Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/6205
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.024.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 november 2021. Eiser en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [gemachtigde] , vergezeld door [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een 2-onder-1-kapwoning van ongeveer 176 m².
2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 955.000.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens de heffingsambtenaar kan de WOZ-waarde van de woning zelfs vastgesteld worden op € 1.080.000, zodat de waarde van de woning met € 1.024.000 zeker niet te hoog is.
Inzage in de gedingstukken
4.1.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de erfpachtcorrecties heeft verstrekt. De stukken hadden volgens eiser op grond van artikel 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, Wet WOZ moeten worden toegezonden.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de erfpachtcorrecties tot de gegevens behoren die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt, nu de heffingsambtenaar niet heeft weersproken dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en dat hij ten tijde van het verzoek over deze gegevens beschikte.
4.3.
Niet in geschil is dat in deze zaak in bezwaar is verzocht om verstrekking van de erfpachtcorrecties. Door de heffingsambtenaar is niet betwist dat in de bezwaarfase geen erfpachtcorrecties aan eiser zijn toegezonden. Ook in de bestreden uitspraak is geen inzicht in die gegevens verschaft. De heffingsambtenaar heeft de gevraagde gegevens in beroep alsnog verstrekt, zodat in elk geval op dat moment aan artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan.
4.4.
Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken, betekent het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. [1]
4.5.
De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van erfpachtcorrecties en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
De WOZ-waarde
5.1.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in de modelmatige waardebepaling; eiser zou dan een oordeel kunnen geven over de daarin betrokken objecten. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. [2]
5.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. [3]
6.1.
Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser heeft het vergelijkingsobject [straat 1] een woonoppervlakte van 180 m² en de [straat 2] een woonoppervlakte van 220 m².
6.2.
De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Belangrijk daarbij is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De m²-waarde van de woning ligt met € 4.707,- ruim onder de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 5.219,-. Er is verder geen grond om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.
7.1.
Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [4] Gelet op voornoemde uitspraak van het hof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.
8.1.
Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [5] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.
9. Eiser voert tot slot nog aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank stelt vast dat geen sprake is van VvE-reserves. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Conclusie
10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond.
12. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 4.5. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.
13. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 534,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2021.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2021.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.