Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/7512
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.330.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen eigenaar voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar 14 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. Namens eiser heeft zijn gemachtigde aan de zitting deelgenomen door middel van een videoverbinding. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1966 met aanbouw woonruimte, inpandige garage, berging en dakkapel. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 215 m². Het grondoppervlak is ongeveer 705 m².
2.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.013.000. Daartoe voert hij – samengevat – aan dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft gehandeld omdat de grondstaffel en waardeberekeningen niet zijn toegezonden. Eiser stelt dat op grond van artikel 7:4, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verweerder de stukken dient op te sturen. Voorts voert eiser aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de hoorzitting niet volledig in de uitspraak is weergegeven. Eiser betwist een taxatieverslag ontvangen te hebben en geeft aan dat hij verweerder meerdere malen heeft verzocht om het taxatieverslag toe te zenden. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten aangezien het isolatieniveau van de woning slecht is ten opzichte van de referentieobjecten. Daarnaast stelt eiser dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten niet zijn geïndexeerd. Eiser stelt dat op grond van de bouwtekeningen van de referentieobjecten, de oppervlaktes en inhoud van de referentieobjecten onjuist zijn vastgesteld. Ten slotte stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast aangezien verweerder geen iWOZ-kaarten heeft overlegd, waardoor de KOUDV-factoren en de objectkenmerken onvoldoende zijn onderbouwd.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.013.000. Daartoe voert hij – samengevat – aan dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft gehandeld omdat de grondstaffel en waardeberekeningen niet zijn toegezonden. Eiser stelt dat op grond van artikel 7:4, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verweerder de stukken dient op te sturen. Voorts voert eiser aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de hoorzitting niet volledig in de uitspraak is weergegeven. Eiser betwist een taxatieverslag ontvangen te hebben en geeft aan dat hij verweerder meerdere malen heeft verzocht om het taxatieverslag toe te zenden. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten aangezien het isolatieniveau van de woning slecht is ten opzichte van de referentieobjecten. Daarnaast stelt eiser dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten niet zijn geïndexeerd. Eiser stelt dat op grond van de bouwtekeningen van de referentieobjecten, de oppervlaktes en inhoud van de referentieobjecten onjuist zijn vastgesteld. Ten slotte stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast aangezien verweerder geen iWOZ-kaarten heeft overlegd, waardoor de KOUDV-factoren en de objectkenmerken onvoldoende zijn onderbouwd.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.330.000.
Toezendplicht
4. Volgens eiser heeft verweerder in de bezwaarfase ten onrechte geen taxatiematrix en grondstaffel verstrekt en hij verzoekt in dit kader om een proceskostenvergoeding. Vast staat dat eiser in de bezwaarfase een verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van:
de grondstaffel;
de KOUDV-factoren en de bijbehorende cijfermatige correcties;
de waarde van de deelobjecten; en
minstens zes referentiewoningen.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de gehanteerde KOUDV-factoren verstrekt. In de beroepsfase heeft verweerder de (matrix met) grondstaffel overgelegd.
5. Verweerder is niet verplicht om de cijfermatige correcties van de KOUDV-factoren, de waarde van de deelobjecten en minstens zes referentiewoningen aan eiser te verstrekken omdat dit geen gegevens zijn die onder de toezendplicht van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. [1] Daarentegen is de grondstaffel wel een gegeven dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde en waartoe eiser in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook (alleen) geschonden voor zover het de grondstaffel betreft. [2] Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
6. De rechtbank ziet gelet op de omstandigheden in deze zaak geen aanleiding om gebruik te maken van de haar toekomende bevoegdheid een proceskostenvergoeding toe te kennen in verband met de schending van de toezendplicht. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat eiser tijdens het hoorgesprek – ondanks dat hij vóór aanvang van het hoorgesprek wist of kon weten dat hij niet in het bezit was van de gevraagde gegevens – niet meer naar de grondstaffel heeft gevraagd. In het beroepschrift zijn vervolgens uitsluitend algemene opmerkingen gemaakt over de omvang van de toezendplicht en is niet concreet gemaakt welke gevolgen dit heeft gehad voor de behandeling van de onderhavige zaak. Daar komt bij dat in de bezwaarfase door een andere gemachtigde (Eerlijke WOZ BV) is geprocedeerd. Gegevens over de overdracht aan de huidige gemachtigde die inzicht zouden kunnen geven in het belang van toezending, zijn niet overgelegd. Op de zitting van 10 januari 2024 zijn in totaal vier zaken van dezelfde gemachtigde behandeld waarin telkens identieke en algemene formele punten zijn aangevoerd, maar nauwelijks tot geen inhoudelijke klachten die betrekking hebben op de woning. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat de gemachtigde van eiser toch wel in beroep zou zijn gegaan, hetgeen betekent dat het al dan niet verstrekken van de grondstaffel in de bezwaarfase geen verschil heeft gemaakt voor de beslissing om door te procederen. Gelet hierop bestaat geen aanleiding de met het beroep gemoeide kosten te vergoeden. [3]
Beoordeling van de waarde van de woning
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten de waarde van de woning niet onderbouwen, omdat er geen rekening is gehouden met het slechte isolatieniveau van de woning. Verweerder weerspreekt de stelling van eiser, gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten dateren uit een vergelijkbare bouwperiode en daarom een vergelijkbaar isolatieniveau hebben als de woning. Verweerder baseert dit op verkoopadvertenties ten tijde van de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts stelt eiser dat er door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut, aangezien de grondstaffel maar langzaam terugloopt. Verweerder heeft aangevoerd dat de grondstaffel is gebaseerd op periodiek gecontroleerde marktgegevens en dat voor vrijstaande woningen, zoals de onderhavige woning, een andere grondstaffel wordt gebruikt dan voor andere woningtypes, zoals rijwoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
9. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
10. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd, omdat de inhoud van de hoorzitting niet volledig in de stukken is weergegeven. Deze stelling mist feitelijke grondslag omdat eiser noch zijn huidige gemachtigde bij het hoorgesprek aanwezig was en eiser niet heeft gesteld anderszins op de hoogte te zijn van hetgeen zou zijn besproken tijdens de hoorzitting.
11. Eiser heeft geen gebruik gemaakt van zijn inzagerecht. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft herleid naar de waardepeildatum. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van die berekening te twijfelen.
12. De stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden naar zijn gemachtigde, faalt. Artikel 6:17 van Pro de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt. Dat eiser in de bezwaarfase een andere gemachtigde had dan in de beroepsfase waardoor de huidige gemachtigde geen inzage heeft gehad, komt voor rekening en risico van eiser. [5]
13. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder iWOZ-kaarten moet overleggen, omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) beschikbaar gestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [6]
14. Eiser stelt tot slot dat de bouwtekeningen van de referentieobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb en verzoekt verweerder de bouwtekeningen te overleggen. Anders dan eiser meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. [7] Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dat verweerder de inhoud onjuist heeft berekend is niet gebleken. De enkele stelling dat dit het geval is, is daartoe onvoldoende. De stelling van eiser is onvoldoende onderbouwd om te twijfelen aan de juistheid van de in de waardematrix en het taxatieverslag genoemde maten.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).