Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 89370 / HA ZA 02-1121
Datum vonnis: 7 mei 2003
Vonnis
in de zaak van
1. X,
wonende te Z,
2. [Y],
wonende te Nijkerk,
eisers,
procureur mr. P.C. Plochg,
advocaat mr. M.L.C. Loggers te Arnhem,
tegen
De publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJKERK,
zetelend te Nijkerk,
gedaagde,
procureur en advocaat mr. C. van Zalingen te Nijkerk.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “X c.s.” en “de Gemeente”.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 10 oktober 2002 wordt naar dat vonnis verwezen. De daarbij bepaalde comparitie van partijen heeft geen doorgang gevonden. Vervolgens zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
* een conclusie van repliek;
* een conclusie van dupliek.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 X c.s. hebben op 29 december 1998 met Projectontwikkelingsmaatschappij Van Zwol B.V. (hierna: Van Zwol) een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten voor de woning gelegen aan de X-weg. De koopprijs bedroeg ƒ 467.200,00. Op deze overeenkomst is van toepassing de “Bijlage behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst d.d. 18 december 1998 betreffende bouwnummer X in het uitbreidingsgebied X. Ondernemer : Projectontwikkelingsmaatschappij Van Zwol B.V.. Verkrijger: de heer A.J. X en mevrouw A. X-Y.” Deze bijlage luidt als volgt:
“Bepalingen Gemeente Nijkerk:
I. a. de koper is verplicht de woning zelf, met zijn gezin, te gaan bewonen zodra de woning voor bewoning gereed is en voorts om de bewoning gedurende ten minste 5 aaneengesloten jaren daarna te blijven bewonen. Deze periode vangt aan op de datum van inschrijving op het betreffende adres in het persoonsregister van de gemeente Nijkerk;
b. het is de koper niet toegestaan het gekochte geheel of gedeeltelijk te vervreemden, alvorens de sub a bedoelde termijn van 5 jaren is verstreken;
c. bij niet nakoming van het gestelde sub a en/of b verbeurt de koper een boete van ƒ 100.000,- ten bate van de gemeente Nijkerk en te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders van Nijkerk, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist;
d. burgemeester en wethouders van Nijkerk kunnen op verzoek van de koper ontheffing verlenen van het gestelde sub a en b; aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden;
(…)”
1.2 Voormeld beding is ook opgenomen in de leveringsakte.
1.3 In februari/maart 1999 hebben de gemeente Nijkerk en Van Zwol een overeenkomst gesloten strekkende tot verkoop door de Gemeente aan Van Zwol van percelen bouwterrein gelegen in het Uitwerkingsplan X. Tot deze gronden behoort ook het door X c.s. gekochte perceel. Artikel 25 van Pro deze overeenkomst luidt:
“Koper is verplicht – zulks onverminderd hetgeen hieromtrent verder in deze overeenkomst is bepaald – bij de verkoop van de woningen in het koopcontract met de kopers van de woningen en bij de daaruit voortvloeiende overdracht in de akte van overdracht de volgende bepalingen op te nemen:
I. a. de koper is verplicht de woning zelf, met zijn gezin, te gaan bewonen zodra de woning voor bewoning gereed is en voorts om de bewoning gedurende ten minste 5 aaneengesloten jaren daarna te blijven bewonen. Deze periode vangt aan op de datum van inschrijving op het betreffende adres in het persoonsregister van de gemeente Nijkerk;
b. het is de koper niet toegestaan het gekochte geheel of gedeeltelijk te vervreemden, alvorens de sub a bedoelde termijn van 5 jaren is verstreken;
c. bij niet nakoming van het gestelde sub a en/of b verbeurt de koper een boete van ƒ 100.000,- ten bate van de gemeente Nijkerk en te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders van Nijkerk, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist;
d. burgemeester en wethouders van Nijkerk kunnen op verzoek van de koper ontheffing verlenen van het gestelde sub a en b; aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden;
(…)”
1.4 X c.s. staan sinds 11 maart 2000 ingeschreven op het adres X.
1.5 Op 26 september 2001 hebben X c.s. in verband met een beoogde verhuizing aan de Gemeente verzocht “een gemotiveerde principe-uitspraak te doen omtrent het standpunt van de gemeente Nijkerk” over het anti-speculatiebeding.
1.6 Bij brief van 24 oktober 2001 heeft de Gemeente X c.s. kort gezegd medegedeeld vast te houden aan het beding.
Het geschil
2.1 X c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren primair dat het anti-speculatiebeding dat is opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte tussen X c.s. en Van Zwol nietig is, subsidiair dat de Gemeente geen beroep kan doen op deze bepaling, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.
2.2 X c.s. stellen daartoe dat het anti-speculatiebeding in strijd is met het rechtsbeginsel van vrije vestiging zoals is vastgelegd in de Huisvestingswet, omdat hun woning valt in de categorie “woningen van vrije vestiging”. Hun recht van vrije vestiging wordt door het gewraakte beding doorkruist.
3. De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft daartoe kort gezegd gesteld dat zij op grond van haar huisvestingsbeleid gerechtigd is in bedoelde koopovereenkomst het anti-speculatiebeding te laten opnemen. Verder heeft zij erop gewezen dat X c.s. een verzoek tot ontheffing van de zelfbewoningsverplichting kunnen indienen.
De beoordeling van het geschil
4. De rechtbank zal eerst beoordelen of sprake is van een nietig beding. Indien dit het geval zou blijken te zijn, behoeft het verweer dat ziet op het niet indienen van een verzoek tot ontheffing van de zelfbewoningsverplichting door X c.s., geen verdere bespreking.
5. Het anti-speculatiebeding komt erop neer dat een koper op straffe van verbeurte van een boete verplicht is een door hem gekochte woning gedurende vijf jaren na gereedkoming zelf te bewonen. De Gemeente stelt dat zij op grond van de Huisvestingswet bevoegd is dit privaatrechtelijk instrument te hanteren. Deze wet biedt haar, naar eigen zeggen, de mogelijkheid regulerend op te treden. Het staat de Gemeente in beginsel vrij haar publiekrechtelijke taak met privaatrechtelijke overeenkomsten nader in te vullen. In dat geval wordt het privaatrechtelijk handelen van de Gemeente getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (Hoge Raad 27 maart 1987, NJ 1987/727, Amsterdam/Ikon). Door overheidslichamen verrichte privaatrechtelijke rechtshandelingen die met deze beginselen in strijd zijn, zullen in het algemeen geacht worden door hun inhoud of strekking in strijd te zijn met de openbare orde en daarom nietig overeenkomstig artikel 3:40 BW Pro.
6. De Huisvestingswet geeft publiekrechtelijke regels aan de Gemeente ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. De vraag is nu of het privaatrechtelijk instrument van het anti-speculatiebeding niet de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist. Voor de beantwoording van die vraag moet worden gelet op de inhoud en strekking van deze wet (in het licht van haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin binnen deze wet de belangen van huizenkopers zijn beschermd (Hoge Raad 9 juli 1990, NJ 1991/394, De Pina/Helmond).
7. De Huisvestingswet heeft als fundamenteel uitgangspunt, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis, dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op de vrijheid van vestiging en dat daarom overheidsbemoeienis met de woonruimtemarkt niet vanzelfsprekend is. De Huisvestingswet beoogt nadrukkelijk bescherming te bieden in het woningsegment in prijsklassen ónder de vrije sectorgrens, welke wordt bepaald door de huur- of koopprijs. Wanneer deze beneden een bepaalde grenswaarde ligt, kan de desbetreffende woonruimte onder de werkingssfeer van de Huisvestingswet gebracht worden (TK 1996-1997, 25 334, nr. 3 MvT, blz. 1). De Huisvestingswet staat op grond van artikel 4 toe Pro dat de Gemeente privaatrechtelijke overeenkomsten met eigenaren van woonruimten sluit inzake het in gebruik geven daarvan. In deze zaak heeft de Gemeente bouwgrond verkocht en via een kettingbeding aan kopers van daarop te bouwen woningen een zelfbewoningsverplichting gedurende vijf jaar opgelegd. Aldus heeft de Gemeente met de eerste eigenaar van de woonruimte, projectontwikkelaar Van Zwol, een overeenkomst met betrekking tot het in gebruik geven daarvan gesloten, zoals bedoeld in artikel 4 van Pro de Huisvestingswet. Op een dergelijke overeenkomst is, zo volgt uit artikel 4 lid 1 van Pro de Huisvestingswet, de opdracht van artikel 2 lid 2 van Pro deze wet van overeenkomstige toepassing, te weten de eis dat de te stellen regelen noodzakelijk moeten zijn in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte met een verhoudingsgewijs lage prijs. Uit de systematiek van deze wettelijke regeling volgt dat de wetgever overheidsbemoeienis in de vrije sector heeft willen uitsluiten.
8. De woning van X c.s. valt, zoals reeds vastgesteld, in de vrije sector. Het door de Gemeente gehanteerde privaatrechtelijk instrument – te weten de verplichting tot zelfbewoning – is dus in strijd met het systeem dat de wetgever bij de totstandkoming van de Huisvestingswet voor ogen stond, namelijk dat overheidsbemoeienis niet is toegestaan in de vrije sector. Dit betekent dat het door de Gemeente langs privaatrechtelijke weg opgelegde anti-speculatiebeding de publiekrechtelijk regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist.
9. Dit oordeel zou slechts anders kunnen zijn indien de Gemeente met dit beding een eigen, subjectief belang nastreeft dat niet gebaseerd is op de Huisvestingswet. Uit de stellingen van de Gemeente volgt echter dat zij privaatrechtelijke sturingsmiddelen zoals het in geding zijn de anti-speculatiebeding hanteert in aanvulling op publiekrechtelijke instrumenten, met het doel een volkshuisvestingsbeleid te voeren dat zo goed mogelijk is afgestemd op de lokale mogelijkheden en behoeften. Met de zelfbewoningsverplichting streeft de Gemeente dus louter een algemeen belang na. Daarin kan geen rechtvaardiging gevonden worden voor de doorkruising van de publiekrechtelijke regeling.
10. Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot het oordeel dat het gewraakte beding in strijd is met de openbare orde. Gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 BW Pro is het beding daarom nietig. De primaire vordering van X c.s. dient daarom te worden toegewezen.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
verklaart voor recht dat het anti-speculatiebeding dat is opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte van X c.s. nietig is,
veroordeelt de Gemeente in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van X c.s. begroot op € 1.050,56 (€ 270,56 wegens verschotten en € 780,00 wegens salaris procureur),
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op 7 mei 2003.
de griffier de rechter
Coll.: MG