Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5156
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: H.J. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 485.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en bij brief van 5 september 2023 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een aanbouw, een berging en een dakkapel. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 98 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 132 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 440.000. Daartoe voert eiseres – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in KOUDV en liggingsfactoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn. De eindwaarde is niet inzichtelijk omdat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen van de woning en de referentieobjecten. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de verstrekte grondstaffel moet worden toegepast. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken en sanitair). Eiseres stelt dat de transactieprijs van de woning aan de [adres 2] te [plaats] aantoont dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de woning wordt verwarmd door een gaskachel in plaats van een CV installatie. Ten slotte stelt eiseres dat verweerder artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden, omdat uit de gegevens die verweerder met betrekking tot de grondstaffel heeft verstrekt niet is op te maken welke grondstaffel van toepassing is op de woning. Hierdoor heeft verweerder niet de gevraagde grondstaffel van de woning verstrekt. De grondstaffel van de vergelijkingsobjecten had verweerder ook moeten verstrekken. Verweerder heeft evenmin de analyse en onderbouwing van de indexcijfers en de gegevens hoe de KOUDV factoren worden verrekend, verstrekt. Dit rechtvaardigt een proceskostenvergoeding. Verweerder heeft tevens artikel 8:42 van Pro de Awb geschonden omdat hij de grondstaffel zoals die aan eiseres in de bezwaarfase is verstrekt niet aan de rechtbank heeft verstrekt.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Volgens verweerder is geen sprake van schending van artikel 40 Wet Pro WOZ en artikel 8:42 van Pro de Awb.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiseres wordt aangevoerd. [2] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde. Indien eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter — zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. [3] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. [4] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder vastgestelde waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan. [5]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 3] (verkocht op 1 juni 2021 voor € 520.000), [adres 2] (verkocht op 12 mei 2021 voor € 512.516) en [adres 4] (verkocht op 16 oktober 2020 voor € 480.000), alle in [plaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de waarde per vierkante meter van de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten betaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in bouwkenmerken tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld, bevat een (inzichtelijke) grondstaffel en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren. Tevens heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft het voorzieningenniveau en onderhoud. Verweerder heeft toegelicht dat hij wegens de gedateerde voorzieningen van de woning bij ‘kwaliteit/luxe’ een vlokcodering van 2 (onder gemiddeld) heeft gehanteerd in plaats van bij ‘voorzieningen’ een vlokcodering van 2 te hanteren. Volgens de matrix is daarmee een negatieve correctie van € 200 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte van de woning doorgevoerd. Bij onderhoud is verweerder ook uitgegaan van een vlokcodering van 2 (onder gemiddeld) vanwege het feit dat er geen CV-installatie aanwezig is. In verband hiermee heeft verweerder ook een negatieve correctie van € 200 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte toegepast. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning in verband met deze verschillen nog lager moet worden vastgesteld. Indien in plaats van bij ‘kwaliteit/luxe’ het voorzieningenniveau op vlokcodering 2 zou worden gezet dan zou er slechts een negatieve correctie van € 100 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte van de woning in aanmerking zijn genomen.
8. Verweerder heeft voor de herleiding van de transactieprijs van de woningen op de transactiedatum naar de waardepeildatum bolletjesgrafieken met betrekking tot de woningen aan de [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] overgelegd. In de toelichting bij die grafieken staat voor zover van belang: “Bij het indexeren van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum wordt gebruik gemaakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type. Hierbij wordt gekeken naar de periode van 3 jaar voor de waardepeildatum en 1 jaar na de waardepeildatum. Van deze verkoopcijfers kan een grafiek worden gemaakt (…)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht verschaft in de gehanteerde indexering van de door hem gebruikte verkooptransacties.
9. Hetgeen eiseres overigens nog heeft aangevoerd, waaronder het door eiseres in de bezwaarfase overgelegde ‘woningwaarderapport’, waarin een waarde van de woning op
€ 471.000 uitkomt, maakt het hierboven gegeven oordeel niet anders. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat uit dat rapport niet duidelijk is hoe daarin tot een waarde van € 471.000 is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ?
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden. Gemachtigde heeft in de bezwaarfase verzocht om “alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, (…), onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, (…)”. Hoewel verweerder de KOUDV-factoren die hij in aanmerking heeft genomen heeft genoemd in zijn uitspraak op bezwaar, heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoe die factoren van invloed zijn geweest op de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het gebrek aan die informatieverstrekking door verweerder ertoe geleid dat eiseres pas tijdens de procedure voor de rechtbank, kennis heeft kunnen nemen van de gegevens waar zij al in de bezwaarfase om had gevraagd. Die gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Gelet hierop zal de rechtbank een proceskostenvergoeding voor het beroep toekennen en dient verweerder het griffierecht aan eiseres te vergoeden. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het opgemaakte woningwaarderapport omdat het beroep met betrekking tot de vastgestelde waarde ongegrond is. Met betrekking tot het verstrekken van de grondstaffel is de rechtbank van oordeel dat de op verweerder rustende verplichting niet zover strekt dat verweerder voor alle objecten een uitwerking per woning dient op te maken en te verstrekken.
Schending artikel 8.42 Awb?
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb niet geschonden. Artikel 8:42, eerste lid van de Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit van het bestuursorgaan aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. [6] Een medewerker van Previcus, waar de gemachtigde van eiseres ook werkzaam is, heeft op 8 juni 2022 diverse grondstaffels van verweerder ontvangen, waaronder de grondstaffels van de wijken in [plaats] . Verweerder heeft vervolgens per e-mail van 12 juli 2022 nog een toelichting gegeven op die grondstaffels. Deze email behoort tot de gedingstukken. In de door verweerder overgelegde matrix heeft verweerder de relevante bedragen uit de grondstaffel voor de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Eiseres heeft niet gesteld dat die bedragen onjuist zijn. Dat verweerder aan de rechtbank niet de grondstaffel heeft verstrekt zoals deze aan gemachtigde in de bezwaarfase is verstrekt, doet daar niet aan af. Gelet hierop heeft verweerder niet in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb gehandeld.
Proceskosten
Gelet op hetgeen hiervoor in 11 is overwogen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiseres voor het beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.674;
draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 50 aan haar te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).