Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12111803 \ CV EXPL 26-2313
Vonnis van 21 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1],
en
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. L. Hellinga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 februari 2026, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 13 maart 2026.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2026. [eiser 1] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen.
1.3.
Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt. Daarnaast heeft de gemachtigde van [eisers] tijdens de zitting een productie overgelegd. Deze productie is aan het dossier toegevoegd. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
2.De kern
2.1.
[eisers] hebben van [gedaagde] de woning aan de [adres] gehuurd, van 15 december 2023 tot en met 31 juli 2025. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben zij een borgsom van € 3.900,- betaald (hierna: de borg). Daarnaast hebben zij maandelijks € 250,- aan voorschotten voor de servicekosten betaald. [gedaagde] heeft de borg niet terugbetaald. Hij heeft een aantal posten verrekend met de borg. [eisers] vorderen in deze procedure dat [gedaagde] de borg en eventueel te veel betaalde voorschotbedrag terugbetaalt, met nevenvorderingen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] na verrekening nog bedragen aan [eisers] moet betalen. Dat wordt hierna uitgelegd.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing aan het consumentenrecht
3.1.
Niet in geschil is dat [eisers] de overeenkomst als consument zijn aangegaan. Tussen partijen is wel in geschil of [gedaagde] als handelaar in de zin van het consumentenrecht moet worden beschouwd. Als dat zo is moet ambtshalve, dus ook als daar door partijen geen beroep op wordt gedaan, worden getoetst aan het consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter zal dan moeten toetsen of er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan. Als dat zo is moet de kantonrechter deze vernietigen. [gedaagde] mag die bepalingen dan niet gebruiken en hij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. [1]
3.2.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] als handelaar moet worden beschouwd. [gedaagde] heeft ter zitting namelijk desgevraagd verklaard dat hij al ruim vijftig jaar in verschillende steden meerdere monumentale panden verhuurt. Hij is daarmee een handelaar in de zin van het consumentenrecht. Dat verhuur niet zijn hoofdinkomstenbron is, hij de woning(en) als hobby onderhoudt en verhuurt en nog nooit een pand heeft verkocht, zoals [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd, maakt dat niet anders.
3.3.
[gedaagde] heeft, bij wijze van verweer, een beroep gedaan op het huurprijs-wijzigingsbeding. Daarom is dat huurprijswijzigingsbeding (artikel 5.1 van de huurovereenkomst) getoetst. In het huurprijswijzigingsbeding staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI), maar altijd met minimaal vijf procent per jaar wordt verhoogd. Deze bepaling kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar het opslagbeding wel oneerlijk. [2] Met dat opslagbeding wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Het is niet aannemelijk dat een dergelijk hoge opslag nodig is om de ten laste van [gedaagde] komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. [gedaagde] heeft daar overigens ook niets over aangevoerd. Het opslagbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. Die vernietiging heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dat beding komen te vervallen. Niet in geschil is dat dit gaat om een totaalbedrag van € 102,00. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, kan dit bedrag dus niet met de betaalde borg worden verrekend en moet dit worden terugbetaald.
3.4.
De andere voor de beoordeling relevante bedingen zijn voor zover nodig getoetst, maar niet oneerlijk bevonden.
De borg
3.5.
[eisers] vorderen terugbetaling van de borg van € 3.900,-. Volgens [gedaagde] mag hij de op de door hem gemaakte eindafrekening genoemde bedragen met die borg verrekenen. [eisers] hebben een klein deel van die kosten erkend, maar het merendeel betwist.
3.6.
De kantonrechter zal daarom hierna per post beoordelen of [gedaagde] deze met de borg mocht verrekenen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een betaalde waarborgsom door een verhuurder moet worden terugbetaald. In de wet staat dat dit binnen veertien dagen moet gebeuren. [3] Een uitzondering op die hoofdregel geldt als een huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt. [4] Bijvoorbeeld in het geval dat een huurder schade aanricht aan het gehuurde, of als de huurder een huurachterstand heeft of er nog servicekosten onbetaald zijn.
Schade aan de koelkast
3.7.
[gedaagde] stelt dat de koelkast in de woning door [eisers] beschadigd is, op grond waarvan hij een bedrag van € 450,- op de borg mocht inhouden. [eisers] hebben erkend dat de scharnierpin van de koelkast tijdens hun huurperiode is afgebroken. Zij hebben niet weersproken dat de koelkast daardoor onbruikbaar is, terwijl de koelkast eerst wel werkte. [eisers] moeten daarom in beginsel de schade vergoeden die daardoor is ontstaan. [5]
3.8.
De vraag is vervolgens hoe hoog die schade is. [gedaagde] heeft de kosten van een geheel nieuwe koelkast in rekening gebracht. Maar de kantonrechter is het met [eisers] eens dat dat niet redelijk is. [gedaagde] heeft immers erkend dat de koelkast bij de start van de huur al niet nieuw was. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op een nieuw voor oud berekening, maar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe oud de koelkast bij de aanvang van de huur was, noch welke waarde deze bij aanvang van de huur vertegenwoordigde. Dat had wel op zijn weg gelegen. Omdat de kantonrechter bij het ontbreken van die gegevens niet kan overgaan tot een schatting van de schade, wordt geoordeeld dat [gedaagde] voor wat de koelkast betreft niet tot verrekening met de borg mocht overgaan.
Ingekorte en opgeschorte bedragen
3.9.
Volgens [gedaagde] hebben [eisers] onterecht bedragen gekort en opgeschort voor in totaal € 1.369,10, die hij met de borg mocht verrekenen. [eisers] hebben dit betwist en verklaard niet te weten waar deze bedragen op zien.
3.10.
[gedaagde] heeft tegenover die betwisting onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waar deze bedragen betrekking op hebben. Dat had wel op zijn weg gelegen. Omdat niet kan worden vastgesteld waar die bedragen op zien, mocht [gedaagde] die niet met de borg verrekenen.
Toeslag rijksmonumenten3.11. Ook heeft [gedaagde] een bedrag van € 112,20 ingehouden, omdat de woning een rijksmonument is. [eisers] betwisten dat zij deze toeslag moeten betalen.
3.12.
Hoewel voor het bepalen van de maximale huurprijs van een woning van belang kan zijn of de woning een monumentaal pand is [6] , bestaat er geen juridische grondslag om die toeslag achteraf - en dus bovenop de afgesproken huurprijs - alsnog aan huurders door te berekenen. [gedaagde] mocht die toeslag dus niet op de borg inhouden.
Servicekosten
3.13.
Tot slot stelt [gedaagde] dat hij meerdere servicekosten op de borg mocht inhouden. Uit het door hem opgestelde overzicht volgt dat dit volgens hem gaat om kosten voor nutsvoorzieningen (water en elektriciteit), een storingsabonnement voor de boiler, schoonmaakkosten voor onder meer de gang en het trappenhuis, waterschapsbelasting, rioolaansluiting, afvalstoffenheffing en administratiekosten. [eisers] zijn het daar niet mee eens. Zij vorderen dat de kantonrechter het totaal aan servicekosten over de huurperiode vaststelt en [gedaagde] veroordeelt de teveel betaalde voorschotten aan hen terug te betalen.
3.14.
De wet bepaalt dat een verhuurder elk jaar een overzicht moet sturen aan de huurder, waarop te zien is welke kosten in dat jaar zijn gemaakt voor servicekosten als gas, water en elektriciteit. [7] Dit moet gebeuren binnen zes maanden na het einde van het jaar. In dat overzicht moet ook staan hoe de kosten zijn berekend. Als partijen naar aanleiding van dat overzicht overeenstemming bereiken over het te betalen bedrag aan servicekosten, is dat het verschuldigde bedrag. Als zij niet tot overeenstemming komen, geldt de betalingsplicht zoals in de wet staat; de huurder betaalt alleen de kosten die in relatie staan tot de werkelijk gemaakte kosten. [8] Deze regels gelden ook voor geliberaliseerde woonruimte zoals deze woning en zijn van dwingend recht. [9]
3.15.
Omdat partijen het oneens zijn over het verschuldigde bedrag aan servicekosten, zal de kantonrechter op vordering van [eisers] het verschuldigde bedrag aan servicekosten vaststellen. Het Besluit servicekosten en het Beleidsboek Servicekosten (versie juli 2023) van de Huurcommissie (hierna: het Beleidsboek Servicekosten) vormen daarbij de leidraad.
3.16.
[gedaagde] heeft, ondanks verzoek daartoe, de door hem genoemde kosten niet aan de hand van facturen of betaalbewijzen onderbouwd. Dat had wel op zijn weg gelegen. [gedaagde] is als verhuurder namelijk verplicht om de door hem opgevoerde kosten te onderbouwen met facturen of andere betaalbewijzen. [10]
3.17.
Als een verhuurder de servicekosten niet onderbouwt, wordt voor het vaststellen van deze kosten in beginsel uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken en gemiddelde tarieven (bij gas, elektriciteit en water zonder eigen meter) of van een vast bedrag (bij alle overige kostenposten). Daarvoor wordt aangesloten bij de gemiddelde prijzen voor gas, elektra en water die jaarlijks door het Nibud worden vastgesteld. Voor de overige kosten wordt in beginsel uitgegaan van € 12,- per jaar. [11]
Elektriciteit en water
3.18.
[gedaagde] heeft op de eindafrekening een bedrag van € 1.773,58 aan elektriciteit en € 217,56 aan water opgenomen. Hij heeft daarvan geen facturen overgelegd. [eisers] hebben erkend dat zij elektriciteit en water hebben gebuikt en hebben niet weersproken dat het verbruik is gemeten met een eigen meter. Ook de hoogte van het verbruik is door [eisers] niet betwist. Om die reden zal de kantonrechter voor de berekening van de kosten voor elektriciteit en water uitgaan van het verbruik zoals vermeld op de afrekening.
3.19.
Gelet op dat verbruik en rekening houdend met de tarieven van het Nibud, acht de kantonrechter de op de afrekening vermelde elektriciteitskosten van € 1.773,58 en waterkosten van € 217,56 redelijk. Deze kosten zijn dus verschuldigd.
Schoonmaakkosten
3.20.
Op de afrekening is verder een totaalbedrag van € 494,33 (€ 25,35 per maand) vermeld aan schoonmaakkosten. [eisers] hebben niet weersproken dat zij schoonmaakkosten verschuldigd zijn, maar – zo begrijpt de kantonrechter – wel de hoogte daarvan.
3.21.
[gedaagde] heeft geen facturen of betaalbewijzen van de door hem gemaakte kosten overgelegd. Daarom gaat de kantonrechter voor het vaststellen van deze kosten uit van het wettelijk vastgestelde bedrag van € 12,- per jaar. [eisers] hebben 19,5 maanden in de woning gewoond, zodat de verschuldigde kosten hiervoor in totaal € 19,50 bedragen.
Storingsabonnement
3.22.
Voor het storingsabonnement aan de boiler is op de afrekening in totaal € 243,75 vermeld. [eisers] hebben niet weersproken dat zij daarvoor kosten verschuldigd zijn, maar, zo begrijpt de kantonrechter, wel de hoogte daarvan.
3.23.
[gedaagde] heeft geen facturen of betaalbewijzen van de door hem gemaakte kosten overgelegd. Het Beleidsboek Servicekosten bepaalt dat in zo’n geval moet worden uitgegaan van een verdeling waarbij 20% wordt aangemerkt als de kosten voor deze service. [12] Alleen deze kosten kunnen dan bij de huurder in rekening gebracht worden. [gedaagde] had dus € 48,75 (€ 243,75 x 0,2) in rekening mogen brengen.
Administratiekosten
3.24.
[gedaagde] heeft in totaal € 176,12 aan administratiekosten opgenomen. Die kosten zijn, in overeenstemming met het bepaalde in aanhangsel B, berekend op 2,5% over gas, water en licht en 5% over de overige posten.
3.25.
Het Beleidsboek Servicekosten schrijft echter voor zover relevant voor dat de administratiekosten over warmtevoorzieningen (zoals elektriciteit, gas, olie en verwarmd water) maximaal 2% en over alle overige kostenposten maximaal 5% mogen bedragen. [13]
3.26.
Dit betekent dat [gedaagde] aan administratiekosten voor de nutsvoorzieningen in totaal € 39,82 (€ 1.773,58 + € 217,56 x 0,02) en voor de overige posten in totaal € 3,41 (€ 19,50 + € 48,75 x 0,05) in rekening had mogen brengen. Dit is bij elkaar in totaal € 43,23.
Totaal verschuldigd aan servicekosten
3.27.
Uit het voorgaande volgt dat de redelijke servicekosten over de gehele huurperiode in totaal als volgt zijn:
- elektriciteit € 1.773,58
- water € 217,56
- schoonmaak € 19,50
- storingsabonnement € 48,75
- administratiekosten € 43,23
--------------------------------------------------------------------------------------------- +
Totaal € 2.102,62
3.28.
In totaal mocht dus € 2.102,62 aan servicekosten in rekening worden gebracht. Niet in geschil is dat [eisers] door maandelijkse vooruitbetalingen in totaal € 4.875,- aan servicekosten hebben betaald. Dat betekent dat [eisers] (€ 4.875 - € 2.102,62=) € 2.772,38 te veel hebben betaald.
Waterschapsbelasting, rioolaansluiting, afvalstoffenheffing
3.29.
Op de afrekening staan ook waterschapsbelasting, rioolaansluiting en afvalstoffenheffing vermeld. Alhoewel deze posten in aanhangsel B als servicekosten staan vermeld, zijn dit geen servicekosten. [14] Een huurder of verhuurder moet deze betalen als ‘belastingplichtige’, niet als ‘huurder’ of ‘verhuurder’.
3.30.
[eisers] hebben erkend dat [gedaagde] kosten aan afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting aan hen mocht doorbelasten, maar hebben betwist alle daarvoor opgenomen posten verschuldigd te zijn.
3.31.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Op de afrekening staan zowel de afvalstoffenheffing als de waterschapsbelasting twee keer opgenomen, beide één keer voor 19,5 maand en één keer voor 5 maanden. Aangezien niet in geschil is dat [eisers] hiervoor kosten verschuldigd zijn en dat zij er 19,5 maanden hebben gewoond, zijn zij beide posten ter hoogte van die 19,5 maanden verschuldigd. Het gaat om een totaalbedrag van € 1.503,41 (€ 751,85 aan waterschapsbelasting en € 751,56 aan afvalstoffenheffing). [gedaagde] heeft niet toegelicht op welke grondslag de andere opgenomen posten betaald zouden moeten worden, zodat die niet verschuldigd zijn.
3.32.
Ten aanzien van de rioolaansluiting overweegt de kantonrechter het volgende. Niet in geschil is dat [eisers] hiervoor kosten verschuldigd zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit een totaalbedrag van € 285,55 betreft. [eisers] betwisten, zo begrijpt de kantonrechter, de hoogte van dat bedrag. Die hoogte komt echter nagenoeg overeen met de tarieven die volgens de Verordening(en) Amsterdamse Rioolheffing in 2024 en 2025 golden. [gedaagde] mocht de vermelde € 285,55 dan ook aan [eisers] doorberekenen.
3.33.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] dus ook een vordering op [eisers] heeft van in totaal € 1.788,96 (€ 1.503,41 + € 285,55).
Verrekening
3.34.
Al met al is [gedaagde] aan [eisers] verschuldigd de borg van € 3.900,00 en de te veel betaalde voorschotten van in totaal € 2.772,38, terwijl zij op hun beurt aan [gedaagde] een bedrag verschuldigd zijn van € 1.788,96. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat hij een beroep doet op verrekening. Dit is toewijsbaar. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers] van:
- € 3.900,00 aan borg;
- € 983,42 aan te veel betaalde servicekosten, verrekend met de tegenvordering van [gedaagde] (€ 2.772,38 - € 1.788,96).
Overige vorderingen
3.35.
[eisers] hebben over de borg en de te veel betaalde voorschotten rente gevorderd. De rente over de borg wordt als onweersproken toegewezen vanaf 15 augustus 2025. De gevorderde rente over de te veel betaalde voorschotten wordt toegewezen vanaf vonnisdatum.
3.36.
[eisers] vorderen verder betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 623,15 (inclusief btw), met wettelijke rente. Zij hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Zij hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het door hen gevorderde bedrag is echter hoger dan het bedrag dat op grond van de wettelijke staffel verschuldigd is, zodat € 613,34 zal worden toegewezen. De daarover gevorderde rente is als onweersproken toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding.
3.37.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisers] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eisers] worden begroot op € 725,50, bestaande uit het griffierecht (€ 93,-), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 253,-) en de nakosten (0,5 punt x € 253,-). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
.De proceskosten van [eisers] worden begroot op € 725,50, bestaande uit het griffierecht (€ 93,-), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 253,-) en de nakosten (0,5 punt x € 253,-). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen:
a. € 3.900,- aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 15 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling,
b. € 983,42 aan te veel betaalde voorschotten na verrekening, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vandaag tot de dag van volledige betaling,
c. € 613,34 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 725,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 21 juli 2026.
64183