Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/563
Uitspraakdatum: 2 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 204.500 (hierna: de woz-waarde). In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 (gebruikersdeel) bekend gemaakt.
Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 10 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2005 het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 167.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting verlaagd met totaal € 19,55. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 23 december 2005.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2006 te Amsterdam. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde A. Namens verweerder is verschenen B, tot bijstand vergezeld van C, taxateur.
2. Feiten
2.1. Eiser is gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning betreft een appartement met bijbehorende berging, gebouwd in 1988, met een oppervlakte van 77 m². Op de begane grond van het gebouw waarin de woning is gelegen is op nr. 2 een bakkerij gevestigd.
2.2. Verweerder heeft een overzicht taxatiewaarden met bijbehorende foto’s overgelegd waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 167.000. Voornoemde waardering is mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het overzicht taxatiewaarden zijn de volgende gegevens opgenomen van de, eveneens in Z gelegen, woningen waarmee de woning van eiser is vergeleken:
Straat en huisnummer
Oppervlakte
woning Verkoopdatum Verkoopprijs Gecorrigeerde transactieprijs
b-straat 1 72 m² 19-11-2002 € 187.000 € 186.000
c-straat 1 75 m² 23-12-2002 € 206.470 € 207.500
d-straat 1 72 m² 24-10-2003 € 190.000 € 203.500
3. Geschil
In geschil is de vraag of verweerder de woz-waarde van de onderhavige woning te hoog heeft vastgesteld.
Eiser is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikkingen. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij geldt voorts als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het onder punt 2.2. vermelde overzicht taxatiewaarden overgelegd waarin hij de waarde heeft onderbouwd met de verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. Gelet op de hierin opgenomen gegevens van deze woningen met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer ligging en oppervlakte alsmede de daarbij overgelegde foto’s, kunnen de objecten naar het oordeel van de rechtbank als vergelijkingsobjecten dienen. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning.
4.3. Verweerder heeft gesteld dat hij met de aanwezige verschillen tussen eisers woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden omdat hij ten opzichte van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een prijs per vierkante meter die € 555 lager is. De rechtbank is dienaangaande van oordeel dat verweerder, door een lagere prijs per vierkante meter te gebruiken, in voldoende mate rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud van eisers woning. Daarnaast heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de aanwezige verkeersoverlast, overlast van het tegenover gelegen ziekenhuis en overlast van drugsgebruikers. De vergelijkingsobjecten liggen immers in de directe omgeving van eisers woning en zullen eveneens overlast ondervinden van de genoemde omstandigheden, zodat het waardedrukkend effect van deze overlast geacht kan worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten. Ter zitting heeft verweerder voorts erkend dat eiser overlast ondervindt van de in het pand gelegen bakkerij en dat hier een waardedrukkend effect vanuit gaat. Hiermee is bij de waardevaststelling door verweerder echter geen rekening gehouden. Mitsdien is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde, ter hoogte van € 167.000, niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.1. Eiser bestrijdt de waardevaststelling van verweerder. Door eiser is gesteld, en door verweerder is niet bestreden, dat de woning van eiser onderdeel uitmaakt van een ongesplitste onroerende zaak met meerdere woningen. Eiser voert ten aanzien hiervan aan dat bij de waardebepaling in strijd met de wet als het ware een dubbele fictie wordt toegepast. Naast de fictie genoemd in artikel 17, tweede lid Wet woz, maakt verweerder gebruik van de fictie dat een woning, die een ongesplitst deel uitmaakt van een grotere onroerende zaak, zoals de woning van eiser, geacht wordt te zijn gesplitst in een appartementsrecht. Deze laatste fictie verhoogt de waarde van de woning en het gebruik van de fictie door verweerder komt naar het oordeel van eiser in strijd met het systeem van de wet en de redelijke uitleg daarvan.
4.4.2. Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet woz bepaalt dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt wordt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.4.3. Niet in geschil is dat de woning afzonderlijk verhuurbaar is en ook afzonderlijk verhuurd wordt. Uit het systeem van de Wet woz volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt. Het gaat derhalve niet om de waarde van het pand als geheel, zoals eiser in feite stelt, maar om de waarde van de afzonderlijke delen ervan. De vraag of een onroerende zaak al dan niet gesplitst is, is in dat geval ook niet van belang, nu dit geen omstandigheid betreft waarmee bij de waardering van de woningen rekening wordt gehouden.
4.4.4. Eisers beroep op het arrest van de Hoge raad van 11 november 2005, gepubliceerd in BNB 2006/13 kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin slagen. In voornoemd arrest was er sprake van een waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die – doordat niet elke koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. Naar het oordeel van de rechtbank wordt door een splitsing die aan strenge wettelijke regels is onderworpen de kring der gegadigden echter niet beperkt. Niet valt in te zien hoe dit tot gevolg heeft dat niet iedere koper de zaak zou mogen bewonen. Deze grief van eiser faalt derhalve.
4.5. Eiser heeft gesteld dat de hoogte van de woz-waarde mogelijk gevolgen heeft voor de hoogte van de huur (de zogenaamde plannen Dekker). Nog daargelaten dat het onzeker is of de plannen om de huren te koppelen aan de woz-waarde realiteit worden, hebben deze plannen geen (waardedrukkende) invloed op de onderhavige woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2003. Deze stelling wordt door de rechtbank dan ook verworpen.
4.6. Nu eiser niet heeft aangegeven met welk bedrag de vastgestelde waarde als gevolg van de overlast van de bakkerij verlaagd dient te worden, heeft hij de door hem verdedigde waarde van € 125.000 naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser komt immers slechts samenvattend – op grond van alle door hem aangevoerde grieven – tot de conclusie dat de woz-waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 125.000. Hij heeft deze waarde ook niet verder onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een in zijn opdracht opgemaakt taxatierapport.
4.7. Nu partijen de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op
€ 157.000 en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb zelf in de zaak voorzien. De aanslag onroerende-zaakbelasting dient dienovereenkomstig te worden verlaagd. Het beroep is derhalve gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanle¬ding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 486,20 (0,5 punt voor het indienen van een repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1 en € 3,20, zijnde de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiser om de zitting van 21 augustus 2006 bij te wonen).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 157.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een aanslag berekend naar een waarde van € 157.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 486,20, en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.F. Roseval, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.