Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 14/3016, 14/3017, 14/3018, 14/3019, 14/3020 en 14/3021
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 26 november 2015
in de zaken tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: ir. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van (onder meer) de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , [A-straat 2] , [A-straat 3] , [A-straat 4] , [A-straat 5] en [A-straat 6] , te [Z] (hierna: de objecten), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 246.000, € 187.000, € 175.000, € 677.000, € 129.000 en € 80.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 maart 2014 de waarde van [A-straat 4] verminderd van € 677.000 tot € 585.000 en dienovereenkomstig de aanslag OZB verminderd. De waarden van [A-straat 1] , [A-straat 2] , [A-straat 3] , [A-straat 5] en [A-straat 6] zijn daarbij gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 1 mei 2014, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2014. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] , taxateur. Gemachtigde heeft een pleitnota voorgelezen en overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij.
Met toestemming van partijen is tegelijkertijd de zaak over de [A-straat 7] ( [C] ), met zaaknummer AWB 14/3006, behandeld. [D] is daarbij als eiser verschenen.
De behandeling is aan het einde van de zitting geschorst om alle betrokkenen in de gelegenheid te stellen om te proberen of zij een compromis konden bereiken.
Bij brieven van 16 maart 2015 hebben alle betrokkenen laten weten dat zij er niet in zijn geslaagd om een compromis te bereiken. Eiseres heeft laten weten dat zij een tweede zitting wenste.
Beide partijen hebben voor de tweede zitting nadere stukken ingediend. Voorts heeft eiseres voor de zitting een pleitnota toegezonden.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2015. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de objecten. De objecten zijn gelegen op een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW). Het landgoed is opengesteld en is ruim 209 ha groot.
2. Het hoofdhuis is gelegen op [A-straat 4] en heeft een inhoud van 2.355 m³, met een aanbouw van 192 m³ en een voorraadkelder van 75 m³. Bij het hoofdhuis hoort een koetshuis met afdak, een tuinschuur en een dierenverblijf. De gebouwen op [A-straat 1] betreffen een vrijstaande woning (eenvoudig) met een inhoud van 1.193 m³ met vrijstaande garage (open/hout) en een aantal onderdelen niet-woning: een aanbindstal voor melkvee, een aanbindstal voor jongvee, een open werktuigenberging met afdak en een stal/kippenhok. De gebouwen op [A-straat 2] betreffen een woning verbonden aan een bedrijfsgebouw, met een inhoud van 688 m³, en een traditioneel bedrijfsgebouw (niet bedrijfsmatig in gebruik), met een oppervlak van 169 m². Het gebouw op [A-straat 3] is een woning met een inhoud van 598 m³. Het gebouw op [A-straat 5] is een woning inclusief kelder met een inhoud van 494 m³ en een berging van 28 m². De gebouwen op [A-straat 6] zijn een orangerie (twee maal), een hobbykas (drie maal) en een houten schuur, alle vermeld op de taxatiekaart als onderdelen niet-woning. Alle gebouwen zijn rijksmonumenten.
Geschil
3. In geschil zijn de waarden van de objecten op de waardepeildatum en met name de hoogte van de zogenoemde NSW-korting, de aftrek wegens de verplichting van de eigenaar van een NSW-landgoed om het landgoed gedurende 25 jaar in stand te houden.
4. Eiseres bepleit voor alle objecten samen een waarde van € 965.000 als waarde in het economische verkeer (WEV), te verminderen met een NSW-korting van 40%, net als in het verleden werd gehanteerd, dus uiteindelijk een totale WOZ-waarde van € 578.991.
Eiseres heeft - zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
- de waarden zijn ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 33% gestegen terwijl de waarderingskamer voor de gemeente Zevenaar een gemiddelde waardedaling van 3,6 % aangeeft;
- de vernieuwde Taxatiewijzer voor NSW-landgoederen voor belastingjaar 2013 met peildatum 1 januari 2012 (hierna: de vernieuwde taxatiewijzer) bevat een stelselwijziging die tot een grote verhoging van de vastgestelde waarde leidt, maar deze taxatiewijzer leidt tot een onjuiste berekening van de zogenoemde instandhoudingslast;
- verweerder heeft het gelijkheidsbeginsel geschonden, aangezien de vernieuwde taxatiewijzer niet landelijk wordt toegepast maar slechts door 30 van de 400 gemeenten in Nederland. De objecten van eiseres worden op andere wijze gewaardeerd dan vergelijkbare objecten in andere gemeenten;
- verweerder had eerst de waarde in het economische verkeer (WEV) moeten vaststellen, rekening houdend met de bouwkundige staat van de objecten, de ligging en de voorschriften in het bestemmingsplan, en dit is niet gebeurd;
- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het rijksmonumenten betreft;
- bij de waardering is te weinig rekening gehouden met beperkingen die voor de objecten voortvloeien uit het bestemmingsplan en de ligging / situering van de objecten op het landgoed;
- daarnaast is te weinig rekening gehouden met de omstandigheid dat de bewoners van het poortgebouw en de rentmeesterswoning een zeer lage huur betalen, in ruil waarvoor zij diensten aan het landgoed leveren;
- verweerder heeft niet of onvoldoende rekening gehouden met de openstelling van het landgoed;
- de instandhoudingsfactor voor de objecten moet - zelfs als de vernieuwde taxatiewijzer wordt toegepast - op 0,60 worden gehandhaafd in plaats van op 0,90 gesteld, zoals verweerder heeft gedaan.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwezen naar door hem overgelegde taxatiekaarten, opgemaakt door [E] . Hierbij zijn de waarden van de objecten getaxeerd op basis van de vernieuwde taxatiewijzer. De instandhoudingsfactor voor de woningen/gebouwen is daarbij vastgesteld op 0,96 respectievelijk 0,90, ofwel een NSW-korting van 4 tot 10%. De WOZ-waarden van alle objecten samen, zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar en onderbouwd met de taxatiekaarten, komen uit op een bedrag van € 1.402.000.
6. Tijdens de tweede zitting heeft de gemachtigde van eiseres de beroepsgronden in die zin gewijzigd dat de WEV, zoals deze door verweerder is bepaald, niet meer in geschil is. Alleen de factor voor het bepalen van de bestemmingswaarde (de NSW-korting) is nog in geschil. Volgens eiseres moet de korting op 40% worden gesteld, ook indien alleen de instandhoudingslasten worden meegerekend die zijn toe te rekenen aan de gebouwen met ondergrond. De plaatsing van de objecten op een NSW-landgoed, met de daarbij behorende instandhoudingslasten, openstellingsoverlast, beperkingen in de bestemming, de bezitseis en de extra zorgen die op de eigenaar drukken om onder deze omstandigheden een landgoed te kunnen exploiteren, levert volgens eiseres namelijk een waardedruk op die groter is dan alleen de instandhoudingslasten van de gebouwen. Daarom is eiseres van mening dat het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (nr. 41.584, ECLI:NL:HR:2008:BD0436) niet op de juiste wijze is vertaald in de vernieuwde taxatiewijzer.
Beoordeling van het geschil
Beoordelingskader
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat in afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17, de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een NSW-landgoed wordt bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het (landgoed) gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
9. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen en de directe ondergrond daarvan.
10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarden ligt bij verweerder.
Vernieuwde taxatiewijzer
11. In de kern heeft eiseres aan de orde gesteld dat de vernieuwde taxatiewijzer niet bruikbaar is voor de taxatie van de onderhavige objecten, omdat deze taxatiewijzer onterecht tot een plotselinge stijging van de waarde leidt door een aangepaste berekeningsmethode die tot een te lage NSW-korting leidt.
12. De rechtbank is van oordeel dat de vernieuwde taxatiewijzer, zoals deze is toegepast bij de taxaties door verweerder, inderdaad niet goed bruikbaar is voor het taxeren van de onderhavige objecten. De vernieuwde taxatiewijzer is namelijk niet consistent. Enerzijds is een nieuwe methode van waardering bedacht, waarbij de bedoeling was om beter rekening te houden met de verschenen jurisprudentie, met name het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008. Maar anderzijds is die nieuwe methode niet helemaal doorgevoerd, omdat daarvoor nog gegevens ontbreken voor de gevallen waarin de werkelijke instandhoudingslasten niet bekend zijn; de normkosten. In feite is het vernieuwde systeem nog niet af. Als gevolg daarvan is op pagina 25 van de taxatiewijzer een opsomming opgenomen van de factoren die in de vorige taxatiewijzer werden gehanteerd voor het bepalen van de instandhoudingslast, die bepalend is voor de NSW-korting. Volgens eiseres ontstaat zo een voor eigenaren ongunstig hefboomeffect, doordat de oude factoren nu worden vermenigvuldigd met de waarde van de objecten in plaats van met het aantal hectare, zoals in het oude systeem werd gedaan. Verweerder heeft dit hefboomeffect niet bestreden.
13. De rechtbank leidt uit de tekst van de taxatiewijzer af dat het de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer is om voorlopig toch die oude factoren te blijven gebruiken, in afwachting van de nog nader vast te stellen normkosten. Verweerder heeft dit echter niet gedaan voor zover het de gebouwde objecten betreft. Het staatje op pagina 25 van de taxatiewijzer vermeldt dat bij gebouwde objecten een factor tussen 1 tot 0,6 (0%-40%) wordt toegepast, afhankelijk van de vraag of het een nieuw pand betreft (factor 1) of een monumentenpand (factor 0,6) of, afhankelijk van de omstandigheden, iets er tussenin. Aangezien de objecten van eiseres monumentenpanden zijn, is zonder nadere toelichting niet duidelijk waarom er in dit geval reden was een hogere factor dan 0,6 te hanteren. Tijdens de eerste zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat dit staatje niet is toegepast bij de taxatie van de onderhavige objecten. Dit staatje had volgens verweerder namelijk niet meer in de taxatiewijzer moeten worden opgenomen. Op basis van de jurisprudentie ligt de factor volgens verweerder tussen 1 en 0,86 en daarom is bij de taxatie factor 0,9 en 0,96 toegepast. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter niet onderbouwd waarom hij is afgeweken van de factor 0,6 die wel degelijk nog in de vernieuwde taxatiewijzer staat. Zo heeft hij geen recht gedaan aan de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer. Niet in geschil is immers dat de werkelijke instandhoudingslasten niet bekend zijn.
14. Een ander probleem met de vernieuwde taxatiewijzer is dat nog steeds het oude systeem voor het bepalen van de instandhoudingsfactor wordt voorgeschreven, waarbij een factor voor de ongebouwde eigendommen die behoren tot het WOZ-object wordt vermenigvuldigd met een factor voor de gebouwde eigendommen, waarna deze totaalfactor wordt toegepast voor het bepalen van de NSW-korting voor de woning met bijbehorende gebouwde eigendommen. Dit systeem is echter niet in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008. Uit dat arrest volgt namelijk dat alleen mag worden gerekend met de instandhoudingslast die is toe te rekenen aan de te taxeren woning met bijgebouwen, omdat de ongebouwde eigendommen onder de vrijstelling vallen en dus buiten de WOZ-taxatie moeten worden gelaten.
15. De rechtbank stelt vast dat door de werkwijze van verweerder de NSW-korting naar 4% tot 10% is gedaald, terwijl eerder een korting van 40% werd gehanteerd, met als gevolg dat de WOZ-waarden een stuk hoger uitkomen dan in voorgaande jaren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter niet aannemelijk gemaakt dat in plaats van de eerder gehanteerde NSW-korting van 40% voor de onderhavige monumentenpanden een korting van 4% tot 10% juister is. Uit de vernieuwde taxatiewijzer volgt dit niet en in de stukken van verweerder is hiervoor ook geen aanknopingspunt te vinden.
16. Daarbij komt dat het de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer is om in de normkosten voor instandhouding te verwerken dat openstelling van het landgoed leidt tot een hogere waardedruk. Uiteindelijk zijn er echter geen normkosten vastgesteld en is in de vernieuwde taxatiewijzer dus ook nog geen rekening gehouden met de extra waardedruk als gevolg van openstelling. Verweerder stelt dat er wel rekening is gehouden met de openstelling, maar dit is niet onderbouwd en ook niet zichtbaar in de wijze van taxatie.
17. Het is ook de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer om meerdere soorten beperkingen die samenhangen met de NSW-status te verwerken in de normkosten, maar dit is in feite niet gebeurd, zodat deze beperkingen nu niet zijn meegerekend of in elk geval niet aannemelijk is dat ze zijn meegerekend. Dit geldt temeer nu verweerder niet de oude instandhoudingsfactoren heeft toegepast, zoals nog wel wordt voorgeschreven door de vernieuwde taxatiewijzer, maar heeft gerekend met veel lagere factoren aan instandhoudingslasten.
18. Gezien het voorgaande slagen de beroepsgronden die zijn gericht tegen de onbruikbaarheid van de taxatiewijzer en de toepassing daarvan door verweerder.
Vaststelling WEV
19. Volgens de vernieuwde taxatiewijzer moet, na de objectafbakening, eerst de WEV van de objecten worden vastgesteld. Daarvoor zijn in de taxatiewijzer echter geen kengetallen opgenomen voor de kubieke meterprijzen of de vierkante meterprijzen. Het systeem van de taxatiewijzer houdt in dat de WEV moet worden vastgesteld door vergelijking met andere objecten uit de regio. Daarbij dienen naar het oordeel van de rechtbank waardedrukkende factoren die bestaan los van het feit dat het om een NSW-landgoed gaat, zoals bouwkundige staat van het object, monumentenstatus, ligging en eventuele beperkende voorwaarden van het bestemmingsplan, te worden meegewogen. Pas daarna dient de NSW-korting te worden bepaald, waarbij dan ook de monumentenstatus weer een rol kan spelen, uiteraard zonder dat sprake mag zijn van een dubbeltelling.
20. De taxatiekaarten die verweerder heeft overgelegd ter onderbouwing van de waarden geven geen inzicht in de wijze van vaststelling van de WEV. Verweerder heeft echter deels in de (na de eerste zitting overgelegde) stukken en deels in het overleg met eiseres na de eerste zitting toegelicht op basis waarvan de WEV is bepaald. Als gevolg daarvan is de WEV thans niet meer in geschil. De rechtbank zal daarom uitgaan van de WEV van de gebouwde objecten, zoals deze blijkt uit de taxatiekaarten. De omstandigheid dat pas in de loop van de beroepsprocedure duidelijk is geworden hoe de WEV is bepaald, maakt wel dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De daarop gerichte beroepsgrond van eiseres slaagt dus.
Conclusie bewijslast verweerder
21. Gezien het bovenstaande is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn.
Waarde eiseres aannemelijk?
22. Aangezien verweerder de waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, moet worden beoordeeld of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. De stellingen van eiseres zijn daarvoor te algemeen van aard en een taxatie van de kant van eiseres ontbreekt. De ingebrachte overzichten van gemaakte kosten zijn eveneens onvoldoende om de NSW-korting te kunnen bepalen, reeds omdat niet duidelijk is of deze kosten (geheel of gedeeltelijk) toe te rekenen zijn aan de woningen van de onderhavige WOZ-objecten en of deze kosten leiden tot een waardedruk van die woningen.
Schatting door de rechtbank
23. Aangezien geen van beide partijen de waarden aannemelijk heeft gemaakt, is het in beginsel aan de rechtbank om de waarden in goede justitie te schatten. Omdat eiseres graag wil dat de rechtbank zelf de waarden vaststelt en omdat de WEV thans niet meer in geschil is en alleen een oordeel wordt gevraagd over de NSW-korting, zal de rechtbank de waarden in goede justitie schatten, zodat de eerder voorgenomen terugwijzing naar verweerder niet nodig is.
Schatting NSW-korting/bestemmingswaarde
24. Verweerder heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat de Hoge Raad in zijn arrest van 25 april 2008 heeft beslist dat alleen de instandhoudingslasten van de gewaardeerde woning, die ligt op een NSW-landgoed, mogen worden meegerekend voor de bepaling van de in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ bedoelde bestemmingswaarde van die woning. Slechts de waardedrukkende omstandigheden die betrekking hebben op de woning die wordt gewaardeerd voor de Wet WOZ, mogen in aanmerking worden genomen, aldus de Hoge Raad in r.o. 3.4.2 van het arrest van 2008.
25. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de instandhoudingslasten die toe te rekenen zijn aan de ongebouwde eigendommen op het NSW-landgoed en die zijn vrijgesteld van WOZ-waardering, niet mogen worden meegerekend bij het bepalen van de waardedruk die op de woning rust. De toepassing van een instandhoudingsfactor voor de ongebouwde eigendommen die bij het WOZ-object van de woning worden gerekend, kan daarom niet aan de orde zijn.
26. Eiseres heeft er echter terecht op gewezen dat een koper van een woning die onderdeel uitmaakt van een NSW-landgoed, een hogere waardedruk zal ervaren dan alleen de instandhoudingslasten die aan de woning zijn toe te rekenen. De koper koopt immers niet alleen een woning met bepaalde kenmerken (monument, oud, vaak relatief groot of juist klein), maar ook de bij het NSW-landgoed behorende lusten en lasten. Weliswaar betekent dit een mooie ligging in het groen en aanzienlijke fiscale voordelen, maar het betekent ook de zorgen van het beheer van het landgoed, de overlast als gevolg van de openstelling van het landgoed en de beperkingen in de bestemming die samenhangen met het feit dat de woning op een NSW-landgoed ligt. Ook heeft eiseres erop gewezen dat voor een NSW-landgoed een bezitseis van 25 jaar geldt, die erop neer komt dat de woning feitelijk niet kan worden verkocht, althans niet zonder grote nadelige financiële effecten.
27. De rechtbank is van oordeel dat deze door eiseres beschreven extra waardedruk, die komt bovenop de waardedruk voor de instandhoudingslasten van de woning, ook dient te worden meegerekend bij het bepalen van de bestemmingswaarde. In zoverre houdt de bepaling in het vijfde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ een afwijking in van de fictie die is opgenomen in het tweede lid, die uitgaat van de mogelijkheid om de woning vrij en onbelast te kunnen verkopen. Zowel de bepalingen van de Wet WOZ als de overwegingen van de Hoge Raad in het arrest van 2008 laten hiervoor naar het oordeel van de rechtbank ook ruimte. Bepaald moet immers worden wat de waardedruk is die rust op de te taxeren woning in verband met het feit dat die woning op een NSW-landgoed ligt.
28. De volgende vraag is hoe hoog die waardedruk in het concrete geval is. Daarover heeft de Hoge Raad tot op heden geen oordeel gegeven. De rechtbank is van oordeel dat voor elke woning aan de hand van de omstandigheden van het geval moet worden bepaald hoe hoog de waardedruk is die het gevolg is van het deel uitmaken van een NSW-landgoed. Daarbij kan echter wel ervan worden uitgegaan dat voor meerdere woningen op hetzelfde landgoed dezelfde waardedruk geldt. De omstandigheid dat het landgoed is opengesteld is ook een onderdeel van de waardedruk. Uiteraard kan er wel een verschil zitten per woning in de hoogte van de instandhoudingslasten, dit afhankelijk van de aard van de woning (monument, grootte, bouwjaar) en de staat van onderhoud.
29. De rechtbank ziet aanleiding om de bestemmingswaarde van de objecten te bepalen door als NSW-korting twee soorten waardedruk in mindering te brengen, namelijk enerzijds de waardedruk als gevolg van de instandhoudingsverplichting van de woning en anderzijds de waardedruk van algemenere aard als gevolg van de omstandigheid dat de woning op een NSW-landgoed ligt.
30. De waardedruk als gevolg van de instandhoudingsverplichting van de woningen is in de taxatiekaarten door verweerder gesteld op 4% en op 10%. Voor het hoofdhuis met bijgebouwen op [A-straat 4] en voor de woningen op [A-straat 3] en [A-straat 5] is 10% gehanteerd (factor 0,90) en voor de overige woningen met bijgebouwen 4% (factor 0,96). Nu eiseres niet gemotiveerd heeft bestreden dat dit een juiste inschatting is van de aan die woningen toe te rekenen instandhoudingslasten en zij ervoor heeft gekozen om de werkelijke instandhoudingskosten niet aan verweerder te tonen en ook niet in het geding te brengen, acht de rechtbank aannemelijk dat met deze percentages in voldoende mate recht wordt gedaan aan de instandhoudingslasten van de betreffende woningen.
31. Voor de gebouwde eigendommen behorend bij het WOZ-object op [A-straat 6] (oranjerie, hobbykassen en schuur) is door verweerder op de taxatiekaart geen instandhoudingsfactor opgenomen. Op de bepaalde WEV van € 80.705 is wel 2,67% in mindering gebracht in verband met instandhoudingsfactoren die zijn toegekend aan de grond die bij het WOZ-object hoort. Uit het voorgaande volgt echter dat deze werkwijze niet juist is, omdat de instandhoudingslast voor ongebouwde eigendommen niet mag worden meegerekend bij het bepalen van de bestemmingswaarde van een gebouwd eigendom. Voor de gebouwde eigendommen op [A-straat 6] zal de rechtbank in het geheel geen NSW-korting toepassen, aangezien artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ alleen van toepassing is op woningen en op gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan een woning. Uit de taxatiekaart leidt de rechtbank af dat de oranjerie en de hobbykassen geen woning zijn en ook geen gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan een woning. De taxatiekaart van [A-straat 6] vermeldt immers geen woning en de genoemde opstallen zijn opgenomen onder het kopje “onderdelen niet-woning”.
32. Vervolgens dient te worden bepaald hoe groot de overige waardedruk is die op de woningen rust als gevolg van het feit dat zij op het NSW-landgoed van eiseres liggen. In de omstandigheden van het onderhavige geval, waar het gaat om een groot, opengesteld landgoed met meerdere gebouwde objecten, stelt de rechtbank deze waardedruk in goede justitie op 15%.
33. De totale waardedruk, en daarmee dus de NSW-korting, komt gezien het bovenstaande voor de woningen op [A-straat 4] , [A-straat 3] en [A-straat 5] op: 10% + 15% = 25%. Voor de overige woningen komt de totale waardedruk en NSW-korting uit op 4% + 15% = 19%.
Conclusie WOZ-waardes
34. Voor de WOZ-waardes leidt het bovenstaande tot het volgende:
[A-straat 1] : WEV ad € 254.035 (172.983+81.052) minus 19% = € 205.768;
[A-straat 2] : WEV ad € 196.544 minus 19% = € 159.201;
[A-straat 3] : WEV ad € 188.430 minus 25% = € 141.323;
[A-straat 4] : WEV ad € 730.749 minus 25% = € 548.062;
[A-straat 5] : WEV ad € 142.411 minus 25% = € 106.808;
[A-straat 6] : WEV ad € 80.705 minus 0% = € 80.705, lagere vastgestelde WOZ-waarde van € 80.000 blijft in stand.
35. De WOZ-waarde van alle objecten samen komt aldus uit op een bedrag van € 1.241.160.
Beoordeling overige beroepsgronden
36. De beroepsgrond van eiseres met betrekking tot het stijgingspercentage ten opzichte van de vorige waardepeildatum treft geen doel. Aan een waarde die voor een eerder tijdvak is vastgesteld, komt geen betekenis toe. Evenmin komt betekenis toe aan de algemene prijsontwikkeling in de gemeente ten opzichte van de waarde die voor een eerder tijdvak is vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Indien sprake is van waardering op grond van een taxatiewijzer, hetgeen geoorloofd en vaak ook nodig is bij gebrek aan andere bruikbare gegevens, en indien het stelsel van de taxatiewijzer wegens voortschrijdend inzicht wordt veranderd, dan kan en mag dit leiden tot een waarde die in belangrijke mate afwijkt van eerder vastgestelde waarden.
37. In de stukken van eiseres wordt verwezen naar een bijlage van een raadsvoorstel waarin staat dat bij de waardering van incourante objecten taxatiewijzers zullen worden gebruikt. Verweerder heeft niet gezegd dat hier sprake is van incourante objecten. Dat betekent volgens eiseres dat de waarden van de objecten met 4% naar beneden moeten worden bijgesteld, aangezien dit percentage gemiddeld wordt aangegeven voor woningen in de gemeente Zevenaar. De rechtbank verwerpt ook dit standpunt. Een gemiddelde waardedaling voor woningen van 4% wil nog niet zeggen dat dit voor elk object dient te worden toegepast. Ieder object wordt onafhankelijk van de waarde van het jaar ervoor elk jaar opnieuw gewaardeerd aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Dat kan ook betekenen dat sommige woningen wellicht in waarde stijgen en andere woningen in waarde zijn gedaald. De objecten van eiseres zijn echter aan de hand van een taxatiewijzer gewaardeerd. De taxatiewijzer is gewijzigd ten opzichte van vorig jaar en daarnaast geeft verweerder aan dat sprake is van gewijzigde objectkenmerken. De omstandigheid dat de objecten zijn gewaardeerd aan de hand van de taxatiewijzer is niet ongebruikelijk of ontoelaatbaar. Gelet op het feit dat voor dit soort specifieke objecten weinig goede verkoopcijfers beschikbaar zijn van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare objecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de waardering van de objecten gebruik mag maken van een taxatiewijzer.
38. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel faalt. Eiseres stelt, zonder nadere onderbouwing, dat de vernieuwde taxatiewijzer slechts in 30 van de 400 gemeenten wordt gehanteerd. De objecten van eiseres worden volgens een geheel andere methode gewaardeerd dan vergelijkbare objecten in andere gemeenten. Of deze stelling juist is, blijkt niet uit de stukken. Doorslaggevend voor de beoordeling is echter dat verweerder heeft betwist dat de objecten van eiseres op andere wijze zijn gewaardeerd dan vergelijkbare NSW-landgoederen in de gemeente Zevenaar. Voor het gelijkheidsbeginsel is namelijk niet relevant wat andere gemeenten doen. Het gaat erom hoe verweerder binnen de gemeente Zevenaar deze objecten waardeert. Verweerder heeft aangegeven dat alle NSW-objecten in de gemeente Zevenaar op dezelfde wijze opnieuw zijn geïnventariseerd (door [E] ). Vervolgens heeft hertaxatie aan de hand van de vernieuwde taxatiewijzer plaatsgevonden. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder de NSW-landgoederen binnen de gemeente op verschillende manieren waardeert.
39. Daarnaast is niet gebleken dat in dit geval sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk van de zijde van verweerder, waarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Evenmin is gebleken dat sprake is van schending van de meerderheidsregel. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn (zie ook Hoge Raad 8 juli 2005, nr. 39 850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). In dit geval dient eiseres minstens twee identieke objecten te noemen die lager zijn gewaardeerd. Eiseres heeft geen enkel gelijk geval aangevoerd.
40. Ten aanzien van de stelling van eiseres over de lage huren van de bewoners van het poortgebouw en de rentmeesterswoning geldt het volgende. Verweerder voert terecht aan dat hier geen rekening mee gehouden dient te worden. Vanwege het objectieve en zakelijke karakter van de Wet WOZ, blijven persoonlijke omstandigheden buiten beschouwing (zie Hoge Raad 2 december 2005, nr. 39632, ECLI:NL:PHR:2005:AQ7130). De lage huur levert daarom geen waardedruk op die meegerekend kan worden. Bovendien is de WOZ-waarde niet vastgesteld met behulp van de kapitalisatie van de huurprijs, zodat ook daarom de huurprijs niet relevant is.
Slot
41. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard, waarbij de WOZ-waarde van [A-straat 6] in stand wordt gelaten. De overige WOZ-waarden zullen worden verlaagd overeenkomstig het overwogene in r.o. 34. De aanslagen zullen dienovereenkomstig worden verlaagd.
42. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij wordt in verband met de complexiteit van de zaak een factor 1,5 gehanteerd. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.569,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter eerste zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter tweede zitting, met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor van 1,5). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Als kosten voor de bezwaarfase is door verweerder al een bedrag van € 486 vergoed, dat in mindering komt van het thans vastgestelde bedrag. Voor het vergoeden van de werkelijk gemaakte kosten, zoals verzocht tijdens de tweede zitting met verwijzing naar de voor die zitting ingediende kostenstaat, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aanleiding. Aan de complexiteit van de zaak wordt voldoende recht gedaan door de toepassing van de wegingsfactor 1,5.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- handhaaft de WOZ-waarde van [A-straat 6] op € 80.000;
- vermindert de overige WOZ-waardes tot: € 205.768 ( [A-straat 1] ), € 159.201 ( [A-straat 2] ), € 141.323 ( [A-straat 3] ), € 548.062 ( [A-straat 4] ) en € 106.808 ( [A-straat 5] );
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.569,50, waarbij het reeds betaalde bedrag van € 486 in mindering mag worden gebracht;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. A.P. Vaatstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.M.A. Arts, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 26 november 2015
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.