Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5214
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 393.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en bij brief van 5 september 2023 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met een dakkapel en een vrijstaande garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 128 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 194 m².
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 375.000. Eiser verwijst daartoe naar een woningwaarderapport op naam van [bedrijfsnaam] . Eiser heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn. De eindwaarde is niet inzichtelijk omdat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen van de woning en de referentieobjecten. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer sanitair) van de woning. Er dient volgens eiser ook nog een correctie plaats te vinden wegens het feit dat de woning aan de [adres 2] een hoekwoning betreft. Een tussenwoning ondervindt meer overlast van de buren en een hoekwoning is half-vrijstaand waardoor er sprake is van meer privacy. Hier heeft verweerder onvoldoende rekening mee gehouden. Het vergelijkingsobject [adres 3] heeft uitzicht op groen en op water, waardoor deze woning een betere ligging heeft. Dit object onderbouwt juist een lagere waarde van de woning. Het object [adres 4] onderbouwt ook een lagere waarde. Ten slotte stelt eiser dat verweerder artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden, omdat uit de gegevens die verweerder met betrekking tot de grondstaffel heeft verstrekt niet is op te maken welke grondstaffel van toepassing is op de woning. Eiser heeft om de grondstaffel met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten verzocht en verweerder had die moeten verstrekken. Verweerder heeft evenmin de analyse en onderbouwing van de indexcijfers, de gegevens hoe de KOUDV- factoren worden verrekend en de gegevens van de bijgebouwen en een taxatiekaart, waar eiser om heeft gevraagd, verstrekt. Dit rechtvaardigt een gegrondverklaring van het beroep of een proceskostenvergoeding. Verweerder heeft tevens artikel 8:42 van Pro de Awb geschonden omdat hij de grondstaffel zoals die aan eiser in de bezwaarfase is verstrekt niet aan de rechtbank heeft verstrekt.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Volgens verweerder is geen sprake van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 8:42 van Pro de Awb.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiser wordt aangevoerd. [2] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde. Indien eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. [3] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. [4] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder vastgestelde waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan. [5]
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 4 augustus 2020 voor € 420.000), [adres 3] (verkocht op 2 juli 2020 voor € 385.000) en [adres 4] (verkocht op 3 februari 2020 voor € 320.000), alle in [plaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, goed vergelijkbaar met de woning. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld, bevat een (inzichtelijke) grondstaffel en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Verweerder heeft wegens de gedateerde voorzieningen van de woning bij ‘voorzieningen’ een VLOK-codering van 2 (onder gemiddeld) gehanteerd en een negatieve correctie van € 75 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte doorgevoerd. Hiermee acht de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer sanitair) van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning aan de [adres 2] een hoekwoning betreft. De waarde van deze woning per waardepeildatum komt uit op € 446.977, terwijl verweerder de WOZ-waarde van de woning op € 393.000 heeft vastgesteld. Indien voor de ligging bij de woning aan de [adres 2] een VLOK-codering van 4 in plaats van 3 wordt gehanteerd, is de WOZ- waarde van de woning alsnog niet te hoog vastgesteld gelet op het hiervoor genoemde verschil. Met betrekking tot de woning aan de [adres 3] heeft verweerder rekening gehouden met een VLOK-codering van 4 en daarmee een correctie op de grondprijs aangebracht, terwijl bij de woning voor de ligging is gerekend met een VLOK-codering van 3. Daarmee is de betere ligging van de woning aan de [adres 3] voldoende verdisconteerd. Hoewel de woning aan de [adres 4] volgens de taxatiematrix per waardepeildatum op een waarde van € 364.646 uitkomt, ziet de rechtbank daarin geen aanleiding om de WOZ-waarde van de woning te verlagen, gelet op de verkooprijzen van de andere twee vergelijkingsobjecten die dichter bij de waardepeildatum liggen.
8. Verweerder heeft voor de herleiding van de transactieprijs van de woningen op de transactiedatum naar de waardepeildatum bolletjesgrafieken met betrekking tot de vergelijkingsobjecten overgelegd. In de toelichting bij die grafieken staat voor zover van belang: “Bij het indexeren van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum wordt gebruik gemaakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type. Hierbij wordt gekeken naar de periode van 3 jaar voor de waardepeildatum en 1 jaar na de waardepeildatum. Van deze verkoopcijfers kan een grafiek worden gemaakt (…)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht verschaft in de gehanteerde indexering van de door hem gebruikte verkooptransacties.
9. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Met het door eiser overgelegde woningwaarderapport heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen en dat daarom de door verweerder vastgestelde waarde van € 393.000 te hoog is. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat uit eisers rapport niet duidelijk is hoe daarin tot een waarde van € 375.000 is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Met de enkele stelling dat de belastingplichtigen die eigenaar zijn van de vergelijkingsobjecten mogelijk bevoordeeld zijn omdat de WOZ-waardes van hun woningen lager zijn vastgesteld dan de door verweerder naar de waardepeildatum geïndexeerde waardes maakt eiser niet aannemelijk dat zij daadwerkelijk zijn bevoordeeld. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser ook lager vastgesteld dan de naar de waardepeildatum geïndexeerde waarde.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ?
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om de grondstaffels, de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden en de manier waarop verweerder de verschillen heeft verdisconteerd. Ook heeft eiser verzocht om de waardes van de objectonderdelen welke zijn meegenomen in de taxatie van de woning en de waardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden. Hoewel verweerder in zijn uitspraak op bezwaar de KOUDV-factoren die hij in aanmerking heeft genomen heeft genoemd, heeft hij
niet inzichtelijk gemaakt hoe die factoren van invloed zijn geweest op de waarde van de woning. Daarnaast heeft verweerder pas in beroep laten zien welke waarde hij aan de garage heeft toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het gebrek aan die informatieverstrekking door verweerder ertoe geleid dat eiser pas tijdens de procedure voor de rechtbank, kennis heeft kunnen nemen van de gegevens waar hij al in de bezwaarfase om had gevraagd. Die gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Daarnaast heeft verweerder in zijn uitspraak op bezwaar onjuiste informatie opgenomen over de staat van de woningen en de te hanteren VLOK-coderingen. Hoewel dit in beroep in de taxatiematrix is gecorrigeerd, rechtvaardigt deze omstandigheid ook een toekenning van proceskosten voor beroep en teruggave van het griffierecht. Gelet hierop zal de rechtbank een proceskostenvergoeding voor het beroep toekennen en dient verweerder het griffierecht aan eiser te vergoeden. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het opgemaakte woningwaarderapport omdat het beroep met betrekking tot de vastgestelde waarde ongegrond is. Met betrekking tot het verstrekken van de grondstaffel is de rechtbank van oordeel dat de op verweerder rustende verplichting niet zo ver strekt dat verweerder voor alle objecten een uitwerking per woning dient op te maken en te verstrekken.
Schending artikel 8.42 Awb?
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb niet geschonden. Artikel 8:42, eerste lid van de Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit van het bestuursorgaan aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. [6] Een medewerker van [bedrijfsnaam] , waar de gemachtigde van eiser ook werkzaam is, heeft op 8 juni 2022 diverse grondstaffels van verweerder ontvangen, waaronder de grondstaffels van de wijken in [plaats] . Verweerder heeft vervolgens per e-mail van 12 juli 2022 nog een toelichting gegeven op die grondstaffels. Deze email behoort tot de gedingstukken. In de door verweerder overgelegde matrix heeft verweerder de relevante bedragen uit de grondstaffel voor de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Eiser heeft niet gesteld dat die bedragen onjuist zijn. Dat verweerder aan de rechtbank niet de grondstaffel heeft verstrekt zoals deze aan gemachtigde in de bezwaarfase is verstrekt, doet daar niet aan af. Gelet hierop heeft verweerder niet in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb gehandeld.
Proceskosten
Gelet op hetgeen hiervoor in 11 is overwogen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser voor beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.674;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).