Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 31 maart 2010
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 186206 / HA ZA 09-1121 van
1. [eis.1hfdz.],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2 hfdz.],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. P.H.M. Essink te [woonplaats],
tegen
1. [ged.1hfdz./eis.1vrijw.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2hfdz./eis.2vrijw.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. R. Cats te Maastricht,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 191723 / HA ZA 09-1922 van
1. [ged.1hfdz./eis.1vrijw.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2hfdz./eis.2vrijw.],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. R. Cats te Maastricht,
tegen
1. [ged.1vrijw.]N,
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2vrijw.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. E.M. Vos te Heilig Landstichting, gemeente Groesbeek.
Partijen zullen hierna [eis.hfdz.], [ged.hfdz./eis.vrijw.] en [gedn.vrijw.] genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaring
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 november 2009 in de hoofdzaak
- het tussenvonnis van 20 januari 2010 in de vrijwaring
- het proces-verbaal van comparitie van 4 februari 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In oktober 2005 hebben [eis.hfdz.] van [ged.hfdz./eis.vrijw.] gekocht de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] voor de prijs van EUR 320.000,00. Levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2006.
2.2. In de koopovereenkomst is het gekochte omschreven als: ‘bungalow met gedeelte toegangspad, berging, erf, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden’. In art. 5.3 van de NVM-koopovereenkomst is bepaald, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang, dat de onroerende zaak bij de levering over de feitelijke eigenschappen zal beschikken die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van dergelijke eigenschappen die ten tijde van het sluiten van de koop aan kopers kenbaar waren.
2.3. [eis.hfdz.] hebben zich vanaf medio 2006 tot de gemeente Nijmegen gewend voor overleg over hun plannen tot verbouwing van de woning. In dat kader is aan het licht gekomen dat voor de woning, de overkapping met berging en de carport/garage nimmer een bouwvergunning is verleend.
2.4. Bij brief van 17 juli 2007 heeft de gemeente Nijmegen aan [eis.hfdz.] meegedeeld dat zij op 9 juli 2007 heeft geconstateerd dat voor de hiervoor genoemde bouwwerken geen vergunning is aangevraagd en verleend. Volgens deze brief kan de woning gelegaliseerd worden door het indienen van een ontvankelijke bouwaanvraag, maar kan voor de berging, overkapping en garage wegens strijdigheid met het bestemmingsplan niet alsnog een vergunning worden verleend. Daarom heeft de gemeente Nijmegen haar brief aan [eis.hfdz.] besloten met het verzoek binnen 13 weken een bouwaanvraag voor de woning in te dienen en de niet te legaliseren bebouwing binnen diezelfde termijn af te breken. Bij niet-naleving daarvan heeft de gemeente [eis.hfdz.] een handhavingsprocedure in het vooruitzicht gesteld.
2.5. Bij brief van 3 juli 2008 heeft de toenmalige advocaat van [eis.hfdz.] aan [ged.hfdz./eis.vrijw.] geschreven (voor zover hier van belang):
“In de loop van 2007 zijn cliënten er via de gemeente Nijmegen mee geconfronteerd dat voor zowel de woning als voor de bestaande door u gerealiseerde aanbouw in het verleden geen bouwvergunningen zijn verleend.
Ten aanzien van de woning blijkt dat er wellicht nog legalisatie via het aanvragen van een bouwvergunning mogelijk is (hetgeen natuurlijk aanzienlijke kosten met zich meebrengt), doch ten aanzien van aanbouw is na nader onderzoek van de gemeente komen vast te staan dat die aanbouw in strijd is met het ter plaatse gelden bestemmingsplan en dat de overkapping/berging garage waar het om gaat niet gelegaliseerd kan worden, ook niet via een vrijstelling.
De gemeente heeft aan cliënten verzocht de indertijd door u gerealiseerde illegale bouwwerken af te breken en voorts een bouwaanvraag in te dienen ter legalisering van de woning.”
De brief besluit met onder meer een aansprakelijkstelling van [ged.hfdz./eis.vrijw.] voor de schade die [eis.hfdz.] (zullen) lijden door het ontbreken van de bouwvergunningen en de gevolgen daarvan.
2.6. [ged.hfdz./eis.vrijw.] hebben de woning in 1992 gekocht van [gedn.vrijw.]
3. Het geschil
in de hoofdzaak:
3.1. [eis.hfdz.] hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomst met [ged.hfdz./eis.vrijw.] gedeeltelijk zal ontbinden en [ged.hfdz./eis.vrijw.] zal veroordelen aan [eis.hfdz.] te betalen een bedrag aan schadevergoeding van EUR 68.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over EUR 65.000,-- vanaf 1 oktober 2006, althans 1 augustus 2007 tot aan de dag der voldoening, met veroordeling van [ged.hfdz./eis.vrijw.] in de kosten van de procedure.
3.2. Hieraan hebben zij ten grondslag gelegd dat het gekochte niet beantwoordt aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. De gevorderde schadevergoeding bestaat uit te maken kosten voor legalisatie van de woning en voor afbraak van de uitbouw, de waardevermindering van de woning en buitengerechtelijke kosten.
3.3. Het verweer van [ged.hfdz./eis.vrijw.] zal hierna, bij de beoordeling - voor zover nodig - worden weergegeven.
in de vrijwaringszaak:
3.4. [ged.hfdz./eis.vrijw.] hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedn.vrijw.] hoofdelijk zal veroordelen aan [ged.hfdz./eis.vrijw.] te betalen datgene waartoe [ged.hfdz./eis.vrijw.] in de hoofdzaak jegens [eis.hfdz.] veroordeeld mochten worden, met veroordeling van [gedn.vrijw.] in de kosten van dit geding.
3.5. [ged.hfdz./eis.vrijw.] hebben aan hun vordering (onder meer) ten grondslag gelegd de stelling dat de in 1992 door [gedn.vrijw.] aan hen geleverde woning, gelet op de door [eis.hfdz.] jegens [ged.hfdz./eis.vrijw.] ingeroepen gebreken, niet beantwoordt aan de tussen [ged.hfdz./eis.vrijw.] en [gedn.vrijw.] gesloten overeenkomst.
3.6. [gedn.vrijw.] hebben verweer gevoerd tegen deze vordering.
4. De beoordeling
in de hoofdzaak:
4.1. Het meest verstrekkende verweer van [ged.hfdz./eis.vrijw.] luidt dat [eis.hfdz.] niet tijdig en met bekwame spoed bij hen hebben geklaagd over de beweerde gebreken. Ter comparitie hebben [eis.hfdz.] in dit verband verklaard dat zij na de brief van de gemeente van 17 juli 2007 het overleg met de gemeente niet hebben opgegeven, dat zij tot de brief van 3 juli 2008 (zie onder 2.5) in de weer zijn geweest voor een betere uitkomst en dat laatstgenoemde brief hun eerste bericht aan [ged.hfdz./eis.vrijw.] over de kwestie is. Namens hen is ter zitting nog opgemerkt dat zij in februari 2008 van een medewerker van de gemeente een tekening van de woning hebben ontvangen waarop met rood was aangegeven welk deel er moest worden afgebroken.
4.2. In art. 7:23 lid 1 BW Pro is, voor zover hier van belang, bepaald dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW Pro heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Op de koper rust een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht. Het door de koper te verrichten onderzoek dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd, in welk verband onder meer van belang kunnen zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper. Onder omstandigheden kan een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen. Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking van art. 7:23 lid 1 BW Pro dat de koper aan zijn wederpartij onverwijld kennis dient te geven van dat onderzoek en de verwachte duur ervan. In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn (HR 29 juni 2007, NJ 2008, 606).
4.3. In het onderhavige geval staat vast dat [eis.hfdz.] (in elk geval) na ontvangst van de brief van 17 juli 2007 van de gemeente Nijmegen het ontbreken van de bouwvergunningen hebben ontdekt. Dat ook zijzelf daarvan uitgaan, volgt uit de brief van 3 juli 2008 aan [ged.hfdz./eis.vrijw.], waarin is vermeld dat [eis.hfdz.] ‘in de loop van 2007’ door de gemeente met het ontbreken van de bouwvergunningen zijn geconfronteerd. Gesteld noch gebleken is dat de afgifte in februari 2008 door de gemeenteambtenaar van de tekening voor het moment van ontdekking nog van relevante betekenis is geweest. Uitgangspunt is dan ook dat kort na 17 juli 2007 de klachttermijn een aanvang heeft genomen.
4.4. Vanuit dit vertrekpunt moet worden bezien of [eis.hfdz.] met hun brief van 3 juli 2008 ‘binnen bekwame tijd’ bij [ged.hfdz./eis.vrijw.] over de ontbrekende bouwvergunningen hebben geklaagd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Enig belang aan de zijde van [eis.hfdz.] om [ged.hfdz./eis.vrijw.] niet onverwijld, maar pas één jaar later in te lichten over het door de gemeente op 17 juli 2007 ingenomen standpunt is gesteld noch gebleken. De omstandigheid dat [eis.hfdz.] ook na die brief het overleg met de gemeente hebben voortgezet in de hoop op een andere (betere) uitkomst - hoe begrijpelijk ook - levert op zichzelf niet zo’n belang op. Dit voortgezette overleg kan bovendien niet worden gelijkgesteld met het plegen van onderzoek aan de zijde van de koper naar de aard en omvang van gebreken waarvan de uitslag in beginsel door de koper mag worden afgewacht zonder berichtgeving aan de verkoper, zoals in het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad is genoemd. Zou dit al anders zijn, dan zou moeten worden geoordeeld dat in verband met de lange duur van het ‘onderzoek’ (hier: het overleg met de gemeente) de verkoper daarvan toch onverwijld op de hoogte had moeten worden gesteld, zoals ook uit dit arrest volgt. Waar voorts op zichzelf aannemelijk is dat [ged.hfdz./eis.vrijw.] in een geval als hier een algemeen - maar daarom niet minder te respecteren - belang hebben bij spoedige kennisneming van de door [eis.hfdz.] geconstateerde problemen, moet worden geoordeeld dat [eis.hfdz.] niet binnen bekwame tijd bij [ged.hfdz./eis.vrijw.] over de gebreken hebben geklaagd.
4.5. Het voorgaande betekent dat de vordering van [eis.hfdz.] afstuit op het bepaalde in art. 7:23 lid 1 BW Pro. Hetgeen de partijen overigens hebben aangevoerd, hoeft dan niet (verder) te worden besproken.
4.6. [eis.hfdz.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in de hoofdzaak worden veroordeeld. Nu [ged.hfdz./eis.vrijw.] voldoende belang hadden bij het instellen van de vordering in vrijwaring, dienen [eis.hfdz.] ook te worden veroordeeld in de kosten van het vrijwaringsincident en de kosten waarin [ged.hfdz./eis.vrijw.] in de zaak in vrijwaring zullen worden veroordeeld.
4.7. De kosten aan de zijde van [ged.hfdz./eis.vrijw.] in de hoofdzaak inclusief het vrijwaringsincident worden begroot op:
- vast recht EUR 1.185,00
- salaris advocaat 2.682,00 (3,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 3.867,00.
in de vrijwaringszaak:
4.8. Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring worden afgewezen.
4.9. [ged.hfdz./eis.vrijw.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Voor hoofdelijke veroordeling van [ged.hfdz./eis.vrijw.] en [eis.hfdz.] in de proceskosten van [gedn.vrijw.], zoals door hen primair is gevorderd, bestaat geen grond.
4.10. De kosten aan de zijde van [gedn.vrijw.] worden begroot op:
- vast recht EUR 1.185,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.973,00.
4.11. De kosten aan de zijde van [ged.hfdz./eis.vrijw.] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 90,14
- salaris advocaat 894,00 (1,0 punt × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 984,14.
5. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak:
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eis.hfdz.] in de proceskosten, aan de zijde van [ged.hfdz./eis.vrijw.] tot op heden begroot op EUR 3.867,00,
5.3. veroordeelt [eis.hfdz.] in de voor rekening van [ged.hfdz./eis.vrijw.] komende kosten van de zaak in vrijwaring ten bedrage van EUR 984,14 voor [ged.hfdz./eis.vrijw.] en EUR 2.973,00 voor [gedn.vrijw.],
in de vrijwaringszaak:
5.4. wijst de vorderingen af,
5.5. veroordeelt [ged.hfdz./eis.vrijw.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedn.vrijw.] tot op heden begroot op EUR 2.973,00,
5.6. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2010.