dan heb jij ook verloren.

[huurder 1] : Maar waarom heb jij verloren dan?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Omdat ik dan geen huurder heb, en dat de ruimte leeg staat. En dat kost geld. Ik wil gewoon dat er een net gevuld rijtje hier is. Dan ben ik toch een verliezer en dan heeft Lidl toch verloren als dat gebeurt?

[huurder 1] : Ik denk dan dat ik heb verloren [vastgoedmanager bij Lidl] .

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja, we hebben dan samen verloren en dat wil ik helemaal niet. Ik wil dat jij hier nog 10 jaar of 15 jaar huurt.

[huurder 1] : Ik wil tot mijn pensioen daar blijven.

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja dan gaan we ervoor zorgen dat dat gebeurt. Er is ook geen reden om op te zeggen, en daarom laat ik je deze plaatjes zien en dit zijn de plannen en meer is er door de VvE niet mogelijk dat is 1, en je mag het ook informeren bij de VvE, want je spreekt die mensen en ook de taal, dus dat is makkelijk. En de Gemeente en die mag je ook bellen. Ik krijg hier geen vergunning om dit te bebouwen, nu niet en over 10 jaar ook niet, echt niet.

[huurder 1] : Dus 2 jaar, 2 jaar en 2 jaar krijg ik?

[vastgoedmanager bij Lidl] : Ja, 2 jaar, 2 jaar, 2 jaar krijg je.’

(ix) Op 13 december 2017 heeft Lidl ontwerptekeningen laten maken voor uitbreiding van de supermarkt in drie fases (fases a t/m c). In fase a zou de supermarkt uitgebreid worden met de naast de supermarkt gelegen bedrijfsruimte aan de [a-straat 2] (deze ruimte was op dat moment nog verhuurd). In fases b en c zou het verhuurde ook bij de supermarkt worden betrokken.

(x) Op 25 januari 2018 is in opdracht van Lidl ook een tekening gemaakt voor gebruik van het verhuurde op een alternatieve wijze, namelijk als non-foodwinkel (dit samen met de bedrijfsruimte aan de [a-straat 4] ). Het gebruik door Lidl als non-foodwinkel was op basis van het bestemmingsplan toegestaan.

(xi) Lidl heeft bij dagvaarding van 6 februari 2018 gevorderd dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Lidl heeft aan deze vordering primair ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 31 december 2017 op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 BW.

(xii) In oktober 2018 is de supermarkt uitgebreid met de bedrijfsruimte aan de [a-straat 2] . Daarmee grensde het verhuurde ( [a-straat 3] ) direct aan de supermarkt.

(xiii) Op 31 juli 2019 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen Lidl en [de huurders] op 31 oktober 2019 eindigde, dit op grond van dringend eigen gebruik door Lidl. Volgens de kantonrechter had Lidl de noodzaak tot uitbreiding van het vloeroppervlak voldoende aannemelijk gemaakt en was het voorgenomen gebruik (verkoop non-foodproducten) niet uitgesloten.^[4]

(xiv) Op 28 januari 2020 heeft Lidl het vonnis van de kantonrechter aan [de huurders] laten betekenen. [de huurders] hebben het verhuurde op 3 april 2020 aan Lidl opgeleverd.

(xv) Bij besluit van 22 oktober 2020 heeft de raad van de gemeente Haarlem het nieuwe bestemmingsplan ‘Boerhaavewijk’ vastgesteld. Op basis van dat bestemmingsplan gold voor de supermarkt van Lidl (nog steeds) een maximaal bruto vloeroppervlakte van 1.500 m2.

(xvi) Lidl heeft tegen dit besluit van de gemeenteraad beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 12 januari 2022 is dit beroep ongegrond verklaard.

2.2

Bij inleidende dagvaarding van 9 mei 2022 hebben [de huurders] een verklaring voor recht gevorderd dat Lidl jegens hen schadeplichtig is, doordat zij de huurovereenkomst met [de huurders] voor het registergoed staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 3] heeft laten beëindigen^[5]op de grond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik, zonder dat de wil van Lidl daartoe aanwezig was, met veroordeling van Lidl in de proceskosten.

2.3

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis^[6]van 4 januari 2023 de vordering van [de huurders] afgewezen.

2.4

[de huurders] hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden. Het hof heeft bij arrest van 3 december 2024 het bestreden vonnis vernietigd. Het hof heeft de vorderingen van [de huurders] toegewezen. De dragende overwegingen van het arrest laten zich als volgt samenvatten:

Schending waarheidsplicht door Lidl

a) [de huurders] wijzen er terecht op dat Lidl in deze procedure onjuiste informatie heeft verstrekt en dat de beslissing van de kantonrechter (mede) op die onjuiste informatie is gebaseerd. Het hof is van oordeel dat Lidl met haar handelwijze de waarheidsplicht (art. 21 Rv) geschonden heeft. (onder 4.2)

b) Lidl stelt zich op het standpunt dat zij de bedrijfsruimte na de oplevering gebruikt heeft als opslagruimte en vergaderruimte. Ter onderbouwing van die stelling heeft Lidl bij conclusie van antwoord een aantal foto’s overgelegd, waaronder twee foto’s waarop volle pallets met onder meer voedingsproducten te zien zijn (productie 20 bij conclusie van antwoord, pagina 6). [de huurders] hebben er in hun conclusie van repliek op gewezen dat de foto’s met de pallets niet gemaakt zijn in de bedrijfsruimte die zij huurden, maar in het magazijn van de supermarkt. Lidl heeft dit laatste in haar conclusie van dupliek uitdrukkelijk weersproken. Pas in de memorie van antwoord erkent Lidl dat die foto’s inderdaad niet in het verhuurde zijn gemaakt. Volgens Lidl was sprake van een misverstand; er was volgens haar absoluut geen sprake van opzet, laat staan van de bedoeling om iemand te misleiden. (onder 4.3)

c) Het hof is van oordeel dat deze handelwijze van Lidl niet afgedaan kan worden als een misverstand. Lidl heeft in eerste aanleg (in de procedure bij de kantonrechter) namelijk, ook nadat [de huurders] haar op de onjuistheid gewezen had, uitdrukkelijk in haar stellingen volhard. Er is daarmee sprake van een ernstige schending van de waarheidsplicht als bedoeld in art. 21 Rv. Het hof zal aan die schending geen verdere gevolgen verbinden. De enige reden daarvoor is dat de vordering van [de huurders] op andere gronden al volledig moet worden toegewezen. (onder 4.4)

Schadevergoeding na beëindiging huur – uitgangspunten

d) [de huurders] vorderen in deze procedure dat vastgesteld wordt dat Lidl aansprakelijk is wegens het beëindigen van de huur op grond van dringend eigen gebruik terwijl Lidl niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. (onder 4.5)

e) Het hof stelt bij de beoordeling van die vordering – die in dit hoger beroep opnieuw ter beoordeling voorligt – het volgende voorop. Een verhuurder kan de huur beëindigen op de grond dat hij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (zie art. 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW). Als na zo’n beëindiging blijkt dat de verhuurder in werkelijkheid niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, is de verhuurder schadeplichtig jegens de voormalige huurder (art. 7:299 lid 1 BW). De stelplicht en bewijslast van het ontbreken van die wil, rusten op de voormalige huurder. (onder 4.6)

Geen wil om verhuurde duurzaam in gebruik te nemen

f) Het hof stelt vast dat Lidl de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, dit omdat Lidl niet wilde dat de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met vijf jaar verlengd werd. Lidl wilde alleen een ‘flexibele’ huurovereenkomst met een looptijd van één of twee jaar, dit vanwege (mogelijk) eigen gebruik in de toekomst. (onder 4.7-4.9)

g) Het hof is van oordeel dat er bij Lidl geen sprake was van ‘de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen’ als bedoeld in art. 7:299 lid 1 BW. Voor die wil is namelijk niet voldoende dat er in algemene zin plannen of voornemens bestaan om de supermarkt uit te breiden en daarbij het verhuurde in gebruik te nemen. Voor de wil in de zin van die bepaling, dient de wil en het voornemen ook voldoende serieus, reëel en concreet te zijn geweest. De verhuurder moet in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een (voldoende reële) mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was.^[7]Verder moet het gaan om een ingebruikname binnen afzienbare termijn. (onder 4.10)

h) Lidl heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, gewezen op de ontwerptekeningen van 13 december 2017 en van 25 januari 2018. Volgens Lidl blijkt uit die tekeningen en uit het feit dat zij opdracht heeft gegeven voor die tekeningen, dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Het hof verwerpt die stelling van Lidl. Daarbij stelt het hof voorop dat de tekeningen gemaakt zijn een jaar nadat Lidl de huurovereenkomst had opgezegd (op 28 november 2016), en enkele maanden nadat Lidl uitdrukkelijk had verklaard dat zij vooralsnog geen plan had en dat er voor haar geen reële mogelijkheden voor uitbreiding waren. Er is dan ook niet in te zien hoe uit de tekeningen kan volgen dat Lidl ten tijde van de opzegging op 28 november 2016 al de wil had om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. (onder 4.11)

i) Lidl wijst erop dat zij destijds met de gemeente in overleg was over een aanpassing van het bestemmingsplan. Volgens Lidl probeerde zij daarbij te bereiken dat uitbreiding van haar supermarkt tot een vloeroppervlakte van meer dan 1.500 m2 zou worden toegestaan. Het betoog van Lidl is echter tevergeefs. [de huurders] wijzen er terecht op dat [vastgoedmanager bij Lidl] op 9 oktober 2017 aan hen verzekerd had dat de gemeente nooit toestemming zou geven voor ook maar één vierkante meter extra supermarktruimte. Verder heeft [vastgoedmanager bij Lidl] gezegd dat het helemaal niet aannemelijk was dat Lidl nog verder ging uitbreiden. (onder 4.12)

j) Naar het oordeel van het hof heeft Lidl niet voldoende aangevoerd om tot het oordeel te kunnen komen dat er bij Lidl sprake was van de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:299 lid 1 BW. Het hof stelt vast dat de reden voor de opzegging gelegen was in de wens van Lidl tot ‘flexibilisering’ van de huur, dit zonder dat daarbij een voldoende concreet plan of voornemen bestond om binnen een termijn van een aantal jaren over te gaan tot ingebruikname, en dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zodoende in werkelijkheid niet aanwezig was. (onder 4.13)

Voldoende belang: mogelijkheid van schade

k) [de huurders] betogen dat zij schade geleden hebben als gevolg van de beëindiging van de huur door Lidl. Volgens [de huurders] konden zij geen andere geschikte bedrijfsruimte vinden voor hun bakkerij en hebben zij hun onderneming noodgedwongen gestaakt. (onder 4.14)

l) Het staat voldoende vast dat [de huurders] door de beëindiging van de huur gedwongen werden hun onderneming in het verhuurde te staken en dat zij daarmee hun inkomsten uit die onderneming verloren. Voor toewijzing van de vordering van [de huurders] is voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is.^[8]Aan die voorwaarde is hier gezien de voorgenoemde stellingen en omstandigheden voldaan. Dit betekent dat de door [de huurders] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. (onder 4.15)

Slotsom

m) Het hoger beroep van [de huurders] slaagt.^[9]Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de door [de huurders] gevorderde verklaring voor recht alsnog toewijzen. (onder 4.16)

n) Het hof zal Lidl als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep en van de procedure bij de kantonrechter. (onder 4.17)

2.5

Bij procesinleiding van 3 maart 2025 heeft Lidl tijdig cassatieberoep ingesteld. [de huurders] hebben verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten en vervolgens heeft Lidl gerepliceerd en hebben [de huurders] gedupliceerd.

3.Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

[de huurders] voeren aan dat Lidl bij de klachten van het middel geen belang heeft, omdat zij niet bestrijdt het oordeel dat zij de waarheidsplicht van art. 21 Rv heeft geschonden. Volgens [de huurders] heeft de schending van de waarheidsplicht tot gevolg dat een verwijzingsrechter gehouden is om, na een eventuele vernietiging van het bestreden arrest door uw Raad, de vordering van [de huurders] toe te wijzen.^[10]

3.2

Dit verweer gaat niet op omdat de gevolgen van de schending van de waarheidsplicht op maat door de rechter worden gesneden (art. 21 Rv, tweede volzin). Daarom is niet bij voorbaat gegeven dat die schending tot het verregaande gevolg moet leiden dat de vordering van [de huurders] hoe dan ook moet worden toegewezen.

3.3

Het cassatiemiddel bevat zes onderdelen.

3.4

Vooraf enkele opmerkingen over de regeling van art. 7:299 BW.^[11](Bijna al die opmerkingen zijn ook relevant voor de parallelle bepalingen van art. 7:276 BW voor huur van woonruimte en art. 7:373 BW voor pacht.)

3.5

Art. 7:299 BW is het sluitstuk van een regeling die ter bescherming van de huurder de opzegging en beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW beperkt tot de in art. 7:296 BW omschreven gronden. Eén van die gronden is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij^[12]het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dingend nodig heeft (art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW). Voor verhuurders kan de verleiding bestaan om bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure een wil tot duurzaam eigen gebruik voor te wenden die in werkelijkheid niet aanwezig is, eenvoudig vanwege de wens om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen.^[13]De wetgever heeft dit onder gezien en dat is de aanleiding geweest voor de regel van thans art. 7:299 BW, naar het voorbeeld van de toenmalige regeling voor pacht (zie thans art. 7:373 BW).^[14]

3.6

In de beëindigingsprocedure zal de huurder uiteraard het verweer kunnen voeren dat de gepretendeerde wil tot duurzaam eigen gebruik in werkelijkheid niet bestaat. Dat is echter geen garantie dat beëindiging nimmer zal plaatsvinden in gevallen waarin de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is. Rechtspraak is mensenwerk en een schone schijn in een beëindigingsprocedure laat zich niet altijd meteen ontmaskeren. In dat verband speelt een rol dat het al dan niet bestaan van een daadwerkelijk voornemen tot duurzaam eigen gebruik een omstandigheid is die zich naar zijn aard grotendeels (zo niet geheel) binnen het domein van de verhuurder voordoet. Bovendien ligt de maatlat in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW niet hoog: het volstaat dat de huurder het voorgenomen duurzaam gebruik en de dringendheid daarvan
aannemelijk maakt.Zoals gezegd, de wetgever heeft dit onder ogen gezien en dat was aanleiding voor de regel van art. 7:299 BW.

3.7

Als we art. 7:299 BW even wegdenken, wat zou dan de positie zijn van de voormalige huurder die na beëindiging ontdekt dat de verhuurder niet werkelijk de wil heeft gehad om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen? Die huurder staat niet geheel met lege handen, althans in theorie niet. Is de beëindiging het resultaat van een in kracht van gewijsde gegaan toewijzend vonnis in een beëindigingsprocedure, dan geldt voor dat vonnis namelijk wat voor ieder vonnis geldt dat in kracht van gewijsde is gegaan, namelijk dat een vordering tot herroeping van dat vonnis kan worden ingesteld op de grond dat het berust op bedrog door de wederpartij in het geding gepleegd (art. 382 Rv).

3.8

Nu zal lang niet altijd de voormalige huurder die meent dat de verhuurder in de beëindigingsprocedure niet werkelijk een wil tot persoonlijk duurzaam gebruik heeft gehad, zo ver willen gaan. Mogelijk zal de huurder zijn bedrijf inmiddels hebben beëindigd en bij een herstart daarvan geen belang meer hebben. Daarom bestaat behoefte aan een minder radicale vorm van redres voor de huurder. Schadevergoeding is daarvoor het uitgelezen middel. Art. 7:299 lid 1 BW biedt daarvoor een uitdrukkelijke grondslag.

3.9

Ik meen dat een grondslag voor een aanspraak op schadevergoeding in dit soort gevallen ook wel buiten de bijzondere regeling van art. 7:299 BW kan worden gevonden, namelijk in het leerstuk van de onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Weliswaar geldt dat het (op een bepaalde wijze) voeren van een procedure niet zomaar onrechtmatig zal kunnen zijn in verband met het door art. 6 EVRM gewaarborgde recht op toegang tot de rechter. Aansprakelijkheid voor schade veronderstelt hier een verhoogde drempel die samenvalt met die van misbruik van procesrecht.^[15]Intussen wordt deze verhoogde drempel wel degelijk gehaald als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen.^[16]De verhuurder die niet werkelijk de wil heeft om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, maar niettemin het bestaan van dat voornemen aan een vordering tot beëindiging ten grondslag legt, is mijns inziens dus ook reeds op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk.

3.1

Als ik met het voorgaande gelijk heb, biedt art. 7:299 lid 1 BW niet werkelijk iets nieuws. Volgens die bepaling is indien een huurovereenkomst is opgezegd op grond van de wil tot duurzaam eigen gebruik en door toewijzing van een beëindigingsvordering van de verhuurder de huurovereenkomst is geëindigd, de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding gehouden indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.^[17]Ik meen dus dat dit niet werkelijk iets extra’s is ten opzichte van de onrechtmatige daad, maar de uitdrukkelijke bepaling van lid 1 kan natuurlijk wel helpen om voormalige huurders en hun rechtshulpverleners op het juiste spoor te zetten. Aldus bevordert art. 7:299 BW dat voormalige huurders zich van hun vorderingsrecht bewust zijn en ook daadwerkelijk op schadevergoeding aanspraak maken.

3.11

De meerwaarde van art. 7:299 BW is verder gelegen in het bewijsvermoeden van lid 2. Volgens die bepaling wordt behoudens tegenbewijs de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst door de verhuurder in duurzaam gebruik is genomen. Mijns inziens houdt dit bewijsvermoeden niet een omkering van de bewijslast in, in de zin dat de verhuurder zou dienen te bewijzen dat in werkelijkheid de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen wél aanwezig is geweest.^[18]Niet alleen wijst de formulering ‘behoudens tegenbewijs’ niet op bewijslastomkering, ook op inhoudelijke gronden spreekt een zodanige omkering mijns inziens niet aan. Het wettelijke vermoeden van lid 2 knoopt aan bij de omstandigheid dat het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst door de verhuurder in duurzaam gebruik is genomen. Daarbij past om art. 7:299 lid 2 BW op te vatten als een verplicht feitelijk vermoeden. Wat de rechter ook zonder de bepaling zou kunnen doen, doet hij op grond van lid 2 in principe steeds, namelijk aan de feitelijke gang van zaken na de beëindiging het feitelijk vermoeden ontlenen dat de verhuurder in werkelijkheid niet de wil had die hij bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure pretendeerde. Tegenover dit door de wet aan de rechter ingefluisterde feitelijk vermoeden volstaat vervolgens dat het indirecte bewijs zoals dat kan worden ontleend aan de gang van zaken na de beëindiging, door de voormalige verhuurder zodanig wordt ontzenuwd of verzwakt, dat de rechter de overtuiging krijgt dat zeer wel mogelijk is dat de bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure door de verhuurder geuite wil toen^[19]werkelijk bestond.^[20]

3.12

Verder kan volgens het derde lid van art. 7:299 BW de rechter reeds bij het vonnis waarbij hij de huurovereenkomst beëindigt een bedrag bepalen dat in ieder geval verschuldigd is, mocht de wil tot persoonlijk duurzaam gebruik bij de verhuurder later blijken in werkelijkheid niet aanwezig te zijn geweest. Dit kan op verzoek van de huurder plaatsvinden, maar ook ambtshalve. Aldus scherpt de rechter de verhuurder in dat voor zover het vonnis het resultaat mocht zijn van wezenlijke onwaarheden van zijn kant, dit serieuze consequenties zal kunnen hebben. Intussen veronderstelt lid 3 een vordering van de voormalige huurder volgens lid 1, eventueel met toepassing van het bewijsvermoeden van lid 2. Het betreft dus niet een sanctie op het niet persoonlijk in gebruik nemen maar op het bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure pretenderen van een wil tot ingebruikneming die in werkelijkheid niet aanwezig was. Lijdt de voormalige huurder meer schade dan het in het beëindigingsvonnis bepaalde bedrag, dan behoudt hij zijn aanspraak daarop.

3.13

Voor de uitleg van art. 7:299 BW is mijns inziens nog steeds van wezenlijk belang een vooropstelling door uw Raad in een arrest uit 1977, dus onder het stelsel van het oude huurrecht, waarin art. 1628a BW (oud) zeer vergelijkbare bepalingen bevatte als thans art. 7:299 BW:^[21]

‘De verhuurder die afwijzing van een verzoek van de huurder tot vernietiging van een opzegging of tot verlenging van de huurovereenkomst heeft verkregen op grond van hetgeen voor 1 september 1975 was bepaald in art. 1628, lid 1 onder a of art. 1631a, lid 2 onder 3, is niet gehouden het goed ook werkelijk overeenkomstig zijn wil ten tijde van de opzegging en van de bestrijding van voormeld verzoek in gebruik te nemen en te blijven gebruiken. Ten tijde van deze opzegging en bestrijding behoefde immers nog niet volledig vast te staan of het toen voorgenomen gebruik mogelijk zou zijn, terwijl zich bovendien ook daarna tal van omstandigheden kunnen voordoen die een ander gebruik dan de verhuurder oorspronkelijk voor ogen stond, meer in aanmerking doen komen. Art. 1628a, lid 1 (zoals geldende voor 1 september 1975) geeft de huurder dan ook alleen een recht op schadevergoeding, indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen van de aanvang af in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.’^[22]

3.14

Een verplichting van de voormalige verhuurder om te doen wat hij bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure als zijn voornemen kenbaar heeft gemaakt, bestaat dus niet. Waar het op aankomt is of de verhuurder bij gelegenheid van de opzegging en in de beëindigingsprocedure niet naar waarheid heeft aangevoerd dat hij de wil had om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen. Daarbij heeft uw Raad er oog voor dat het voornemen van de verhuurder zich kan ontwikkelen, in het bijzonder naar aanleiding van wat hem met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van het verhuurde in de loop der tijd blijkt. Zulke ruimte voor voortschrijdend inzicht betekent in de eerste plaats dat we niet de eis mogen stellen dat de concrete vorm van het voorgenomen eigen gebruik vanaf het moment van de opzegging dezelfde blijft.^[23]Maar in de tweede plaats is (dus) mogelijk dat de verhuurder tot en met de laatste proceshandelingen in de beëindigingsprocedure de wil had om het verhuurde zelf te gaan gebruiken, maar daarna van gedachten is veranderd. Is het zó gegaan, dan is de verhuurder niet aansprakelijk.

3.15

Niet bepalend is of het door de verhuurder bij de opzegging en in de beëindigingsprocedure gedane beroep op persoonlijk duurzaam gebruik valt aan te merken als een ‘voorwendsel’ en evenmin is vereist dat de verhuurder ‘te kwader trouw’ op persoonlijk duurzaam gebruik een beroep deed.^[24]Volgens een arrest uit 1979 volstaat dat de destijds beweerde wil
niet ernstig kan worden genomen.^[25]

3.16

Het zal duidelijk zijn dat een oordeel over dit laatste feitelijk van aard is. Uw Raad heeft nog de aanwijzing gegeven dat het weliswaar aan de rechter vrijstaat om aan de omstandigheid dat het voornemen om het verhuurde goed persoonlijk in gebruik te nemen ‘niet voor verwezenlijking vatbaar was’, een vermoeden te ontlenen dat de destijds beweerde wil niet ernstig kan worden genomen, maar dat niet juist is dat de wil om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen alleen dan aanwezig kan worden geacht indien het daartoe strekkend voornemen voor verwezenlijking vatbaar was.^[26]Dat is subtiel, maar lijkt me juist. Of het voornemen uitvoerbaar was, is een objectieve omstandigheid (ook al is de vaststelling van die omstandigheid geen exacte wetenschap). Uit die objectieve omstandigheid laat zich afhankelijk van de overige omstandigheden van het geval weliswaar een
aanwijzingafleiden met betrekking tot de werkelijke wil van de verhuurder ten tijde van de opzegging respectievelijk de beëindigingsprocedure, maar meer dan een aanwijzing kan het niet zijn. Als de mogelijkheid open blijft dat de verhuurder ondanks objectieve moeilijkheden met betrekking tot de uitvoerbaarheid van zijn voornemen, het voornemen tot persoonlijk gebruik serieus (ernstig) meende, behoort hij vrijuit te gaan.

3.17

Na deze inleidende beschouwingen over de regeling van art. 7:299 BW kom ik toe aan de onderdelen van het cassatiemiddel.

3.18

Onderdeel 1richt zich respectievelijk tegen de eerste volzin van rechtsoverweging 4.10, de vijfde volzin van rechtsoverweging 4.11 en de tweede volzin van rechtsoverweging 4.13. Ik zeg over het onderdeel alvast dat het uitgaat van de opvatting dat doorslaggevend is of de wil tot duurzaam gebruik aanwezig is op het moment dat de rechter over de beëindigingsvordering van de verhuurder beslist en dat voor de toepassing van art. 7:299 BW niet van belang is of die wil ook ten tijde van de opzegging bestond.

3.19

Ik geef eerst rechtsoverwegingen 4.9 tot en met 4.13 weer. Zoals gezegd richt het onderdeel zich tegen (onderdelen van) rechtsoverwegingen 4.10, 4.11 en 4.13, maar die overwegingen moeten uiteraard in hun verband worden gelezen:

‘4.9 Het hof stelt vast dat Lidl de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, dit omdat Lidl niet wilde dat de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met vijf jaar verlengd werd. Lidl wilde alleen een “flexibele” huurovereenkomst met een looptijd van één of twee jaar, dit vanwege (mogelijk) eigen gebruik in de toekomst. Lidl heeft dit ook erkend, of zij heeft dit in elk geval niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken. Een en ander volgt – zoals [de huurders] opmerken – overigens ook uit wat [vastgoedmanager bij Lidl] , de vastgoedmanager van Lidl, in het hiervoor genoemde gesprek met [huurder 1] heeft gezegd. [vastgoedmanager bij Lidl] heeft in dat gesprek onder meer laten weten dat Lidl vooralsnog geen plan had, dat Lidl standaard huurcontracten met een korte looptijd hanteerde, dat Lidl langere huurcontracten openbreekt als dat mogelijk is, dat hij wilde dat [de huurders] nog 10 jaar of 15 jaar huurden, en dat [de huurders] aaneensluitende contracten zouden krijgen met een looptijd van telkens twee jaar (“2 jaar, 2 jaar, 2 jaar krijg je”) (zie hierboven, onder 3.8). Daarbij is van belang dat dit gesprek plaatsvond op 9 oktober 2017, dus ruim tien maanden nádat Lidl de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik had opgezegd. Die huuropzegging vond immers plaats op 28 november 2016 (zie hierboven, onder 3.7)

4.1

Het hof is van oordeel dat hieruit volgt dat er bij Lidl geen sprake was van “de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen” als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW. Voor die wil is namelijk – zoals [de huurders] terecht opmerken – niet voldoende dat er in algemene zin plannen of voornemens bestaan om de supermarkt uit te breiden en daarbij het verhuurde in gebruik te nemen. Immers mag worden aangenomen dat de meeste winkeliers – en dat geldt zeker voor grotere winkelketens – zonder meer de wil hebben om, als dat mogelijk is en als dat leidt tot meer winstgevendheid, hun activiteiten en hun winkelruimten op enig moment verder uit te breiden. Een dergelijke “wil” als zodanig is echter nauwelijks meer dan een wens, en het heeft ook onvoldoende onderscheidend vermogen. Zo’n wens of voornemen is dan ook nog geen “wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen” in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW. Voor de wil in de zin van die bepaling, dient de wil en het voornemen ook voldoende serieus, reëel en concreet te zijn geweest. De verhuurder moet in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een (voldoende reële) mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was.^[27]Verder moet het gaan om een ingebruikname binnen afzienbare termijn. De wil om het verhuurde vele jaren later (mogelijk) in gebruik te nemen, geeft geen recht om de huur wegens dringend eigen gebruik te beëindigen (zie artikel 7:296 BW). Zo’n “wil op termijn” is daarom evenmin aan te merken als een “wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen” in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW. Ook de wil om een huurovereenkomst met een lange looptijd te vervangen door een “flexibel” huurcontract – kennelijk met het doel om in de toekomst meer mogelijkheden te hebben de huur te beëindigen – is als zodanig geen wil in de zin van de laatstgenoemde bepaling. Een andere uitleg zou meebrengen dat de gerechtvaardigde belangen van huurders onvoldoende beschermd worden.

4.11

Lidl heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, gewezen op de ontwerptekeningen van 13 december 2017 en van 25 januari 2018 (zie hierboven, onder 3.9 en 3.10). Volgens Lidl blijkt uit die tekeningen en uit het feit dat zij opdracht heeft gegeven voor die tekeningen, dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Het hof verwerpt die stelling van Lidl. Daarbij stelt het hof voorop dat de tekeningen gemaakt zijn een jaar nadat Lidl de huurovereenkomst had opgezegd (op 28 november 2016), en enkele maanden nadat Lidl uitdrukkelijk had verklaard dat zij vooralsnog geen plan had en dat er voor haar geen reële mogelijkheden voor uitbreiding waren (zie hierboven, onder 3.7, 3.8). Er is dan ook niet in te zien hoe uit de tekeningen kan volgen dat Lidl ten tijde van de opzegging op 28 november 2016 al de wil had om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. [de huurders] wijzen er bovendien terecht op dat de tekeningen gemaakt zijn nádat zij geweigerd hadden in te stemmen met een ‘flexibel’ huurcontract, en kort voordat Lidl op 6 februari 2018 de procedure bij de kantonrechter startte tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Dat Lidl in die fase ontwerptekeningen liet maken voor een eigen gebruik van het verhuurde, duidt er in dit geval niet of niet afdoende op dat Lidl toen de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. In het gesprek van 9 oktober 2017 had Lidl immers al aan [de huurders] laten weten dat Lidl, als [de huurders] niet instemden met een korte looptijd, een procedure zou beginnen tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik (zie hierboven, onder 3.8). Het lag dan ook in de rede dat Lidl, toen [de huurders] de verlangde medewerking weigerden, plannen is gaan maken voor gebruik van het verhuurde in de periode nadat de procedure bij de kantonrechter afgerond zou zijn. Lidl ging er immers zonder meer van uit dat zij in die procedure in het gelijk zou worden gesteld (zie hierboven, onder 3.8). Lidl heeft diezelfde tekeningen bovendien overgelegd aan de kantonrechter, dit om daarmee aan te tonen dat er een deugdelijke grond zou zijn voor beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Het hof is echter van oordeel dat uit de voorgenoemde omstandigheden volgt dat de reden dat Lidl die ontwerptekeningen liet maken niet gelegen was in de wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen (als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW); veeleer was dit voor Lidl een logisch gevolg van het feit dat [de huurders] weigerden om mee te werken aan een ‘flexibilisering’ van het huurcontract en daarom (als huurders) het veld zouden moeten ruimen.

4.12

Lidl wijst erop dat zij destijds met de gemeente in overleg was over een aanpassing van het bestemmingsplan. Volgens Lidl probeerde zij daarbij te bereiken dat uitbreiding van haar supermarkt tot een vloeroppervlakte van meer dan 1.500 m2 zou worden toegestaan. Ook wijst Lidl erop dat zij, nadat de gemeenteraad op 22 oktober 2020 het nieuwe bestemmingsplan had vastgesteld, daarover een procedure heeft gevoerd bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Volgens Lidl had zij dat nooit gedaan als het niet haar wil was om de supermarkt uit te breiden tot meer dan 1.500 m2. Ook dit betoog van Lidl is echter tevergeefs. [de huurders] wijzen er terecht op dat [vastgoedmanager bij Lidl] op 9 oktober 2017 aan hen verzekerd had dat de gemeente nooit toestemming zou geven voor ook maar één vierkante meter extra supermarktruimte. Verder heeft [vastgoedmanager bij Lidl] gezegd dat het helemaal niet aannemelijk was dat Lidl nog verder ging uitbreiden (zie hierboven, onder 3.8). Uit het gegeven dat Lidl met de gemeente in overleg was en het gegeven dat Lidl beroep heeft ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, volgt dan ook niet dat er bij Lidl sprake was van de in artikel 7:299 lid 1 BW bedoelde wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Lidl heeft in het gesprek van 9 oktober 2017 opgemerkt dat er niet de verwachting was dat dit zou lukken. Dat er op een later moment – anders dan in oktober 2017 – wél een (voldoende) reële kans was dat uitbreiding toegestaan zou worden, is door Lidl niet voldoende gemotiveerd naar voren gebracht.

4.13

Naar het oordeel van het hof is datgene wat Lidl in deze procedure heeft aangevoerd, ook als dat alles in samenhang wordt beschouwd, niet voldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat er bij Lidl sprake was van de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW. Het hof stelt vast dat de reden voor de opzegging gelegen was in de wens van Lidl tot “flexibilisering” van de huur, dit zonder dat daarbij een voldoende concreet plan of voornemen bestond om binnen een termijn van een aantal jaren over te gaan tot ingebruikname, en dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zodoende in werkelijkheid niet aanwezig was. Die wil ontbrak toen de huurovereenkomst op 28 november 2016 werd opgezegd. En die wil ontbrak nog steeds toen Lidl de procedure bij de kantonrechter begon tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik (6 februari 2018) en toen de kantonrechter uitspraak deed (31 juli 2019). Daarbij merkt het hof op dat Lidl zich ook niet voldoende duidelijk op het standpunt heeft gesteld dat de beweegreden voor de beëindiging van de huur op de laatstgenoemde momenten gewijzigd was. Ook als aangenomen zou worden dat bij de toepassing van artikel 7:299 lid 1 BW voldoende is dat de wil tot ingebruikname aanwezig is ten tijde van de aanvang van de beëindigingsprocedure of ten tijde van de uitspraak in die procedure, is de slotsom dus dat die wil bij Lidl in werkelijkheid niet aanwezig was. Dat betekent dat Lidl in beginsel schadeplichtig is (zie artikel 7:299 lid 1 BW).’

3.2

Het onderdeel bevat
onder 1.1de rechtsklacht dat het hof heeft miskend dat het er bij de toepassing van art. 7:299 lid 1 BW om gaat of de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak waarbij de rechter de beëindigingsvordering heeft toegewezen. Voor die opvatting verwijst de klacht naar Rossel, in haar bewerking van Tekst & Commentaar; de schriftelijke toelichting beroept zich op Asser/Rossel & Heisterkamp (zie voor beide hierna ‎3.26). Verder doet de klacht een beroep op de inhoud van het vermoeden van art. 7:299 lid 2 BW (zie hierna ‎3.29).
Onder 1.2voegt de steller van het middel nog toe dat aan een en ander niet afdoet dat voor de toewijzing van de beëindigingsvordering uit art. 7:296 lid 1 onder b BW wel ook is vereist dat de wil tot eigen gebruik ten tijde van de opzegging bestond.

3.21

Uit de aangehaalde overwegingen is duidelijk dat het hof niet slechts een oordeel heeft gegeven over de wil van Lidl ten tijde van de opzegging. Rechtsoverweging 4.13 houdt uitdrukkelijk in dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen óók ten tijde van de beëindigingsprocedure en het beëindigingsvonnis bij Lidl ontbrak. Lidl heeft bij de klacht van het onderdeel dus geen belang. Dat zou eerst anders worden indien een van de andere klachten zou slagen en dit uitsluitend het oordeel van het hof met betrekking tot de wil van Lidl
ten tijde van de beëindigingsprocedurezou treffen en niet ook het oordeel van het hof met betrekking tot de wil van Lidl
ten tijde van de opzegging. In dat geval zou immers de vraag rijzen of laatstbedoeld oordeel de beslissing van het hof dat Lidl schadeplichtig is, zelfstandig dragen kan. Hierna zal blijken dat mijns inziens geen van de andere klachten van het middel slaagt. Daaruit volgt dat onderdeel 1 geen doel kan treffen, ook niet als de rechtsopvatting waarvan het uitgaat juist zou zijn.

3.22

Ten overvloede over de rechtsvraag die het onderdeel aan de orde stelt het volgende.

3.23

Uit de procesinleiding in cassatie onder 1.2 volgt dat de steller van het middel zelf reeds onder ogen ziet dat als een huurovereenkomst is opgezegd op grond van voorgenomen eigen gebruik en vervolgens op die grond beëindiging wordt gevorderd, voor de toewijsbaarheid van die vordering nodig is dat zowel op het moment van de opzegging als ook ten tijde van de uitspraak in de beëindigingsprocedure de wil tot eigen gebruik bestond. Dat is sinds lang vaste rechtspraak^[28]en past bij het uitgangspunt dat de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst kan vorderen ‘op de gronden in de opzegging vermeld’ (art. 7:295 lid 2 BW).

3.24

Hiervoor ‎3.9 heb ik verdedigd dat art. 7:299 BW expliciet maakt wat reeds uit art. 6:162 BW (onrechtmatige daad) voortvloeit, omdat het onrechtmatig is om een vordering te baseren op feiten en omstandigheden waarvan men de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen. Ik meen dat deze achtergrond pleit voor de opvatting dat ook in het verband van art. 7:299 BW moet worden aangenomen dat de wil van de verhuurder om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zowel op het moment van de opzegging als in de beëindigingsprocedure (meer precies: tot en met de laatste proceshandeling van de verhuurder in die procedure) moet hebben bestaan, anders gezegd, dat voor aansprakelijkheid van de verhuurder volstaat dat die wil op één van beide momenten niet bestond. Een andere opvatting zou immers ertoe leiden dat de omvang van de aansprakelijkheid volgens de
lex specialisvan art. 7:299 BW beperkter is dan volgens de
lex generalisvan art. 6:162 BW, naar ik meen zonder dat daarvoor een overtuigende reden bestaat. Verhuurders als Lidl zijn met zo’n andere opvatting ook niet geholpen, althans niet als rechters die tot de slotsom komen dat alleen op het moment van de opzegging de wil tot eigen gebruik ontbrak en niet ook tijdens de beëindigingsprocedure, doen wat zij zouden moeten doen, namelijk ambtshalve de rechtsgronden aanvullend (art. 25 Rv) op grond van onrechtmatige daad de vordering van de huurder tot schadevergoeding tóch toewijzen. Het vorderen van beëindiging op grond van onder meer een wil tot eigen gebruik ten tijde van de opzegging die in werkelijkheid toen niet bestond, valt immers onder het geval van het instellen van een vordering op basis van feiten en omstandigheden waarvan men de onjuistheid kent (opnieuw hiervoor ‎3.9).

3.25

Ik ben geneigd om de rechtsopvatting volgens welke ook in het verband van art. 7:299 BW de wil tot eigen gebruik zowel op het moment van de opzegging als tijdens de beëindigingsprocedure moet hebben bestaan en anders de verhuurder aansprakelijk is, ook te lezen in de formulering van het hiervoor ‎3.13 aangehaalde klassieke arrest uit 1977, waar uw Raad spreekt van een recht van de huurder op schadevergoeding ‘indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen
van de aanvang afin werkelijkheid niet aanwezig is geweest’. De woorden ‘van de aanvang af’ kunnen mijns inziens nauwelijks anders worden opgevat dan als een verwijzing naar het moment van de opzegging.^[29]

3.26

Het klopt dat bij Rossel en Heisterkamp in hun Asser-bewerking is te lezen dat ‘voor de hand ligt dat de vraag of de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen aanwezig was, moet worden beantwoord naar het tijdstip van de uitspraak van de rechter op de beëindigingsvordering van de verhuurder, respectievelijk het tijdstip van de instemming van de huurder met de beëindiging van de huur.’^[30]In bijna gelijke bewoordingen luidt de T&C-bewerking van Rossel.^[31]Ik vraag mij af of Rossel en Heisterkamp in deze passages iets anders hebben bedoeld dan dat de wil van de verhuurde tot eigen gebruik nog moet hebben bestaan op het tijdstip van de uitspraak van de rechter op de beëindigingsvordering van de verhuurder. Vorderingen uit hoofde van art. 7:299 BW worden vrijwel steeds ingesteld in gevallen waarin de voormalige verhuurder de onroerende zaak niet persoonlijk in gebruik heeft genomen en de belangrijkste vraag is dan op welk moment de verhuurder van gedachten is veranderd, nog vóór de laatste proceshandeling in de beëindigingsprocedure (in dat geval is de verhuurder aansprakelijk) of pas daarna. Zouden Rossel en Heisterkamp het wel zo bedoeld hebben als de steller van het middel het leest, dan volgt uit wat hiervoor is gezegd reeds waarom ik het met hen niet eens ben.

3.27

Uiteraard heb ik ook de andere gangbare huurrechtliteratuur erop nageslagen, maar de vraag welk(e) moment(en) wat betreft de wil van de verhuurder in het verband van art. 7:299 BW bepalend is (zijn), wordt als ik goed zie meest niet uitdrukkelijk behandeld. Het is speculatief om een opvatting omtrent die vraag in te lezen in zinnen die door de desbetreffende auteur (mogelijk) niet met de vraag voor ogen zijn geformuleerd. Ik realiseer dit mij extra goed omdat ik zowel in mijn bewerking van het Asser-deel over pacht^[32]als in mijn T&C-commentaar op art. 7:373 BW^[33]formuleringen heb gebruikt waarvoor dit eveneens geldt. Wel expliciet lijkt me Vrolijk in de zogenaamde Groene Serie:^[34]

‘Het gaat om de wil van de verhuurder ten tijde van de opzegging en de beslissing daaromtrent.’

Dit is dus tegengesteld aan de opvatting van het onderdeel en in lijn met wat ik hiervoor als de juiste rechtsopvatting verdedigde.

3.28

De (schaarse) rechtspraak in feitelijke aanleg laat een wisselend beeld zien. Een enkele uitspraak gaat van dezelfde opvatting uit als die van het middel,^[35]andere nemen behalve de beëindigingsprocedure ook het moment van opzegging in aanmerking.^[36]

3.29

Het onderdeel doet nog een beroep op de inhoud van het vermoeden van art. 7:299 lid 2 BW. Als ik dat probeer te begrijpen, veronderstel ik dat dit is omdat dit vermoeden aanknoopt bij wat feitelijk geschiedt binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst, wat uiteraard samenvalt met het einde van de beëindigingsprocedure. Overtuigend is dit mijns inziens niet, en hoe dan ook niet van gewicht in vergelijking met de argumenten hiervoor ‎3.23-‎3.25.

3.3

Kortom, ook afgezien van de vraag of Lidl bij de klacht van onderdeel 1 belang heeft, geldt mijns inziens dat die klacht niet kan slagen. Ik geef uw Raad in overweging om in het belang van de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling te verhelderen wat de juiste opvatting van art. 7:299 lid 1 BW is. Daarmee zou mijns inziens meteen ook duidelijk zijn wat de juiste opvatting is van de parallelle bepalingen van art. 7:276 BW voor huur van woonruimte en art. 7:373 BW voor pacht.

3.31

Onderdeel 2richt zich tegen rechtsoverwegingen 4.9, 4.10 en 4.13 (hiervoor ‎3.19 reeds aangehaald). Volgens het onderdeel is het oordeel van het hof dat de wil om een flexibele huurovereenkomst aan te gaan als zodanig geen wil is in de zin van art. 7:299 lid 1 BW, onjuist en/of onbegrijpelijk.

3.32

Onder 2.1is (na algemeen geformuleerde klachten dat de overwegingen van het hof onjuist en/of onbegrijpelijk zijn) niet anders te lezen dan bijna drie bladzijden lang een opsomming van stellingen van Lidl in feitelijke aanleg. Een echte cassatieklacht lees ik daarin nog niet.

3.33

Onder 2.2is de rechtsklacht te lezen dat het hof met zijn oordeel dat Lidl alleen een flexibele huurovereenkomst wilde vanwege (mogelijk) gebruik in de toekomst en dat de wil om een huurovereenkomst met een lange looptijd te vervangen door een flexibele huurovereenkomst als zodanig geen wil is in de zin van art. 7:299 BW, heeft miskend dat het de vraag of sprake is van een wil tot ingebruikneming diende te beantwoorden aan de hand van álle omstandigheden van het geval.

3.34

De klacht faalt. Het hof heeft wel degelijk op meer gelet dan alleen het voorstel van Lidl aan [de huurders] om de huurovereenkomst met een lange looptijd te vervangen door een flexibele huurovereenkomst en wat daarover in het gesprek tussen de vastgoedmanager van Lidl en [huurder 1] is gezegd. Zo bespreekt het hof in rechtsoverweging 4.10 de vraag in hoeverre de wens van Lidl om ooit het verhuurde zelf in gebruik te nemen, ernstig is te nemen. In rechtsoverweging 4.11 bespreekt het hof de ontwerptekeningen die door Lidl zijn gemaakt. En in rechtsoverweging 4.12 bespreekt het hof pogingen van Lidl om een aanpassing van het bestemmingsplan te bewerkstelligen.

3.35

Onder 2.3is in de eerste plaats te lezen dat in het licht van alle stellingen van Lidl zoals onder 2.1 van de procesinleiding weergegeven het oordeel van het hof onjuist en/of begrijpelijk is. Uit de stellingen zou namelijk volgen dat Lidl van aanvang af daadwerkelijk het voornemen en de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen en dat Lidl aan dat voornemen ook uitvoering heeft gegeven.

3.36

Mijns inziens kunnen we hier zo niets mee. De waardering van feitelijke stellingen is het domein van de rechter die over de feiten oordeelt. Het hof heeft uit de bedoelde stellingen níét afgeleid wat Lidl daar wél uit wenst af te leiden. Dat kan. Een deugdelijke rechtsklacht zegt ons in welk opzicht het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. En een deugdelijke motiveringsklacht legt ons uit
waaromin het licht van
welkestellingen of vaststaande feiten het oordeel van het hof onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd.

3.37

In het vervolg onder 2.3 lees ik nog enkele afzonderlijk door het onderdeel aangeduide stellingen. Het hof zou die stellingen ten onrechte niet in aanmerking hebben genomen. Op inhoudelijke gronden falen echter ook deze klachten, als volgt:


Het laten vervaardigen van tekeningen.Dit heeft het hof wel degelijk besproken, zie rechtsoverweging 4.11.


Het aanhangig maken van de beëindigingsprocedure.Of dat aanhangig maken werd ingegeven door een ernstig te nemen wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen is onderwerp van de rechtsoverwegingen 4.9-4.13, met een toespitsing op de beëindigingsprocedure als zodanig in de tweede helft van rechtsoverweging 4.13.


Lidl heeft haar supermarkt uitgebreid met de bedrijfsruimte van het voormalig Chinees restaurant Mandarin.Dit betreft niet de voormalige bedrijfsruimte van [de huurders] Mijns inziens is dit geen essentiële stelling; het hof behoefde aan de stelling dus niet afzonderlijk aandacht te besteden.


Lidl heeft het voormalige aan [de huurders] verhuurde in gebruik genomen.Dit ziet, begrijp ik, in ieder geval mede op de bewering van Lidl dat het voormalige verhuurde door haar in mei 2020 in gebruik zou zijn genomen als magazijn- en vergaderruimte (zie procesinleiding in cassatie onder 2.1 sub xxiii). Die stelling heeft Lidl onderbouwd door diverse foto’s over te leggen, zogenaamd van de ruimte die eerder aan [de huurders] was verhuurd. [de huurders] hebben zowel in eerste aanleg als in hoger beroep betoogd dat niet waar is dat deze foto’s in die ruimte zijn gemaakt. Na aanvankelijke ontkenningen heeft Lidl bij memorie van antwoord alsnog moeten erkennen dat de foto’s inderdaad niet in het verhuurde zijn gemaakt. Zie rechtsoverweging 4.3 van het arrest van het hof. In rechtsoverweging 4.4 heeft het hof de aanvankelijke volharding door Lidl in haar stellingen met betrekking tot het gebruik van de voormalige bedrijfsruimte van [de huurders] aangemerkt als ‘een ernstige schending van de waarheidsplicht’. Tegen rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 richt Lidl geen klachten. In cassatie is dus uitgangspunt dat de bedoelde stellingen onwaar zijn. Bij die stand van zaken spreekt mijns inziens vanzelf waarom het hof in het vervolg van zijn arrest niet nogmaals in behoefde te gaan op de stelling van Lidl dat zij het voormalige aan [de huurders] verhuurde in mei 2020 in gebruik had genomen. Uiteraard mag een rechter stellingen die als onwaarheden zijn ontmaskerd, terzijde laten.

 Verder nog, voor zover Lidl met de stelling dat zij
het voormalige aan [de huurders] verhuurde in gebruik heeft genomenook het oog zou hebben op gebruik van het voormalige verhuurde als magazijnruimte
na september 2022(zie procesinleiding in cassatie onder 2.1 sub xxvi), meen ik dat niet onbegrijpelijk is dat dit het hof niet tot een ander oordeel heeft gebracht. Het beweerde gebruik is drie jaar na het beëindigingsvonnis aangevangen en betreft een ander gebruik dan volgens de in de beëindigingsprocedure gepresenteerde tekeningen. De ontwerptekening van 13 december 2017 had betrekking op een uitbreiding van de supermarkt, terwijl de ontwerptekening van 25 januari 2018 zag op het gebruik van het verhuurde als non-foodwinkel.^[37]Van deze tekeningen heeft het hof geoordeeld dat die niet het resultaat waren van een ernstig te nemen wil van Lidl van eigen gebruik, omdat Lidl enkele maanden eerder zelf had verklaard vooralsnog geen plan te hebben en ook geen reële mogelijkheden te zien. Welnu, een ander gebruik drie jaar later kan dan
a fortioriniet alsnog tot de conclusie leiden dat Lidl ten tijde van de opzegging en in de beëindigingsprocedure wel een ernstig te nemen wil tot eigen gebruik had. Dit ligt zozeer voor de hand dat een uitdrukkelijke overweging van het hof niet nodig was.

3.38

Onder 2.4bevat het onderdeel de klacht dat het hof bij zijn oordeel of de wil tot duurzaam gebruik aanwezig was ten onrechte dezelfde maatstaf heeft gebruikt als bij de toets van dringend eigen gebruik uit art 7:296 lid 1 onder b BW. De eis van de
dringendheidvan het voorgenomen eigen gebruik komt in art 7:299 lid 1 BW niet terug en speelt daarom geen rol bij de vraag of de wil tot duurzaam gebruik aanwezig is geweest.

3.39

Mijns inziens mist de klacht feitelijke grondslag. In de aangevallen overwegingen komt enkele malen het bijvoeglijk naamwoord ‘dringend’ voor (in rechtsoverweging 4.9 tweemaal, in 4.10 eenmaal en in 4.13 ook eenmaal). Ik ben die plaatsen langsgelopen, maar kom in alle gevallen tot de conclusie dat het hof daar de door Lidl gebezigde opzeggings- en beëindigingsgrond aanduidt (namelijk art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW) in plaats van de maatstaf van art. 7:299 lid 1 BW. Voor zover Lidl bedoelt dat
de termijn waarbinnende verhuurder wil overgaan tot eigen gebruik in het verband van art. 7:299 BW niet van betekenis is, is dat mijns inziens onjuist. Dat het anders is, ligt besloten in het bewijsvermoeden van lid 2. Bij zijn oordeel of de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruikte nemen in werkelijkheid bij Lidl niet aanwezig was, heeft het hof mede betekenis mogen toekennen aan de termijn waarbinnen Lidl eigen gebruik voor ogen stond. Voor zover Lidl bedoelt dat de
uitvoerbaarheidvan een voornemen tot eigen gebruik in het verband van art. 7:299 lid 1 BW niet aanmerking komt, vergist zij zich. Dat een beweerd voornemen niet uitvoerbaar was, kan een aanwijzing opleveren dat dat voornemen niet ernstig te nemen is (hiervoor ‎3.16). Intussen heeft het hof zich niet alleen gebaseerd op objectieve overwegingen met betrekking tot de uitvoerbaarheid, maar ook op de stellige overtuiging bij de vastgoedmanager van Lidl dat de gemeente nooit toestemming zou geven voor ook maar één vierkante meter extra supermarktruimte (rechtsoverweging 4.12). Onder meer op die grond heeft het hof geoordeeld dat ten tijde van de opzegging en in de beëindigingsprocedure een ernstig te nemen wil bij Lidl tot eigen gebruik niet bestond.

3.4

Onder 2.5klaagt het middel dat het hof heeft miskend dat het Lidl zou gaan om gebruik in de toekomst en dat het voorgenomen gebruik kan wijzigen.

3.41

De klacht faalt. Het hof heeft de wens van Lidl om het verhuurde op termijn zelf te kunnen gebruiken in rechtsoverweging 4.10 besproken. Die overweging komt erop neer dat die wens in de gegeven omstandigheden onvoldoende concreet was om te kunnen gelden als een ernstig te nemen wil tot eigen gebruik. Ook de stellingen van Lidl omtrent gewijzigde plannen heeft het hof onder ogen gezien (zie rechtsoverweging 4.8). Naar het oordeel van het hof zijn die stellingen onvoldoende om te kunnen aannemen dat Lidl de (ernstig te nemen) wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:299 lid 1 BW (rechtsoverwegingen 4.10, 4.11, 4.12 en 4.13). Dit oordeel berust niet alleen op een aan het hof voorbehouden waardering van de stellingen van partijen met betrekking tot de beweerde plannen en nadere plannen van Lidl en het feitelijk gebruik na de beëindiging van de huur. Het hof heeft ook vastgesteld dat Lidl met de opzegging en beëindigingsvordering en de in dat verband gepretendeerde wil de bedoeling had om, kort gezegd, consequenties te verbinden aan de weigering van [de huurders] om akkoord te gaan met een flexibele huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 4.9, 4.10 slot en 4.11 slot).

3.42

Onder 2.6is te lezen dat een verhuurder, die het voornemen heeft het verhuurde in eigen gebruik te nemen en de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik opzegt, rekening heeft te houden met wettelijke en contractuele opzeggingsformaliteiten. Een verhuurder zal niet onder een voorwendsel van dringend eigen gebruik opzeggen. Hij zou daarmee immers niet enkel de huurder, maar ook zichzelf benadelen. Dit perspectief heeft het hof volgens het onderdeel ten onrechte niet meegenomen bij zijn oordeel dat de wil om een flexibele huurovereenkomst aan te gaan geen, als zodanig geen wil is in de zin van art. 7:299 lid 1 BW.

3.43

De klacht faalt omdat zij geen vindplaats in de stukken in feitelijke aanleg vermeldt. Ten overvloede: als waar was dat verhuurders vanwege hun eigen belang nooit stoute dingen doen, zou art. 7:299 lid 1 BW niet nodig zijn.

3.44

Onder 2.7 en 2.8redeneert Lidl naar aanleiding van rechtsoverweging 4.10 over haar voorstel aan [de huurders] om een flexibele huurovereenkomst aan te gaan. Zij houdt ons voor dat als dat voorstel was aanvaard, voor beëindiging nog steeds nodig was dat Lidl aannemelijk zou moeten maken dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen en zij het gehuurde dringend nodig had (art. 7:296 lid 1 sub b BW). Ook was het niet meer dan een voorstel, dat geen invloed heeft gehad op de wettelijke huurbescherming van [de huurders] Onjuist en/of onbegrijpelijk zou zijn de overweging van het hof (slot van rechtsoverweging 4.10) dat een andere uitleg zou meebrengen dat de gerechtvaardigde belangen van huurders onvoldoende beschermd worden.

3.45

Met die overweging motiveert het hof zijn opvatting dat de wil om een flexibele huurovereenkomst aan te gaan ‘als zodanig niet een wil is tot eigen gebruik in de zin art. 7:299 BW’. Wat van die motivering ook zij, mijns inziens is hoe dan ook juist dat de wil om een flexibele huurovereenkomst aan te gaan als zodanig niet is een wil tot eigen gebruik in de zin art. 7:299 BW. Het aangaan van een flexibele huurovereenkomst impliceert immers dat de verhuurder de onroerende zaak niet zelf gaat gebruiken maar de huurder op basis van die huurovereenkomst. Bij de klachten bestaat geen belang.

3.46

Onderdeel 3richt zich tegen rechtsoverwegingen 4.9, 4.10 en 4.13 (hiervoor ‎3.19 reeds aangehaald). De diverse klachten van het onderdeel lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Hun strekking is dat het hof zijn oordeel dat de wil tot duurzaam gebruik in de zin van art. 7:299 lid 1 BW bij Lidl ontbrak, op een momentopname gebaseerd heeft, namelijk alleen op het gesprek op 9 oktober 2017 tussen de vastgoedmanager van Lidl en [huurder 1] (zie de transcriptie van de geluidsopname hiervoor 2.1 onder viii). De door de vastgoedmanager gebruikte woorden verdienen volgens Lidl geen schoonheidsprijs, maar nemen niet weg dat zij ervoor en erna wel degelijk de wil heeft gehad om de onroerende zaak zelf te gaan gebruiken.

3.47

De klachten van het onderdeel falen. Het is duidelijk dat de inhoud van het gesprek op 9 oktober 2017 voor het hof zwaar heeft gewogen. Maar dat is wat anders dan dat het hof zich op een momentopname zou hebben gebaseerd. Het hof heeft onderkend dat Lidl in een algemene zin de wens had om het verhuurde graag te kunnen gebruiken. Uit wat in het gesprek op 9 oktober 2017 van de zijde van Lidl is gezegd, volgt volgens het hof echter dat Lidl vooralsnog geen plan had en ook geen reële mogelijkheden voor uitbreiding zag. Ook heeft het hof gelet op de ontwerptekeningen die door Lidl zijn gemaakt. Volgens het hof was de reden dat Lidl die liet maken echter niet gelegen in de wil om het verhuurde in gebruik te nemen. In plaats daarvan was het volgens het hof de bedoeling van Lidl om, kort gezegd, consequenties te verbinden aan de weigering van [de huurders] om akkoord te gaan met een flexibele huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 4.9, 4.10 slot en 4.11 slot). Ook de pogingen van Lidl om het bestemmingsplan te doen aanpassen heeft het hof in zijn overwegingen betrokken. Onder meer naar aanleiding van de inhoud van het gesprek van 9 oktober 2017 heeft het hof aangenomen dat ook uit die pogingen niet blijkt dat Lidl een ernstig te nemen wil heeft gehad om het verhuurde zelf te gaan gebruiken. Een en ander betreft waarderingen door de rechter die over de feiten oordeelt. Het gelukt mij niet in te zien waarom de overwegingen onbegrijpelijk zouden zijn.

3.48

Onderdeel 4is mijns inziens een herhaling van de klacht zoals hiervoor ‎3.38 en ‎3.39 besproken. Ik verwijs naar die bespreking.

3.49

Onderdeel 5richt zich tegen rechtsoverweging 4.12 en de conclusie in de eerste volzin van rechtsoverweging 4.13 voor zover die op rechtsoverweging 4.12 voortbouwt (hiervoor ‎3.19 reeds aangehaald). De strekking van het onderdeel is dat het hof aan de wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen te hoge eisen heeft gesteld.

3.5

In de klachten van het onderdeel lees ik vrijwel alleen een herhaling van de klachten van de vorige onderdelen, gedeeltelijk in wat andere bewoordingen. Iets meer en anders lees ik in het slot van de alinea onder 5.4. Daar verwijst Lidl naar haar stelling in feitelijke aanleg dat wat [vastgoedmanager bij Lidl] in het gesprek op 9 oktober 2017 over de haalbaarheid van een uitbreiding van de supermarkt heeft gezegd, niet meer is dan de eigen inschatting van een werknemer en niet die van Lidl zelf of van de bestuursrechtadvocaat die Lidl adviseerde.

3.51

De klacht verwijst naar de conclusie van dupliek van Lidl onder 7. Daar lees ik niet dat wordt afgedongen op het inzicht van [vastgoedmanager bij Lidl] . Ik lees daar wel dat de bestuursrechtadvocaat van Lidl mogelijkheden zag om tegen het besluit van de raad van de gemeente in beroep te gaan. Mijns inziens is niet onbegrijpelijk dat het hof de inschatting van [vastgoedmanager bij Lidl] als de eigen vastgoedmanager van Lidl zwaar heeft laten wegen. Het is bovendien niet die inschatting alleen die het hof heeft gebracht tot zijn oordeel dat de toenmalige wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen niet ernstig kan worden genomen. Het hof heeft ook vastgesteld dat Lidl met de opzegging en beëindigingsvordering en de in dat verband gepretendeerde wil de bedoeling had om consequenties te verbinden aan de weigering van [de huurders] om akkoord te gaan met een flexibele huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 4.9, 4.10 slot en 4.11 slot). Ik begrijp dit als: de opzegging en het instellen van de beëindigingsvordering door Lidl moesten aan [de huurders] laten zien dat zij niet straffeloos voorstellen van Lidl om in te stemmen met een verslechtering van hun rechtspositie van de hand konden wijzen, juist volgens hetgeen waarmee [vastgoedmanager bij Lidl] als vertegenwoordiger van Lidl in het gesprek op 9 oktober 2017 had gedreigd (zie hiervoor 2.1 onder viii). Als Lidl zegt dat het gesprek ‘geen schoonheidsprijs’ verdient, zal dat mede hierop zien. Ik weet uiteraard niet hoe de lezer tegenover zulke
powerplayvan een verhuurder als Lidl staat, maar mijns inziens is ‘geen schoonheidsprijs’ een wel heel milde kwalificatie voor woorden die opzettelijk niet de belangen en de rechtspositie van de huurder respecteerden. Hoe dan ook, ik zie geen grond waarom het hof de daden van Lidl niet heeft kunnen zien als liggend in het verlengde van die kwalijke woorden. Het hof mocht dit mijns inziens vervolgens mee laten wegen bij de beantwoording van de vraag of de wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen ernstig was te nemen.

3.52

Onderdeel 6richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverweging 4.13 (hiervoor ‎3.19 reeds aangehaald) dat de wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen ook niet aanwezig was bij het begin en ten tijde van de uitspraak in de beëindigingsprocedure.

3.53

Ook als ten tijde van de beëindigingsprocedure de wil van Lidl om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, wel zou hebben bestaan, en alleen niet ten tijde van de opzegging, is de beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds het resultaat van een opzegging door Lidl die een wil tot eigen gebruik pretendeerde die niet ernstig kan worden genomen. Ook dat geval valt mijns inziens wel degelijk onder art. 7:299 lid 1 BW (vergelijk de bespreking van onderdeel 1). Volgens het voorgaande falen de klachten tegen het oordeel van het hof over de wil van Lidl ten tijde van de opzegging. Daarmee bestaat bij de bespreking van de klachten van het onderdeel geen belang meer. Overigens zijn die klachten tot op grote hoogte gelijkgestemd ten opzichte van de klachten van de voorgaande onderdelen.

4.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Huur van bedrijfsruimte: Vervolg op opzegging en beëindiging wegens eigen gebruik door Lidl Nederland GmbH