ECLI:NL:RBAMS:2026:7711

• Datum uitspraak: 25 juni 2026
• Publicatiedatum: 28 juli 2026
• Zaaknummer: 12188953 \ CV EXPL 26-5638
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: C. Kraak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Deels vernietiging oneerlijk huurprijsverhogingsbeding in geliberaliseerde huurovereenkomst

In deze civiele procedure tussen Apricot Real Estate 1 B.V. en een huurder is verstek verleend aan de gedaagde partij. De kantonrechter toetst ambtshalve de huurovereenkomst aan Richtlijn 93/13 EG inzake oneerlijke bedingen. De huurprijsverhogingsbedingen zijn opgesplitst in een indexatiebeding gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI) en een opslagbeding van maximaal 5%.

De kantonrechter oordeelt dat het indexatiebeding transparant en niet oneerlijk is, maar het opslagbeding oneerlijk is omdat het niet voorspelbaar was voor de huurder en het percentage te hoog ligt, wat het evenwicht tussen partijen verstoort. Na narekening blijkt dat de verhuurder het opslagbeding ook daadwerkelijk heeft toegepast bij de huurverhogingen in 2024 en 2025.

Daarnaast wordt het beding over buitengerechtelijke incassokosten vernietigd omdat het niet duidelijk maakt dat de wettelijke regeling voor consumenten van toepassing is, wat kan leiden tot onrechtmatige kosten. Ook het proceskostenbeding wordt als oneerlijk beoordeeld, maar de kantonrechter wijst proceskosten toe conform het liquidatietarief.

De zaak wordt verwezen naar een rolzitting waarbij de verhuurder een nadere berekening van de huurachterstand moet overleggen, gebaseerd op alleen de toegestane CPI-indexaties zonder opslag. Tevens moet een overzicht worden gegeven van betaalde huur versus de toegestane huur. De verdere beslissing wordt aangehouden.

Uitkomst: Het opslagbeding en incassokostenbeding worden vernietigd wegens oneerlijkheid, terwijl het CPI-indexatiebeding geldig blijft; de zaak wordt verwezen voor nadere berekening en verdere beslissing.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

fno: 33623

Zaaknummer: 12188953 \ CV EXPL 26-5638

Vonnis van 25 juni 2026

in de zaak van

APRICOT REAL ESTATE 1 B.V.,

te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

niet verschenen.

Verloop van de procedure

Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.

Gronden van de beslissing

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

Kernbedingen

3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

Huurprijswijzigingsbeding

4. Eiseres heeft toegelicht dat zij de (kale) huurprijs per 1 juli 2022 heeft verhoogd met 3,3%, per 1 juli 2023 met 4,1%, per 1 juli 2024 met 5,5% en per 1 juli 2025 met 4,1%.

5. Het gaat hier om een geliberaliseerde huurovereenkomst. Daarom is het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst jo. artikel 16 van de algemene bepalingen ROZ 2017 (verder: de algemene bepalingen) getoetst. In deze huurprijswijzigingsbedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.

6. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurprijs steeds is verhoogd met maximaal de CPI. Eiseres heeft niet toegelicht hoe zij de door haar genoemde CPI-percentages heeft berekend.

7. In het kader van de AT-toets heeft de kantonrechter de door eiseres genoemde CPI-percentages nagerekend en geconstateerd dat deze feitelijk onjuist zijn. Volgens artikel 16 van de algemene bepalingen moet het CPI-percentage berekend worden door het indexcijfer van de vierde kalendermaand voorafgaand aan de kalendermaand waarin de huurprijsaanpassing plaatsvindt, te delen door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand voorafgaand aan de kalendermaand waarin de huurprijsaanpassing plaatsvindt. In dit geval is de huurprijs steeds verhoogd per 1 juli. Dat betekent dat gekeken moet worden naar de indexcijfers van de maanden maart daaraan voorafgaand. De relevante maandprijsindexcijfers zijn volgens het CBS als volgt:

maart 2021: 108,87

maart 2022: 119,46

maart 2023: 124,72

maart 2024: 128,58

maart 2025: 133,33

8. Dit betekent dat voor de huurverhoging per 1 juli 2022 de maximale CPI 119,46 / 108,87 = 1,097 (9,7%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 3,3% en dus heeft eiseres geen opslag toegepast.

9. Voor de huurverhoging van 1 juli 2023 geldt dat de maximale CPI 124,72 / 119,46 = 1,044 (4,4%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 4,1% en dus heeft eiseres geen opslag toegepast.

10. Voor de huurverhoging van 1 juli 2024 geldt dat de maximale CPI 128,58 / 124,72 = 1,031 (3,1%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 5,5%, dus heeft eiseres een opslag toegepast van 2,4%. De kale huurprijs had per 1 juli 2024 volgens de CPI maximaal € 1.657,49 per maand mogen bedragen.

11. Voor de huurverhoging van 1 juli 2025 geldt dat de maximale CPI 133,33 / 128,58 = 1,037 (3,7%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 4,1%, dus heeft eiseres een opslag toegepast van 0,4%. De kale huurprijs had per 1 juli 2025 volgens de CPI maximaal € 1.718,82 per maand mogen bedragen.

12. Het opslagbeding is dus wel degelijk door eiseres toegepast. De kantonrechter is gelet op het hiervoor overwogene voornemens om het opslagbeding te vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. Eiseres kan gebruik maken van de hiervoor door de kantonrechter berekende gegevens.

13. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan relevant zijn of gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. Eiseres wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.

Artikel 25.2 van de algemene bepalingen

14. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen ziet op betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

15. Het beding is ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

16. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen is eveneens oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. Als daaraan wordt toegekomen zullen de proceskosten dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

Vervolg procedure

17. De zaak wordt verwezen naar de hieronder genoemde rol.

18.
Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.

Beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
23 juli 2026 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;

bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.