Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/4020
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.721.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.533.000,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 augustus 2021 door middel van een video-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam] , taxateur.
Overwegingen
1.1.
De woning van eiser is een repeterende tussenwoning uit 1930 met kelder en berging.
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verder verlaagd naar € 1.500.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
1.4.
Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.289.000,-.
1.5.
De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] .
Objectafbakening
2.1.
Eiser voert aan dat de oppervlakte van de woning is verhoogd van 171 m² naar 195 m², terwijl de woning niet is gewijzigd. Volgens eiser is er in de woning geen beloopbare zolder van 15 m², slechts een kleine vliering onder een schuin dak. De zolder is bovendien alleen via een brandtrap bereikbaar. Verder is er een kleine kelder die volgens het bouwbesluit ook niet als bouwlaag meegerekend had mogen worden, aldus eiser.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat de kelder niet bij de oppervlakte is meegerekend en dat de oppervlakte van de woning is vastgesteld op grond van de NEN-2580 norm. De heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen van de woning aan de rechtbank toegestuurd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op zitting verwezen naar luchtfoto’s, waarop volgens hem geen brandtrap is te zien.
2.3.
De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen via de NEN-2580 berekende oppervlakte van de woning. De enkele blote stelling van eiser dat geen sprake is van een beloopbare zolder en dat deze zolder enkel via een trap aan de buitenkant van het huis is te bereiken, is hiervoor onvoldoende. De rechtbank gaat daarom uit van een woonoppervlakte van 195 m².
De WOZ-waarde
3.1.
Eiser voert aan dat er een buitenproportionele stijging van de WOZ-waarde is ten opzichte van andere jaren, gelet op de gemiddelde stijging van de verkoopwaarden op de totale woningmarkt van Amsterdam.
3.2.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het systeem van de WOZ brengt met zich dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen in dezelfde buurt als de woning. Dit maakt dat de waarde kan fluctueren. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar kan geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de woning op de in geding zijnde peildatum.
4.1.
Eiser voert verder aan dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser hebben de vergelijkingsobjecten een betere ligging. Volgens eiser zijn de [adres 4] en [adres 5] beter vergelijkbaar met de woning.
4.2.
De rechtbank volgt eiser ook hierin niet. De heffingsambtenaar is vrij in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die eiser beter vergelijkbaar vindt. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn allemaal tussenwoningen van rond 1930 en liggen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Belangrijk daarbij is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De ligging van de woning staat op matig, terwijl de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 1] en [adres 2] op gemiddeld staan. De ligging van de [adres 3] staat zelfs op goed. Er is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging. Daar komt bij dat de m²-prijs van de woning met € 6.437, ruim onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van € 7.152 van de vergelijkingsobjecten zit.
5.1.
Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
5.2.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [2] Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad. [3] Bij het berekenen van de erfpachtcorrectie moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze – ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen – is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. [4] De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. Ook deze beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.
6.1
Eiser voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft verschaft op welke wijze rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. Op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken is dat volgens eiser niet duidelijk. De heffingsambtenaar dient volgens eiser het onderliggende algoritme en een toelichting te verstrekken zodat inzichtelijk en dus controleerbaar wordt op welke wijze rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is eiser ook niet duidelijk op welke wijze de genoemde grondwaarden zich verhouden tot de gehanteerde erfpachtcorrecties en hoe de grondwaarde is gerelateerd aan de gerealiseerde verkoopprijs van de bouwkavels. Eiser wenst verstrekking van de kavelprijzen. Eiser verwijst naar het zogenaamde ‘black box-arrest’ [5] .
6.2.
Door de taxateur is op de zitting toegelicht hoe de waarde tot stand komt. Op basis van marktanalyses worden elk jaar de grondstaffels vastgesteld. Die grondstaffels worden verstrekt. Ook de erfpachtcorrecties worden verstrekt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt de gehanteerde staffeling. Niet is gebleken van ontbrekende informatie waardoor controle van de opgenomen waarden in de taxatiematrix onmogelijk wordt gemaakt. Van een ‘black box’-situatie als bedoeld in voormeld arrest is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. [6]
Conclusie
7. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 1.500.000,- niet te hoog is.
8. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 1.500.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 1.500.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2021
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2021
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.