Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00407
Uitspraak van 21 september 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 maart 2022, nummer SGR 21/835.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 467.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met een (voorraad)kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 165 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 485 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
WOZ-waarde
WOZ-waarde
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 4 februari 2019 met transactieprijs € 374.500), [adres 3] (verkocht op 7 maart 2018 met transactieprijs € 455.000) en [adres 4] (verkocht op 29 mei 2019 met transactieprijs € 342.000). Die vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de objectkenmerken, de inhoud en de ligging, voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten hebben een inhoud die 45 m³ ( [adres 2] en [adres 3] ) en 65 m³ ( [adres 4] ) kleiner is en afgezien van [adres 3] – een groter perceel dan de woning. De objectkenmerken zijn verder gelijk aan de woning en daarmee goed vergelijkbaar. Uit de matrix volgt dat de uit de verkoopprijzen herleide m³-prijzen voor deze vergelijkingsobjecten € 903 ( [adres 2] ), € 2.045 ( [adres 3] ) en € 757 ( [adres 4] ) bedragen, terwijl verweerder voor de woning een m³-prijs van € 1.160 hanteert. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft kwaliteit van de opstallen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Eiser heeft ter zitting gewezen op de hoge waardering van de voorraadkelder. Verweerder heeft hierover geloofwaardig desgevraagd verklaard dat voor een voorraadkelder geen vaste prijs wordt gehanteerd, maar dat daaraan een lagere waarde wordt toegekend. Dat sprake is van andere (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet aannemelijk geworden. Eiser heeft dergelijke verschillen niet benoemd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.
8. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 6 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.
10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.[2]
Hoorplicht
11. Eiser voert aan dat verweerder artikel 7:9 van Pro de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiser daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.
12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiser opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van Pro de Awb. In deze e-mail is aan eiser ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiser niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van Pro de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar diverse beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de hoorplicht zou hebben geschonden. Ook is in geschil of de Heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase de gevraagde stukken had moeten toezenden, zoals het taxatieverslag. Tot slot is in geschil of het Hof het verzoek van de gemachtigde om de in beroep ingebrachte matrix tijdens de zitting te mogen inzien, terecht heeft gepasseerd.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 409.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Hoorplicht
5.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door het tweede hoorgesprek geen doorgang te laten vinden. Volgens belanghebbende is hem hierdoor de mogelijkheid ontnomen om gehoord te worden over zijn (inhoudelijke) reactie op het taxatieverslag.
5.2.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt de belanghebbende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord indien aan het bestuursorgaan na het horen feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn.
5.3.
Vast staat dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven het taxatieverslag niet tot zijn beschikking te hebben. Voorts staat vast dat belanghebbende, nadat hem het taxatieverslag door de Heffingsambtenaar is toegezonden, in de gelegenheid is gesteld om per e-mail op de inhoud daarvan te reageren. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, is onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag, nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gelet hierop zijn aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 geen feiten en omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb Pro. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb Pro en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was. Het vooraf reageren op het taxatieverslag stelt de Heffingsambtenaar in staat zich voor te bereiden op de concrete geschilpunten die in deze reactie worden benoemd. Deze kunnen dan goed worden besproken, zonder noodzaak voor onderzoek achteraf en nog een hoorzitting. Belanghebbende heeft geen concrete punten benoemd die niet al in het hoorgesprek van 27 november 2020 aan de orde zijn gesteld of aan de orde gesteld hadden kunnen worden. De Heffingsambtenaar heeft de hoorplicht dus niet geschonden.
Toezendplicht
5.5.
De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359), maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.6.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt Pro dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan.
5.7.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
5.8.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens heeft verstrekt. Het taxatieverslag is hem op zijn verzoek verstrekt. Het Hof begrijpt dat belanghebbende met de verwijzing naar de matrix graag de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten had willen ontvangen. Deze heeft de Heffingsambtenaar niet verstrekt, en evenmin de grondstaffels. In zoverre heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
5.9.
Het Hof ziet, gelet op de samenloop van de onder 5.3 en 5.4 geschetste omstandigheden, geen aanleiding om gebruik te maken van de hem toekomende bevoegdheid een proceskostenvergoeding toe te kennen in verband met de schending van de toezendplicht. De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift geen inhoudelijke punten genoemd, maar uitsluitend formele. Daarnaast heeft hij om toezending van bepaalde stukken (zie 5.8) verzocht. Ondanks dat de gemachtigde vóór aanvang van het hoorgesprek wist of kon weten dat hij niet in het bezit was van het taxatieverslag of de andere gevraagde gegevens, heeft hij het hoorgesprek niet met opgave van reden afgezegd, maar tijdens dit gesprek uitsluitend aangekondigd het taxatieverslag alsnog te willen ontvangen en een tweede hoorzitting te willen. De gemachtigde heeft na ontvangst van het taxatieverslag niet op de inhoud gereageerd en evenmin aangegeven dat hij meer gegevens nodig had om wel een inhoudelijke reactie te kunnen geven. De gemachtigde heeft tijdens de bezwaarfase dus geen concrete gronden geformuleerd over de WOZwaarde van de woning. De gemachtigde heeft in zijn schriftelijke stukken in (hoger) beroep en tijdens de zitting bij het Hof uitsluitend algemene opmerkingen gemaakt over de omvang van de toezendplicht van de Heffingsambtenaar en niet concreet aangegeven welke gevolgen dit heeft gehad voor de behandeling van de onderhavige zaak. De gemachtigde verwijt de Heffingsambtenaar alleen over formele punten te procederen en niet in te gaan op de materiële punten van de waardering, maar het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens standpunt dat het andersom is. De gemachtigde heeft in een aantal zaken, waarvan de onderhavige er een is, dezelfde formele punten aangevoerd en geen enkel concreet materieel punt ingebracht. In deze zaken is het in de bezwaarfase ook hierbij gebleven. De bewering dat de gemachtigde tijdens de bezwaarfase inhoudelijke opmerkingen over het taxatieverslag zou hebben gemaakt, ontbeert feitelijke grondslag. Het Hof leidt uit het voorgaande af dat de gemachtigde toch wel in beroep zou zijn gegaan, hetgeen betekent dat het al dan niet verstrekken van de gegevens geen verschil heeft gemaakt voor de beslissing om door te procederen. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, ziet het Hof geen aanleiding de met het bezwaar gemoeide kosten te vergoeden.
Heroverweging primair besluit
5.10.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, niet in aanmerking heeft genomen bij de heroverweging van de beschikking. Hiermee heeft volgens belanghebbende geen volledige heroverweging van de beschikking plaatsgevonden.
5.11.
Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking niet volledig heeft heroverwogen. De enkele stelling dat grieven zijn aangevoerd die bij uitspraak op bezwaar niet zijn behandeld zonder daarbij concreet te maken om welke grieven het volgens belanghebbende gaat, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie. Ook overigens is het Hof dit uit de gedingstukken niet gebleken. Alle namens belanghebbende in bezwaar en beroep ingediende geschriften zijn immers summier gemotiveerd en bevatten geen argumenten waarop de Heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.12.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende bij uitspraak op bezwaar geen volledige weergave gemaakt van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden. Ook heeft hij het zorgvuldigheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel geschonden.
5.13.
Dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof onderschrijft de oordelen van de Rechtbank hierover en maakt deze tot de zijne. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet had ontvangen.
5.14.
Ook de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan belanghebbende niet baten. Belanghebbende heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld. Gelet hierop ontbreekt de voor het beroep op het gelijkheidsbeginsel vereiste feitelijke grondslag.
Verzoek om inzage matrix ter zitting
5.15.
De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verzocht de in beroep door de Heffingsambtenaar ingebrachte matrix te mogen inzien. De gemachtigde betwijfelt of hij deze tijdens de beroepsfase heeft ontvangen. De matrix zit niet in zijn dossier en de gemachtigde vermoedt dat de rechter de getallen in de matrix tijdens de digitale zitting heeft voorgelezen. De gemachtigde heeft het Hof verzocht de ter zitting van het Hof genomen beslissing om het verzoek te passeren, in de uitspraak te behandelen.
5.16.
Het Hof persisteert in de afwijzing van het ter zitting gedane verzoek. De Rechtbank heeft de matrix – samen met de matrices voor de overige tijdens dezelfde zitting te behandelen zaken van gemachtigde – op 14 januari 2022, 11 dagen voor de zitting, naar het postadres van gemachtigde gezonden. In het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank is geen enkele aanwijzing te vinden dat de gemachtigde de matrix niet tot zijn beschikking had. Uit datzelfde proces-verbaal leidt het Hof af dat de gemachtigde de matrix wel tot zijn beschikking had. In het proces-verbaal staat namelijk:
“De matrix komt overeen met wat in het taxatieverslag staat vermeld;”
5.17.
Het Hof houdt het ervoor dat er iets jammerlijk is misgegaan bij de dossiervorming in de onderhavige zaak. Het Hof stelt voorop dat er geen reden is om te twijfelen aan de goede bedoelingen van de gemachtigde. Iedereen maakt fouten, en de meest aannemelijke reden voor het ontbreken van de matrix in het dossier van de gemachtigde is een menselijke fout aan de zijde van de gemachtigde. Het Hof ziet hierin geen aanleiding om het onderzoek te heropenen en de matrix opnieuw aan de gemachtigde toe te sturen. De gemachtigde had ook eerder aan de bel kunnen trekken als hij het vermoeden had dat een processtuk ontbrak. In zijn pleitnota voor de zitting van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de matrix en verwezen naar de stukken van 13 januari 2022. Ook in de uitspraak van de Rechtbank staan verwijzingen naar de matrix. De gemachtigde heeft een aantal signalen gemist. Het is dan te laat en in strijd met de goede procesorde om ter zitting van het Hof te klagen over het ontbreken van een gedingstuk, dat blijkens deze signalen al tijdens de beroepsfase is verstrekt en besproken.
De waarde van de woning
5.18.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.19.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, heeft naar het oordeel van het Hof aan deze bewijslast voldaan.
5.20.
Naar volgt uit de in beroep ingebrachte matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 467.430 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (geleverd op 4 februari 2019 voor € 374.500), [adres 3] (geleverd op 7 maart 2018 voor € 455.000) en [adres 4] (geleverd op 29 mei 2019 voor € 342.000), alle te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof is [adres 4] niet goed vergelijkbaar met de woning. Deze woning is qua inhoud bijna de helft kleiner dan de woning, terwijl het perceel juist meer dan twee keer zo groot is als het perceel van de woning. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn, net als de woning van belanghebbende, vrijstaande recreatiewoningen gelegen aan de [locatie] met vergelijkbare objectkenmerken. Vooral [adres 3] is, gelet op de ligging op dezelfde landstrook als de woning en qua perceeloppervlakte, goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt verder dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte en aanwezigheid van bijgebouwen. Als er daarnaast rekening mee wordt gehouden dat de woning ruim vijftig jaar jonger is dan de vergelijkingsobjecten, luidt de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.21.
Hetgeen belanghebbende heeft aangedragen kan niet leiden tot een ander oordeel. De stelling dat de inhoud van de woning verkeerd zou zijn berekend is daartoe zonder nadere onderbouwing onvoldoende, gelet op de geloofwaardige verklaring van de Heffingsambtenaar dat de inhoud van de woning is berekend aan de hand van de bouwtekening. Ook belanghebbendes standpunt dat de (voorraad)kelder te hoog is gewaardeerd, volgt het Hof niet. Dat andere gemeenten een vast bedrag hanteren voor een (voorraad)kelder maakt niet dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de (voorraad)kelder niet kan uitgaan van een percentage van de eenheidsprijs per kubieke meter. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig toegelicht dat dit percentage is afgeleid uit een analyse van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die alleen op het punt van de aanwezigheid van een (voorraad)kelder of souterrain van elkaar verschillen. De Heffingsambtenaar heeft verder, anders dan belanghebbende betoogt, voldoende rekening gehouden met de bestemming van de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen immers ook recreatiewoningen. Ook de stelling dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en het feit dat een groot gedeelte van het perceel van de woning uit water bestaat, slaagt niet. Uit de matrix volgt namelijk dat het afnemend grensnut is verdisconteerd in de eenheidsprijs per kubieke meter en in de grondstaffel en dat de vierkante meters water niet mee zijn genomen in de waardering.
Slotsom
5.22.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 21 september 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.