Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11824180 \ CV EXPL 25-10532
Vonnis van 24 februari 2026
in de zaak van
LINNERIE ANJA B.V.,
te 's-Hertogenbosch,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. M. van Heeren,
tegen
ORANJEVESTE B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de huur van een winkelruimte in [plaats] . Tussen huurder en verhuurder zijn de afgelopen jaren verschillende geschillen met betrekking tot de huur ontstaan, waarover zij in deze procedure een oordeel van de rechter vragen.
De kantonrechter wijst het merendeel van de vorderingen van huurder af. Wel dient verhuurder een portaal te realiseren rondom de hoofdaansluiting van de nutsvoorzieningen met bijbehorende meterkast en huurder daarvan een sleutel te verstrekken. Ook heeft huurder recht op een korting op de huur in verband met de coronapandemie. Huurder mag een nieuwe berekening van de coronakorting op laten stellen en in het geding brengen. De beslissing op de hiermee verband houdende vorderingen wordt aangehouden.
In reconventie wordt huurder veroordeeld om reclame-uitingen te verwijderen en tot het meewerken aan plaatsing van een rooster tussen het hoge en het lage deel van de façade van de winkel.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 juli 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties,
- het instructievonnis van 24 oktober 2025, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens eiswijzigingen in conventie, met producties,
- de aanvullende productie van verhuurder,
- de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens huurder zijn op de zitting [naam 1] en [naam 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens verhuurder zijn [naam 3] en [naam 4] met de gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Huurder exploiteert winkels in herenkleding onder de naam ‘ [bedrijf] ’. Zij heeft in totaal 5 winkels. Eén van deze winkels is gelegen aan het [adres] . Huurder huurt deze winkelruimte sinds 15 januari 2014 van verhuurder.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van de Raad voor Onroerende Zaken met nummer 67/2008 (verder: de algemene bepalingen) van toepassing.
3.3.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex genaamd ‘ [naam complex] ’. Dit complex bestaat uit winkel-/bedrijfsruimten op de begane grond en kantoor-/bedrijfsruimten op de eerste verdieping.
3.4.
Op basis van de huurovereenkomst moet huurder ieder kwartaal aan verhuurder de huurprijs betalen, een voorschot op de servicekosten, een voorschot op de stadsverwarming en een promotiebijdrage. De voorschotten dient verhuurder jaarlijks af te rekenen.
3.5.
In de huurovereenkomst zijn een aantal bijzondere bepalingen opgenomen. Voor zover in deze procedure van belang, gaat het om de volgende bepalingen:
“9.1.(…) De warmtelevering van de stadsverwarming geschiedt middels een tussenmeter in de winkel. De afgenomen stadsverwarming zal aan huurder worden doorbelast middels een voorschot stadsverwarming.
9.3. (…)
(…) Het staat huurder vrij, zo lang de bovenverdieping boven het gehuurde niet verhuurd is, zich op de façade van de bovenverdieping te profileren. Huurder zal hiertoe een voorstel bij verhuurder indienen. Huurder dient op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder de façade op de bovenverdieping binnen 14 dagen terug te brengen in de oorspronkelijke staat. (…)
9.4. (…)
(…) De promotiekosten worden door verhuurder middels de maandelijkse huurfactuur bij huurder in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt voor 50% specifiek gebruikt voor de promotie van (de huurder(s) van) het [naam complex] . De overige 50% van de bijdrage wordt aangewend voor algemene promotie voor het [adres] (…).”
3.6.
In de algemene bepalingen is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen:
“1.Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:
(…)
– nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;
(…)
16.1
Huurder zal verhuurder in de gelegenheid stellen om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel van het gehuurde en ter vervanging/vernieuwing van zake die tot het gehuurde behoren door gelijke of soortgelijke zaken. Het gestelde in de vorige zin is eveneens van toepassing wanneer verhuurder wenst over te gaan tot het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of tot het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde die nodig zijn in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties.
20.1
Een in 4.5 huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). (…)
21.8
Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor levering van zaken en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten (…)”
3.7.
Op 30 april 2021 heeft verhuurder aan huurder een renovatievoorstel gedaan, inhoudende dat de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping van het [naam complex] zeven meter naar voren geplaatst zouden worden en een nieuwe voorgevel gerealiseerd zou worden. Partijen hebben over het renovatievoorstel geen overeenstemming bereikt, waarna verhuurder in juni 2021 een procedure bij de rechtbank is gestart. Het door verhuurder gedane renovatievoorstel is door de kantonrechter te Amsterdam redelijk geacht en huurder is veroordeeld om aan de renovatie mee te werken. Dit vonnis is in hoger beroep door het gerechtshof Amsterdam bekrachtigd.
3.8.
Op 18 maart 2024 is de renovatie aangevangen. Vanaf dat moment zijn er bouwhekken geplaatst rondom het gehuurde, waardoor de etalage niet meer zichtbaar was. Vanaf mei 2024 is er ook een loopbrug geplaatst om de ingang van het gehuurde bereikbaar te houden. Op 22 juli 2024 is de loopbrug omgezet naar een houten tunnel. Op 19 augustus 2024 moest het gehuurde sluiten in verband met de renovatiewerkzaamheden. Aanvankelijk zou de sluitingsperiode vier weken duren – in welke periode huurder was vrijgesteld van de betaling van huur – maar de sluiting heeft uiteindelijk zes weken en drie dagen geduurd. Op 11 november 2024 zijn alle bouwhekken verwijderd en is de renovatie afgerond.
4.Het geschil
4.1.
Na wijziging van eis vordert huurder in conventie het volgende:
Terzake de renovatie:
1. De huurprijs:
- voor de maand maart 2024 te verminderen met 16%,
- voor de maand april 2024 te verminderen met 27%,
- voor de maand mei 2024 te verminderen met 44%,
- voor de maand juni 2024 te verminderen met 52%,
- voor de maand juli 2024 te verminderen met 45%,
- voor de maand augustus 2024 te verminderen met 41%,
- voor de maand oktober 2024 te verminderen met 17%,
althans met door de kantonrechter te bepalen percentages,
en verhuurder te veroordelen deze bedragen aan huurder te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
2. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 6.603,59 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 23 oktober 2024 tot de dag der algehele voldoening.
Terzake de coronakorting:
3. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 26.387,30 inclusief BTW, althans een coronakorting door de kantonrechter te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 25 september 2024 tot de dag der algehele voldoening.
Terzake de huurindexering 1 januari 2023:
4. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 8.202,05 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf 25 september 2024 tot de dag der algehele voldoening.
Terzake de eindafrekeningen servicekosten:
Servicekosten algemeen:
5. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 1.845,39, te vermeerderen met 5% administratiekosten en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
Stadsverwarming aansluitwaarde
6. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 4.596,7115, te vermeerderen met 5% administratiekosten en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
Eindafrekening servicekosten 2022
7. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 3.226,86, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
Aanpassing voorschot servicekosten
8. Te bepalen dat het voorschot van de servicekosten met ingang van 1 januari 2026 € 1.000,00 ex BTW per jaar bedraagt, althans een door de kantonrechter te bepalen voorschot.
Aanpassing voorschot stadsverwarming
9. Te bepalen dat het voorschot van de stadsverwarming met ingang van 1 januari 2026 € 2.750,00 ex BTW per jaar bedraagt, althans een door de kantonrechter te bepalen voorschot.
Terzake de promotiebijdrage:
primair:
10. Verhuurder te veroordelen aan huurder te voldoen een bedrag van € 19.732,10 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
11. Te verklaren voor recht dat huurder vanaf het vierde kwartaal van 2025 niet langer de promotiebijdrage als bedoeld in artikel 9.4 van de huurovereenkomst aan verhuurder verschuldigd is.
Subsidiair:
12. Verhuurder te veroordelen voorafgaand aan ieder kalenderjaar, met ingang van het kalenderjaar 2027, aan huurder (en de overige huurders van de begane grond) een overzicht te verschaffen van de promotieactiviteiten in het betreffende kalenderjaar met vermelding van een omschrijving van de activiteit, de planning en de begrote kosten, alsmede verhuurder te veroordelen na afloop van ieder kalenderjaar binnen 6 maanden een eindoverzicht van de promotieactiviteiten van het betreffende kalenderjaar te verschaffen met vermelding van de activiteit, de datum en de werkelijke kosten daarvan en beide veroordelingen op straffe van een dwangsom van € 300 per dag indien en voor zover verhuurder deze veroordeling(en) niet nakomt.
Terzake de Nutsvoorzieningen
13. Verhuurder te veroordelen om de Nutsvoorzieningen, dat wil zeggen de meterkast, de aansluitingen en (hoofd)meters van elektriciteit, water, telefonie en internet en de tussenmeter van de stadsverwarming te verplaatsen van de ruimte achter het gehuurde naar het gehuurde van huurder op een gezamenlijk te bepalen locatie aan de achterzijde van het gehuurde, binnen 8 weken na het in deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan als verhuurder deze veroordeling niet nakomt.
Terzake de buitengerechtelijke kosten:
14. Verhuurder te veroordelen om aan huurder te voldoen een bedrag van € 1.431,70, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW, althans de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
Proceskosten:
15. Verhuurder te veroordelen in de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente hierover indien en voorzover verhuurder de proceskostenveroordeling niet binnen veertien dagen na het vonnis aan huurder heeft voldaan.
4.2.
Verhuurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurder. Volgens verhuurder is de enige terechte vordering van huurder de aanspraak op coronakorting. Verhuurder was bereid deze toe te kennen volgens de Hoge-Raad-formule, maar huurder heeft niet alle benodigde informatie aangeleverd om de berekening te kunnen maken. Verhuurder maakt daarom in reconventie aanspraak op de volledige huurpenningen.
4.3.
Verhuurder vordert in reconventie het volgende:
1. Veroordeling van huurder:
- om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis de reclame-uitingen die zij heeft aangebracht op het hoge deel van de façade, te weten buiten de blauwe lijnen zoals aanwezig op het beeld dat in randnummer 9.4 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie is weergegeven te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven,
- om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis mee te werken aan de plaatsing van een afscheiding in de vorm van een rooster tussen het gehuurde en het hoge deel van de façade zoals omschreven in randnummer 9.4 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie en daartoe gelegenheid te bieden na voorafgaand overleg over de datum en het tijdstip op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag.
2. Veroordeling van huurder tot betaling van € 30.692,76, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2026 tot aan de dag van betaling.
3. Veroordeling van huurder in de proceskosten.
4.4.
Huurder voert verweer.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Partijen hebben in deze procedure verschillende geschillen opgeworpen. De kantonrechter zal de geschillen hierna per punt bespreken en daar een oordeel over geven. Gezien de samenhang tussen de vordering(en) in conventie en reconventie zullen deze voor zover mogelijk gezamenlijk worden besproken.
De renovatie (vorderingen in conventie onder 1 en 2)
Huurprijsvermindering
5.2.
Het eerste geschilpunt tussen partijen heeft betrekking op de uitgevoerde renovatie. Volgens huurder is zij onvoldoende geïnformeerd over de duur van de renovatie en de aard, omvang en duur van de overlast voor haar winkel. Huurder wist niet dat gehuurde gedurende lange tijd met bouwhekken zou worden afgesloten en dat het gehuurde alleen nog maar bereikbaar zou zijn met een loopbrug of tunnel. Dit bleek niet uit het renovatievoorstel van verhuurder, noch uit de toelichting daarop of de planning van GRE Vastgoedmanagement. Het gevolg is dat passanten de winkel voorbij liepen door de slechte zichtbaarheid en bereikbaarheid. In de periode maart tot medio november 2024 hebben substantieel minder klanten de winkel bezocht en is de omzet van huurder gekelderd. Huurder stelt dat zij vanwege de schending van de mededelings- c.q. informatieplicht van verhuurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in de periode maart tot november 2024. Huurder heeft de huurprijsvermindering berekend aan de hand van de afname van het aantal bezoekers in 2024 ten opzichte van het gemiddelde aantal bezoekers in 2022 en 2023.
5.3.
Verhuurder voert aan dat de plaatsing van de bouwhekken en de aangepaste toegang tot het gehuurde vanzelfsprekend zijn en evident waren aan het renovatievoorstel. Als huurder van mening was dat een compensatie voor overlast onderdeel had moeten zijn van het renovatievoorstel, had zij dat moeten opwerpen in de procedures die daarover zijn gevoerd. Verhuurder heeft voldoende maatregelen getroffen om overlast zo veel mogelijk te voorkomen en er bestaat volgens verhuurder geen grondslag voor de vordering tot huurprijsvermindering. Bovendien wijst verhuurder er op dat huurder haar bedrijf in december 2023 heeft verhuisd naar een andere winkel in het winkelcentrum [adres] , nog geen 150 meter van het gehuurde. In het gehuurde is huurder een koopjeswinkel/outlet gestart waar zij tegen hoge kortingen restanten is gaan verkopen. Elke (omzet)vergelijking tussen 2023 en 2024 gaat daarom volgens verhuurder mank.
5.4.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Verhuurder dient aan huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. In dat kader is verhuurder, als opdrachtgever van de renovatiewerkzaamheden, verantwoordelijk om de hinder en overlast daarvan zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Het antwoord op de vraag of hinder dan wel overlast voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan hem is toe te rekenen, moet worden beschouwd als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de mogelijkheid (mede gelet op de kosten) en de bereidheid van de verhuurder om maatregelen te nemen om schade te voorkomen (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26).
5.5.
Niet in geschil is dat gedurende een periode van ongeveer acht maanden sprake is geweest van enige mate van overlast voor huurder door de renovatiewerkzaamheden die in opdracht van verhuurder zijn verricht en in zoverre aan haar zijn toe te rekenen. Deze overlast kan echter niet als een tekortkoming van verhuurder in de nakoming van haar verplichtingen worden aangemerkt. Bij de aard van de onderhavige renovatiewerkzaamheden (het naar voren halen van de gevel van het pand) is het nu eenmaal onvermijdelijk dat er, onder andere vanwege de veiligheid, een bouwplaats rondom het pand moet worden gecreëerd en dat deze met bouwhekken moet worden afgesloten. Daarbij heeft verhuurder gezorgd dat de ingang van het gehuurde bereikbaar bleef, in de vorm van een loopbrug en tijdelijk (circa 3 weken) via een tunnel. Dat hier een andere, minder ingrijpende oplossing mogelijk was, is niet gesteld of gebleken. Uit de door huurder overgelegde foto’s van de situatie kan ook niet worden afgeleid dat de grenzen van wat een huurder aan overlast als gevolg van de renovatie moet gedogen zijn overschreden. Bovendien heeft verhuurder onweersproken aangevoerd dat zij reclame-uitingen en verwijzingen naar de winkel heeft opgehangen, zodat ook het beperkte gebruik van de etalage zo veel mogelijk is gecompenseerd. Ten slotte is niet gebleken dat de aannemer en de uitvoerende partijen, in opdracht van verhuurder, niet voortvarend te werk zijn gegaan en dat zij de renovatiewerkzaamheden niet op een redelijke wijze zouden hebben uitgevoerd.
5.6.
Daarbij is het lastig om de door huurder gestelde schade objectief vast te stellen. Huurder heeft gewezen op dalende omzet- en bezoekerscijfers in 2024 ten opzichte van voorgaande jaren 2022 en 2023, maar het is onzeker in hoeverre deze daling direct kan worden toegeschreven aan de overlast door de renovatiewerkzaamheden. Zij heeft immers in december 2023 de formule van de winkel in het gehuurde veranderd naar een koopjeswinkel/outlet, terwijl het oorspronkelijke bedrijf is verplaatst naar een winkel om de hoek van het gehuurde. Het is aannemelijk dat ook deze omstandigheid heeft bijgedragen aan de dalende omzet- en bezoekerscijfers in 2024 en dat dat niet volledig kan worden toegeschreven aan de renovatie.
5.7.
Kortom, er is weliswaar sprake geweest van overlast maar alle voornoemde omstandigheden maken dat die niet kan worden beschouwd als een tekortkoming van verhuurder in de nakoming van haar verplichting om huurder het rustige genot van het gehuurde te verschaffen. Van een gebrek is daarmee geen sprake geweest en de vordering met betrekking tot huurprijsvermindering wordt afgewezen.
Periode van sluiting van de winkel
5.8.
Volgens de planning zou de noodzakelijke sluiting van het gehuurde in verband met de renovatie plaatsvinden van 19 augustus tot 16 september 2024. In deze periode was huurder vrijgesteld van de betaling van huur. De winkel is uiteindelijk pas op 3 oktober 2024 weer geopend. Huurder vordert daarom nog 17 dagen huurkorting.
5.9.
Verhuurder heeft verweer gevoerd tegen deze vordering. Volgens verhuurder heeft zij haar deel van de werkzaamheden voltooid volgens de planning en binnen de termijn van vier weken. Het feit dat de winkel nog langer dicht moest blijven, lag aan de planning van huurder zelf en haar weigering om het werk te overleggen en af te stemmen met verhuurder.
5.10.
Uitgangspunt van partijen is steeds geweest om de werkzaamheden die verhuurder moest laten verrichten in het gehuurde en de overige werkzaamheden die huurder in eigen hand had tegelijkertijd binnen een tijdsbestek van vier weken uit te voeren. Hiertoe heeft verhuurder een planning door GRE Vastgoedmanagement laten opstellen. De planning bevat een schema waarin alle werkzaamheden staan die (naar verwachting) zouden moeten plaatsvinden met een inschatting van de daarmee gemoeide tijd. De werkzaamheden zijn opgesplitst naar casco-werkzaamheden die verhuurder zal uitvoeren en overige werkzaamheden die huurder zal laten uitvoeren. In de planning is er van uitgegaan dat de werkzaamheden deels tegelijkertijd zouden plaatsvinden. Hierover zouden partijen nog overleg voeren en een en ander met elkaar moeten afstemmen.
5.11.
De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende is gebleken dat dit laatste is gebeurd. Er is door huurder geen afstemming gezocht en van de mogelijkheid om gelijktijdig te werken lijkt geen gebruik te zijn gemaakt. Daarentegen heeft verhuurder onder verwijzing naar de planning van GRE Vastgoedmanagement voldoende gesteld dat zij haar casco-werkzaamheden binnen vier weken had afgerond. De verantwoordelijkheid voor een tijdige oplevering van de winkel lag niet uitsluitend bij verhuurder, maar huurder diende hiervoor ook zelf de benodigde coördinatie en uitvoering van haar werkzaamheden te organiseren, in overleg en afgestemd met verhuurder. Onvoldoende is gebleken dat huurder haar eigen werkzaamheden met die van verhuurder heeft afgestemd, althans dat zij hier (onvruchtbare) pogingen toe heeft ondernomen. Het feit dat de winkel uiteindelijk pas op 3 oktober 2024 is heropend, kan daarom niet aan verhuurder worden toegerekend. Er bestaat geen grondslag om huurder een huurkorting toe te kennen over de periode na 16 september 2024. De vordering wordt afgewezen.
De coronakorting (vordering in conventie onder 3 en reconventie onder 2)
5.12.
Partijen zijn het erover eens dat huurder haar winkel in het gehuurde in de periode van 15 maart 2020 tot en met februari 2022 als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of in geringe mate heeft kunnen exploiteren. Deze omstandigheid is niet verdisconteerd in de huurovereenkomst tussen partijen en heeft naar vaste jurisprudentie te gelden als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Huurder heeft op deze grond recht op een huurprijsvermindering, waarbij als uitgangspunt geldt het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
5.13.
Huurder heeft een berekening laten opstellen van de coronakorting en stelt op basis daarvan dat zij in totaal recht heeft op een bedrag van € 48.696,37 coronakorting inclusief btw. Huurder heeft eenzijdig een deel van de huur ingehouden, namelijk € 22.309,07. Huurder vordert daarom nog € 26.387,30 aan coronakorting. Op haar beurt vordert verhuurder de huurachterstand minus de afrekening servicekosten 2022, waardoor haar vordering tot betaling van huurachterstand in reconventie uitkomt op € 19.082,21, met wettelijke handelsrente van € 11.610,55.
5.14.
De reden dat verhuurder de berekening van de coronakorting van huurder verwerpt, is tweeledig. In de eerste plaats is verhuurder het niet eens met de wijze waarop huurder de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft toegerekend aan haar vestigingen. Huurder heeft de totaal ontvangen TVL gedeeld door het aantal winkels. Volgens verhuurder moet de TVL echter toegerekend worden aan een vestiging naar rato van de huurprijs van die vestiging. In de tweede plaats voert verhuurder aan dat in de berekening van huurder ten onrechte beheerskosten zijn opgenomen als vaste lasten. Volgens verhuurder zijn deze kosten onvoldoende inzichtelijk en betreffen dit bovendien reguliere bedrijfskosten waarbij het met name gaat om het schuiven met kosten binnen het concern. Volgens verhuurder worden de beheerskosten ten onrechte onder de noemer vaste lasten geschaard. Huurder heeft de kantonrechter verzocht deze vragen eerst te beantwoorden, waarna zij eventueel een nieuwe berekening van de coronakorting kan maken.
5.15.
Ten aanzien van de toedeling van de TVL oordeelt de kantonrechter als volgt. De TVL-subsidie wordt toegekend aan ‘de onderneming’, dus niet aan een vestiging of filiaal. In zijn conclusie heeft de advocaat-generaal bij het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902, hierover het volgende overwogen:
5.22.2
In de eerste plaats ziet een bedrag aan TVL op de onderneming die het aangaat. Indien de TVL is toegekend aan een onderneming met verschillende vestigingen waarvoor afzonderlijke huurovereenkomsten gelden, zal het bedrag moeten worden verdeeld over de daarvoor in aanmerking komende vestigingen. Indien partijen hierover geen informatie verschaffen, zal de rechter een deel van het bedrag kunnen toerekenen aan de betrokken vestiging, bijvoorbeeld door dit bedrag te delen door het aantal vestigingen.
Met andere woorden, TVL die op concernniveau is verstrekt moet worden toegerekend aan de verschillende vestigingen. Dit kan bijvoorbeeld door het delen van het bedrag van de TVL over het aantal vestigingen.
5.16.
Verhuurder heeft gemotiveerd aangevoerd dat het delen van de TVL over het aantal vestigingen in dit geval geen recht doet aan de onderlinge financiële verhoudingen, omdat één van de vestigingen van huurder een grote hal op een industrieterrein betreft, waarvoor vermoedelijk een veel lagere huurprijs geldt.
5.17.
De kantonrechter volgt verhuurder in dit standpunt. In het geval dat de TVL moet worden verdeeld over meerdere vestigingen van hetzelfde concern met ieder hun eigen vaste lasten en de lasten van één van de vestigingen feitelijk veel lager uitvallen (als gevolg van een lagere huurprijs), ligt voor de hand dat in dat geval een groter deel van de ontvangen TVL wordt aangewend voor de vaste lasten van de andere vestigingen. Dat geldt in ieder geval voor de berekening welk nadeel (voor zover niet reeds gecompenseerd) moet worden verdeeld over verhuurder en huurder. Zou dit anders zijn, dan zou dat tot gevolg hebben dat van een gelijke verdeling van het nadeel zoals bedoeld in voornoemd arrest van de Hoge Raad geen sprake meer is, aangezien de verhuurder in dat geval door de dan toe te passen huurprijsvermindering naar verhouding voor een groter deel zou bijdragen dan noodzakelijk, terwijl de huurder daarvan profiteert.
5.18.
De tweede vraag is of de beheerskosten mogen meetellen in de vaste lasten. Huurder heeft toegelicht dat de beheerskosten betrekking hebben op kosten van werkzaamheden die Textielhandel La Fin B.V. (verder: La Fin) voor de werkmaatschappijen verricht. La Fin is een inkooporganisatie die kleding inkoopt, opslaat in een centraal magazijn en uitlevert aan de winkels, waaronder de winkel van huurder. Voor deze werkzaamheden wordt een percentage van de afgenomen omzet in rekening gebracht. Aan de werkzaamheden ligt geen contract ten grondslag, dit gebeurd allemaal in-company.
5.19.
De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, noch de conclusie van de advocaat-generaal geven uitsluitsel over wat precies moet worden verstaan onder de vaste lasten. In de regeling TVL (Staatscourant 2020, nr. 34295) wordt wel een definitie gegeven van het begrip ‘vaste lasten’:
Bij de berekening (van de TVL, red. ktr.
) zijn de volgende kostensoorten beschouwd als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa wordt door het CBS verstaan de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software, als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die niet betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa.
) zijn de volgende kostensoorten beschouwd als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa wordt door het CBS verstaan de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software, als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die niet betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa.
5.20.
Naar algemeen taalgebruik zijn vaste kosten de kosten die niet afhankelijk zijn van de productie of verkoop van producten of diensten.
5.21.
Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de beheerskosten die huurder heeft gemaakt niet onder de definitie van de vaste lasten. Uit de uitleg die huurder heeft gegeven van de beheerskosten, volgt dat het hier gaat om distributiekosten, waarbij de hoogte van de kosten te relateren is aan de afgenomen omzet. Het lijkt daarom bij uitstek te gaan om variabele kosten en niet om vaste kosten.
5.22.
Met het voorgaande in gedachten, wordt huurder in de gelegenheid gesteld een nieuwe berekening van de coronakorting op te laten stellen en deze bij akte in het geding te brengen. Verhuurder zal hier bij antwoordakte op mogen reageren. De beslissing over de coronakorting en de daarover gevorderde rente zal worden aangehouden tot nadat partijen voornoemde aktes hebben genomen.
5.23.
De vraag naar het bestaan en de hoogte van de huurachterstand is afhankelijk van het antwoord op de vraag hoe veel coronakorting huurder toekomt. De beslissing op dit punt zal daarom eveneens worden aangehouden.
De huurindexering 1 januari 2023 (vordering in conventie onder 4)
5.24.
De huurprijs van het gehuurde wordt op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 20.1 van de algemene bepalingen ieder jaar op 1 januari gewijzigd – kort gezegd – op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De indexering per 1 januari 2023 volgens deze rekenmethode kwam uit op 14,5%. Deze hoge indexering werd veroorzaakt door gestegen energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Met ingang van juni 2023 heeft het CBS naar aanleiding van deze ontwikkelingen de methode om de energieprijzen voor consumenten te meten en te verwerken in de CPI gewijzigd. Het CBS heeft de tot juni 2023 door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet herzien.
5.25.
Huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de volgens haar te hoge huurindexering van januari 2023. Volgens huurder moet worden aangesloten bij de nieuwe waarnemingsmethode van het CBS, waardoor de huurindexering per 1 januari 2023 uit zou komen op 7,8% en niet op 14,5%. Als hiervan uit wordt gegaan heeft huurder over het jaar 2023 een bedrag van € 8.202,05 inclusief BTW te veel aan huur betaald. Huurder heeft dit bedrag (terug)gevorderd van verhuurder. Verhuurder heeft dit geweigerd en stelt zich op het standpunt dat zij zich bij het bepalen van het indexeringspercentage heeft gebaseerd op gepubliceerde cijfers en een rekenmethode zoals opgenomen in de algemene bepalingen. Het vasthouden aan deze cijfers en rekenmethode is volgens verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
5.26.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toepassing hiervan dient de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten. Het antwoord op de vraag of de redelijkheid en billijkheid aan een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro in de weg staan, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de overeenkomst en de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen. De stelplicht en bewijslast van die omstandigheden rust op degene die aan het beroep op het beding tegenwerpt dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in dit geval dus op huurder.
5.27.
Huurder heeft in dit geval onvoldoende gesteld voor een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt is immers dat partijen gebonden zijn aan hetgeen zij met elkaar hebben afgesproken. Dat geldt in dit geval in het bijzonder nu huurder en verhuurder commercieel handelende partijen zijn. Gesteld noch gebleken is dat huurder niet op voet van gelijkheid afspraken heeft gemaakt met verhuurder over de indexering van de huurprijs. De kantonrechter betrekt bij dit oordeel ook dat uit de toelichting van het CBS op de nieuwe rekenmethode blijkt dat de volgens de oude rekenmethode berekende cijfers weliswaar een minder goed beeld geven van de prijsstijging van energie dan de cijfers op basis van de nieuwe rekenmethode, maar niet dat de oude rekenmethode evident onjuist is geweest. De nieuwe rekenmethode is bovendien pas met ingang van juni 2023 ingevoerd en het CBS heeft de gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet met terugwerkende kracht herzien.
5.28.
Ook is van belang dat de huurprijsstijging per 1 januari 2023 door de indexering per 1 januari 2024 is gecorrigeerd, zodat het vanaf die datum geen groot verschil maakt of de indexering op grond van de oude of nieuwe rekenmethode wordt berekend. Toepassing van de nieuwe rekenmethode leidt bovendien niet per definitie tot een lager CPI cijfer. Als zou zijn gekozen voor een andere referentiewaarde (bijvoorbeeld als zou zijn overeengekomen om de huurprijs niet per 1 januari maar per 1 april te verhogen) zou de indexering volgens de nieuwe rekenmethode hoger kunnen uitvallen dan volgens de oude rekenmethode.
5.29.
Het voorgaande neemt niet weg dat huurder in dit geval in het jaar 2023 nadeel ondervindt van de toepassing van de oude rekenmethode. Voor dat jaar heeft huurder € 8.202,05 inclusief BTW meer aan huur betaald dan wanneer het CBS toen al de nieuwe rekenmethode zou hebben gehanteerd. Huurder heeft evenwel niet concreet gemaakt wat de financiële gevolgen daarvan voor haar bedrijfsvoering waren. Daardoor is niet komen vast te staan dat het vasthouden aan de overeengekomen indexering zodanig nadelige financiële gevolgen heeft voor huurder dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor zover huurder wil betogen dat alleen al de hoogte van het bedrag aan teveel betaalde huur al meebrengt dat het vasthouden van verhuurder aan de overeengekomen indexering naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, faalt dat betoog, aangezien mag worden aangenomen dat huurder, als concern met 5 winkels, een zekere mate van financiële draagkracht heeft.
5.30.
De slotsom is dat het beroep van huurder op artikel 6:248 lid 2 BW Pro faalt en dat er geen grondslag bestaat voor de (terug)vordering van te veel betaalde huur in het jaar 2023. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
De eindafrekeningen servicekosten (vorderingen in conventie onder 5 t/m 9)
Servicekosten algemeen
5.31.
Huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat VvE-kosten ten onrechte als servicekostenpost aan haar zijn doorbelast. Het gaat in totaal om een bedrag van € 1.845,39. Verhuurder heeft erkend dat de VvE-kosten ten onrechte aan huurder zijn doorbelast. Zij heeft bevestigd dat deze kosten zullen worden gecrediteerd.
5.32.
Nu huurder de vordering niet heeft ingetrokken en de creditering kennelijk nog niet heeft plaatsgevonden, is de vordering van huurder op dit punt toewijsbaar, met wettelijke rente. De gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar, nu het hier gaat om een vordering uit onverschuldigde betaling. Op een dergelijke vordering ziet de wettelijke handelsrente niet (zie ECLI:NL:HR:2020:1710).
5.33.
Verhuurder heeft niet betwist dat zij over de ten onrechte in rekening gebrachte VvE-kosten 5% administratiekosten heeft gerekend. Deze kosten heeft huurder dus ook onverschuldigd betaald en dient verhuurder terug te betalen. De vordering van huurder is ook op dit punt toewijsbaar.
Stadsverwarming aansluitwaarde
5.34.
Partijen zijn verder verdeeld over de vraag of verhuurder de vaste kosten van de stadsverwarming (aangeduid als ‘aansluitwaarde’) bij huurder in rekening mag brengen. In de huurovereenkomst is in artikel 9.1 opgenomen dat ‘de afgenomen stadsverwarming’ aan huurder zal worden doorbelast. De vraag is of dit beding ook de vaste kosten omvat, of slechts de verbruikskosten.
5.35.
De kantonrechter stelt voorop dat het bij het beantwoorden van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet alleen moet worden uitgegaan van een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst, maar het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158; Haviltex).
5.36.
In de gegeven omstandigheden wordt geoordeeld dat de tekst van artikel 9.1 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat ‘de afgenomen stadsverwarming’ zowel de verbruikskosten als de vaste kosten omvat. Verhuurder heeft er terecht op gewezen dat contracten voor de levering van stadsverwarming nu eenmaal bestaan uit een bedrag aan vaste kosten en een bedrag aan verbruikskosten. Het ‘afnemen’ van stadsverwarming omvat dus in beginsel zowel het aandeel van de verbruiker in de vaste kosten, als het gemeten gebruik. Dat met de ‘afgenomen stadsverwarming’ zoals opgenomen in artikel 9.1 van de huurovereenkomst alléén de verbruikskosten zouden wordt bedoeld, is niet aannemelijk en huurder legt ook niet goed uit waarom artikel 9.1 van de huurovereenkomst volgens haar zo moet worden uitgelegd.
5.37.
Dit betekent dat verhuurder de kostenpost ‘aansluitwaarde stadsverwarming’ terecht aan huurder heeft doorbelast en dat er geen grondslag bestaat tot terugbetaling van deze kosten. De vordering van huurder op dit punt wordt afgewezen.
Eindafrekening servicekosten 2022
5.38.
Uit de eindafrekening servicekosten blijkt dat huurder een overschot heeft van € 3.226,86. Verhuurder heeft dit erkend, maar heeft dit bedrag niet teruggeboekt naar huurder. Verhuurder beroept zich op verrekening met de door haar gestelde huurachterstand.
5.39.
Zoals hiervoor overwogen is de vraag naar het bestaan en de hoogte van de huurachterstand afhankelijk van het antwoord op de vraag hoe veel coronakorting huurder toekomt. Partijen worden in de gelegenheid gesteld hier aktes over te nemen. De beoordeling van het beroep van verhuurder op verrekening van de eindafrekening servicekosten 2022 zal, gelet op de samenhang met de aangehouden beslissingen, eveneens worden aangehouden.
Aanpassing voorschot servicekosten en stadsverwarming
5.40.
Huurder heeft verder gevorderd de door haar jaarlijks te betalen voorschotten op de servicekosten en de stadsverwarming te verlagen. De voorschotten zijn sinds de aanvang van de huurovereenkomst niet aangepast. Met uitzondering van het kalenderjaar 2023 heeft huurder steeds te veel voorschotten betaald ten opzichte van de daadwerkelijke kosten.
5.41.
In dit kader zijn partijen in artikel 21.8 van de algemene bepalingen overeengekomen dat verhuurder de mogelijkheid heeft om het voorschot tussentijds aan te passen. Een mogelijkheid voor huurder om tot aanpassing van het voorschot te komen, zijn partijen niet overeengekomen. Bovendien is niet gebleken dat de gehanteerde voorschotbedragen apert onredelijk zijn, nu in het kalenderjaar 2023 de daadwerkelijke kosten hoger waren dan de voorschotten. Dat de daadwerkelijke kosten in de daaraan voorafgaande jaren steeds lager bleken te liggen dan de voorschotten, kan evenwel aanleiding geven tot aanpassing van het voorschotbedrag, maar dat is de bevoegdheid van verhuurder. Dat rechterlijk ingrijpen, op grond van de redelijkheid en billijkheid of anderszins is vereist, is niet gebleken.
De promotiebijdrage (vorderingen in conventie onder 10 t/m 12)
5.42.
Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat huurder aan verhuurder een promotiebijdrage betaalt. Deze bedraagt op dit moment € 897,10 per kwartaal. Op grond van artikel 9.4 van de huurovereenkomst dient verhuurder de promotiebijdrage voor 50% te besteden aan promotieactiviteiten specifiek voor (de huurders van) het [naam complex] . De andere 50% moet worden aangewend voor algemene promotie voor het winkelcentrum [adres] .
5.43.
Verhuurder heeft – mede in verband met de renovatie van het [naam complex] – de afgelopen vijf jaar (behoorlijk) minder geld uitgegeven aan promotieactiviteiten dan zij van haar huurders heeft geïnd. Het overschot heeft zij opgespaard met als doel een grote promotieactie op te zetten als er zicht is op voldoende huurdersbezetting van het [naam complex] .
5.44.
Dat is volgens huurder niet juist. Bovendien is [naam complex] geen winkelcentrum, waardoor er geen enkele noodzaak is tot het in rekening brengen van promotiekosten. Huurder vordert daarom primair de door haar betaalde promotiekosten van € 19.732,10 inclusief BTW als onverschuldigd betaald terug, met een verklaring voor recht dat zij deze kosten vanaf het vierde kwartaal van 2025 niet langer is verschuldigd. Subsidiair vordert huurder – kort gezegd – dat verhuurder rekening en verantwoording aflegt ten aanzien van de promotieactiviteiten.
5.45.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Voor de primaire vordering van huurder bestaat geen grondslag. Zij is deze betalingsverplichting contractueel met verhuurder overeengekomen. Voor zover huurder een beroep heeft willen doen op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, is dat onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat verhuurder de promotiekosten de afgelopen jaren slechts beperkt heeft aangewend, onder andere als gevolg van de renovatie, maar heeft opgespaard is daarvoor onvoldoende. Voor verhuurder bestaat bovendien niet de contractuele verplichting om de promotiekosten volledig te besteden in hetzelfde jaar dat deze zijn geïnd.
5.46.
Evenmin bestaat er voor verhuurder de verplichting om voorafgaand aan het kalenderjaar, dan wel achteraf, rekening en verantwoording af te leggen aan huurder over de wijze waarop zij de promotiebijdragen zal besteden of heeft besteed. Van een goed verhuurder mag evenwel worden verwacht dat zij haar huurders daar op verzoek inzicht in biedt, maar het gaat hier niet om een (in rechte afdwingbare) contractuele verplichting. De vorderingen van huurder op dit punt zullen daarom worden afgewezen.
De Nutsvoorzieningen (vordering in conventie onder 13)
5.47.
Bij aanvang van de huur waren de meterkast, de stoppenkast met de (hoofd)meters/aansluitingen van de nutsvoorzieningen alsmede de aansluitingen van telefonie en internet aan de achterzijde van het gehuurde aanwezig. Door de renovatie is het gehuurde zeven meter naar voren geplaatst. Daarbij is uitsluitend de stoppenkast verplaatst naar de (nieuwe) achterzijde van de unit. De meterkast, de hoofd(meters)/aansluitingen van elektriciteit, water en stadsverwarming, alsmede de aansluitingen van telefonie en internet zijn niet meer gelegen in het gehuurde. Deze zijn nu gelegen in een ruimte achter het gehuurde, waar huurder op dit moment geen zelfstandige toegang toe heeft. In de nieuwe achterwand van het gehuurde zijn aansluitpunten aangelegd vanaf de hoofdaansluiting.
5.48.
Huurder stelt zich op het standpunt dat zij niet akkoord hoeft te gaan met deze nieuwe situatie. Zij stelt dat de nutsvoorzieningen deel uitmaken van het gehuurde, dat verhuurder heeft toegezegd dat die door verhuurder zullen worden verplaatst naar de achterzijde van de nieuwe unit en dat zij daar op grond van de huurovereenkomst ook recht op heeft. Huurder vordert daarom verplaatsing van de nutsvoorzieningen naar de achterzijde van het (huidige) gehuurde.
5.49.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Verhuurder heeft onweersproken gesteld dat huurder via aansluitpunten in het gehuurde zelfstandig het gehuurde af kan sluiten van water, gas, warmte, koude en elektra in geval van calamiteiten. Daarmee heeft verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldaan aan de verplichting uit artikel 1 van Pro de algemene bepalingen om een bedrijfsruimte ter beschikking te stellen met ‘nutsvoorzieningen (…) tot een ander primair aansluitpunt’ en ook aan haar toezegging om voor ‘de beschikbaarheid van deze voorzieningen na renovatie in (de achterzijde van) de nieuwe unit’ zorg te dragen.
5.50.
Het probleem, dat beide partijen erkennen, is dat huurder nu haar meterstanden niet meer kan inspecteren. Verhuurder heeft in dat kader toegezegd dat zij een portaal zal realiseren rondom de meterkast waarvan huurder een sleutel krijgt. Huurder kan zich dan zelfstandig toegang verschaffen tot de hoofdaansluiting en de bijbehorende meters. Een dergelijke oplossing heeft huurder zelf ook voorgesteld in haar brief van 24 juli 2025 aan verhuurder. Totdat dit portaal is gerealiseerd heeft verhuurder toegezegd dat zij huurder toegang zal verschaffen als zij daarom vraagt. Huurder heeft mondeling op zitting verzocht hier een veroordeling over uit te spreken. Nu verhuurder de toezegging heeft gedaan en ook geen bezwaar heeft gemaakt tegen de gevraagde veroordeling, zal de kantonrechter hieraan voldoen. Het overige door huurder gevorderde op dit punt wordt afgewezen.
De hoge façade en plaatsing van een rooster (vordering in reconventie onder 1)
5.51.
Boven de etalage van het gehuurde zit tussen de glazen façade en de binnenwand van de kantoorruimte op de eerste verdieping een vide (loze ruimte). Huurder heeft in deze vide reclame-uitingen aangebracht. Bij brief van 13 december 2024 heeft verhuurder huurder gesommeerd de wijzigingen aan de vide ongedaan te maken. Huurder heeft niet aan deze sommatie voldaan.
5.52.
Verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat huurder alleen het lage deel van de façade huurt (de etalage) en niet de hoger gelegen vide. Verhuurder wil dat huurder de reclame-uitingen in de vide – die volgens haar niet tot het gehuurde behoort – verwijdert en meewerkt aan een afscheiding van het hoge en lage deel van de façade door middel van een rooster. Huurder verzet zich tegen deze vorderingen met als belangrijkste argument dat de hoge façade wel onderdeel is van het gehuurde.
5.53.
De kantonrechter stelt vast dat de hoge façade volgens de huurovereenkomst (vóór renovatie) geen onderdeel was van het gehuurde. In artikel 9.3 is immers uitdrukkelijk bepaald dat huurder zich (onder voorwaarden) op de hoge façade mag profileren, daartoe een voorstel bij verhuurder kan indienen en op schriftelijk verzoek van verhuurder de hoge façade ook weer terug dient te brengen in de oorspronkelijke staat. Als partijen de bedoeling hadden de façade onderdeel uit te laten maken van het gehuurde, was deze bepaling betekenisloos.
5.54.
Verhuurder heeft een tekening overgelegd uit het renovatievoorstel van 30 april 2021 waarin met blauwe lijnen het gehuurde is aangegeven. Uit deze tekening blijkt duidelijk dat de hoge façade buiten de blauwe lijnen valt en dus geen onderdeel is van het gehuurde. Er is dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat de hoge façade op enig moment – vóór of na de renovatie – onderdeel was of is geworden van het gehuurde.
5.55.
Huurder heeft zich subsidiair beroepen op artikel 9.3 van de huurovereenkomst en stelt dat zolang de bovenverdieping niet is verhuurd, zij het recht heeft de hoge façade te gebruiken voor reclame-uitingen. De kantonrechter volgt huurder niet in dit standpunt. Artikel 9.3 bepaalt dat huurder ‘op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder de façade op de bovenverdieping dient terug te brengen in de oorspronkelijke staat’. Deze bevoegdheid van verhuurder is niet gekoppeld aan de voorwaarde dat de eerste verdieping op dat moment ook daadwerkelijk wordt verhuurd. Die voorwaarde is alleen andersom (huurder mag zich op de façade van de bovenverdieping profileren, zolang de bovenverdieping boven het gehuurde niet verhuurd is) gesteld. Bovendien heeft verhuurder op de mondelinge behandeling aangegeven dat de eerste verdieping inmiddels ook daadwerkelijk is verhuurd.
5.56.
De conclusie is dat huurder kan worden verplicht tot het terugbrengen van de hoge façade in de oorspronkelijke staat. De hierop gerichte vordering van verhuurder is toewijsbaar.
5.57.
Omdat de hoge façade niet behoort tot het gehuurde, maakt verhuurder geen inbreuk op de huurrechten van huurder door de hoge façade af te schermen van het gehuurde door middel van een rooster. De vraag is dan nog of huurder kan worden verplicht tot het meewerken aan de plaatsing van het rooster, nu deze werkzaamheden (op dit moment) alleen kunnen plaatsvinden via het gehuurde.
5.58.
Verhuurder heeft in de eerste plaats gesteld dat huurder gehouden is deze medewerking te verlenen omdat dit onderdeel is van de renovatie en het renovatievoorstel. In het renovatievoorstel is echter niets bepaald over plaatsing van een rooster om de hoge façade af te scheiden van het lagere gedeelte. De kantonrechter gaat daarom aan dit standpunt voorbij.
5.59.
In de tweede plaats heeft verhuurder gesteld dat huurder gehouden is haar medewerking te verlenen op grond van artikel 16.1 van de algemene bepalingen. Dit artikel bepaalt, voor zover hier relevant, dat als verhuurder wenst over te gaan tot het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen huurder verhuurder daartoe in de gelegenheid moet stellen. Het artikel strekt zich gelet op de eerste zin van artikel 16.1 uit tot zaken op, aan of in het gehuurde, maar ook tot het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen. Met andere woorden, als verhuurder een extra voorziening – zoals het beoogde rooster – wil aanbrengen op, aan of in het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt – de hoge façade – dient huurder hier aan mee te werken op grond van artikel 16.1 van de algemene bepalingen. De vordering van verhuurder op dit punt is dan ook toewijsbaar.
5.60.
De door verhuurder gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat deze zullen worden gemaximeerd op € 15.000,-.
De buitengerechtelijke kosten en de proceskosten (vorderingen in conventie onder 14 en 15 en reconventie onder 3)
5.61.
De beslissing over de gevorderde buitengerechtelijke kosten en proceskosten zal worden aangehouden tot eindvonnis wordt gewezen.
De (voorlopige) conclusies
5.62.
Al het voorgaande leidt tot de volgende (deel)beslissingen:
- de vorderingen in conventie onder 1, 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11 en 12 worden afgewezen;
- de vorderingen in conventie onder 5 en 13 en de vordering in reconventie onder 1 worden toegewezen, zoals hierna bepaald;
- de beslissing op de vorderingen in conventie onder 3, 7, 14 en 15 en op de vorderingen onder 2 en 3 in reconventie wordt aangehouden.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurder van € 1.845,39 aan onterecht doorbelaste VvE-kosten, te vermeerderen met 5% administratiekosten en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt verhuurder tot het realiseren van een portaal rondom de hoofdaansluiting van de nutsvoorzieningen met bijbehorende meterkast en daarvan aan huurder een sleutel of toegangskaart te verschaffen en veroordeelt verhuurder tevens om – zolang dit portaal nog niet is gerealiseerd – huurder op haar eerste verzoek toegang te verschaffen tot de hoofdaansluiting van de nutsvoorzieningen met bijbehorende meterkast,
6.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 24 maart 2026voor het nemen van een akte door huurder over wat is vermeld onder
rechtsoverweging 5.22, waarna verhuurder op de rol van 4 weken daarna een antwoordakte kan nemen,
dinsdag 24 maart 2026voor het nemen van een akte door huurder over wat is vermeld onder
rechtsoverweging 5.22, waarna verhuurder op de rol van 4 weken daarna een antwoordakte kan nemen,
6.4.
wijst de vorderingen van huurder als genoemd onder rechtsoverweging 4.1. onder nummer 1, 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11 en 12 af,
6.5.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
6.6.
veroordeelt huurder:
- om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis de reclame-uitingen die zij heeft aangebracht op het hoge deel van de façade, te weten buiten de blauwe lijnen zoals aanwezig op het beeld dat in randnummer 9.4 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie is weergegeven te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven, met een maximum van € 15.000,-;
- om binnen 3 weken na betekening van dit vonnis mee te werken aan de plaatsing van een afscheiding in de vorm van een rooster tussen het gehuurde en het hoge deel van de façade zoals omschreven in randnummer 9.4 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie en daartoe gelegenheid te bieden na voorafgaand overleg over de datum en het tijdstip op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 15.000,-.
6.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.