Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/244004 / HA ZA 13-360 / 167
Vonnis van 13 juli 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [plaats 1] , gemeente [regio 1] ,
eiseres,
advocaat mr. S.E.J.A. Collard te [regio 1] ,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1] ,
voorheen:
[bedrijf 1],
[bedrijf 1],
gevestigd te [plaats 2] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. K. Roordink te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 januari 2016 en de daarin genoemde processtukken
- de akte van [eiseres]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank volhardt bij hetgeen in de vonnissen van 3 december 2014 en 27 januari 2016 is overwogen en beslist. In laatstgenoemd vonnis is [eiseres] in de gelegenheid gesteld nog te reageren op de aanvullende productie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , overgelegd bij conclusie na getuigenverhoor. [eiseres] heeft dat bij akte gedaan.
Ten aanzien van de bewijsopdracht
2.2.
In het vonnis van 3 december 2014 heeft de rechtbank overwogen dat het aankomt op de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] als verkoopmakelaar niet meer zou bemiddelen in plan [naam 1] en dat tussen partijen een nadere overeenkomst is gesloten, waarbij [eiseres] akkoord is gegaan met een compensatieregeling, in de vorm van de bemiddeling van [eiseres] in door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan te bieden alternatieve projecten (rov. 4.4). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn vervolgens opgedragen te bewijzen dat partijen in 2009/2010 een nadere/gewijzigde invulling van de makelaarsovereenkomst zijn overeengekomen.
2.3.
Ter uitvoering van deze bewijsopdracht hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als getuigen doen horen: de heer [naam 2] (directeur van [gedaagde 1] , [gedaagde 1] ), de heer [naam 3] (voormalig directeur van [bedrijf 2] ), de heer [naam 4] (directeur van [gedaagde 2] ) en de heer A.H.P. [naam 5] (directeur van [gedaagde 2] en bestuurder van [gedaagde 1] ).
2.4.
[eiseres] heeft in contra-enquête doen horen: de heer [naam 6] en mevrouw [naam 7] .
2.5.
De rechtbank overweegt dat als partijgetuigen in de zin van artikel 164 Rv Pro zijn aan te merken formele en materiële procespartijen, statutaire bestuurders en andere wettelijk of statutair tot vertegenwoordiging van een formele of materiële procespartij bevoegde personen, beoordeeld naar het tijdstip waarop zij als getuige worden gehoord (vgl. Hoge Raad 22 december 1995, NJ 1997, 22 en 23). Dat betekent dat de verklaring van [naam 2] als partijgetuigenverklaring moet worden beschouwd ten aanzien van [gedaagde 1] , de verklaring van [naam 4] als partijgetuigenverklaring ten aanzien van [gedaagde 2] en de verklaring van [naam 5] als getuigenverklaring ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] ; deze verklaringen zijn onderworpen aan de beperking van artikel 164 lid 2 Rv Pro. Volgens artikel 164 lid 2 Rv Pro kunnen die verklaringen omtrent door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te bewijzen feiten geen bewijs in hun voordeel opleveren, tenzij de verklaringen strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs. Volgens vaste jurisprudentie is hiervan alleen sprake indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (Hoge Raad 31 maart 1995, NJ 1997, 592). Een verklaring van een partijgetuige kan geen begin van bewijs opleveren dat als aanvullend bewijsmiddel kan dienen bij de verklaring van een andere partijgetuige (Hoge Raad 15 april 2005, NJ 2005, 272). De heer [naam 3] noch zijn bedrijf zijn procespartij in deze procedure, zodat de regel van artikel 164 lid 2 Rv Pro niet van toepassing is op de bewijskracht van zijn verklaring. De beperking van artikel 164 lid 2 Rv Pro geldt ook niet voor de verklaringen van de heer [naam 6] sr. en mevrouw [naam 7] , omdat die beperking slechts geldt voor de partij op wie de bewijslast en het bewijsrisico rusten (Hoge Raad 7 april 2000, NJ 2001, 32).
Gesprek 18 december 2009
2.6.
[naam 3] heeft over dit gesprek als volgt verklaard: “In december 2009 heeft [naam 4] mij gebeld. Hij vertelde dat de gemeente en de coöperatie niet akkoord gingen met de afspraken ten aanzien van de makelaar. Hij vroeg mij of ik dit met [eiseres] wilde bespreken. Ik weet nog dat hij mij vertelde dat zij zich absoluut zouden houden aan die 220 woningen, maar dat dit op een andere locatie zou zijn. [naam 4] was destijds mijn regio directeur en heeft mij opdracht gegeven om met [eiseres] te praten namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
Ik heb [eiseres] sr. gezegd dat de locatie [naam 1] verkocht werd aan de gemeente en de coöperatie en dat zij niet de makelaarsafspraken wilden overnemen. Ik heb hem gezegd dat dat mogelijk aan de verkoop in de weg zou kunnen staan en dat die 220 woningen op andere locaties zouden worden ingevuld. [eiseres] sr. heeft daarmee ingestemd. Hij zei dat het prima was en dat het wel goed zou komen, zoals ook in het verleden het geval was. Ik weet niet of dit zijn letterlijke woorden waren, maar daar kwam het op neer. Onze relatie was ook prima, dus er was geen reden om er aan te twijfelen dat wij onze afspraken niet zouden nakomen op andere locaties. Ik kan mij niet herinneren dat we verder concrete afspraken hebben gemaakt over de invulling van die andere locaties.
(...)
U vraagt mij of ik ooit met iemand van makelaardij [eiseres] heb gesproken over houthandel [bedrijf 3] . Dat weet ik niet, ik heb wel eens over houthandel [bedrijf 3] gesproken maar weet niet meer met wie.”
2.7.
[eiseres] sr. heeft over het gesprek op 18 december 2009 als volgt verklaard:
“ [naam 3] kwam als directeur van [bedrijf 2] bij ons op kantoor om te vragen of wij een vervangend project hadden voor [bedrijf 3] in [plaats 3] . [bedrijf 3] had een locatie van circa 2,5 hectare in het centrum van [plaats 3] . [bedrijf 2] wilde die locatie aankopen om te ontwikkelen. [naam 3] vroeg mij, vertrouwelijk, of ik wilde uitzien naar een vervangende zichtlocatie voor [bedrijf 3] . Ik heb gezegd dat ik dat zou doen.
In dit gesprek hebben we ook gesproken over plan [naam 1] . [naam 3] vertelde mij dat er schot in zat en dat ze met de gemeente in onderhandeling waren. Ik was daar blij mee, want dan konden we snel verder. Er zat al veel werk in het project. Ik wil daar aan toevoegen dat [naam 3] ook vertelde dat zij er een bouwclaim uit wilden slepen. Ik wist verder niet hoever de onderhandelingen waren.
U houdt mij voor dat [naam 3] in zijn eerder afgelegde verklaring heeft verklaard dat hij in het gesprek op 18 december 2009 tegen mij heeft gezegd dat de locatie [naam 1] verkocht werd aan de gemeente en de coöperatie en dat zij de makelaarsafspraken niet wilden overnemen en dat dat mogelijk aan de verkoop in de weg zou kunnen staan en dat die 220 woningen op andere locaties zouden worden ingevuld. Ik verklaar u hierbij dat dat absoluut niet waar is. Dat heeft hij niet gezegd.”
2.8.
[naam 2] heeft verklaard: “U vraagt mij waarom Domein, stichting Thuis en de gemeente niet akkoord gingen met [eiseres] als makelaar in project [naam 1] . Ik antwoord u daarop dat de gemeente niet zozeer problemen had met [eiseres] als makelaar, maar wel met de contractvorm. De gemeente ging niet akkoord met het kettingbeding dat in de makelaarsovereenkomst stond. Dat beding zag op de inbreng van grond door ons aan de gemeente in ruil voor een ontwikkelclaim. Ik heb getracht bij het sluiten van de bouwovereenkomst met Domein (dat is later stichting Thuis geworden) te bewerkstelligen dat Domein [eiseres] zou inschakelen bij de verkoop van 100 sociale koopwoningen, dit ter invulling van de compensatie van [eiseres] , maar Domein ging daar niet mee akkoord. Ik heb destijds met [naam 8] van Domein gesproken.
Ik heb dit in december 2009 besproken met [naam 4] , destijds mijn leidinggevende regio directeur, en hem hierover geïnformeerd. Bij mijn weten heeft hij daarop actie ondernomen, in die zin dat [naam 3] op 18 december 2009 een gesprek heeft gehad met [eiseres] sr. om te vertellen dat Domein en de gemeente niet akkoord gingen met de makelaarsovereenkomst en dat wij ter compensatie andere projecten zouden aanbieden.”
2.9.
[naam 4] heeft verklaard: “Op 15 of 16 december 2009 heeft [naam 2] mij gebeld en gezegd dat hij het niet voor elkaar kreeg om te regelen dat [eiseres] als makelaar in Plan [naam 1] zou optreden. Daarvoor waren er al wel gesprekken gevoerd over het feit dat het moeizaam liep met de gemeente en Domein. Maar in voormeld telefoongesprek deelde [naam 2] mij mede dat de gemeente en Domein niet met [eiseres] wilden werken en dat het definitief van de baan was. Ik weet niet wat de reden was dat de gemeente en Domein niet wilden samenwerken met [eiseres] en ik heb dat bij die gelegenheid ook niet gevraagd. Nadien heb ik gehoord van [naam 2] dat dat was omdat [eiseres] te klein was en te ver weg, meer weet ik er niet van.
Toen ik gebeld was door [naam 2] besefte ik dat we een probleem hadden met de makelaarsovereenkomst. Ik heb vervolgens [naam 3] gebeld van [bedrijf 2] , welke vennootschap in mijn regio valt. [bedrijf 2] is werkzaam in de regio [regio 1] , net als [eiseres] , dus was dat de aangewezen partij om [eiseres] te compenseren. [naam 3] was statutair directeur van [bedrijf 2] en ik heb hem als zijn regio directeur de opdracht gegeven met [eiseres] te gaan praten. Ik weet dat [naam 3] aan [eiseres] heeft meegedeeld dat we geen gevolg konden geven aan de makelaarsovereenkomst en dat we dat op een andere manier zouden doen, door middel van andere projecten op andere locaties. [naam 3] heeft dit na het gesprek zo aan mij teruggekoppeld. [naam 3] vertelde mij dat [eiseres] sr. daar eventueel mee akkoord kon gaan, afhankelijk van het soort projecten. [naam 3] zei mij dat het natuurlijk wel moest gaan om woningbouw. Dit heeft [naam 3] zo aan mij teruggekoppeld, ik weet niet wat [eiseres] precies tegen [naam 3] heeft gezegd, alleen dat er een akkoord was dat het zo zou worden opgelost.
(…)
De boodschap die ik [naam 3] in december 2009 heb meegegeven was duidelijk. [naam 3] is dat in zijn gesprek met [eiseres] ook geweest, zo heeft hij dat aan mij teruggekoppeld.”
Gesprekken in 2010 en 2011
2.10.
[naam 3] heeft verder verklaard: “Ik weet dat er een gesprek is geweest op 4 maart 2010. Daarbij waren [naam 7] , [naam 4] , [eiseres] sr. en ik aanwezig. Ik weet dat er toen ook aandacht is besteed aan Plan [naam 1] . Ik weet niet meer precies wat we hebben besproken, maar de strekking was dat wij onze afspraken die we in december hadden gemaakt, zouden nakomen. Ik kan mij ook niet herinneren dat daarover ook maar enige discussie is geweest. Ik heb het na laten zoeken en weet dat er in september 2010 en januari 2011 ook nog gesprekken zijn geweest, waarbij de afspraken uit december 2009 ook aan de orde zijn geweest, maar ik benadruk dat daar nooit discussie over is geweest. (…)
Wij hebben dus wel regelmatig gesproken over de afspraak die in december 2009 is gemaakt, in die zin of er al andere locaties waren, maar er is niet over gediscussieerd, in die zin dat het een twistpunt was of dat partijen het daarover niet eens waren.”
2.11.
[naam 4] heeft verder verklaard: “Ik weet dat er in maart 2010 een gesprek heeft plaatsgevonden op mijn kantoor. Daarbij waren aanwezig [eiseres] sr., [naam 7] , [naam 3] en ik. We hebben toen besproken welke mogelijkheden er waren voor [eiseres] , via [bedrijf 2] binnen de regio, dan wel via [gedaagde 1] . (…)
Ik weet dat er ook nog gesprekken tussen ons hebben plaatsgevonden in september 2010 en januari 2011. Daarna heeft [naam 5] het van mij overgenomen. In de hiervoor bedoelde gesprekken is ook gesproken over de makelaarsovereenkomst die wij moesten nakomen en de vraag welke projecten daarvoor geschikt waren. Op dat moment waren dat maar weinig projecten, we hadden de markt niet mee. Ik kan mij niet herinneren dat we over andere aspecten van de makelaarsovereenkomst hebben gesproken. (…)
Het was voor iedereen volkomen helder dat we een oplossing moesten vinden voor de opdracht aan [eiseres] tot verkoop van woningen buiten Plan [naam 1] . Uit de gesprekken die nadien zijn gevoerd en waar ik bij was bleek mij dat dat ook voor [eiseres] duidelijk was.”
2.12.
[naam 5] heeft in mei 2011 een kennismakingsgesprek gevoerd met [eiseres] sr. en [naam 7] . [naam 5] heeft verklaard: “Bij dat gesprek kwam ook [naam 1] op tafel en het feit dat we daar nog woningen moesten aanbieden. We hebben toen besproken of er alternatieve projecten waren, op andere locaties. Nadien heb ik [naam 3] en [naam 4] gevraagd wat er speelde. Zij vertelden mij dat [eiseres] op grond van een overeenkomst 300 min 80, dus nog 220 woningen zou gaan verkopen. Een aantal weken daarna heb ik de makelaarsovereenkomst gelezen.
In de makelaarsovereenkomst staat dat het om Plan [naam 1] gaat. Ik heb daarover met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] gesproken. Zij zeiden mij dat het allang was geregeld door middel van andere projecten, net als eerder al bij 80 woningen. Ik heb gevraagd of dat ergens vastgelegd was, maar zij zeiden dat dat niet nodig was en dat er afspraken waren gemaakt.
In september 2011 heeft er ook een gesprek plaatsgevonden. We zullen het er ongetwijfeld over gehad hebben. [eiseres] vroeg of er al projecten waren die zij kon verkopen. Ik kan mij niet herinneren dat het perse om [naam 1] zou moeten gaan. Wij hadden op dat moment weinig woningen in de verkoop.
Op 8 oktober 2012 heeft er een bespreking plaatsgevonden waarbij [eiseres] sr., [naam 7] , [naam 2] en ik aanwezig waren. Bij die gelegenheid kwam aan de orde dat [eiseres] niet in Plan [naam 1] ging verkopen. [eiseres] sr. en [naam 7] reageerden verbaasd, maar volgens mij was dat al langer bekend. Volgens mij gingen in die periode de eerste woningen in Plan [naam 1] in de verkoop. [eiseres] wilde op de website vermeld worden als verkopend makelaar. [naam 2] zei dat Plan [naam 1] niet doorging en dat dat al jaren geleden met [naam 3] en [naam 4] was besproken, zodat dat geen verrassing voor [eiseres] kon zijn. Niet ter discussie stond dat wij nog 220 woningen moesten aanbieden ter compensatie.”
2.13.
[naam 2] heeft verklaard dat hij in september 2010 contact heeft gezocht met [naam 3] omdat hij mails kreeg over plan [naam 1] en dat [naam 3] daarna een gesprek heeft gehad met [eiseres] waarin ook plan [naam 1] ter sprake is geweest.
[naam 2] heeft desgevraagd verklaard dat hij niet heeft gereageerd op de mailberichten van [eiseres] van 18 november 2010, 15 februari 2011, 22 maart 2011 en 1 december 2011, omdat hij ervan uitging dat [eiseres] ermee bekend was dat hij geen rol zou spelen in Plan [naam 1] . Waarom hij [eiseres] niet heeft gemaild om te zeggen dat hij geen rol meer speelde in Plan [naam 1] , weet hij niet. [naam 2] heeft verder verklaard: “Ik heb in 2013 een gesprek gehad met [naam 7] en [eiseres] sr., daar was ook [naam 5] bij aanwezig. Bij die gelegenheid hebben we gesproken over de makelaarsovereenkomst. Bij mijn weten was dat de eerste keer dat ik met [eiseres] heb gesproken over de makelaarsovereenkomst. We hebben besproken dat [naam 3] eind 2009 aan [eiseres] had laten weten dat de makelaarsovereenkomst voor Plan [naam 1] niet door ons ingevuld kon worden en dat er toen is afgesproken dat de makelaarsovereenkomst door middel van andere projecten gecompenseerd zou worden. We hebben ook besproken dat er al twee compensatieprojecten waren geweest, ik meen in [regio 2] en [regio 1] . U vraagt mij of ik weet hoe [eiseres] sr. hier op reageerde. Voor zover ik weet heeft [eiseres] sr. gezegd dat hij zich die afspraak niet kon herinneren. Ik herinner me dat [eiseres] sr. heeft gezegd dat hij vasthield aan de makelaarsovereenkomst en dat hij vond dat die allang ingevuld had kunnen zijn. We hebben toen besproken dat de voortgang van het project [naam 1] maar beperkt was. Er waren 39 woningen in aanbouw, waarvan 25 bestemd voor sociale huur. Onze conclusie was dat wij materieel aan de makelaarsovereenkomst hadden voldaan. [eiseres] had al 80 woningen in een ander project gedaan. We hebben ook besproken dat wij ons aan de makelaarsovereenkomst wilden conformeren qua tijd en aantal en dat we vervolgafspraken zouden maken. [naam 5] heeft gezegd dat wij op zoek zouden gaan naar projecten in de regio [regio 1] ter invulling van de makelaarsovereenkomst. Daarmee bedoel ik ter compensatie.”
2.14.
[eiseres] sr. heeft desgevraagd verklaard niet te weten of hij op 4 maart 2010 met [naam 3] en [naam 4] heeft gesproken. [eiseres] sr. heeft verder verklaard:
“Ik weet ook nog dat er een gesprek is geweest op 27 september 2010. Daarbij waren [naam 3] , [naam 4] , mijn dochter en ik aanwezig. In die bijeenkomst hebben wij gesproken over onze samenwerking. De website van [gedaagde 1] was vernieuwd en het was ons opgevallen dat er geen link meer was naar de website van [eiseres] . Toen wij vroegen hoe dat zat, antwoordden zij dat zij dat niet wisten en dat we dat aan Hugo [naam 2] moesten vragen. Voor zover ik mij kan herinneren is dit de kern van wat wij toen hebben besproken met betrekking tot plan [naam 1] .
Op 13 mei 2011 heeft er een kennismakingsgesprek plaatsgevonden met [naam 9] , mijn dochter en ikzelf. We hebben in dat gesprek de historie doorgenomen, we werken al zo’n twintig jaar samen. Ook is gesproken over de lopende zaken en over de mogelijkheden voor de toekomst. Mijn dochter had voor deze bijeenkomst een agenda opgesteld. Op de agenda stond de historie, dat was ter kennisname. We hebben vooral gesproken over de lopende zaken. Dat waren op dat moment twee overeenkomsten, plan [naam 1] met 300 woningen en een leningsovereenkomst met [bedrijf 2] . Wij hebben in dat gesprek aangegeven, en ook meerdere keren in latere gesprekken herhaald, dat als er eventueel een eerder vervangend project zou komen, vooruitlopend op [plaats 4] , dan zouden wij
daar eventueel mee akkoord kunnen gaan. Dat was ook al eerder gebeurd bij de verkoop van 48 appartementen en 20 woningen in het project [naam 10] in [regio 1] en 12 appartementen in het project [naam 11] in [regio 2] . Voor die projecten hebben wij apart schriftelijke overeenkomsten gesloten.
Op 12 september 2011 heeft er een bijeenkomst plaatsgevonden op het kantoor van [bedrijf 2] in [regio 1] . Daar waren in ieder geval bij aanwezig [naam 5] , mijn dochter en ik. Ik weet niet of er nog iemand anders bij is komen zitten. We hebben opnieuw een agenda ingebracht en gesproken over [naam 1] waarom wij nog steeds niet op de website stonden.
[naam 5] hield zich op de vlakte en zei dat hij nog niet zo thuis was in het project [naam 1] . We werden voor de zoveelste maal doorverwezen naar [naam 2] .
We hebben diverse keren mailtjes gestuurd, waaronder één naar [naam 12] , een medewerker van [naam 2] , met een cc’tje aan de leidinggevenden. In mijn aantekeningen zie ik dat we mailtjes hebben gestuurd op 18 november 2010, 15 februari 2011 en 23 maart 2011.
Ook hebben we een fax gestuurd aan [naam 12] met een samenvatting van alles wat we in de mailtjes hadden geschreven. Dat was op 1 december 2011. Op die datum is er ook nog een keer een mail gestuurd. Ik weet niet wie er precies een cc’tje heeft gekregen van de mailtjes, maar in ieder geval is er een ‘cc’ gestuurd aan [naam 9] en [naam 4] . We hebben nooit een reactie gekregen op onze mails.
Op 8 oktober 2012 heeft er een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van [bedrijf 2] in [regio 1] . Daarbij waren aanwezig [naam 2] , [naam 5] , mijn dochter en ik. [naam 2] deelde ons mee dat wij niets meer konden betekenen in [plaats 4] , plan [naam 1] , en dat zij met andere partijen afspraken hadden gemaakt. Die mededeling kwam voor ons als donderslag bij heldere hemel. [naam 2] zei tegen ons: jullie krijgen niets meer, jullie hebben al genoeg gehad. Hij zei dat ze misschien nog een project met zeven woningen hadden in plan [naam 1] , meer niet. Ik heb tegen [naam 2] gezegd dat wij een overeenkomst hadden en dat zij die moesten nakomen. Hij antwoordde daarop: ik dacht dat dat geregeld was. Ik was nogal nijdig, er is nooit iets anders afgesproken.”
2.15.
[naam 7] heeft verklaard: “Er hebben in 2010 en 2011 diverse gesprekken plaatsgevonden met [naam 4] , groepsdirecteur van [gedaagde 2] , en [naam 3] , directeur van [bedrijf 2] . De strekking van die gesprekken was telkens dat we de stand van zaken in [plaats 4] bespraken.
[naam 4] zei ons dat hij daar niet veel van wist en verwees ons naar [naam 2] , directeur van [gedaagde 1] . In die gesprekken informeerden we ook of er op korte termijn nieuwbouwprojecten op de planning stonden. Dat stond los van plan [naam 1] , daar hadden wij een overeenkomst voor. We bespraken telkens hoe de stand van zaken was en wanneer de verkoop zou beginnen. Dat liep nogal uit, de overeenkomst dateert al van 2004. Vandaar dat we ook informeerden naar andere projecten.
U vraagt mij wat er concreet is besproken met betrekking tot plan [naam 1] .
In die gesprekken is onder meer gesproken over het feit dat de link op de website van de gemeente naar [eiseres] was verdwenen. Dat betekende dat we de lijst met inschrijvers niet konden bijwerken, want er kwamen geen nieuwe inschrijvers meer binnen bij ons. [naam 4] verwees ons naar [naam 2] . Ik hecht eraan te zeggen dat nog belangrijker is wat er niet is gezegd in die gesprekken en dat is dat er andere afspraken zijn gemaakt.
In 2006 kregen wij van [naam 4] het aanbod om woningen te verkopen in het [naam 10] . Dat zou wel onder de voorwaarde zijn dat die woningen in mindering zouden komen op het aantal woningen dat wij zouden gaan verkopen in plan [naam 1] . Mijn vader en ik hebben daar wel serieus over moeten nadenken. De woningen in het [naam 10] behoorden tot de starterscategorie, terwijl het in [plaats 4] ging om duurdere woningen. Omdat nog onduidelijk was wanneer met plan [naam 1] zou worden gestart en met het project [naam 10] direct kon worden gestart en dus ook direct opbrengst kon worden gegenereerd, zijn wij akkoord gegaan. Wij hebben voor het project [naam 10] een afzonderlijke makelaarsovereenkomst gesloten met [bedrijf 2] . Daarna is nog een keer hetzelfde gebeurd met project [naam 11] . Ook die woningen zijn in mindering gebracht op het aantal door ons te verkopen woningen in plan [naam 1] . In de gesprekken met [naam 4] en [naam 3] in 2010 hebben wij aangeboden om onder diezelfde voorwaarden andere projecten te doen, als er zich op korte termijn passende projecten zouden voordoen.
(…) Onze inzet op andere projecten van [gedaagde 2] was geen compensatie, omdat het project plan [naam 1] niet doorging, maar was normale acquisitie. Zij het met de kanttekening dat het aantal woningen in andere projecten in mindering zou komen op de woningen in plan [naam 1] . Wij hebben aangegeven dat wij bereid waren opnieuw onder die voorwaarde projecten te doen. Als het compensatie zou zijn geweest vanwege het niet doorgaan van plan [naam 1] , dan was ik niet blijven informeren naar de stand van zaken met betrekking tot dat plan, hetgeen ik wel ben blijven doen.
Ik heb voor het eerst in een gesprek op 8 oktober 2012, waarbij mijn vader en ik en [naam 9] en Hugo [naam 2] aanwezig waren, gehoord dat plan [naam 1] voor ons niet doorging. Dat was een gesprek bij [bedrijf 2] op kantoor. Ik was hierdoor overdonderd. We hadden toch een goede overeenkomst, met derden- en kettingbedingen en boetes. Ik vroeg: En hoe is het met onze overeenkomst dan? Het antwoord was dat we al tachtig woningen hadden gehad. Het antwoord was niet dat er andere afspraken waren gemaakt.
(…) Er is nooit gesproken over compensatie. Net als bij het [naam 10] en [naam 11] waren wij bereid, als er een ander project voorbij kwam waar al mee gestart kon worden, dat project in de verkoop te nemen en die woningen in mindering te brengen op het aantal woningen in plan [naam 1] . Ik kan mij herinneren dat [naam 2] zei dat hij misschien nog kon zorgen voor zeven woningen in plan [naam 1] , maar meer niet. Nadien, toen de advocaten al bij de zaak betrokken waren, is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel gesproken over compensatie, maar niet duidelijk was hoe en waar.”
2.16.
De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat bij het gesprek op 18 december 2009 alleen [naam 3] en [eiseres] sr. aanwezig zijn geweest. De overige (partij)getuigen aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - [naam 2] , [naam 4] en [naam 5] - kunnen alleen verklaren over hetgeen zij hebben gehoord dan wel hebben begrepen van anderen, met name van elkaar. Voor [naam 5] geldt bovendien dat hij niet eerder dan in maart 2011 in dienst is getreden bij [gedaagde 2] en pas nadien van het bestaan van de makelaarsovereenkomst op de hoogte is geraakt.
De rechtbank is van oordeel dat de verklaring van [naam 3] geen bewijs oplevert voor de stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiseres] op 18 december 2009 op de hoogte is gebracht dat zij definitief niet meer als makelaar zou optreden in plan [naam 1] en dat zij in ruil daarvoor als compensatie akkoord is gegaan met andere, vervangende projecten.
De verklaring van [naam 3] met betrekking tot de inhoud van dat gesprek wijkt op essentiële punten af van de verklaring van [eiseres] sr. De rechtbank is van oordeel dat er verder geen aanvullende bewijzen voorhanden die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de getuigenverklaring van [naam 3] voldoende geloofwaardig maken. [naam 2] verklaart alleen dat [naam 3] bij zijn weten een gesprek heeft gehad met [eiseres] sr., meer kan hij daarover niet verklaren. [naam 4] is directeur van [gedaagde 2] en als zodanig formeel weliswaar geen partijgetuige ten aanzien van [gedaagde 1] , maar gelet op het feit dat [gedaagde 2] enig aandeelhouder is van [gedaagde 1] en [naam 4] de makelaarsovereenkomst destijds heeft ondertekend terwijl hij zowel directeur van [gedaagde 1] was als directeur van [gedaagde 2] , kan aan zijn getuigenverklaring niet veel meer gewicht worden gehecht dan aan een partijgetuigenverklaring valt te hechten. [naam 5] ten slotte kan alleen verklaren over hetgeen hij in 2011 en 2012 heeft gehoord van [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Bewijs van de stelling dat partijen op dat moment (18 december 2009) een nadere/gewijzigde invulling van de makelaarsovereenkomst zijn overeengekomen leveren de getuigenverklaringen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet op. De door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij conclusie na enquête overgelegde mail van de heer Van de Laak van Woonstichting Thuis (voorheen Domein) van 18 mei 2015 aan [naam 2] , leidt niet tot een andersluidend oordeel. In de mail staat dat [gedaagde 1] Domein in 2009 uitdrukkelijk heeft verzocht om [eiseres] te betrekken bij de verkoop van sociale koopwoningen in [naam 1] , maar dat Domein met reden heeft aangegeven geen gebruik te maken van de diensten van [eiseres] en te kiezen voor een plaatselijke makelaar. [naam 2] heeft echter zelf verklaard dat hij daarover niet met [eiseres] heeft gesproken (proces-verbaal van getuigenverhoor van 21 mei 2015, pag. 4) en gesteld noch gebleken is dat [eiseres] destijds op enigerlei andere wijze kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van bedoeld besluit van Domein.
2.17.
Uit de getuigenverklaringen van [naam 3] en [naam 4] blijkt verder dat zij in 2010 en 2011 meermalen met [eiseres] sr. en [naam 7] hebben gesproken, maar concrete aanwijzingen dat die gesprekken gebaseerd waren op een nadere/gewijzigde invulling van de makelaarsovereenkomst, waarbij [eiseres] ermee akkoord is gegaan dat werd afgezien van haar bemiddeling in plan [naam 1] in ruil voor alternatieve projecten, leveren die verklaringen niet op.
Zowel uit de verklaring van [naam 3] als uit de verklaring van [naam 4] blijkt dat plan [naam 1] meerdere keren ter sprake is geweest. [naam 3] verklaart dat de strekking van die gesprekken was om ‘de afspraken uit december 2009’ na te komen. [naam 4] verklaart dat is gesproken over de makelaarsovereenkomst, die moest worden nagekomen en de vraag welke projecten daarvoor geschikt waren. Meer concreet zijn beide getuigenverklaringen niet. Verder bevreemdt het dat [eiseres] sr. en [naam 7] in het gesprek in september 2010 aan [naam 3] en [naam 4] hebben gevraagd hoe het zat met de link van de website van [eiseres] naar de website van [gedaagde 1] en dat [naam 3] en [naam 4] hen hebben doorverwezen naar [naam 2] , terwijl [naam 2] in zijn verklaring zegt dat [naam 4] de meeste contacten had met [eiseres] . In het gesprek op 12 september 2011 met [naam 5] hebben [eiseres] sr. en [naam 7] opnieuw gevraagd naar de website, waarop [naam 5] hen heeft meegedeeld dat hij niet thuis was in het project [naam 1] en zij wederom zijn doorverwezen naar [naam 2] . Als [naam 2] de aangewezen contactpersoon voor [eiseres] was, dan valt niet te verklaren waarom [naam 2] dan niet heeft gereageerd op de mails die [eiseres] hem in november 2010, februari 2011, maart 2011 en december 2011 heeft gestuurd, en waarin door [eiseres] steeds wordt geïnformeerd naar de stand van zaken in plan [naam 1] . Dat zelfde geldt ook voor [naam 4] , die een kopie heeft gekregen van de mails van [eiseres] in februari 2011 en maart 2011. Gelet op het feit dat [eiseres] in die mails telkens om informatie bleef verzoeken over de stand van zaken met betrekking tot plan [naam 1] en de link op de website van [gedaagde 1] naar de website [eiseres] , had het dan toch voor de hand gelegen dat [naam 2] dan wel [naam 4] [eiseres] zou hebben teruggemaild met de mededeling dat plan [naam 1] niet doorging voor [eiseres] . Op de vraag aan [naam 2] en [naam 4] waarom zij de mails van [eiseres] niet hebben beantwoord, hebben beide heren niet anders verklaard dan dat zij er vanuit gingen dat [eiseres] daarvan al op de hoogte was.
[eiseres] sr. heeft daarentegen verklaard dat de mededeling van [naam 2] in het gesprek van 8 oktober 2012 dat [eiseres] niets meer kon betekenen in plan [naam 1] en dat er afspraken waren gemaakt met andere partijen, voor hem als donderslag bij heldere hemel kwam. [naam 7] heeft eveneens verklaard dat zij in dit gesprek voor het eerst heeft gehoord dat plan [naam 1] voor [eiseres] niet doorging en dat zij overdonderd was door die mededeling. [naam 5] heeft verklaard dat in het gesprek aan de orde kwam dat [eiseres] niet ging verkopen in plan [naam 1] en dat [eiseres] sr. en [naam 7] verbaasd waren. Dat sluit aan op de verklaringen van [eiseres] sr. en [naam 7] dat zij voor het eerst hoorden dat zij geen verkoopactiviteiten meer zouden ontplooien in plan [naam 1] .
2.18.
De rechtbank overweegt dat uit de diverse getuigenverklaringen, ook die van [eiseres] sr. en [naam 7] , blijkt dat partijen regelmatig hebben gesproken over alternatieve projecten, waarin [eiseres] zou kunnen bemiddelen, en dat [eiseres] daartoe ook bereid was en daar zelfs om verzocht heeft. In tegenstelling tot de conclusie die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daaraan verbinden, blijkt uit de getuigenverklaringen niet dat de bereidheid van [eiseres] om akkoord te gaan met andere projecten voortkwam uit het feit dat plan [naam 1] voor haar niet meer doorging, maar uit het feit dat de ontwikkeling van plan [naam 1] kennelijk langer op zich liet wachten dan was voorzien. Dat was ook de reden dat [eiseres] in 2007/2008 heeft bemiddeld bij twee projecten in [regio 1] en [regio 2] (in totaal 80 woningen en appartementen). De makelaarsovereenkomst dateert van 2004 en getuige de verklaring van [naam 5] zijn rond oktober 2012 de eerste woningen in plan [naam 1] in de verkoop gegaan. Uit de bereidheid van [eiseres] om in de tussentijd akkoord te gaan met andere projecten blijkt niet dat [eiseres] daarmee haar rechten uit de makelaarsovereenkomst heeft willen prijsgeven, in die zin dat zij ermee akkoord ging dat definitief werd afgezien van haar bemiddeling in plan [naam 1] in ruil voor alternatieve projecten bij wege van compensatie. Het feit dat [eiseres] , indien zich eerder een geschikt vervangend project aankondigde waarin zij zou bemiddelen, bereid was de daarmee gemoeide aantallen woningen in mindering te brengen op het aantal overeengekomen woningen in plan [naam 1] , zoals in 2007/2008 ook is gebeurd, ondersteunt juist dat [eiseres] geen afstand heeft gedaan van de makelaarsovereenkomst en haar rechten ten aanzien van plan [naam 1] niet heeft prijsgegeven. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] destijds de bedoeling hebben gehad om met [eiseres] een nadere/gewijzigde invulling van de makelaarsovereenkomst overeen te komen, waarbij definitief afstand werd gedaan van de rechten en verplichtingen van partijen met betrekking tot plan [naam 1] , dan had het op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen dit uitdrukkelijk aan [eiseres] kenbaar te maken en zonodig in een schriftelijke overeenkomst te laten vastleggen. Dit klemt eens temeer nu de makelaarsovereenkomst uit 2004 met betrekking tot plan [naam 1] reeds diende ter compensatie van een eerder project dat aan [eiseres] was toegezegd (Holland Terrein in [regio 1] ) en welk project door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met die toezegging aan een derde was gegeven. In de makelaarsovereenkomst is gedetailleerd vastgelegd wat de rechten en verplichtingen van partijen zijn met betrekking tot plan [naam 1] , inclusief derdenbedingen, kettingbeding en boetebeding. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er vanuit gingen dat voor [eiseres] kenbaar was dan wel kenbaar heeft moeten zijn dat de aangeboden vervangende projecten dienden als compensatie voor het plan [naam 1] , waarin [eiseres] niet meer als makelaar zou optreden, en dat partijen terzake een nadere overeenkomst hadden gesloten, is op grond van de voorhanden stukken en de afgelegde getuigenverklaringen niet komen vast te staan.
2.19.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er niet in zijn geslaagd te bewijzen dat sprake is van een nadere/gewijzigde invulling van de makelaarsovereenkomst. Nu vaststaat dat [eiseres] definitief niet zal bemiddelen bij de verkoop van woningen in plan [naam 1] (slot rov. 4.2 van het vonnis van 3 december 2014) betekent dat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de makelaarsovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom gehouden de door [eiseres] als gevolg van die tekortkoming geleden schade te vergoeden. Nu nakoming (lees: de bemiddeling door [eiseres] als verkoopmakelaar in plan [naam 1] ) blijvend onmogelijk is, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verzuim. De rechtbank komt dan toe aan de bespreking van de vorderingen van [eiseres] .
Courtage/schade
2.20.
[eiseres] vordert primair betaling van de courtage die zij misloopt als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de makelaarsovereenkomst. Hoewel de gemiste courtage een onderdeel kan vormen van de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden, heeft echter ook te gelden dat zij tegenover misgelopen courtage ook kosten heeft uitgespaard omdat zij (nagenoeg) geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht ten behoeve van plan [naam 1] . Dat betekent dat de primaire vordering onder III. niet toewijsbaar wordt geoordeeld. De rechtbank zal de subsidiaire vordering onder III. toewijzen.
Getuige de aanhef van de makelaarsovereenkomst hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich beide verbonden tot nakoming van de overeenkomst. Zij zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] en de rechtbank zal de zaak voor wat betreft de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding (vordering VI.) verwijzen naar de schadestaatprocedure.
Boetes
2.21.
Dan resteert de gevorderde boete. [eiseres] vordert wegens schending van het derdenbeding en het kettingbeding in de makelaarsovereenkomst verklaringen voor recht (vorderingen I. en II.), alsmede primair hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 600.00,00 aan verbeurde boetes (vordering IV.)
2.22.
[gedaagde 1] heeft op 17 december 2009 een koop- en samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente [plaats 4] , MGM en Domein inzake de realisatie van het plangebied [naam 1] . Daarbij hebben [gedaagde 1] , MGM en Domein hun gronden in het plangebied [naam 1] verkocht aan de gemeente [plaats 4] (voor in totaal 513 wooneenheden, waarvan 250 ten behoeve van Domein). De gronden zijn bij notariële akte van 28 december 2009 aan de gemeente [plaats 4] geleverd.
2.23.
In de leveringsakte d.d. 28 december 2009 staat, voor zover van belang:
“
GEBRUIK VAN HET VERKOCHTE
GEBRUIK VAN HET VERKOCHTE
ARTIKEL 1
(…)
4. Doel van de gemaakte afspraken is om in het Plangebied voornamelijk woningbouw te realiseren. Hiertoe zijn Verkoper, Key-West en Koper overeengekomen dat de gronden die eigendom zijn van Verkoper en Key-West in eigendom worden overgedragen aan Koper. Koper maakt het plangebied vervolgens bouw- en woonrijp en geeft kavels uit.
5. Verkoper, Key-West en Domein kopen vervolgens bouwrijpe kavels (terug) van Koper.
2.24.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat de gronden zijn verkocht en geleverd aan de gemeente [plaats 4] om het plangebied bouw- en woonrijp te maken, waarna de gronden als bouwrijpe kavels zijn teruggekocht door [gedaagde 1] , MGM en Domein. De in artikel 1.4 van de leveringsakte verwoorde bedoeling van de betrokken partijen bij deze transactie is niet om de gemeente [plaats 4] op die gronden woningen te laten realiseren respectievelijk ter verkoop aan te laten bieden, zodat de gemeente [plaats 4] geen “derde” is in de zin van sub c en sub d van de makelaarsovereenkomst. Om die reden wordt geen inbreuk gemaakt op het derden- en kettingbeding en is geen boete verschuldigd, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
2.25.
[eiseres] heeft als producties 29 en 30 projectinformatie overgelegd waaruit blijkt dat MGM Projectontwikkeling B.V en Woonstichting Domein de gronden in plan [naam 1] ontwikkelen en dat zij aan [gedaagde 1] opdracht hebben gegeven tot de bouw van woningen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend dat die informatie juist is. Voorts is niet betwist dat voor de verkoopbemiddeling van die woningen opdracht is gegeven aan een derde (MGM Makelaardij).
2.26.
Tussen partijen is niet in geschil dat het derdenbeding sub b en sub c en het kettingbeding sub d in de makelaarsovereenkomst zijn opgenomen teneinde de courtage-inkomsten van [eiseres] zeker te stellen. De rechtbank overweegt dat de koop- en samenwerkingsovereenkomst tussen [gedaagde 1] en de gemeente [plaats 4] is gesloten op 17 december 2009 (dus zelfs nog voordat het gesprek tussen [naam 3] en [eiseres] sr. had plaatsgevonden) en dat vaststaat dat noch in de koop- en samenwerkingsovereenkomst (productie 17 in het incident) noch in de leveringsakte (productie 9 bij dagvaarding) door [gedaagde 1] het derdenbeding als bedoeld sub c en het kettingbeding als bedoeld sub d ten behoeve van [eiseres] zijn opgenomen. Ook als zou worden uitgegaan van de juistheid van de stelling dat de gemeente [plaats 4] een deel van de gekochte kavels terug heeft verkocht aan [gedaagde 1] , dan staat nog altijd vast dat [eiseres] niet als verkoopmakelaar zal optreden in plan [naam 1] . Dat blijkt overigens ook uit het feit dat MGM Projectontwikkeling B.V en Woonstichting Domein de gronden in plan [naam 1] ontwikkelen, waarbij voor de verkoopbemiddeling van de door [gedaagde 1] te bouwen woningen opdracht is gegeven aan een derde (MGM Makelaardij). Dat betekent dat sprake is van schending van het derdenbeding sub c en het kettingbeding sub d. Nu er geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:92 lid 1 BW Pro zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingevolge het boetebeding sub e van de makelaarsovereenkomst in dat geval in beginsel een direct opeisbare boete verschuldigd van € 100.000,00 per overtreding, onverminderd het recht van [eiseres] op volledige schadevergoeding.
2.27.
[eiseres] stelt verder dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontwikkelingsrechten met betrekking tot plan [naam 1] als bedoeld sub b van de makelaarsovereenkomst hebben vervreemd althans dat zij dat recht aan (een) derde(n) hebben afgestaan, zonder daarbij bij wijze van derdenbeding de rechten op verkoopbemiddeling van [eiseres] zeker te stellen.
2.28.
De rechtbank overweegt dat uit de door [eiseres] overgelegde projectinformatie (producties 29 en 30) blijkt dat MGM Projectontwikkeling B.V en Woonstichting Domein feitelijk de gronden in plan [naam 1] ontwikkelen en dat zij aan [gedaagde 1] opdracht hebben gegeven tot de bouw van woningen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben erkend dat die informatie juist is. Voorts is niet betwist dat voor de verkoopbemiddeling van die woningen opdracht is gegeven aan een derde (MGM Makelaardij). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben evenmin de conclusie van [eiseres] weersproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontwikkeling van plan [naam 1] niet zelf (meer) doen en dat zij de ontwikkelingsrechten met betrekking tot plan [naam 1] aan derden hebben afgestaan, zonder dat daarbij de inschakeling van [eiseres] als verkoopmakelaar is bedongen. Dat levert naar het oordeel van de rechtbank een schending op van het derdenbeding als bedoeld in het beding sub b van de makelaarsovereenkomst, zodat ook op dit punt boetes zijn verbeurd.
2.29.
De slotsom van het voorgaande is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in beginsel gehouden zijn tot betaling van de verbeurde boetes, in totaal een bedrag € 600.000,00.
2.30.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een beroep gedaan op matiging van de boete. Op grond van het eerste lid van artikel 6:94 BW Pro kan de rechter een bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad kan een boete alleen worden gematigd indien toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Omstandigheden die bij de beoordeling hiervan moeten worden betrokken zijn de verhouding tussen de schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
2.31.
Gelet op het hiervoor weergegeven toetsingskader overweegt de rechtbank het volgende. De makelaarsovereenkomst is gesloten omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een eerder gedane toezegging aan [eiseres] met betrekking tot een woningproject niet gestand hebben gedaan. De daarvoor overeengekomen compensatie, in de vorm van verkoopbemiddeling door [eiseres] van 300 woningen in plan [naam 1] in de gemeente [plaats 4] , is versterkt met een derdenbeding, een kettingbeding en een boetebeding. Er is geen sprake van een nadere/gewijzigde overeenkomst tussen partijen en het stond [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan ook niet vrij om overeenkomsten te sluiten met derden, zonder daarin de overeengekomen bedingen ten behoeve van [eiseres] op te nemen. Indien de gemeente [plaats 4] niet akkoord wilde gaan met verkoopbemiddeling door [eiseres] – dat wil zeggen een derdenbeding en/of kettingbeding ten behoeve van [eiseres] – dan had het op de weg gelegen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich daarover met [eiseres] nader te verstaan vóórdat [gedaagde 1] op 17 december 2009 de koop- en samenwerkingsovereenkomst met de gemeente [plaats 4] sloot. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] professionele partijen zijn, die geacht kunnen worden de bedoeling en reikwijdte van de overeengekomen bedingen en het boetebeding te begrijpen en de gevolgen daarvan te overzien. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de boete te matigen. Het enkele feit dat de hoogte van de aan [eiseres] verschuldigde schadevergoeding nog niet vaststaat, doet aan dit oordeel niet af. Gelet op het doel van de in de makelaarsovereenkomst opgenomen bedingen sub b, c, d en e, te weten het zeker stellen van de courtage-inkomsten van [eiseres] , en de formulering van het boetebeding sub e “onverminderd het recht van [eiseres] om van de nalatige partij volledige door haar geleden en te lijden schade te vorderen”, komt de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschuldigde boete in mindering op de door [eiseres] te vorderen schadevergoeding.
2.32.
Zoals eerder overwogen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich beide verbonden tot nakoming van de makelaarsovereenkomst. Zij zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de verbeurde boetes (vordering IV.), te vermeerderen met wettelijke rente, met dien verstande dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een langere betalingstermijn zal worden gegund, een en ander zoals hierna in het dictum te vermelden. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien welk belang [eiseres] in dat geval nog heeft bij de onder I. en II. gevorderde verklaringen voor recht, zodat die vorderingen zullen worden afgewezen.
2.33.
[eiseres] vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijke kosten (vordering VII.). [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft (laten) verrichten, die een vergoeding rechtvaardigen. De hoogte van het door [eiseres] gevorderde bedrag ad € 6.775,00 is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betwist en is in overeenstemming met de gebruikelijke en geldende tarieven, zodat dat bedrag zal worden toegewezen.
2.34.
[eiseres] vordert [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook te veroordelen tot betaling van de beslagkosten (vordering V.). Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de hoogte van het door [eiseres] terzake gevorderde bedrag van € 1.264,53 niet betwist, zodat dat bedrag zal worden toegewezen.
2.35.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, met inbegrip van de getuigentaxe. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 89,71
- griffierecht 3.715,00
- salaris advocaat
12.844,00(4,0 punten × tarief € 3.211,00)
12.844,00(4,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 16.648,71
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens [eiseres] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de makelaarsovereenkomst van 24 april 2004 en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] als gevolg van die tekortkoming heeft geleden,
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan [eiseres] van die schade, op te maken bij staat,
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 600.000,00 (zeshonderdduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van 25 april 2013 tot de dag van volledige betaling,
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,00, binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis,
3.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.264,53, binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis,
3.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 16.648,71,
3.7.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien (14) dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien (14) dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
3.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2016.