Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 12044507 \ EA VERZ 26-4
Beschikking van 17 juli 2026
in de zaak van
1.[verzoeker 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
2.
[verzoeker 2] B.V.,
2.
[verzoeker 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. O.A.H. Van Dalsum,
tegen
1.
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [verweerder],
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [verweerder],
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
niet verschenen,
2.[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
hierna te noemen: [belanghebbende] ,
gemachtigde: mr. T.M. Vollbehr.
1.De procedure
1.1.
[verzoekers] hebben op 30 december 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot nietigverklaring dan wel vernietiging van een besluit van de VvE van 2 december 2025.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juni 2026. [verzoekers] zijn vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1 en 2] ), vergezeld door de gemachtigde. De VvE is niet vertegenwoordigd. [belanghebbende] is verschenen als belanghebbende, vergezeld door de gemachtigde. [verzoekers] en [belanghebbende] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling ieder nog nadere producties ingediend. Zij hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoekers] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is aangehouden om [verzoekers] in de gelegenheid te stellen om nadere producties in te dienen. Op 8 juni 2026 hebben [verzoekers] nadere producties ingediend. [belanghebbende] heeft daar op 11 juni 2026 op gereageerd. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 1 maart 2006 is het gebouw bestaande uit twee woon-winkelhuizen, bestaande uit drie winkelruimten met kelders en zes bovenwoningen met kap-etage, met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden (hierna: het gebouw), plaatselijk bekend [locatie 1] in opdracht van Levasu B.V. (hierna: Levasu) als eigenaar gesplitst in zeven appartementsrechten.
2.2.
In een notariële akte van 26 februari 2007 (hierna: de splitsingsakte) is deze splitsing opgeheven en is het gebouw in opdracht van Levasu gesplitst in negen appartementsrechten.
2.3.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 17 januari 2006 (hierna: MR 2006) van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald. Op de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening is, voor zover relevant, het volgende te zien:
2.4.
In het MR 2006 is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 8
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.
(…)
2.5.
In de splitsingsakte is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 8 lid Pro 1
Het breukdeel is bij de omschrijving van de appartementsrechten vermeld.
(…)
2.6.
[verzoekers] verkregen de eigendom van de appartementsrechten met appartementsindices 1 en 6 op 2 juli 2014.
2.7.
De appartementsrechten met appartementsindices 2, 3, 7, 8, en 9 zijn door Levasu verkregen.
2.8.
[verzoeker 1] en Stichting Administratiekantoor Boqui verkregen de eigendom van de appartementsrechten met appartementsindex 4 en 5.
2.9.
In een notariële akte van 21 augustus 2014 (hierna: de wijzigingsakte) is de splitsingsakte in opdracht van Levasu en [verzoekers] gewijzigd waardoor sprake is van vijftien appartementsrechten. Op de bij de wijzigingsakte behorende splitsingstekening is het volgende te zien:
2.10.
Op grond van de wijzigingsakte is het appartementsrecht met appartementsindex 13 geleverd aan [verzoekers]
2.11.
Na de splitsingswijziging zijn de appartementsrechten grotendeels verkocht aan derden. [verzoekers] is eigenaar gebleven van het appartementsrecht met appartementsindex 13, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend als [locatie 2] (hierna: A13). Levasu is eigenaar gebleven van de appartementsrechten met appartementsindices 7 en 15. Het appartementsrecht met appartementsindex 15 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de derde en zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend als [locatie 1] . [belanghebbende] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond en met kelderruimte van het gebouw, plaatselijk bekend als [adres] .
2.12.
[verzoekers] hebben een overeenkomst gesloten met Sira B.V., een vennootschap van [naam 1 en 2] (hierna: Sira). Sira heeft A13 geheel tot woning verbouwd en gereed gemaakt voor verkoop.
2.13.
Tussen de verschillende appartementseigenaars is discussie ontstaan over de vraag of de ruimte onder het dak boven A13 (hierna: de vliering) onderdeel uitmaakt van het privégedeelte van A13 of tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort. Tijdens de vergadering van de VvE van 2 december 2025 is hierover gestemd. De vergadering van de VvE heeft besloten dat de vliering niet toebehoort aan de eigenaar van het appartementsrecht 3-4 (met 314 stemmen voor en 386 stemmen tegen).
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om het hiervoor onder 2.13. vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 2 december 2025 te vernietigen dan wel nietig te verklaren, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.2.
Aan het verzoek hebben [verzoekers] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de vliering onderdeel uitmaakt van het privégedeelte van A13.
3.3.
[belanghebbende] verweert zich tegen het verzoek en concludeert tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [verzoekers] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Pro Wetboek ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275).
4.2.
Met betrekking tot de vraag of de vliering onderdeel uitmaakt van het privégedeelte van A13 of tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort, overweegt de kantonrechter dat bepalend is wat uit de splitsingsstukken naar objectieve maatstaven blijkt. [1]
4.3.
Op grond van de splitsingstukken kan worden vastgesteld dat vóór de splitsingswijziging tot elk van de woningen met de toenmalige appartementsindices A4 (huisnummer [huisnr. 1] ), A5 (huisnummer [huisnr. 2] ), A6 (huisnummer [huisnr. 3] ), A8 (huisnummer [huisnr. 4] ) en A9 (huisnummer [huisnr. 5] ) een bijbehorende berging gelegen op de zolderverdieping behoorde. Na de splitsingswijziging is een deel van deze bergingen onderdeel geworden van het nieuwe appartementsrecht met appartementsindex 15, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de derde verdieping en de zolderverdieping. De overige bergingen zijn A13 gaan vormen. De nieuwe appartementsrechten met appartementsindices A10 (huisnummer [huisnr. 1] ), A11 (huisnummer [huisnr. 2] ), A12 (huisnummer [huisnr. 3] ) en A14 ( [huisnr. 4] ) beschikken niet meer over een berging op de zolderverdieping.
4.4.
Hieruit volgt dat [verzoekers] en Levasu bij de splitsingswijziging hebben beoogd om de zolderverdieping niet langer te bestemmen als bergingen behorend bij de woningen, maar de zolderverdieping te bestemmen als twee nieuwe woningen. Uit de omschrijving in de splitsingsakte volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de vliering geen onderdeel uitmaakt van A13. Het enkele feit dat de vliering daarin niet wordt omschreven betekent nog niet dat de vliering door anderen mag worden gebruikt, dus gemeenschappelijk is. Het leidt voor de kantonrechter geen twijfel dat de vliering bij A13 hoort. De kantonrechter acht daarbij doorslaggevend dat de vliering zich bevindt boven A13 en dat daartoe alleen toegang kan worden verkregen via A13. Ook hebben [verzoekers] onbetwist gesteld dat tussen de hoge kap en de rest van deze woning eerder geen dragende vloer bestond, maar alleen een (verlaagd) plafond waarop je niet kon staan of lopen. Anders dan door [belanghebbende] is aangevoerd is daarmee geen sprake van een gemeenschappelijke scheidingsvloer als bedoeld in artikel 17 lid 1 onder Pro a van het splitsingsreglement.
4.5.
De splitsingstekening heeft slechts ten doel de begrenzing van (de privégedeelten van) de appartementen aan te geven. Dus de ruimten, die voor individueel gebruik zijn bestemd. Dat er een streep staat tussen de zolderverdieping en de vliering, brengt, anders dan [belanghebbende] stelt, nog niet mee dat de vliering niet tot A13 behoort. Terecht merken [verzoekers] op dat de streep tussen de zolderverdieping en de vliering in de akte uit 2007, net als bij de vloer van de zich over twee verdiepingen uitstrekkende appartementen, een dunnere lijn is dan de lijn die de begrenzing van de te onderscheiden appartementen aangeeft. Dat daarbij, zoals [belanghebbende] heeft aangevoerd, onduidelijk is hoe de verdeling van de desbetreffende ruimte inclusief vliering over appartementen 4, 5 en 6 was kan in het midden blijven nu het gedeelte van de zolderverdieping dat over deze appartementen verdeeld was geheel is opgegaan in A13. Onbetwist staat vast dat vóór de splitsingswijziging geen sprake was van een separate ruimte die gemeenschappelijk gebruikt werd. Dat nooit sprake is geweest van een ruimte met een dragende vloer verklaart waarom de vliering niet is opgenomen in de omschrijving van A13 en niet is ingetekend in een bovenaanzicht op de splitsingstekening. Volgens [belanghebbende] is de vliering binnen de VvE altijd beschouwd als een ruimte die niet aan een specifiek appartementsrecht was toegewezen, maar hij heeft dit standpunt niet nader onderbouwd.
4.6.
[belanghebbende] voert ook aan dat het breukdeel van A13 op grond van de wijzigingsakte groter zou moeten zijn als de vliering tot dit appartementsrecht zou behoren. Uit de wijzigingsakte volgt echter niet dat de breukdelen zijn gebaseerd op het aantal vierkante of kubieke meters van de appartementen. Daarbij komt dat het oppervlakte van een vliering met een niet dragende vloer niet gelijk te stellen is met de vierkante meters vloeroppervlakte van een appartement.
4.7.
De kantonrechter concludeert dat de vliering onderdeel uitmaakt van het privégedeelte van A13. Het stembesluit van de VvE is nietig (artikel 2:14 BW Pro jo. artikel 5:129 BW Pro) omdat een meerderheidsbesluit niet goederenrechtelijk de omvang van een appartementsrecht kan wijzigen. Daarvoor is wijziging van de splitsingsakte met medewerking van alle eigenaars vereist (artikel 5:139 BW Pro).
De verzochte verklaring voor recht wordt dus toegewezen.
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding om de VvE te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
810,00
5.De beslissing
De kantonrechter
4.9.
verklaart voor recht dat het besluit van de vergadering van de VvE van 2 december 2025, voor zover het de status en het gebruik van de vliering betreft, nietig is,
4.10.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 810,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.11.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.P. Ploeger en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2026 in aanwezigheid van de griffier.
33806