Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VONDELS BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. D.L. van Praag te Amsterdam.
De partijen worden hierna [appellant] en Vondels Beheer genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 22 juni 2009 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder ook: de kantonrechter) van 5 augustus 2008 en 20 april 2009, in deze zaak onder kenmerk CV 07-33736 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en Vondels Beheer als eiseres in conventie en verweerster in reconventie.
[appellant] heeft vier grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, producties in het geding gebracht, met conclusie (naar het hof mede uit de appeldagvaarding begrijpt) dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Vondels Beheer zal afwijzen, met veroordeling van Vondels Beheer in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop heeft Vondels Beheer geantwoord, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden, harerzijds drie grieven in incidenteel hoger beroep tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, met conclu¬sie (naar het hof begrijpt) in het principaal hoger beroep dat het hof de bestreden vonnissen onder aanvulling en/of verbetering van gronden zal bekrachtigen, uitgezonderd (gelet op het incidenteel hoger beroep) de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, met veroordeling van [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het principaal hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende het dictum van het vonnis van 20 april 2009 uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren en [appellant] zal veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
[appellant] heeft vervolgens geantwoord in het incidenteel hoger beroep en geconcludeerd tot afwijzing daarvan.
Vondels Beheer heeft bij akte een productie in het geding gebracht en haar stellingen aan de hand daarvan nader toegelicht. Daarop heeft [appellant] bij antwoordakte gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 5 augustus 2008 (hierna: het tussenvonnis) onder 1.1 tot en met 1.11 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) Vondels Beheer is in 1988 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] te [A.] (hierna: het gehuurde). [appellant] bewoont het gehuurde sinds 1936, thans krachtens een huurovereenkomst met Vondels Beheer.
b) In 1993 en 1996 heeft de Huurcommissie een door Vondels Beheer aangezegde huurverhoging niet redelijk geacht in verband met, kort gezegd, ernstige gevolgschade wegens lekkages.
c) Een vordering in kort geding van Vondels Beheer gericht op de ontruiming van [appellant] is door de rechtbank bij vonnis van 9 november 2006 afgewezen. Bij arrest van 12 april 2007 heeft het hof dit vonnis bekrachtigd.
d) Vondels Beheer heeft [appellant] op 30 augustus 2006 in een bodemprocedure gedagvaard voor de kantonrechter en ontruiming van het gehuurde gevorderd. In reconventie heeft [appellant] herstel van gebreken aan het gehuurde gevorderd.
e) Bij beschikking van 29 maart 2007 heeft de kantonrechter op het daartoe strekkende verzoek van Vondels Beheer een voorlopig deskundigenbericht gelast, dat door [X] op 30 juli 2007 is uitgebracht. Het deskundigenbericht heeft, voor zover van belang, betrekking op de bouwtechnische staat van het gehuurde, op de mogelijkheden tot het uitvoeren van gedeeltelijk herstel in plaats van een algehele renovatie, de daarmee gemoeide kosten en de mogelijkheden tot het uitvoeren van herstel- of renovatiewerkzaamheden in bewoonde staat.
f) Bij tussenvonnis van 15 augustus 2007 (rolnummer 06-28106) heeft de kantonrechter Vondels Beheer niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen, omdat kort gezegd geen sprake was van een rechtsgeldige opzegging en in het petitum van de inleidende dagvaarding een vordering tot ontbinding ontbrak.
g) Bij eindvonnis van 6 februari 2008 heeft de kantonrechter de reconventionele vordering van [appellant] afgewezen, omdat kort gezegd het gehuurde binnen afzienbare tijd geheel gerenoveerd dient te worden en renovatie in bewoonde staat niet is aangewezen.
h) Bij exploot van 31 augustus 2007 heeft Vondels Beheer de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2008 op de grond dat [appellant] zich niet als goed huurster gedraagt en Vondels Beheer het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande uit een algehele renovatie van het gehuurde. [appellant] heeft met deze huuropzegging niet ingestemd.
3.2. Vondels Beheer heeft [appellant] op 16 oktober 2007 gedagvaard en samengevat weergegeven gevorderd dat de kantonrechter primair de huurovereenkomst zal ontbinden, en subsidiair het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, onder veroordeling van [appellant] het gehuurde te ontruimen, met machtiging van Vondels Beheer de ontruiming zelf te bewerkstelligen met hulp van de sterke arm.
3.3. Voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, heeft [appellant] in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat Vondels Beheer wordt veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de binnenzijde van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom.
3.4. Bij het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter in conventie geoordeeld dat, zo er al sprake is van verzuim van [appellant] in de nakoming van haar verplichtingen, deze gezien de aard en de ernst daarvan, mede gelet op de overige omstandigheden, niet van dien aard zijn dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Tevens is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [appellant] zich niet gedraagt zoals een goed huurster betaamt, althans niet in een zodanige mate dat dit een grond voor beëindiging van de huurovereenkomst vormt. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik bestaande uit algehele renovatie van het pand die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, toewijsbaar is als blijkt dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen. In dit verband heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis nadere inlichtingen van partijen verlangd en een comparitie van partijen gelast.
3.5. Bij het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter in reconventie geoordeeld dat bij het onder r.o. ?3.1 onder g) genoemde vonnis reeds afwijzend is beslist op de vraag of van Vondels Beheer redelijkerwijs kan worden gevergd deelreparaties (in plaats van een algehele renovatie) te verrichten aan het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat van dit vonnis hoger beroep is ingesteld. Onder die omstandigheden dient [appellant] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vordering die beoogt nogmaals een beslissing te verkrijgen omtrent diezelfde vraag, aldus de kantonrechter.
3.6. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vordering van Vondels Beheer gericht op de beëindiging van de huurovereenkomst wegens, kort gezegd, de renovatie toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen heeft de kantonrechter vastgesteld op 1 november 2009. Aan [appellant] is een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toegewezen voor een bedrag van € 100.000,00. De proceskosten in conventie en reconventie zijn tussen partijen gecompenseerd. Het eindvonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.7. De eerste twee grieven van [appellant] in principaal hoger beroep komen samengevat weergegeven op tegen de beëindiging door de kantonrechter van de huurovereenkomst per 1 november 2009 wegens dringend eigen gebruik bij renovatie. Deze grieven zal het hof gezamenlijk behandelen.
3.8. Vondels Beheer heeft ter ondersteuning van haar vordering - kort gezegd - aangevoerd dat het gehuurde behoudens de fundering en de constructie van het pand, die in orde lijken te zijn, integraal moet worden opgeknapt. Alleen een integrale renovatie maakt een verantwoorde exploitatie mogelijk. De door [appellant] thans verschuldigde huurprijs is echter zeer laag (ongeveer € 320,00 per maand). De nieuwe huurprijs die [appellant] bij het voortduren van de huurovereenkomst na renovatie bereid is te voldoen, is op een zodanig laag niveau dat dit zal leiden tot een structureel verliesgevende exploitatie. De renovatie is daarom niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst, aldus Vondels Beheer.
3.9. [appellant] heeft gesteld dat het bedrag van € 300.000,00 aan renovatiekosten waarvan de kantonrechter is uitgegaan onjuist is. De kantonrechter heeft zich gebaseerd op de aanname van deskundige [X] dat een renovatie voor een bedrag van € 500.000,00 mogelijk is, waarbij na aftrek van door [appellant] genoemde posten die de deskundige niet nodig of minder kostbaar acht, een bedrag van ca. € 370.000,00 resteert. De kantonrechter heeft vervolgens aangenomen dat, rekening houdend met het commentaar van de zijde van [appellant], de kosten van een algehele renovatie kunnen worden geschat op ten minste € 300.000,00. In hoger beroep stelt [appellant] dat van dit bedrag niet kan worden uitgegaan zonder dat een concreet renovatieplan is vastgesteld en een kostencalculatie door een deskundige bouwcalculator is gemaakt. Verder betoogt [appellant] aan de hand van de jaarrekening van Vondels Beheer over het jaar 2005 dat de financiële positie van Vondels Beheer ruim voldoende is om het gehuurde te exploiteren uitgaande van de door haar aangeboden acceptatie van een huurverhoging tot € 1.200,00 per maand.
3.10. Het hof stelt bij de beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c in samenhang met artikel 7:274 lid 3 aanhef Pro en onder a BW het volgende voorop. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van het renovatieplan kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het gehuurde in verband met de renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
3.11. In het licht van het voorgaande miskent [appellant] met haar hiervoor in r.o. ?3.9 laatstgenoemde stelling de toepasselijk maatstaf. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, komt het niet aan op de financiële positie van de verhuurder. Beslissend is, kort gezegd, of ten aanzien van het gehuurde sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
3.12. Tussen partijen is (niet langer) in geschil dat binnen afzienbare termijn het gehuurde ingrijpend moet worden gerenoveerd. [appellant] is in dat verband ook niet opgekomen tegen het hiervoor in r.o. ?3.5 weergegeven oordeel van de kantonrechter dat van Vondels Beheer redelijkerwijs niet kan worden gevergd deelreparaties te verrichten aan het gehuurde, in plaats van het uitvoeren van een algehele renovatie. Verder wordt in hoger beroep niet bestreden dat passende vervangende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is en dat een bedrag van € 100.000,00 passend is als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Daarmee resteert in hoger beroep de hiervoor genoemde vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.
3.13. [appellant] heeft de hoogte van de kosten van de renovatie die volgens de kantonrechter ten minste een bedrag van € 300.000,00 belopen weliswaar betwist, maar heeft dit verweer naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Het oordeel van de kantonrechter is gebaseerd op bedragen zoals die blijken uit verschillende rapporten, waarbij de begrote kosten zijn verlaagd op basis van hetgeen [appellant] zelf heeft aangevoerd. [appellant] stelt vervolgens in hoger beroep dat het aldus door de kantonrechter geschatte bedrag van € 300.000,00 niet juist is, maar zij maakt niet aan de hand van concrete gegevens inzichtelijk waarom dat het geval is. De enkele stelling van [appellant] dat aan het genoemde bedrag geen concrete calculatie ten grondslag ligt, volstaat in dit opzicht niet. Niet is vereist dat de renovatiekosten nauwkeurig aan de hand van een concreet renovatieplan zijn vastgesteld. Voor de beantwoording van de voorliggende vraag kan worden volstaan met een schatting van de kosten die met de renovatie zullen zijn gemoeid. De schatting van de kosten die door de kantonrechter is gemaakt, is naar het oordeel van het hof geenszins te hoog, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3.14. Voor zover [appellant] stelt dat de renovatiekosten dienen te worden verminderd wegens nalatig onderhoud door Vondels Beheer, faalt dat. De hiervoor in r.o. 3.10 geformuleerde maatstaf acht het hof van overeenkomstige toepassing in een geval waarin de werkzaamheden in verband waarmee de verhuurder beweert het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik niet zozeer het karakter van een renovatie hebben, maar van herstel van (bestaande) gebreken.
3.15. [appellant] komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat haar aanbod om een huurverhoging van tot € 1.200,00 per maand te accepteren onvoldoende is om een rendabele exploitatie van het gehuurde mogelijk te maken (uitgaande van het genoemde investeringsbedrag van € 300.000,00), maar zij onderbouwt deze grief naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd. Zoals hiervoor reeds is overwogen, komt het niet aan op de financiële positie van de verhuurder – wat daar verder ook van zij - maar is slechts beslissend of ten aanzien van het gehuurde sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Uitgaande van de conclusies van deskundige [X] – die door [appellant] niet gemotiveerd zijn bestreden – dat een huurprijs van circa € 3.600,00 een investeringsbedrag van € 500.000,00 op geen enkele wijze rendabel kan maken, kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aangenomen worden dat een huurprijs van € 1.200,00 een rendabele exploitatie van het gehuurde mogelijk maakt bij een investering van € 300.000,00.
3.16. Met het voorgaande falen de eerste twee grieven van [appellant] in het principaal hoger beroep.
3.17. De derde grief in het principaal hoger beroep faalt wegens gebrek aan belang. Ook als met [appellant] ervan wordt uitgegaan dat de verhouding tussen partijen niet is verstoord, kan dat niet afdoen aan de conclusie dat Vondels Beheer het gehuurde in verband met de renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van Vondels Beheer, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
3.18. De vierde grief in het principaal hoger beroep heeft geen zelfstandige betekenis en kan buiten behandeling blijven.
3.19. Grief I in incidenteel hoger beroep komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat, kort gezegd, voor rekening van Vondels Beheer komende onderhoudsgebreken mede de oorzaak zijn van de noodzaak tot renovatie.
3.20. Deze grief faalt bij gebrek aan belang, nu de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis de door Vondels Beheer gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegewezen op grond van dringend eigen gebruik bij renovatie.
3.21. Grief II in incidenteel hoger beroep strekt ertoe te betogen dat de kantonrechter de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis op onjuiste gronden heeft geweigerd.
3.22. De aan te leggen maatstaf is dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dit is naar vaste rechtspraak een strenge maatstaf. Het hof acht het verweer van [appellant], dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het arrest zal dus niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Daarmee faalt grief II in het incidenteel hoger beroep.
3.23. Met grief III in het incidenteel hoger beroep komt Vondels Beheer op tegen de door de kantonrechter uitgesproken compensatie van proceskosten.
3.24. De primaire vordering van Vondels Beheer tot ontbinding van de huurovereenkomst is door de kantonrechter afgewezen. Verder heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] strekkende tot herstel van gebreken aan het gehuurde afgewezen. De vordering van Vondels Beheer tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie is weliswaar toegewezen, maar Vondels Beheer is daarbij veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 100.000,00 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Partijen zijn aldus beiden deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter heeft dan ook terecht de proceskosten tussen partijen gecompenseerd in die zin dat elk van de partijen de eigen kosten draagt. Daarmee faalt grief III in het incidenteel hoger beroep.
3.25. De slotsom is dat de grieven in zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep falen. Het hof zal daarom de bestreden vonnissen bekrachtigen. Het hof zal een nieuwe datum vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt, het gehuurde dient te zijn ontruimd en ter beschikking van Vondels Beheer dient te worden gesteld, aangezien de door de kantonrechter bepaalde eind- en ontruimingsdatum is verstreken en [appellant] – naar het hof begrijpt – nog in het gehuurde verblijf houdt.
3.26. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal hoger beroep. Vondels Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het tussenvonnis waarvan beroep;
bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep en bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2011 en dat [appellant] uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van Vondels Beheer dient te stellen, met machtiging van Vondels Beheer de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
verwijst [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Vondels Beheer gevallen, op € 262,00 aan verschotten en € 1.341,00 aan salaris advocaat;
verwijst Vondels Beheer in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Vondels Beheer gevallen, op € 447,00 aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart de hiervoor genoemde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Wortel, J.W. Hoekzema en C.C.W. Lange op 14 december 2010 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.