ECLI:NL:RBDHA:2026:1644

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 23/5716

uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen

[eiser] en [eiseres] , uit [woonplaats] , eisers

(gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en E.H. Elmendorp),

het college van burgemeester en wethouders van Den Haag,

(gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).

de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en een verzoek om toekenning van nadeelcompensatie. Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun aanvraag. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen
.Ook is geen sprake van indirecte planschade. Bij het beoordelen van de directe planschade heeft de stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ) echter een onjuist uitgangspunt gehanteerd, waardoor het college een nieuw besluit zal moeten nemen. Eisers krijgen op dit punt dus gelijk en het beroep is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

1.2.

Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. Het toetsingskader is weergegeven onder 4. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Daarbij gaat de rechtbank eerst onder 5 in op de onafhankelijkheid van de Stichting Advisering Onroerende Zaken (SAOZ). Daarna gaat de rechtbank vanaf 6 in op de indirecte planschade en vanaf 7 op de directe planschade. Vervolgens gaat de rechtbank onder 8 in op de nadeelcompensatie, onder 9 op de deskundigenkosten en onder 10 op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.

Procesverloop

2. Eisers hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 2 juli 2021 afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eisers is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.

2.1.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

2.2.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5719, 23/5721, 23/5724, 23/5726, 23/5727, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5734, 23/5735, 23/5736, 23/5737, 23/5738 en 23/5739. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eisers, de gemachtigde van het college, [naam 1] namens het college en mr. C.M.L. van der Lee als deskundige van het college.

2.4.

Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.

Beoordeling door de rechtbank

Achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit

3. Deze zaak en de hiervoor genoemde zaken gaan over de [woonwijk] , die bestaat uit de delen [wijkdeel 1] en [wijkdeel 2] . De woningen van de eisers in deze zaken zijn gelegen in deelgebied [wijkdeel 1] . Het was aanvankelijk de bedoeling om de hele [woonwijk] vorm te geven als ruim opgezette villawijk met veelal vrijstaande en luxe woningen. Na de ontwikkeling van [wijkdeel 1] is er echter voor gekozen de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen [woonwijk] te wijzigen. Dit heeft er onder meer toe geleid dat binnen deelgebied [wijkdeel 2] meer en goedkopere woningen en niet langer overwegend vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook is de centrale groene ruimte binnen [woonwijk] in omvang beperkt.

3.1.

Eisers stellen dat zij schade ondervinden door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan, waarmee bovengenoemde wijzigingen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen [woonwijk] planologisch zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” is op 23 mei 2014 in werking getreden en op 29 juli 2015 onherroepelijk geworden. De schade bestaat volgens eisers uit waardevermindering van hun woning. Die waardevermindering is volgens eisers het gevolg van zowel de beperking van de bouwmogelijkheden op hun eigen perceel, als van de wijziging van de bouwmogelijkheden binnen deelgebied [wijkdeel 2] waardoor het karakter en de uitstraling van de hele wijk volgens eisers is aangetast. Daarnaast vinden eisers dat zij schade ondervinden door te strenge advisering van de Commissie Esthetiek, die ten tijde van de bouw van de woning van eisers het kwaliteitsniveau van nieuw te bouwen woningen moest waarborgen.

3.2.

Eisers in deze zaak zijn eigenaar van een vrijstaande woning aan de Hertog Albrechtlaan 37 in Den Haag. Zij hebben op 29 januari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in de planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend. Eisers schatten dat de waardevermindering van hun woning minimaal € 1.000.000,- bedraagt.

3.3.

Het college heeft het verzoek van eisers voorgelegd aan SAOZ. SAOZ heeft op 18 juni 2021 advies uitgebracht. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” inclusief de herzieningen daarvan en het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] en de herzieningen daarvan. SAOZ concludeert dat geen van de door eisers genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat eventueel wel sprake is van een nadeel door de introductie van een maximale bouwhoogte van vijf meter binnen delen van het bouwvlak. Daar staat volgens SAOZ echter tegenover dat het nieuwe planologische regime voorziet in een horizontale uitbreiding van het bouwvlak.

3.4.

Een taxateur heeft vervolgens het eventuele nadeel gewaardeerd. De taxateur heeft vastgesteld dat geen sprake is van directe schade door het wijzigen van de maximale bouwhoogte, omdat de kosten die eisers zouden moeten maken voor het in de hoogte uitbreiden van hun woning groter zouden zijn dan de waardevermeerdering die dat zou opleveren. Door de uitbreiding van het bouwvlak, waardoor een uitbreiding van de begane grond van de woning mogelijk is, is de waarde van de woning zelfs gestegen. De taxateur heeft vastgesteld dat het nieuwe planologische regime de waarde van de woning vermeerdert met € 16.000,-.

3.5.

Ten aanzien van het verzoek om nadeelcompensatie heeft SAOZ geconcludeerd dat het college voor de ontwikkeling van [woonwijk] alleen het bestemmingsplan heeft vastgesteld en geen andere publiekrechtelijke besluiten heeft genomen. Daarop is alleen de planschaderegeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing. Voor het overige zien de redenen die eisers aan het verzoek om nadeelcompensatie ten grondslag leggen op privaatrechtelijke handelingen dan wel gestelde onrechtmatige gedragingen van het college. De zogenaamde connexiteit die is vereist voor nadeelcompensatie ontbreekt volgens SAOZ, zodat eisers geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding.

3.6.

Bij het opstellen van het advies heeft SAOZ eisers de mogelijkheid gegeven een zienswijze in te dienen op het conceptadvies. In dat kader hebben eisers een zienswijze en taxatie laten opstellen door de [stichting] . SAOZ heeft naar aanleiding daarvan enkele aanpassingen aangebracht in het definitieve advies.

3.7.

Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek en het verzoek om nadeelcompensatie afgewezen. Met het bestreden besluit heeft het college het bezwaar ongegrond verklaard voor zover dit ziet op de afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade. Het bezwaar is niet-ontvankelijk verklaard voor zover dit ziet op de afwijzing van het verzoek om nadeelcompensatie. Eisers zijn het hiermee niet eens.

Toetsingskader

4. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Daarvoor moet de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden.

4.1.

Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.

Was SAOZ onafhankelijk?

5. Eisers vinden dat het college geen advies had mogen vragen aan SAOZ omdat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”. Ook heeft SAOZ in het kader van het opstellen van het exploitatieplan “ [woonwijk] ” een taxatierapport uitgebracht voor de inbrengwaarden van gronden. De rechtspersoon SAOZ is dus eerder betrokken geweest als adviseur. Dat is volgens eisers in strijd met de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Den Haag (Procedureverordening), die bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft.

5.1.

Het college vindt dat SAOZ mocht adviseren over de aanvraag van eisers. Het college verwijst naar uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin is bepaald dat nog steeds sprake is van onafhankelijke advisering als bij de adviseur een strikte scheiding bestaat tussen de verschillende praktijkgebieden en als niet dezelfde personen zijn betrokken bij zowel het planschadeadvies als bij de advisering met betrekking tot de planontwikkeling. Dat is hier het geval. Ook is de (waar nodig) ingeschakelde taxateur niet dezelfde persoon als de taxateur die eerder de inbrengwaarden van de gronden heeft getaxeerd. Dat bij de eerdere advisering dezelfde rechtspersoon was betrokken is niet relevant, omdat verschillende natuurlijke personen hebben geadviseerd ten aanzien van de risicoanalyse, het exploitatieplan en de planschade. De advisering door SAOZ is daarom niet in strijd met de Procedureverordening.

5.2.

Deze beroepsgrond slaagt niet. Als een college van burgemeester en wethouders zich ter onderbouwing van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, ligt het op de weg van dit college om zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Een aanvrager mag er in beginsel op vertrouwen dat een college hieraan voldoet. Hierbij is van belang dat een college beter in staat is dan een aanvrager om na te gaan of de (beoogde) adviseur en/of zijn kantoorgenoten de gemeente, het college en/of een ander bestuursorgaan van de gemeente in het nabije verleden hebben geadviseerd en/of bijgestaan in juridische procedures.^[1]

5.2.1.

De Procedureverordening bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn geweest bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft.^[2]Artikel 1 van Pro de Procedureverordening definieert ‘adviseur’ als de door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen rechtspersoon, natuurlijke persoon of commissie als bedoeld in artikel 6.1.1.1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Anders dan eisers betogen, kan dus ook een natuurlijke persoon optreden als adviseur. Dat een rechtspersoon eerder betrokken is geweest bij een planologische maatregel hoeft niet te betekenen dat de natuurlijke persoon die optreedt als adviseur daarbij ook betrokken is geweest.

5.2.2.

In dit geval staat vast dat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en bij het exploitatieplan “ [woonwijk] ”. De deskundige die het advies over de planschade en nadeelcompensatie heeft opgesteld, is echter niet betrokken geweest bij de eerdere advisering van SAOZ met betrekking tot [woonwijk] . Dit heeft hij tijdens de zitting bij de rechtbank nogmaals toegelicht. Hij heeft ook toegelicht dat binnen SAOZ gescheiden afdelingen bestaan voor enerzijds taxatie en risicoanalyse en anderzijds advisering over planschade en nadeelcompensatie. De taxatie die in het kader van dit advies is opgesteld, is opgesteld door een adviseur die niet werkzaam is bij SAOZ.

5.2.3.

De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van de deskundige te twijfelen. Dat binnen SAOZ een scheiding bestaat tussen de verschillende afdelingen, de deskundige niet bij de eerdere advisering betrokken is geweest en een externe taxateur is ingeschakeld, betekent dat het college ervan uit mocht gaan dat het advies zonder vooringenomenheid tot stand is gekomen.^[3]Dat SAOZ een kleine organisatie is, zoals eisers aanvoeren, doet daar niet aan af. Uit de omstandigheid dat SAOZ volgens eisers onvoldoende inhoudelijk heeft gereageerd op de standpunten van eiser, blijkt ook niet dat SAOZ vooringenomen was. Eisers hebben ook geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het college aan de onafhankelijkheid van SAOZ moest twijfelen. SAOZ mocht het college daarom adviseren over de aanvraag van eisers.

Indirecte schade

6. Eisers vinden dat het college bij het beoordelen van de indirecte schade onvoldoende rekening heeft gehouden met het veranderde karakter van de wijk als gevolg van het nieuwe planologische regime. De uitstraling van de wijk verandert door de mogelijkheid om in het deel van de wijk [wijkdeel 2] andere – minder exclusieve – woningtypen te bouwen en door de inkrimping van de centrale groene ruimte, waarvan volgens eisers nog maar 3,3 ha overblijft. Hierdoor verandert volgens eisers de structuur van de omgeving. Er is sprake van een forse versobering van de woonwijk. Het exclusieve karakter dat heel [woonwijk] had moeten krijgen is volgens eisers fors beperkt door het nieuwe planologische regime. De vermindering van het exclusieve karakter van het deel van de wijk [wijkdeel 2] straalt volgens eisers ook af op hun woning in ‘ [wijkdeel 1] ’. Het college heeft miskend dat de verandering van andere delen van [woonwijk] ook een effect heeft op [wijkdeel 1] .

6.1.

Het college vindt dat geen sprake is van een planologische verslechtering, zodat geen sprake is van indirecte schade. De andere vormen van bebouwing in [wijkdeel 2] hebben volgens het college geen effect op de woning van eisers. Ook is de woning van eisers niet in de directe omgeving van de groene centrale ruimte gelegen, zodat de verkleining daarvan geen effect heeft op deze woning. Dat wordt volgens het college onderschreven in de second opinion die eisers door de heer [naam 2] hebben laten opstellen.

6.2.

In het advies van SAOZ staat dat de woning van eisers is gelegen in een gebied ( [wijkdeel 1] ) waar de verplichting tot vrijstaand bouwen grotendeels is gehandhaafd. In de directe omgeving van de vrijstaande woning van eisers kunnen derhalve nog steeds voornamelijk vrijstaande woningen worden gebouwd. In deze zin zal het deel [wijkdeel 1] volgens SAOZ veeleer positief afsteken tegen de andere gebieden, waar de verplichting tot vrijstaand bouwen is vervallen. De wijziging in woningtypologieën heeft plaatsgevonden in gebieden die op een behoorlijke afstand van de woning van eisers zijn gelegen. Van een directe, ruimtelijk relevante nadelige beïnvloeding als gevolg van het toelaten van andere typen woningen (bijvoorbeeld in de zin van het uitzicht, de privacy of de karakteristiek van de directe omgeving) is voor eisers volgens SAOZ geen sprake. De ruimtelijk relevante invloed van de wijziging van de woningtypologie in de andere gebieden dan [wijkdeel 1] strekt niet zo ver, dat de woning van eisers daardoor in ruimtelijk relevante zin wordt getroffen.

6.3.

Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat het college het standpunt heeft mogen innemen dat eisers op zodanige afstand van de centrale groene ruimte wonen dat een eventuele inkrimping daarvan geen effect heeft op de waarde van hun woning. De door eisers ingeschakelde expert onderschrijft bovendien dat een inkrimping van de centrale groene ruimte geen nadelig effect heeft op de woning van eisers. De rechtbank volgt eisers ook niet in hun betoog dat de verandering van toegelaten woningtypes in deelgebied [wijkdeel 2] zorgt voor een waardevermindering van hun woning in [wijkdeel 1] . Eisers betogen terecht dat in deelgebied [wijkdeel 2] door de verandering van het planologisch regime niet alleen vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd, maar ook andere type woningen. De rechtbank volgt eisers ook in hun stelling dat het karakter van [wijkdeel 2] hierdoor verandert; dit deel van de wijk heeft een minder exclusief karakter gekregen dan de villawijk die oorspronkelijk was voorzien. Het college heeft zich in navolging van het advies van SAOZ echter terecht op het standpunt gesteld dat deze verandering van woningtypes op een ruime afstand ligt van de woning van eisers. Eisers zullen hiervan geen directe, ruimtelijk relevante, nadelige beïnvloeding ondervinden. Het college heeft zich ook terecht op het standpunt gesteld dat het karakter van [wijkdeel 1] – waarin de woning van eisers is gelegen – behouden blijft. Het deelgebied [wijkdeel 2] ligt niet zo dicht bij de woning van eisers dat wijziging van het vooraf beoogde karakter of de uitstraling van de wijk een afstralend effect heeft op de waarde van de woning van eisers. Er is daarom geen sprake van indirecte planschade. Dit is voldoende onderbouwd in het advies van SAOZ en in het bestreden besluit.

Directe schade

7. Eisers vinden dat het college ten onrechte geen tegemoetkoming in directe planschade heeft toegekend. Eisers voeren aan dat het college zich op basis van het advies van SAOZ ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake is van directe planschade. Eisers voeren ook aan dat de bezwaarschriftenadviescommissie in haar advies ten onrechte verwijst naar de berekeningen die SAOZ heeft gemaakt voor de woning aan de Graaf Florislaan 26, waaruit zou volgen dat een kapverdieping geen waarde toevoegt aan de woning. Het advies van SAOZ en de berekening waarnaar later is verwezen bevatten volgens eisers een aantal onjuistheden. Ten eerste heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eisers had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van de waarde van de verdieping en de kaplaag een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd dan bij de begane grond. Ten tweede heeft SAOZ miskend dat op de woning van eisers een volwaardige kapverdieping mogelijk was. SAOZ heeft voor de berekening van de waarde van de kapverdieping gerekend met een vormfactor van 15%, terwijl voor een volwaardige verdieping een vormfactor van 10% had moeten worden gehanteerd. SAOZ had ten slotte ook een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt moeten nemen, omdat op een aantal percelen in [wijkdeel 1] impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan.

7.1.

Het college stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van directe planschade. Het college heeft geen redenen om aan te nemen dat de berekening van SAOZ onjuist is. Uit de gehanteerde vormfactor blijkt dat SAOZ bij de berekening is uitgegaan van een maximaal opgerekte dakhelling. Ook de gehanteerde waarden per bouwlaag zijn volgens het college correct, omdat bij woningen de waarde van de eerste bouwlaag het grootst is omdat daar de meeste tijd wordt doorgebracht. De waarde neemt per verdieping daarboven af. Daarbij is SAOZ ervan uit gegaan dat op gronden met bestemming “Wonen-1” alleen vrijstaand gebouwd mag worden. Het college vindt de uitleg van SAOZ begrijpelijk en realistisch en hecht daarbij ook aan de kennis en ervaring van de taxateur. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het voorheen geldende bestemmingsplan bepaalde dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mocht beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden. Daarmee is juist afgeweken van het bestemmingsplan.

7.2.

In het advies van SAOZ staat dat onder het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” de oppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen gezamenlijk maximaal 25% van het bouwperceel mocht beslaan en dat bebouwing mogelijk was in twee bouwlagen met daarboven een kap. Als gevolg van het inwerkingtreden van het nieuwe bestemmingsplan is een deel van de mogelijkheden om de woning in het verticale vlak op te bouwen vervallen, door de introductie van een maximale bouwhoogte van 5 meter binnen delen van het bouwvlak. Uit het advies van SAOZ volgt dat is berekend of deze weggenomen bouwmogelijkheden leiden tot planschade. SAOZ heeft hiervoor gekeken naar de kosten die zijn gemoeid met het realiseren van de weggenomen bouwmogelijkheden en de waardetoevoeging die het realiseren van de weggenomen bouwmogelijkheden zou hebben gehad. SAOZ is er bij deze berekening van uit gegaan dat vierkante meters op de begane grond een opbrengst hebben van € 3.000,- per m², op de eerste verdieping € 2.500,- per m² en in de kapverdieping € 2.000 per m². SAOZ heeft toegelicht dat vierkante meters op de begane grond en daarna de eerste verdieping waardevoller zijn omdat daar meer tijd wordt doorgebracht. SAOZ heeft in de berekening verder een vormfactor toegepast om het bruto vloeroppervlak om te zetten naar een netto vloeroppervlak. Voor de begane grond en de verdieping heeft SAOZ gerekend met een vormfactor van 10% en voor de kapverdieping met een vormfactor van 15%. Volgens de definitie in het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” moest een kapverdieping ten minste één schuin dakschild hebben. Volgens SAOZ kon de vormfactor van 15% worden gehaald als de kapverdieping werd uitgevoerd met een maximaal opgerekte dakhelling van het schuine dakschild.

Met betrekking tot de bouwmogelijkheden in het horizontale vlak heeft SAOZ vastgesteld dat onder het voorgaande bestemmingsplan een hoofdgebouw kon worden gerealiseerd met een oppervlakte van 351 m2, terwijl op de verbeelding bij het nieuwe bestemmingsplan een bouwvlak is ingetekend rond de contouren van de bestaande woning met een oppervlakte van afgerond 368,5 m2. Zodoende is sprake van een toename van bouwmogelijkheden in het horizontale vlak.

7.3.

Deze beroepsgrond slaagt ten aanzien van de gehanteerde waarde per bouwlaag. Ten aanzien van de vormfactor en het bebouwingspercentage volgt de rechtbank het standpunt van eisers niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Waarde per bouwlaag

7.3.1.

In het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” is ‘woonbebouwing’ gedefinieerd als ‘één of meerdere woningen’.^[4]Een ‘woning’ is in het bestemmingsplan gedefinieerd als ‘een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van één huishouden’.^[5]Uit de planregel over ‘de paviljoens’, die gold voor het perceel van eisers, blijkt dat op het perceel ‘woonbebouwing’ werd toegestaan.^[6]Daaruit volgt dat het op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” mogelijk was om op het perceel van eisers meerdere woningen te realiseren, ook binnen één gebouw. SAOZ is er in haar advies ten onrechte van uitgegaan dat slechts één woning per woongebouw kon worden gerealiseerd. De door SAOZ gehanteerde waarde per m² voor de verschillende bouwlagen is gebaseerd op het uitgangspunt dat er slechts één woning op het perceel kon worden gerealiseerd. SAOZ heeft ter zitting toegelicht dat de taxatie niet klopt als de mogelijkheid om meerdere woningen in een woongebouw te realiseren wel als uitgangspunt was genomen. De taxatie zou zelfs heel anders kunnen uitpakken, omdat de waarde per bouwlaag dan anders zou zijn. Aangezien SAOZ een verkeerd uitgangspunt heeft gehanteerd en daardoor is uitgegaan van een onjuiste waarde per bouwlaag, is het advies van SAOZ naar het oordeel van de rechtbank niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De berekening die ten grondslag ligt aan de taxatie en het planschadeadvies kan daarom geen stand houden, zodat ook het hierop gebaseerde bestreden besluit geen stand kan houden. Deze beroepsgrond slaagt.

Vormfactor

7.3.2.

Ten aanzien van de vormfactor heeft SAOZ tijdens de zitting bij de rechtbank toegelicht dat een conservatieve berekening is gemaakt door voor de kapverdieping een vormfactor van 15% te hanteren. Bij een berekening van een normale verdieping zonder schuine wanden wordt namelijk een vormfactor van 10% gehanteerd. Tussen partijen is niet in geschil dat een vormfactor van 10% voor een normale bouwlaag redelijk is. In de berekening van de [stichting] is ook voor de kapverdieping een vormfactor van 10% gehanteerd. In die berekening is dus geen rekening gehouden met de schuine wand die een kapverdieping op grond van het bestemmingsplan moet hebben. Eisers hebben niet kunnen onderbouwen waarom de door SAOZ gehanteerde vormfactor van 15% vanwege de verplichting om de kapverdieping uit te voeren met minimaal één schuin dakschild onjuist is. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de toelichting van SAOZ. SAOZ mocht dus bij het berekenen van het netto vloeroppervlak een vormfactor van 15% hanteren en het college mocht vertrouwen op de juistheid van de berekening van SAOZ.

Bebouwingspercentage

7.3.3.

Anders dan eisers verder betogen, bestaat ook geen aanleiding voor het oordeel dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels stond namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mocht bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel.^[7]Dat er binnen het plangebied ten tijde van het oude bestemmingsplan woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eisers impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan.

Het verzoek om nadeelcompensatie

8. Eisers vinden dat het college hun verzoek om nadeelcompensatie ten onrechte heeft afgewezen. Zij stellen dat zij schade ondervinden door te strenge advisering van de Commissie Esthetiek, die ten tijde van de bouw van de woning van eisers het kwaliteitsniveau van nieuw te bouwen woningen moest waarborgen. Door deze strenge advisering zijn eisers gedwongen geweest om met dure materialen te werken. Volgens eisers moeten de beslissingen van de Commissie Esthetiek als publiekrechtelijke besluiten worden gezien, omdat pas een aanvraag voor een bouwvergunning kon worden ingediend nadat de Commissie Esthetiek een positief advies over het bouwplan had gegeven. Volgens eisers maakt het advies daarmee deel uit van de bouwvergunning. Volgens eisers is daarom sprake van materiële en procedurele connexiteit.

8.1.

Het college vindt dat het verzoek van eisers om nadeelcompensatie terecht is afgewezen. Volgens het college is het handelen van de Commissie Esthetiek enkel aan te merken als privaatrechtelijk handelen. [woonwijk] is ontwikkeld in het kader van een publiek private samenwerking . Door het tekenen van de koopovereenkomst hebben kopers zich gebonden aan de voorschriften uit de brochure “Het ontwerp van [woonwijk] en de handvatten voor uw architect” (de Handvatten) en aan toetsing van de bouwplannen door de Commissie Esthetiek. Het college verwijst naar een eerdere uitspraak van rechtbank Den Haag, waarin de bestuursrechter heeft geoordeeld dat de Handvatten niet kunnen worden aangemerkt als publiekrechtelijk toetsingskader voor de bouwplannen. Dat de welstandscommissie alleen plannen toetste die eerst aan de Commissie Esthetiek waren voorgelegd doet daar volgens het college niet aan af, omdat de welstandscommissie alleen binnen de publiekrechtelijke kaders toetst. Daarom is een advies van de Commissie Esthetiek volgens het college geen beslissing van het college die is genomen binnen het kader van de uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheden. Omdat de adviezen van de Commissie Esthetiek alleen privaatrechtelijk van aard zijn, kan hiertegen niet in bezwaar en beroep worden opgekomen. Ten aanzien van de beslissing om het verzoek om nadeelcompensatie af te wijzen, was volgens het college daarom alleen de burgerlijke rechter bevoegd.

8.2.

Deze beroepsgrond slaagt niet. Een beslissing op een verzoek om nadeelcompensatie is alleen vatbaar voor bezwaar en beroep als de oorzaak van de beweerdelijk geleden schade zelf een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit was (het vereiste van processuele connexiteit).^[8]Daarvan is in dit geval geen sprake. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

8.2.1.

De rechtbank stelt voorop dat de Commissie Esthetiek geen bestuursorgaan is. Deze commissie beoordeelde ingediende bouwplannen aan de hand van de Handvatten, alvorens de bouwplannen door de welstandscommissie werden getoetst. De door eisers overgelegde Handvatten bepalen op pagina 1 het volgende: “De bouwvoorschriften uit ‘Handvatten voor uw architect’ zullen ook onderdeel zijn van de koopovereenskomst
(de rechtbank leest: koopovereenkomst). Als onderdeel van de overeenkomst zijn de bouwvoorschriften bindend op een privaatrechtelijke basis. Dit houdt onder andere in dat bij aankoop van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap de (in aantal beperkte) regels uit ‘Handvatten voor uw architect’ prevaleren boven de regels uit het bestemmingsplan.” De rechtbank heeft eerder geoordeeld dat daaruit volgt dat kopers zich privaatrechtelijk hebben verbonden tot nakoming van de ontwerpnormen van de Commissie Esthetiek.^[9]De Handvatten gelden daarom niet als publiekrechtelijk toetsingskader, zodat bij de advisering door de Commissie Esthetiek geen sprake is van de uitoefening van een aan het publiekrecht ontleende bevoegdheid.

8.3.

Nu de oorzaak van de gestelde schade is gelegen in de advisering door de Commissie Esthetiek, is deze niet terug te voeren op een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Dat betekent dat niet voldaan is aan het vereiste van processuele connexiteit. . Het college heeft het bezwaar tegen de afwijzing van het verzoek om nadeelcompensatie daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard.

Deskundigenkosten

9. Eisers vinden dat het college een vergoeding voor door hen gemaakte deskundigenkosten had moeten toekennen. Die kosten bestaan uit € 4.000,- voor het opstellen van de zienswijze en € 1.500,- voor het opstellen van de taxatie.

9.1.

Het college stelt zich op het standpunt dat kosten van deskundigen alleen voor vergoeding in aanmerking komen als een tegemoetkoming in planschade is toegekend. Dat is hier niet het geval, dus moest het college het verzoek om deskundigen- en taxatiekosten afwijzen.

9.2.

Het is vaste rechtspraak dat de in verband met een aanvraag gemaakte kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen als geen vergoeding van planschade wordt toegekend.^[10]Uit wat is overwogen onder 7.3 en 7.3.1 volgt dat het beroep van eisers gegrond is en dat het bestreden besluit – voor zover dit de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade betreft – dient te worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien of de rechtsgevolgen van het te vernietigen deel van het bestreden besluit in stand te laten. Dat betekent dat het college een nieuw besluit zal moeten nemen op het bezwaar van eisers. Als bij dit nieuwe besluit alsnog een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, dan zal het college zich tevens moeten buigen over de vraag of aan eisers een vergoeding wordt toegekend voor de door hen ingeschakelde deskundige.

Overschrijding redelijke termijn

10. Eisers hebben verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.

10.1.

De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden.

10.2.

Het pro forma bezwaarschrift is op 9 augustus 2021 door het college ontvangen. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond naar boven) 53 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 29 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eisers aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eisers hebben gezamenlijk recht op een schadevergoeding van € 2.500,-.

10.3.

De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond zeventien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom zeventien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.465,52 (17/29 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1034,48 (12/29 van € 2.500,-) vergoeden.

Conclusie en gevolgen

11. Gelet op wat onder 7.3.1 is overwogen, is het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid voor zover dit het verzoek om tegemoetkoming in planschade betreft. Het bestreden besluit is daarom in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 en Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit in zoverre en draagt het college met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op om met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eisers.

11.1.

De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.465,52 vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.034,48 vanwege overschrijding van de redelijke termijn.

11.2.

Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding voor hun proceskosten. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert twee punten op (een punt voor het indienen van het beroepschrift en een punt voor het verschijnen op de zitting) met een waarde per punt van € 907,-. Eisers krijgen ook een vergoeding van hun proceskosten voor het indienen van een verzoek om schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. Dat levert een punt op met een wegingsfactor van 0,5. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken die tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, merkt de rechtbank deze 15 zaken aan als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. Dat betekent dat deze zaken gezamenlijk als één zaak worden beschouwd. In verband hiermee past de rechtbank een wegingsfactor van 1,5 voor samenhangende zaken toe. Toegekend wordt € 3.401,25.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit, voor zover dit betrekking heeft op de afwijzing van het verzoek om tegemoetkoming in planschade;
draagt het college op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eisers moet vergoeden;
veroordeelt het college tot betaling van € 3.401,25 aan proceskosten aan eisers;
veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.465,52;
veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.034,48.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026.

De griffier is buiten staat deze

uitspraak mede te ondertekenen

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vernietiging besluit afwijzing tegemoetkoming planschade wegens onjuist advies SAOZ