Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5272
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H.J. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 960.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en bij brief van 5 september 2023 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een serre, een aangebouwde garage en een tuinhuis/blokhut. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 184 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 339 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een maximale waarde van € 897.000. Eiser verwijst daartoe naar een woningwaarderapport op naam van [bedrijfsnaam] en ondertekend door B. van der Wielen, SVM-NIVO gecertificeerd WOZ-taxateur. Eiser heeft daarnaast – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt omdat hij niet volgens de waarderingsinstructie de waarde met drie referentieobjecten heeft onderbouwd. Omdat verweerder de waarde in de bezwaarfase maar met twee vergelijkingsobjecten heeft onderbouwd, was eiser genoodzaakt in beroep te gaan. Daarnaast heeft verweerder ten onrechte als liggingsfactor 4 gehanteerd, omdat de woning op 27 meter afstand van een hoogspanningsmast ligt en vanaf de tuin is daar direct zicht op. Eiser betwist dat de ligging van de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] minder is dan de ligging van eisers woning. Deze liggen aan een overdekt zwembad, wat geen overlast geeft en de parkeerplaats ligt aan de andere zijde. De woning aan de [adres 4] onderbouwt juist een lagere waarde, omdat deze iets minder perceel-oppervlakte heeft en op 125 meter afstand van een hoogspanningsmast ligt. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het verkoopcijfer van € 810.000 van de woning aan de [adres 5] , verkocht op 17 september 2021.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Naast gegevens van de woning, bevatten deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiser wordt aangevoerd. [2] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde. Indien eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. [3] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. [4] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder voorgestane waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan. [5]
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 november 2021 voor € 1.070.000), [adres 4] (verkocht op 25 februari 2020 voor € 792.500) en [adres 3] (verkocht op 24 april 2020 voor € 772.500), alle in [plaats] (de vergelijkingsobjecten).
Deze vergelijkingsobjecten hebben goed vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld, bevat een (inzichtelijke) grondstaffel en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren. Met de matrix en zijn toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op de ligging van de woning nabij een hoogspanningsmast, de omstandigheid dat de woning niet aan vaarwater is gelegen en de, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwde stellingen over de negatieve liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat voor de woning een liggingsfactor 4 in aanmerking kan worden genomen. De rechtbank acht de door verweerder beschikte WOZ-waarde echter niet te hoog, omdat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden en het verschil tussen de waarde van de woning volgens de uitkomst van de matrix en de beschikte WOZ-waarde € 45.937 bedraagt en het verschil tussen factor 3 en 4 volgens de matrix 15% van de grondwaarde (15% x € 321.914 = € 48.287) bedraagt. Laatstgenoemde bedragen verschillen immers slechts beperkt van elkaar.
8. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, maakt het hierboven gegeven oordeel niet anders. Met het onder 3 vermelde waarderapport, waarbij tevens de woningen aan de [adres 2] en de [adres 4] worden genoemd en daarnaast de woning aan de [adres 5] , maakt eiser niet aannemelijk dat de waarde van de woning van € 960.000 te hoog is, reeds omdat niet inzichtelijk is hoe tot de waarde van € 897.000 in het waarderapport is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat verweerder in de bezwaarfase slechts twee vergelijkingsobjecten heeft genoemd geen aanleiding om aan eiser een proceskostenvergoeding toe te kennen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).