Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 10-3[huisnummer][huisnummer]15
Datum : 20 oktober 2011
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiser]
wonende te Amsterdam
eiser
gemachtigde: mr. J. de Koning
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 3 november 2010 inhoudende de vordering van eiser
- de conclusie van antwoord van gedaagde met bewijsstukken
Vervolgens is bij tussenvonnis van 10 februari 2011 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 14 maart 2011 gehouden. Vervolgens zijn nog ingediend:
- de conclusie van repliek van eiser met bewijsstukken
- de conclusie van dupliek van gedaagde met bewijsstukken
- de akte waarin eiser reageert op die laatste bewijsstukken.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Eiser is sedert 23 maart 2006 eigenaar van het pand aan de [adre[huisnummer] te Amsterdam, nader te noemen: het pand.
1.2. Het pand bestaat uit twee afzonderlijke woningen van elk ca. 110 m2: één op de begane grondverdieping en het souterrain met tuin (nader te noemen: het gehuurde) en één op de eerste en tweede verdieping (nader te noemen: de bovenwoning).
1.3. Eiser bewoont de bovenwoning, die hij na de verwerving heeft gerenoveerd.
1.4. Gedaagde huurt het gehuurde sedert 1961 tegen een laatstelijk geldende huurprijs van
€ 137,95 per maand. Zij is thans 75 jaar oud.
1.5. De fundering van het pand verkeert in slechte staat. Eiser heeft op 22 juni 2007 een bouwvergunning aangevraagd voor de vernieuwing van de fundering, die het gemeentelijk stadsdeel op 17 september 2007 heeft verleend.
1.6. Partijen hebben in 2007 overleg gevoerd over de uitvoering van het funderingsherstel, dat eiser begin 2008 wilde starten. Bij ongedateerd stuk uit die periode onder het hoofd: “Afspraken betreffende funderingsherstel [huisnummer]” heeft eiser aan gedaagde ter zake voorstellen gedaan. Onder het hoofd Huurbedrag schreef hij:
“Aangezien de funderingswerkzaamheden kunnen worden gezien als onderhoudswerkzaamheden, zullen alle hieronder beschreven sloop en terugbouwwerkzaamheden geen invloed hebben op het door ons huidige afgesproken huurbedrag.”
Onder het hoofd “Opbouwen en functionalitiet souterrain verdieping” schreef hij onder meer:
“De kosten die gemaakt worden voor de funderingswerkzaamheden en het wederom bewoonbaar maken van de souterrain verdieping zullen wij in onderling overleg bepalen wie de kosten daarvoor zal dragen.”
1.7. Gedaagde heeft op het stuk schriftelijk geantwoord met een aantal vragen en opmerkingen.
1.8. Bij e-mail van 5 december 2007 heeft eiser aan gedaagde voorgesteld dat zij de bovenwoning zou gaan bewonen, tegen de huurprijs die zij al betaalde. Na herstel zou hij zelf het gehuurde gaan bewonen. Gedaagde heeft het voorstel niet aanvaard.
1.9. Bij brief van 21 januari 2008 aan gedaagde heeft de gemachtigde van eiser aangekondigd de huurovereenkomst te zullen opzeggen “wegens noodzakelijke en urgente renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.”. Nadien is de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2011. Gedaagde heeft niet met de opzegging ingestemd.
Vordering
2. Eiser vordert, zakelijk weergegeven, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt te bepalen op 1 februari 2011 of een in goede justitie te bepalen datum en voorts gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met machtiging om de ontruiming zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen.
3. Eiser stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als omschreven in art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Het pand behoeft urgent renovatie, in het bijzonder funderingsherstel en herstel van het souterrain na herfundering. In eerste instantie heeft hij onderzocht of funderingsherstel met behoud van de huurovereenkomst mogelijk was. In dat geval zou gedaagde tijdelijk in de bovenwoning kunnen verblijven. Ook heeft hij onderzocht of gedaagde de bovenwoning wilde huren tegen de voor haar geldende huurprijs. Volgens eiser stelde gedaagde echter zodanige voorwaarden aan haar medewerking dat funderingsherstel en herbouw financieel onmogelijk werden. Een overeenkomst ter zake is niet tot stand gekomen. Nadien heeft hij aangekondigd dat de huur zou worden opgezegd, maar ook is minnelijk overleg voorgesteld. Volgens eiser was hij bereid om gedaagde te helpen met het zoeken naar andere huisvesting en heeft hij haar een verhuiskostenvergoeding van € 10.000,00 toegezegd. Gedaagde heeft daarmee niet ingestemd, ook niet toen hij haar in het najaar van 2009 een selectie van woningen van Woningnet zond.
4. Volgens eiser kwalificeren de werkzaamheden aan het gehuurde als een renovatie in de zin van art. 7:274 BW Pro. Overigens kan ook van dringend eigen gebruik sprake zijn als het gaat om werkzaamheden ex art. 7:220 lid 1 BW Pro. Het gehuurde zal niet zijn huidige vorm en indeling behouden. De woning is onhandig ingedeeld en gedateerd. Gedaagde heeft in de afgelopen jaren geklaagd over gehorigheid en optrekkend vocht. Eiser wil in het souterrain een keuken en een woonkamer met serre realiseren en op de begane grondverdieping slaapkamers en een badkamer. Ook wordt een cv aangelegd. Het funderingsherstel leidt tot een verliesgevende exploitatie; het staat eiser vrij om dit noodzakelijke herstel aan te grijpen voor een volledige renovatie. Eiser wijst op het arrest van de HR van 26 maart 2010 en de conclusie AG bij dat arrest.
5. Eiser stelt bij de opzegging zwaarwegende financiële belangen te hebben. Het herstel van fundering en souterrain zal tenminste € 150.535,00 kosten en mogelijk zelfs een bedrag tussen € 164.000,00 en € 207.000,00. De door gedaagde genoemde alternatieve, goedkopere funderingstechnieken zijn niet werkbaar of passend. Volgens eiser lijdt hij nu al een exploitatieverlies van € 350,45 per maand en na de noodzakelijke investeringen zal dat minimaal € 599,37 zijn. Na de renovatie zal hij een geliberaliseerde, marktconforme huurprijs kunnen bedingen van ca. € 1.500,00 per maand, zodat hij zijn investeringen in iets minder dan 20 jaar zal kunnen terugverdienen. De instandhouding van de huur met gedaagde kan in redelijkheid niet van hem verlangd worden. Hij is inmiddels werkeloos geraakt.
6. Eiser stelt voorts dat gedaagde passende andere huisvesting kan krijgen. In de eerste plaats heeft hij aangeboden dat zij voor een gelijke huurprijs naar de bovenwoning kan verhuizen. In de tweede plaats heeft hij haar gewezen op een groot aantal passende woningen via Woningnet. Als gedaagde zou hebben gereageerd, zou zij daarvoor op grond van haar woonduur en leeftijd in aanmerking zijn gekomen. In de derde plaats is gedaagde voor 2/3 eigenaar van het naastgelegen pand aan de [adres]. In dat pand woont haar zoon met 2 dochters van 22 en 19 jaar oud, waarvan de oudste elders studeert. Het pand meet 220 m2 en is eenvoudig geschikt te maken voor mede-bewoning door gedaagde.
7. Eiser bepleit tenslotte een veroordelend vonnis uitvoerbaar bij voorraad te bepalen. De eigenaar/bewoner van het buurpand op nummer [..] wil niet langer wachten met de herfundering van de gemeenschappelijke bouwmuur.
Verweer
8. Gedaagde verweert zich tegen deze vorderingen. Haar verweren worden in het onderstaande, voor zover relevant, opgenomen en beoordeeld.
Beoordeling
9. De eerste vraag is of tussen partijen een bindende afspraak is gemaakt dat het herstel van de fundering zal worden uitgevoerd overeenkomstig het overleg in het najaar van 2007, zoals gedaagde aanvoert en eiser betwist. Uit de correspondentie tussen partijen kan het bestaan van een dergelijke afspraak echter niet worden aangenomen. Eiser heeft het funderingsherstel weliswaar als onderhoud betiteld en gemeld dat de werkzaamheden geen invloed zouden hebben op de hoogte van de huurprijs, maar belangrijke randvoorwaarden zijn destijds niet uitonderhandeld. Het betrof onder meer de vragen naar het tijdpad van de werkzaamheden, de tijdelijke huisvesting van gedaagde, de herinrichting van het souterrain, de verdeling van mogelijk daaraan verbonden kosten en de gevolgen voor het tuinhuis.
10. De tweede vraag is of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik teneinde het te kunnen renoveren. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
11. Aangenomen moet worden dat eiser bij de koop van het pand in 2006 weet had van de gebrekkige fundering. Het pand vertoonde toen al een aanmerkelijke scheefstand en nabijgelegen panden waren opnieuw gefundeerd. Kort na de verwerving heeft eiser een bouwvergunning voor funderingsherstel aangevraagd. Bovendien moet worden aangenomen dat hij zich voorafgaande aan de koop bouwkundig heeft laten informeren.
12. Voorts wordt ervan uitgegaan dat eiser het funderingsherstel in 2007 zelf als onderhoudswerkzaamheden in de zin van art. 7:220 BW Pro betitelde, dus met instandhouding van de huurovereenkomst. Hij heeft het bouwplan op die wijze aan gedaagde gepresenteerd. In de vergunningsaanvraag heeft hij uitsluitend de vernieuwing van de fundering genoemd, waarbij hij als bouwkosten een bedrag van € 46.000,000 heeft genoemd, naar aangenomen mag worden gebaseerd op een offerte van de door hem vermelde aannemer.
13. Het bovenstaande moet tot de conclusie leiden dat eiser in 2007 meende dat het funderingsherstel – zowel bouwkundig als qua rendement – mogelijk was zonder opzegging van de huurovereenkomst.
14. Eiser stelt thans dat de kosten van renovatie veel hoger uitvallen tengevolge van de wensen van gedaagde over de herindeling van het souterrain. Bovendien stelt hij dat onder art. 7:220 BW Pro vallende werkzaamheden mede betrokken kunnen worden in het oordeel over art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Daargelaten de juistheid van de laatste stelling, heeft eiser de kosten tegenover de expliciete betwisting door gedaagde echter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Gedaagde wilde blijkens haar vragen in 2007 juist dat het souterrain in de oorspronkelijke staat werd teruggebracht, dus zonder veranderingen of verbeteringen. In het op verzoek van eiser opgestelde rapport van 24 juni 2010 van ing. A. Buurman wordt voor het funderingsherstel een bedrag van € 65.000,00 tot € 85.000,00 genoemd en voor het bouwkundig en installatietechnisch herstel van het souterrain een bedrag tussen € 72.000,00 en € 95.000,00, met als stelpost voor de herinrichting een bedrag van € 12.000,00. Die bedragen zijn veel hoger dan een jaar eerder werd gesteld, maar zijn niet onderbouwd.
15. Gedaagde heeft voorts het door eiser gestelde exploitatietekort gemotiveerd betwist. Volgens gedaagde gaat eiser niet uit van zijn werkelijke lasten. Zo baseert hij zich op de (hogere) WOZ-waarde, terwijl hij het pand goedkoper heeft kunnen kopen omdat het gedeeltelijk tegen een lage huurprijs is verhuurd en omdat de fundering gebrekkig is. Eiser heeft een en ander bij conclusie van repliek niet nader weersproken. De mogelijke waardevermeerdering van het pand en het gehuurde na het funderingsherstel heeft hij buiten zijn berekening gelaten. Ook heeft hij onbesproken gelaten dat gedaagde bereid is een huurprijsverhoging van € 100,00 tot
€ 150,00 per maand te aanvaarden.
16. Anders dan eiser stelt, brengt het arrest van 26 maart 2010 (LJN BL0683) niet zonder meer een verruiming van het begrip eigen gebruik met zich mee. De HR heeft overwogen dat de wens tot renovatie om een onrendabele exploitatie te beperken, op zich geen beroep op eigen gebruik rechtvaardigt. Dat is pas anders als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten, waarbij ook de waardevermeerdering van het huurobject een rol kan spelen. Het onderscheid tussen het één (onrendabele exploitatie) en het ander (structurele wanverhouding) is weliswaar niet altijd eenvoudig te maken, maar toch essentieel. Als het enkele feit van een onrendabele exploitatie een zwaarwegend of zelfs doorslaggevend element zou zijn bij het aannemen van dringend eigen gebruik, zou dat immers sterk afdoen aan de opzeggingsbescherming van huurders met “historische” huurprijzen of mogelijk zelfs met huurprijzen onder het wettelijk maximum. Dat de wetgever dat voor ogen heeft gestaan, is niet gebleken. Aangenomen moet worden dat de Hoge Raad die stap in zijn algemeenheid juist niet heeft willen zetten, al kunnen bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder de belangenafweging daartoe wel aanleiding geven (zoals in WR 2011, 48).
17. Het arrest is besproken in de vierde druk van de T & C Huurrecht op art. 7:274 BW Pro, aant. 5. De schrijver stelt dat de mogelijkheid om renovatie aan een beroep op dringend eigen gebruik ten grondslag te leggen, na het arrest juist kleiner is geworden en dat de Hoge Raad pleidooien tot verruiming (zoals die in de conclusie AG bij de uitspraak) “met terughoudendheid bejegent”.
18. Op grond van het bovenstaande kan niet worden aangenomen dat er hier sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en lasten. Het belang van gedaagde om op haar leeftijd haar langdurige bewoning van het gehuurde voort te zetten, is evident. Het aanbod om de bovenwoning te betrekken doet daaraan niet af, evenmin als de omstandigheid dat zij voor een deel eigenaar is van het buurpand waar haar zoon woont. Onweersproken is dat de mede-eigendom alleen fiscale gronden heeft.
19. Niet kan worden geoordeeld dat eiser het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De vordering wordt daarom afgewezen.
20. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt eiser veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt eiser in de kosten van de procedure aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op € 750,00, voorzover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter