Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/2672
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2022 in de zaak tussen
[eisers] , uit Amsterdam, eisers
(gemachtigde: mr. F. Wijnveld),
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H.D. Hosper).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de afwijzing van hun aanvraag voor een omzettingsvergunning. Eisers zijn de eigenaren van een zelfbouwkavel aan het [adres] . Op deze kavel hebben eisers twee woningen gebouwd, [woning 1] en [woning 2] . Eisers willen beide woningen omzetten in drie onzelfstandige woonruimten per woning.
1.2.
Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 3 april 2020 afgewezen. Met het bestreden besluit van 22 juni 2021 op het bezwaar van eisers is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eisers] , de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
2.1.
De rechtbank beoordeelt of verweerder in redelijkheid de aanvraag tot een omzettingsvergunning heeft kunnen afwijzen. Zij doet dat aan de hand van eisers beroepsgronden.
2.2.
De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Verweerder dient binnen zes weken een nieuw besluit te nemen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
2.3.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Beoordeling- en beleidsvrijheid
3. De regels die van toepassing zijn staan in de Huisvestingswet 2014 (Hw) en de Huisvestingsverordening 2016 (Hvv). Uit de Hw volgt dat een woning niet mag worden omgezet zonder vergunning. [1] Uit de Hvv volgt dat een vergunning kan worden geweigerd indien het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager. [2] Verweerder heeft daarbij beoordelings- en beleidsvrijheid die zijn ingevuld in zijn beleidsregels. Omdat verweerder die beleidsvrijheid heeft, dient de rechtbank terughoudend te toetsen. De rechtbank kan alleen beoordelen of verweerder in redelijkheid tot het bestreden besluit heeft kunnen komen.
Belangenafweging
4.1.
Volgens Beleidsregel 12 van verweerder moet er een belangenafweging gemaakt worden tussen het belang van de aanvrager en het belang van de woningvoorraad. In de Beleidsregels staat dat alle woonruimte in Amsterdam schaars is en dat sturing in de woonruimtevoorraad daarom nodig is. Het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten leidt tot een groter woningaanbod. Een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar maximaal vier onzelfstandige woonruimten wordt in beginsel onder voorwaarden, die alleen betrekking hebben op het aspect leefbaarheid, verleend. [3]
4.2.
De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat een omzettingsvergunning hoe dan ook verleend dient te worden wanneer wordt voldaan aan de oppervlakte-eisen en geluidsnormen. De beleidsregels bieden immers de ruimte om een bredere belangenafweging te maken waarbij het belang van de woonruimtevoorraad en/of leefbaarheid wordt afgewogen tegen het individuele belang van de aanvrager. [4]
4.3.
Verweerder heeft aangevoerd dat er een belang is van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in de betreffende buurt en dat dit groter is dan het belang van eisers. De woningen liggen in een kwetsbare wijk die door het toevoegen van eengezinswoningen versterking ondervindt. Daarbij verwijst verweerder naar het Plan van Aanpak de Banne 2003 en het Stedenbouwkundig plan [naam plan] . Men wilde zoveel mogelijk gezinnen kunnen huisvesten. Dat is meegenomen bij het bestreden besluit.
4.4.
Eisers hebben aangevoerd dat het creëren van meerdere onzelfstandige woningen tegemoet komt aan de behoefte daaraan. Daarbij komt dat dit soort woningen eenvoudiger zijn te verhuren. Ook wijzen eisers op een aantal vergelijkbare gevallen in de buurt, waarin wel een omzettingsvergunning is verleend.
4.5.
Op zichzelf acht de rechtbank het beleid van verweerder ten aanzien van de woningvoorraad in de betreffende wijk niet onredelijk. Het individuele belang van een aanvrager om in die wijk een (eengezins)woning om te zetten in meerdere onzelfstandige woonruimten kan in het kader van voornoemde plannen minder zwaar worden gewogen. [5]
4.6.
Eisers hebben er echter op gewezen dat desondanks in de nabije omgeving van de betreffende adressen meerdere vergunningen zijn verleend om woningen om te zetten van één zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten. [6] Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder hierover verklaard dat dit afhankelijk kan zijn van de medewerker die de aanvraag om een vergunning behandelt. Men weet niet van elkaar wat men beslist en dan kunnen dit soort vergunningverleningen “er doorheen glippen”, aldus de gemachtigde.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder gelet op deze omstandigheden het bestreden besluit niet draagkrachtig heeft gemotiveerd. Immers, het gelijkheidsbeginsel, waarop eisers een beroep doen, vergt een consistent en doordacht bestuursbeleid. Het veronderstelt dat het bestuur welbewust richting geeft en derhalve een algemene gedragslijn volgt ten aanzien van zijn optreden in vergelijkbare gevallen. Het had op de weg van verweerder gelegen om deugdelijk te motiveren dat geen sprake is van rechtens vergelijkbare gevallen. [7] Dat heeft verweerder niet gedaan. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden wat er in het geval van eisers anders is dan in de gevallen waarin verweerder wel een vergunning heeft verleend.
Conclusie en gevolgen
5.1.
De rechtbank verklaart het beroep dan ook gegrond en vernietigt het bestreden besluit. Verweerder dient opnieuw – rekening houdend met deze uitspraak – op het door eisers gemaakte bezwaar te beslissen. De rechtbank stelt voor het nemen van een nieuw besluit een termijn van zes weken.
5.2.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hun betaalde griffierecht vergoedt.
5.3.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.D. Arnold, rechter, in aanwezigheid van mr. P. Tanis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.
Huisvestingsverordening 2016
Artikel 3.3.1
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van Pro de wet kan worden geweigerd in het geval:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang;
b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid.
c. het onder a genoemde belang van behoud en samenstelling dan wel het in b genoemde negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning.
2. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het eerste lid van dit artikel.
Beleidsregel 12 Wijzigen van de woonruimtevoorraad
1.2
Belangenafweging
De onttrekkingsvergunning wordt verleend door de bestuurscommissie op grond van beleidsregel 12. Bij het verlenen van een onttrekkingsvergunning wordt een afweging gemaakt tussen het belang van de aanvrager en het belang van de woningvoorraad en/of de leefbaarheid.
Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de
woonruimtevoorraad en/of het voorkomen van ongewenste effecten op de leefbaarheid, groter is dan het individuele belang van de aanvrager. Ook wordt een vergunning verleend als het belang van de voorraad kan worden gediend met het stellen van voorwaarden.
Een vergunning mag alleen worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad en of leefbaarheid groter is dan het belang van de aanvrager en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften kan worden gediend.
2.3
Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte
Het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woningen leidt tot een groter woningaanbod, met name voor starters en studenten. Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte kan echter ook leiden tot een intensiever gebruik van woonruimte. Om negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen, wordt een vergunning voor het omzetten van woonruimte onder voorwaarden verstrekt.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten naar maximaal 4 onzelfstandige woonruimte en het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Voor de laatste categorie gelden extra voorwaarden.
2.3.1
Omzetten naar 3 onzelfstandige woonruimten Een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar 3 onzelfstandige woonruimten wordt onder de volgende voorwaarden verstrekt: De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11m2 met een minimale breedte van 3m (Bouwbesluit Art 4.3, vierde lid).