Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11973962 \ EA VERZ 25-1354
Beschikking van 27 mei 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
2.
[verzoeker 2],
3.
[verzoekers 3],
4.
[verzoeker 4],
5.
[verzoeker 5],
[verzoeker 2],
3.
[verzoekers 3],
4.
[verzoeker 4],
5.
[verzoeker 5],
hierna te noemen: [verzoeker 5] ,
6.
[verzoeker 6],
6.
[verzoeker 6],
allen wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: verzoekers,
gemachtigde: mr. L.C.M. Jurgens,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [de VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. S. van der Klaauw,
1.De procedure
1.1.
Verzoekers hebben op 13 november 2025 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 7 ingediend. Op 9 en 23 januari 2026 hebben verzoekers aanvullende producties ingediend. Vervolgens hebben verzoekers op 11 maart 2026 een incidenteel verzoekschrift met producties 1 tot en met 6 ingediend.
1.2.
Op 17 april 2026 hebben verzoekers nog twee nadere producties ingediend. Vervolgens hebben verzoekers op 23 april 2026 producties 8 tot en met 23 ingediend. Op 28 april 2026 hebben verzoekers nog aanvullende producties 24 tot en met 26 ingediend.
1.3.
De VvE heeft op 29 april 2026 een verweerschrift met producties 1 tot en met 13 ingediend.
1.4.
Verzoekers hebben op 4 mei 2026 een akte ingediend houdende vermeerderen van de gronden van de verzoeken tevens betwisten van de stellingen van verweerder.
1.5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 mei 2026. Namens verzoekers is [verzoeker 5] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE is [naam 1] verschenen, werkzaam bij Bakker VvE Diensten, bestuurder van de VvE, vergezeld door de gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] , [naam 6] , [naam 7] , [naam 8] , [naam 9] en [naam 10] .
1.6.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van verzoekers aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van verzoekers heeft tevens een geluidsopname afgespeeld. Ook belanghebbenden zijn gehoord. Een kopie van de spreekaantekeningen van [naam 5] is aan het dossier toegevoegd. Vervolgens is een datum voor de beschikking bepaald.
Bezwaren en beslissing
1.7.
De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de door verzoekers ingediende producties 12 en verder en tegen de later ingediende akte, gelet op kort gezegd de omvang en het moment van indiening. Verzoekers hebben daarop gereageerd. Ook is namens de VvE ter zitting bezwaar gemaakt tegen de afgespeelde geluidsopname. De kantonrechter heeft, na partijen daarover gehoord te hebben, ter zitting de producties 8 tot en met 23 van verzoekers toegelaten, omdat die tijdig zijn ingediend. De beslissing ten aanzien van de andere stukken heeft de kantonrechter aangehouden. Ook die stukken, te weten de producties 24 tot en met 26, de akte van verzoekers van 4 mei 2026 en de tijdens de mondelinge behandeling afgespeelde geluidsopname, worden toegelaten. De VvE is namelijk tijdens de mondelinge behandeling voldoende in de gelegenheid gesteld om daarop waar nodig te reageren. De kantonrechter ziet geen aanleiding de VvE op haar verzoek nog toe te laten om schriftelijk te mogen reageren op de producties.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 21 september 1994 (hierna: de splitsingsakte) is een complex in aanbouw, bestaande uit winkels en woningen met een parkeergarage, gesplitst in twee appartementsrechten.
2.2.
In een notariële akte van 5 juli 1996 (hierna: de ondersplitsingsakte) is het appartementsrecht met appartementsindex 2 gesplitst in 240 (onder)appartementsrechten. Met de ondersplitsingsakte is ook de VvE opgericht. Het Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (MR 1992) is daarbij van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de ondersplitsingsakte omschreven.
2.3.
De ondersplitsingsakte is op 31 oktober 2000 bij akte gewijzigd en gerectificeerd, waardoor onder meer de vergeten praktijkruimte op de begane grond en het buurtcentrum als afzonderlijke appartementsrechten met indexnummers [nummer 1] en [nummer 2] aan de ondersplitsing werden toegevoegd.
2.4.
Op 21 november 2023 heeft de eerste ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij beschikking van de kantonrechter van deze rechtbank van 19 juli 2024 [1] zijn de verzoeken van [verzoeker 5] tot nietigverklaring, vernietiging en schorsing van alle op die vergadering genomen besluiten afgewezen. Het verzoek van [verzoeker 5] om deze beschikking te herroepen is bij beschikking van 15 april 2025 [2] afgewezen.
2.5.
Op 10 juni 2025 zou een vergadering van de VvE plaatsvinden. Die kon vanwege het ontbreken van een juiste presentielijst niet doorgaan. Op 4 september 2025 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Op die vergadering waren onvoldoende stemmen vertegenwoordigd om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Op 14 oktober 2025 heeft een tweede vergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
3.Het verzoek
3.1.
In de hoofdzaak hebben verzoekers de kantonrechter samengevat verzocht om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
alle besluiten tot uitschrijven/bijeenroepen van de vergaderingen van de VvE van 10 juni 2025, 4 september 2025 en 14 oktober 2025 non-existent te verklaren, dan wel nietig te verklaren,
alle besluiten genomen op de vergadering van de VvE van 14 oktober 2025 non-existent te verklaren, dan wel nietig te verklaren, dan wel te vernietigen,
alle besluiten zoveel als mogelijk onmiddellijk te schorsen,
e VvE te veroordelen in het door verzoekers betaalde griffierecht.
3.2.
In het incident hebben verzoekers de kantonrechter verzocht om kort gezegd als voorlopige voorziening alle besluiten genomen op de vergadering van de VvE van 14 oktober 2025 onmiddellijk te schorsen.
3.3.
De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van verzoekers in de werkelijke proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De verzoeken worden niet toegewezen. Dat wordt hierna toegelicht. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat uit de door verzoekers ingebrachte stukken en namens hen gegeven toelichting ter zitting blijkt dat zij een grootschalige en langdurige fraude en oplichting vermoeden, waarbij volgens hen onder meer de VvE en verschillende notarissen betrokken zouden zijn. Maar een dergelijke fraude of oplichting is, ondanks de zeer grote hoeveelheid stukken die verzoekers hebben ingebracht, niet gebleken.
Ontvankelijkheid
4.2.
Een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars moet worden gedaan bij de kantonrechter, kort gezegd binnen een maand na de dag waarop verzoeker daarvan heeft kennisgenomen. [3] Een verzoek aangaande de nietigheid van een dergelijk besluit moet in beginsel worden ingediend bij de rechtbank, en dus niet bij de kantonrechter. Maar als bij de kantonrechter de vernietiging van een besluit wordt verzocht, is de kantonrechter tevens bevoegd te oordelen over de nietigheid van dat besluit. [4] De kantonrechter kan zich dus ook buigen over de vraag of een besluit nietig is als er sprake is van voldoende samenhang met een verzoek tot vernietiging.
4.3.
Verzoekers hebben hun verzoek om vernietiging van de besluiten genomen op de vergadering van 14 oktober 2025 tijdig gedaan. Zij zijn dus ontvankelijk in dat verzoek, ook voor zover dat verzoek ziet op de nietigheid van die besluiten [5] . Gelet op de samenhang worden zij ook ontvankelijk verklaard in hun verzoek ten aanzien van de besluiten tot uitschrijven/bijeenroepen van die vergadering van 14 oktober 2025. [6]
4.4.
Verzoekers zijn echter niet-ontvankelijk in hun verzoek voor zover dat ziet op het uitschrijven/bijeenroepen van de vergaderingen van 10 juni 2025 en 4 september 2025 [7] , aangezien niet is gebleken van voldoende samenhang met de besluiten waarvan vernietiging wordt verzocht. Daar komt overigens bij dat niet gebleken is dat verzoekers bij deze verzoeken procesbelang hebben, aangezien de desbetreffende vergadering niet is doorgegaan (10 juni 2025), of daarop geen besluiten zijn genomen (4 september 2025).
De vergadering van 14 oktober 2025
Juridisch kader
4.5.
Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon is in beginsel nietig als zij in strijd is met de wet of statuten. [8] Een besluit van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar als het strijdig is met i) de wettelijke of statutaire bepalingen die de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, ii) het reglement, of iii) met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. [9]
4.6.
Bij een beroep op de laatste categorie moet de kantonrechter toetsen of de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing door de rechter. Voorop staat immers dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid wordt genomen, ook bindend is voor de minderheid. Dat geldt ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is. Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar, simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaars ook op een andere wijze had kunnen waarderen. Voor vernietiging van een besluit op deze grond is alleen plaats als de vereniging van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen, bijvoorbeeld als de meerderheid haar machtspositie misbruikt of op andere wijze onvoldoende rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van een minderheid.
Geen strijd met totstandkomingsbepalingen, reglement, wet of statuten
4.7.
Volgens verzoekers is de vergadering van 14 oktober 2025 niet geldig bijeengeroepen, omdat deze vergadering volgens hen is bijeengeroepen door “personen / organen, die daartoe blijkens de statuten van de VvE niet bevoegd waren.”
4.8.
De kantonrechter volgt verzoekers daarin niet. Artikel 33 lid 3 van Pro MR 1992 bepaalt dat vergaderingen worden gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering zulks nodig achten. Om de VvE te kunnen activeren zijn bij besluiten van de vergadering van de VvE van 21 november 2023 bestuursleden en commissieleden benoemd. Het verzoek om vernietiging van deze besluiten is bij beschikking van de kantonrechter van 19 juli 2024 afgewezen (zie rechtsoverweging 4.8. van die beschikking). De VvE heeft onweersproken naar voren gebracht dat het bestuur de vergadering van 14 oktober 2025 heeft bijeengeroepen. Niet gebleken is dus dat de bijeenroeping door onbevoegden is gebeurd.
4.9.
Verzoekers voeren verder aan dat niet alle eigenaars voor de vergadering zijn opgeroepen en dat meerdere eigenaars desgevraagd aan de gemachtigde van verzoekers hebben laten weten dat zij voor de vergadering van 14 oktober 2025 geen oproep hebben ontvangen. De VvE heeft dit gemotiveerd weersproken. De VvE heeft in dat kader naar voren gebracht dat de uitnodiging voor de vergadering op 25 augustus 2025 aan de eigenaars van de VvE is gestuurd. Zij heeft die uitnodiging ook in de procedure gebracht. De VvE heeft verder toegelicht dat de woningen gelegen aan [adres 1] tot en met [adres 2] te [plaats] niet bij de (hoofd- of onder)splitsing zijn betrokken en dus niet opgeroepen hoefden te worden. De VvE heeft erop gewezen dat dit ook uit de tekst van de ondersplitsingsakte blijkt, waarin staat [10] : “
In de hoofdsplitsing werd in de omschrijving van het hiervoor onder b vermelde appartementsrecht abusievelijk als plaatselijk bekendheid ook vermeld [adres 1] tot en met [adres 2] (doorlopende nummer).” Verzoekers hebben hun standpunt vervolgens niet nader onderbouwd. Dat had – mede gelet op die gemotiveerde betwisting – wel op hun weg gelegen, zodat de kantonrechter aan het standpunt van verzoekers voorbijgaat. Bij die stand van zaken wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen.
In de hoofdsplitsing werd in de omschrijving van het hiervoor onder b vermelde appartementsrecht abusievelijk als plaatselijk bekendheid ook vermeld [adres 1] tot en met [adres 2] (doorlopende nummer).” Verzoekers hebben hun standpunt vervolgens niet nader onderbouwd. Dat had – mede gelet op die gemotiveerde betwisting – wel op hun weg gelegen, zodat de kantonrechter aan het standpunt van verzoekers voorbijgaat. Bij die stand van zaken wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen.
4.10.
Ook van strijd met het reglement is niet gebleken. Verzoekers hebben overigens ook niet concreet gemaakt op welke wijze de besluiten in strijd met het regelement zouden zijn.
4.11.
Dat de op 14 oktober 2025 genomen besluiten nietig zouden zijn, omdat de vereiste hoeveelheid stemmen niet aanwezig zouden zijn, volgt de kantonrechter evenmin. Het betrof immers een tweede vergadering in de zin van artikel 38 lid 6 MR Pro 1992, waarbij gelet op dat artikel besluiten konden worden genomen ongeacht het aantal stemmen dat ter vergadering kon worden uitgebracht.
4.12.
Het verzoek om de besluiten tot uitschrijven/bijeenroepen van de vergadering van 14 oktober 2025 non-existent te verklaren, dan wel te vernietigen, is gelet op het voorgaande evenmin toewijsbaar.
Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.13.
Niet gebleken is dat de op 14 oktober 2025 genomen besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De door verzoekers gestelde fraude is niet gebleken (zie rov. 4.1 hiervoor). Wat verzoekers verder nog naar voren hebben gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Deze procedure is, mede in het licht van het in rov. 4.6 hiervoor geschetste kader, niet bedoeld om de VvE alsnog te laten instemmen met een pad dat door verzoekers als (enige) juiste weg voorwaarts wordt gezien. Die discussie moet in de vergadering van de VvE worden gevoerd. De uitkomst van een dergelijke discussie kan zijn dat er (toch) voor een andere weg voorwaarts wordt gekozen.
4.14.
De besluiten zijn al met al niet nietig of vernietigbaar en de verzoeken daarover worden dus afgewezen.
Schorsing van de besluiten
4.15.
Verzoekers hebben in de hoofdzaak tevens verzocht om “alle besluiten” zoveel als mogelijk onmiddellijk te schorsen. Voor zover dat verzoek ziet op de besluiten die genomen zijn op de vergadering van 14 oktober 2025, wordt dat verzoek gelet op het voorgaande eveneens afgewezen. Voor zover dat verzoek ziet op
anderebesluiten is het evenmin toewijsbaar, al is het maar omdat onvoldoende is toegelicht om welke besluiten dat dan gaat en waarom die zouden moeten worden geschorst.
anderebesluiten is het evenmin toewijsbaar, al is het maar omdat onvoldoende is toegelicht om welke besluiten dat dan gaat en waarom die zouden moeten worden geschorst.
4.16.
De bij incidenteel verzoekschrift verzochte voorlopige voorziening tot kort gezegd schorsing van alle besluiten van de vergadering van de VvE van 14 oktober 2025 is evenmin toewijsbaar, ook omdat in deze beschikking al een beslissing in de hoofdzaak wordt gegeven. [11]
Proceskosten
4.17.
De kantonrechter ziet aanleiding om verzoekers te veroordelen in de proceskosten van de VvE.
4.18.
Het verzoek van de VvE om verzoekers daarbij te veroordelen in de werkelijk gemaakte proceskosten wordt afgewezen. Daarvoor is alleen plaats bij buitengewone omstandigheden, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. De lat daarvoor ligt hoog, mede gelet op het recht op toegang tot de rechter. [12] Dergelijke buitengewone omstandigheden zijn in deze procedure niet gebleken. De proceskosten worden dus bepaald aan de hand van het liquidatietarief. Gelet op de hoeveelheid door verzoekers ingestuurde stukken en de grootte daarvan, wordt wel aanleiding gezien om een extra punt aan salariskosten gemachtigde toe te kennen.
4.19.
De proceskosten van de VvE worden aldus begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(3 punten × € 288,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
931,50
4.20.
Gelet op de samenhang met de hoofdzaak zijn voor het incident geen (aanvullende) proceskosten verschuldigd.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart verzoekers niet ontvankelijk in hun verzoek onder a voor zover dat ziet op de vergaderingen van 10 juni 2025 en 4 september 2025;
5.2.
wijst de overige verzoeken, zowel in de hoofdzaak als in het incident, af,
5.3.
veroordeelt verzoekers in de proceskosten van € 931,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verzoekers niet tijdig aan de veroordeling voldoen en de beschikking daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart deze beschikking wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.
33806