Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 476685 / HA ZA 10-3825
Vonnis van 8 juni 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --
2. de vereniging
VVE MARNIXSTRAAT 356,
gevestigd te Amsterdam,
3. de vereniging
VVE MARNIXSTRAAT 358,
gevestigd te Amsterdam,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
advocaat mr. A. Heijder,
tegen
1. de vereniging
VVE VAN HET GEBOUW MARNIXSTRAAT 360 TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
2. [B],
wonende te --
3. [C],
wonende te --
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
advocaat mr. R.J. Polle.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en VVE 360 worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende exploten dagvaarding van 23 en 24 november 2010;
- een akte van 8 december 2010 van [A] c.s. met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
- het tussenvonnis van 2 maart 2011, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 27 april 2011 en de daarin genoemde stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie en de nadien binnengekomen brieven van VVE 360 van 2 mei 2011 en van [A] c.s. van 9 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast.
2.2. [A] is eigenaar van de panden gelegen aan de Marnixstraat 356 en 358 te Amsterdam (hierna: Marnixstraat 356 en Marnixstraat 358).
2.3. In 2005 hebben medewerkers van [D] Bouwconstructies de bouwmuur tussen Marnixstraat 356 en 358 geïnspecteerd en in hun rapport van 2 december 2005 vervolgens geconcludeerd dat de fundering van Marnixstraat 358 matig tot slecht was.
2.4. De leden van de vereniging “VVE van het gebouw Marnixstraat 360 te Amsterdam”, bestaande uit [C], [B] en [E], zijn eigenaar van het pand gelegen aan de Marnixstraat 360 te Amsterdam (hierna: Marnixstraat 360). Zij hebben het pand in 2000 gesplitst in appartementsrechten en verhuren deze thans.
2.5. Bij brief van 29 oktober 2007 heeft Ingenieursbureau [F] aan [A] onder meer het volgende bericht:
“(…)
Betreft: Marnixstraat 358 te Amsterdam
(…)
In deze briefrapportage wordt ingegaan op de funderingskwaliteit van bovengenoemd pand. De beoordeling geschied op basis van de funderingsinspectie aan de bouwmuur 356-358.
Marnixstraat 358 maakt deel uit van de bouweenheid Marnixstraat 358-360, de panden bezitten dus een identieke fundering. (…)
Bij de funderingsinspectie, uitgevoerd aan bouwmuur 356-358 door [D] in 2005, is een matige tot slechte fundering aangetroffen. (…)
Op basis van deze funderingsinspectie is de kwaliteit van deze fundering door bouw en woningtoezicht ingedeeld in een klasse IV. Dit houdt in dat er geen gegarandeerde handhavingstermijn valt vast te stellen voor de fundering en dat herstel op korte termijn noodzakelijk zal zijn.
Gezien de indeling van de bouweenheden kan worden gesteld dat het kwaliteitsniveau van bouwmuur Marnixstraat 358-360 een vergelijkbaar zal zijn aan die van de bouwmuur Marnixstraat 356-358. (…)”
2.6. Op 31 oktober 2007 heeft [A] een brief gestuurd aan [C], waarin hij onder meer heeft vermeld:
“(…)
De fundering onder de panden is in slechte staat, bijgaand een rapport van de firma [F] terzake. Bouw en woningtoezicht heeft op grond hiervan het pand een code 4 toegekend. Dit houdt in dat onmiddellijk herstel noodzakelijk is.
Vanwege de slechte fundering willen wij op korte termijn funderingsherstel plegen onder het pand 358. Aangezien Marnixstraat 358 en 360 een bouweenheid vormen, wil dat zeggen dat ook onder de gemeenschappelijke bouwmuur gefundeerd gaat worden. Gaarne zou ik hiervoor Uw toestemming krijgen.
Verder is het volgens de huidige wetgeving en jurisprudentie zo, dat U dient mee te betalen aan dit herstel (…)”
2.7. Bij brief van 6 november 2007 heeft VVE 360 gereageerd op de brief van [A] en daarin onder meer het volgende medegedeeld:
“(…)
Dit alles lijkt meer op een poging uw buren een rad voor ogen te draaien, dan op een poging om in overleg met uw buren een aanstaande verbouwing aan te kondigen en deze op een nette manier af te handelen. Wij zullen dan ook niet akkoord gaan met uw “voorstel” mee te werken aan funderingsherstel.
Wij vorderen u daarentegen wel, het funderingsherstel op zodanige wijze uit te voeren, dat er geen enkele schade zal ontstaan aan onze appartementen en bedrijfsruimte aan de Marnixstraat 360. (…)”
2.8. In opdracht van [A] is in de periode 13 december 2007 tot en met 11 juni 2008 de fundering onder Marnixstraat 356-358, met inbegrip van de bouwmuur tussen Marnixstraat 358 en 360 hersteld. De totale kosten van dit herstel bedroegen € 209.122,65.
2.9. Bij e-mailbericht van 8 juni 2009 heeft [G], inspecteur Bouwen en Wonen van de gemeente Amsterdam, aan de raadsman van VVE 360 onder meer het volgende geschreven:
“(…)
(…) Op basis van de funderingsinspectie is destijds, door de constructeur [D] van de eigenaar, vast gesteld dat de fundering 358, niet voldoet aan de kwaliteitseisen die voor het splitsen gelden. (de fundering dient een instandhoudingstermijn van t/m 25 jaar te hebben) De constructieafdeling van het stadsdeel deelde de conclusie van [D], de fundering is niet ingedeeld in een klasse IV.
(…) Er rusten op dit moment geen aanschrijvingen op de panden Marnixstraat 358-360-(…)
(…) De noodzaak om de fundering onder de met het pand Marnixstraat 360 gemeenschappelijke bouwmuur te vernieuwen was er voor het onderzoek niet, echter na het onderzoek is gebleken dat de fundering onder de met het pand Marnixstraat 356 gemeenschappelijke bouwmuur niet meer voldoet en dat funderingsherstel op termijn noodzakelijk is. (…)”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [A] c.s. vordert VVE 360 bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 15.496,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2009 en de proceskosten.
3.2. [A] c.s. legt hieraan het volgende ten grondslag. De bouwmuur tussen Marnixstraat 358 en 360 is gemeenschappelijk. Ingevolge artikel 5:65 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is VVE 360 als mede-eigenaar verplicht om bij te dragen aan het onderhoud van deze bouwmuur. Nu funderingsherstel noodzakelijk was, is VVE 360 dan ook gehouden om 7,41% van de totale funderingsherstelkosten ad € 209.122,65 die [A] c.s. voor Marnixstraat 356 en 358 heeft gemaakt bij te dragen, zijnde € 15.496,00.
3.3. VVE 360 voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. VVE 360 vordert [A] c.s. bij vonnis hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 44.020,30, vermeerderd met de proceskosten.
3.5. VVE 360 legt hieraan het volgende ten grondslag. Door het vroegtijdige funderingsherstel van de bouwmuur tussen Marnixstraat 358 en 360 is VVE 360, om zettingsverschillen te voorkomen, genoodzaakt om ook de rest van de fundering van Marnixstraat 360 vroegtijdig te vernieuwen. Voor deze kosten is [A] c.s. aansprakelijk. Uitgaande van de door [A] c.s. gemaakte kosten voor Marnixstraat 356-358 en de door [A] c.s. gebruikte verdeelsleutel, zullen de kosten voor herstel van de gehele fundering van Marnistraat 360 voor VVE 360 € 44.020,30 bedragen.
3.6. [A] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. VVE 360 betwist dat zij gehouden is tot meebetalen aan het funderingsherstel. Ingevolge artikel 5:65 BW Pro is een mede-eigenaar gehouden om bij te dragen in de kosten van de herstelwerkzaamheden aan een mandelige fundering, indien het herstel van die fundering nodig is. Vermeden dient te worden dat een mede-eigenaar door een ruime uitleg van het begrip “nodig” onverwacht en zonder voorafgaande waarschuwing met funderingskosten wordt geconfronteerd in een geval waarin voorafgaand overleg over eventuele vernieuwing van de fundering had kunnen en behoren plaats te hebben. Daarom heeft de mede-eigenaar op basis van dit artikel, slechts indien er een reëel gevaar bestaat dat niet alleen de mandelige fundering zelf, maar ook daarmee verbonden huizen, ernstige schade zullen oplopen en zelfs verloren zullen gaan, de bevoegdheid om op eigen initiatief, en voor rekening van de andere mede-eigenaar, funderingsherstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. Indien er weliswaar een noodzaak tot vervanging op afzienbare termijn bestaat, doch in redelijkheid een vooraf te geven beslissing van de rechter kan worden afgewacht, bestaat deze bevoegdheid niet. De rechtbank sluit hiermee, anders dan het vonnis van deze rechtbank van 8 december 2010 (LJN: BP5506), aan bij de arresten van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 22 mei 2008 (LJN: BD5907) en het gerechtshof Amsterdam van 21 april 2009 (LJN: BJ6267), waarin is uitgegaan van bovenvermelde maatstaf voor de uitleg van het begrip “nodig”.
4.2. Het verweer van VVE 360 slaagt. Als er al vanuit moet worden gegaan dat de bouwmuur onder Marnixstraat 358 en 360 mandelig is, is gesteld noch gebleken dat het door [A] c.s. uitgevoerde funderingsherstel van de bouwmuur van Marnixstraat 358 en 360 op dat moment zo dringend noodzakelijk was dat voorafgaand overleg, en een eventuele voorafgaande uitspraak van de rechter hierover, niet kon worden afgewacht.
Weliswaar volgt uit het rapport van [D] Bouwconstructies (zie hiervoor 2.3) en de brief van Ingenieursbureau [F] (zie hiervoor 2.5) dat de fundering van Marnixstraat 358 matig tot slecht was en niet voldeed aan de gestelde minimumeisen zoals gesteld in het bouwbesluit bestaande bouw en dat de fundering van Marnixstraat 360 (waarschijnlijk) in dezelfde staat verkeerde, hieruit volgt verder echter enkel de conclusie dat de fundering van Marnixstraat 358 op korte termijn dient te worden hersteld. Nu niet is toegelicht wat er moet worden verstaan onder een korte termijn en ook niet specifiek voor de bouwmuur van Marnixstraat 358-360 een termijn voor herstel is vermeld, de fundering van Marnixstraat 358 – zoals volgt uit de brief van de Inspecteur van Bouwen en Wonen (zie hiervoor 2.9) – niet in klasse IV was ingedeeld en er geen aanschrijvingen rustten op Marnixstraat 358 en 360, kan enkel op grond van bovengenoemde stukken niet worden geconcludeerd dat funderingsherstel dringend noodzakelijk was. Daarbij is ook van belang dat [D] Bouwconstructies en Ingenieursbureau [F], zoals VVE 360 terecht opmerkt, hun bevindingen hebben gebaseerd op een inspectie van [D] Bouwconstructies van de bouwmuur onder 356-358, terwijl de onderhavige bouwmuur in het geheel niet door [D] Bouwconstructies is geïnspecteerd.
Conclusie is dan ook dat onvoldoende is gesteld dat het funderingsherstel dringend noodzakelijk was, zodat er geen grond is om VVE 360 te veroordelen tot meebetalen aan de reeds uitgevoerde funderingsherstelwerkzaamheden.
4.3. Tot slot stelt [A] c.s. nog dat hij wel toestemming had van VVE 360 om de werkzaamheden uit te voeren en verwijst daarvoor na de hiervoor onder 2.7 opgenomen brief. Ook als hiervan wordt uitgegaan, moet, zoals ook uit dezelfde brief volgt, worden vastgesteld dat er geen overeenstemming bestond over de kostenverdeling van die werkzaamheden. In dat geval bestaat voor VVE 360 evenmin een plicht tot meebetalen, aangezien, zoals hiervoor is overwogen, niet is komen vast te staan dat de herstelwerkzaamheden in de zin van artikel 5:65 BW Pro nodig waren.
4.4. Op grond van het bovenstaande wordt de vordering afgewezen. [A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VVE 360 worden begroot op:
- griffierecht € 1.165,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 2.069,00
in reconventie
4.5. Tegenover de betwisting van [A] c.s. heeft VVE 360 onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat zij door de werkzaamheden van [A] c.s. is genoodzaakt om ook de fundering van de bouwmuur onder 360-362 te herstellen. Het had op haar weg gelegen om haar stellingen bijvoorbeeld met een rapport van een deskundige te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan, heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht, zodat haar stellingen worden verworpen en de vordering zal worden afgewezen.
4.6. VVE 360 zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat € 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 452,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van VVE 360 tot op heden begroot op € 2.069,00,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af,
5.4. veroordeelt VVE 360 in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, lid van genoemde kamer, en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2011.?