ECLI:NL:RBGEL:2020:3634 - Rechtbank Gelderland - Geschil over ontbinding en opzegging huurovereenkomst rec...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 7697864 \ CV EXPL 19-1609 \ 610 \ 41245

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser ]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. P.J.A. Plattel,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. P.A.C. van Buul.

Partijen worden hierna [eiser ] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 juni 2019 en de daarin genoemde processtukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de comparitie van partijen van 28 november 2019 en de ter comparitie door [eiser ] overgelegde plattegrond.

1.2.

De zaak is na de zitting aangehouden in afwachting van het door partijen te volgen

mediationtraject, dat uiteindelijk niet tot overeenstemming tussen partijen heeft geleid.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser ] beheert en exploiteert het park [naam van het park ] (hierna: het park) te [vestigingsplaats] .

2.2.

Partijen hebben op 1 augustus 2003 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten, waarbij [gedaagde] van [eiser ] een onbebouwde kavel (nr. [1] ) op het park is gaan huren. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 maanden en is daarna (op basis van artikel 2 van Pro die overeenkomst) steeds stilzwijgend verlengd met een jaar. [gedaagde] bewoont een chalet op de door hem gehuurde kavel. Dit chalet heeft hij op 1 augustus 2003 gekocht en is zijn eigendom.

2.3.

Op grond van artikel 2 van Pro de huurovereenkomst zal de huur eindigen door:

a. ontbinding van de huurovereenkomst wegens een, die ontbinding rechtvaardigde, tekortkoming van een der partijen of vervulling van een ontbindende voorwaarde;

b. faillissement of aanvrage van surséance van betaling van de huurder;

c. schriftelijke opzegging door één der partijen conform het bepaalde in het reglement;

d. onteigening van de grond.

Voornoemd reglement (de Park-Info) bepaalt in artikel 3 het Pro volgende over de opzegging:

“Huurder en verhuurder/exploitant hebben beiden het recht de huurovereenkomst staanplaats met inachtneming van een opzegtermijn van één maand, bij aangetekend schrijven, dan wel bij deurwaardersexploot, tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst op te zeggen. Indien geen tijdige opzegging heeft plaatsgevonden wordt de overeenkomst geacht voor de duur van één jaar te worden voortgezet.”

2.4.

Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst bepaalt dat de staanplaats uitsluitend mag worden gebruikt om aldaar een houten chalet of houten bungalow te plaatsten c.q. geplaatst te hebben welke als recreatieve woonruimte dient te worden gebruikt. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder/exploitant is elk ander gebruik uitdrukkelijk verboden, zo vervolgt dit artikel.

2.5.

Artikel 8 van Pro de huurovereenkomst verklaart de algemene (park)voorwaarden, vastgelegd bij notariële akte van 8 november 2000, van toepassing. In de algemene voorwaarden is ook het Parkreglement opgenomen (de notariële akte met de algemene voorwaarden worden hierna AV2000 genoemd). Daarnaast zijn op grond van voormeld artikel aanvullende voorwaarden (de Park-Info) en de voorwaarden omtrent de centrale antenne inrichting (CAI) van toepassing.

2.6.

Op grond van artikel 9 van Pro de huurovereenkomst verklaart huurder zich akkoord met de overgang van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van [eiser ] naar de heer [naam 1] .

2.7.

Onder voormeld artikel 9 staat Pro: “Huurder verklaart van beiden een exemplaar te hebben ontvangen.”

2.8.

Artikel 4 AV2000 luidt als volgt:

“1. De koper is verplicht de grond te bestemmen en bestemd te houden voor het daarop

(doen) plaatsen en/of houden van een chalet, bestemd voor recreatief gebruik.

2.
2. De koper is verplicht eventueel te plaatsen chalets en/of opstallen casu quo

bestaande chalets en/of opstallen te gebruiken en op zijn kosten steeds te houden in overeenstemming met casu quo aan te passen aan de eisen, welke dienaangaande zijn of in de toekomst zullen worden gesteld door de beheerder, de gemeente en/of andere bevoegde instanties.

3.
3. Het plaatsen van, aanbouwen bij, het vergroten van of verwijderen van

opstallen/chalets, wijziging van de exterieur van opstallen, hetzij kleur, hetzij vormgeving, alsmede vervanging van opstallen/chalets zal slechts mogen geschieden na vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de beheerder.

4.
4. De koper zal de grond en de daarop zich bevindende opstallen, alsmede de tuin in

goede staat moeten onderhouden.

(….)”

2.9.

Artikel 13 van Pro de AV2000 (Parkreglement) bepaalt dat permanente bewoning van een chalet niet is toegestaan.

2.10.

In artikel 21 lid 5 van Pro de AV2000 (Parkreglement) is bepaald dat de beheerder beslist in gevallen waarin het reglement niet voorziet.

2.11.

Hoofdstuk VI. van de AV2000 (Parkreglement) bevat een boeteclausule. Bij overtreding van een van de bepalingen en verplichtingen uit de notariële akte is de huurder een boete verschuldigd van
f. 50.000,-- (€ 22.689,--) per overtreding.

2.12.

Op basis van artikel 4 lid 2 onder Pro b van de AV2000 (Parkreglement) is iedere eigenaar gehouden de tuin op zijn recreatieterrein goed te onderhouden. Daarnaast is het zonder toestemming van de beheerder van het park niet toegestaan aan de buitenzijde van het chalet verandering aan te brengen, waaronder begrepen wijziging van de kleuren (sub c). Bij het op- of overschilderen van de houten chalet/bungalows, tuinhuis of carport dienen de in dat artikel vermelde kleuren/RAL-nummers worden gebruikt ter bevordering van de uniformiteit op het park. Verder moet het chalet in goede staat van onderhoud worden gehouden (sub d).

2.13.

Artikel 17 van Pro de AV2000 (Parkreglement) luidt als volgt:

“De eigenaar is verplicht de walkanten in goede staat te onderhouden en mag deze niet beschadigen.

Een zonder voorafgaande toestemming van de beheerder geplaatste steiger en/of beschoeiing mag door de beheerder zonder voorkennis aan de eigenaar worden verwijderd.

Tenzij de beheerder anders bepaalt, is de eigenaar verplicht de aan zijn perceel grenzende oevers te onderhouden.”

2.14.

In artikel 6 van Pro de Park-Info worden huurders erop gewezen dat zij uitsluitend bij de leveranciers van [eiser ] hun chalet, tuinhuis, carport of afrastering mogen bestellen om de uniformiteit van het park te behouden.

2.15.

In 2015 heeft de gemeente [plaats] het bestemmingsplan gewijzigd en permanente bewoning op het park toegestaan.

2.16.

[eiser ] heeft in 2016 nieuwe algemene voorwaarden opgesteld (hierna te noemen: AV2016). In de AV2016 staat [eiser ] permanente bewoning contractueel toe. [gedaagde] heeft de AV2016 niet geaccepteerd, waardoor op zijn huurovereenkomst nog de AV2000 van toepassing zijn.

2.17.

[gedaagde] is in 2016 begonnen met een verbouwing van het tuinhuis dat op de door hem gehuurde kavel staat. Bij brief van 3 oktober 2016 heeft hij melding gedaan aan [eiser ] van de “vernieuwing van het schuurtje” met daarbij een tekening. [eiser ] heeft [gedaagde] bij brief van 19 oktober 2016 medegedeeld dat het niet is toegestaan om zonder schriftelijke aanvraag en zonder schriftelijke goedkeuring een tuinhuis te plaatsen. De reactie van [gedaagde] (bij brief van 25 oktober 2016) was dat geen sprake is van nieuwbouw, maar van een verbouwing. Bij aangetekende brief van 27 oktober 2016 heeft [eiser ] [gedaagde] er vervolgens op gewezen dat hij toestemming moet vragen voordat hij begint met de verbouwing en heeft ze hem verzocht om een tekening aan te leveren met maten en materialen die hij gaat gebruiken. Daarnaast heeft [eiser ] te kennen gegeven dat de verbouwing, conform de AV2000, moet worden uitgevoerd door één van de leveranciers van [eiser ] . Bij brief van 9 november 2016 heeft [eiser ] aan [gedaagde] geschreven dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde] , in strijd met artikel 4 van Pro de AV2000, toch al was begonnen met de bouw. [gedaagde] heeft de bouw vervolgens stilgelegd en [eiser ] verzocht om te overleggen. In haar brief van 25 januari 2017 schrijft [eiser ] dat [gedaagde] op 17 november 2016 een gesprek met [beheerder] (werkzaam als beheerder bij [eiser ] ) heeft gehad en dat [beheerder] daarna tevergeefs contact met hem heeft gezocht. [eiser ] heeft vervolgens geconstateerd dat [gedaagde] toch weer was begonnen met de werkzaamheden aan het schuurtje. Daarnaast heeft [eiser ] [gedaagde] in deze brief gevraagd het afdak (prieel) bij het water, dat hij volgens [eiser ] het jaar ervoor zou hebben geplaats zonder aanvraag en zonder toestemming van [eiser ] , weg te halen. Als reactie heeft [gedaagde] op 27 januari 2017 aan [eiser ] geschreven dat [beheerder] had beloofd hem te bellen, maar dat hij niets heeft gehoord. Daarom heeft [gedaagde] zijn werkzaamheden hervat. Het afdak bij het water staat er volgens hem al vijf jaar. Bij brief van 17 mei 2017 heeft [gedaagde] een officiële aanvraag voor de verbouwing van het schuurtje gedaan, waarmee [eiser ] op 26 mei 2017 per brief akkoord is gegaan (met uitzondering van de kleuren van de raamkozijnen die in de aanvraag niet conform de AV2000 waren).

2.18.

Bij brief van 2 december 2017 heeft [eiser ] aan [gedaagde] te kennen gegeven het door [gedaagde] verbouwde tuinhuis te willen inspecteren. [gedaagde] heeft dat geweigerd bij brief van 28 december 2017. (De gemachtigde van) [eiser ] heeft vervolgens bij brief van 10 januari 2018, onder verwijzing naar artikel 21 lid 5 van Pro de AV2000, een inspectie van het bouwwerk aangekondigd. Daarnaast heeft zij [gedaagde] te kennen gegeven de huurovereenkomst voorwaardelijk - in het geval [gedaagde] zijn tekortkomingen niet binnen vier weken herstelt - te ontbinden per 31 december 2018.

2.19.

De inspectie van het tuinhuis door [eiser ] heeft op 16 februari 2018 plaatsgevonden. [gedaagde] noch zijn gemachtigde was daarbij aanwezig. De conclusie van het rapport van de door [eiser ] ingeschakelde deskundige luidt als volgt:

“De stabiliteit en daarmee de constructieve veiligheid van het gebouwtje is zwaar onvoldoende. De gebruikte materialen verkeren in matige tot slechte staat en de uitvoering is ver beneden acceptabel niveau. Daarnaast ontbreekt het aan bouwkundig verantwoorde detailleringen. Regen- en grondwater zal op korte termijn houtrot veroorzaken, waardoor de stabiliteit van de constructie nog meer zal verzwakken. De kans op bezwijken is daarmee reëel.

Het interieur van het bijgebouw is niet geïnspecteerd. Door de ramen was vast te stellen dat er een verdiepingsvloer is aangebracht die bereikbaar is middels een ladder. De onderkant van het grote raam/deur loopt gelijk met de verdiepingsvloer. Het raam/deur is voorzien van enkel glas en is niet voorzien van een hekwerk aan de binnen of buitenkant. Dit is een onveilige situatie.

Wij adviseren het bijgebouw in het geheel af te breken.”

2.20.

Bij brief van 29 maart 2019 heeft [eiser ] [gedaagde] onder meer verzocht zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk op 31 december 2019, de kavel te ontruimen en de slagboompas in te leveren. Voor zover de huurovereenkomst op dat moment nog niet was ontbonden, heeft [eiser ] die overeenkomst in deze brief opgezegd tegen 31 december 2019.

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eiser ] vordert kort gezegd dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van [gedaagde] met betrekking tot kavel [1] op [naam van het park ] is ontbonden per 31 december 2018, dan wel de huurovereenkomst bij vonnis ontbindt per een door de kantonrechter te bepalen datum, en [gedaagde] veroordeelt om per 31 december 2019 de kavel [1] te ontruimen en ontruimd te houden en schoon en leeg op te leveren aan [eiser ] , op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag dat [gedaagde] niet (geheel) voldoet aan zijn ontruimingsverplichting, met een maximum van € 20.000,--, alsmede [gedaagde] veroordeelt voor iedere maand vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag der ontruiming een bedrag te gaan betalen van € 550,-- per maand;

Subsidiair:

II. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot kavel [1] door opzegging eindigt per 31 december 2019 en [gedaagde] veroordeelt om de kavel te ontruimen en ontruimd te houden en schoon op te leveren op uiterlijk 31 december 2019, dan wel een redelijke datum gelegen na 31 december 2019, met dien verstande dat indien de kantonrechter een latere datum voor ontruiming bepaalt, [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser ] te betalen een bedrag van € 550,-- per maand;

Zowel primair als subsidiair:

III. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser ] te betalen een boete van € 22.689,-- binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die datum tot aan de dag der algehele voldoening in geval [gedaagde] daar niet aan voldoet;

Meer subsidiair:

IV. [gedaagde] veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het verbod op permanente bewoning na te leven, door middel van uitschrijving in het gemeentelijke basisregister en het verblijf op de kavel te beperken tot maximaal 90 nachten per jaar, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per (deel van een) dag dat [gedaagde] daar niet volledig aan voldoet, met een maximum van € 20.000,--;

V. [gedaagde] veroordeelt het prieel op steiger, alsmede de steiger zelf, te verwijderen binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, of [gedaagde] veroordeelt om te duchten en op geen enkele wijze te verhinderen dat [eiser ] de kavel van [gedaagde] betreedt om het prieel op steiger, alsmede de steiger zelf, te verwijderen - alles voor rekening van [gedaagde] - op straffe van een dwangsom van € 500,-- per (deel van een) dag dat [gedaagde] daar niet volledig aan voldoet, met een maximum van € 20.000,--;

VI. [gedaagde] veroordeelt om het tuinhuis te verwijderen binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, of, het tuinhuis in overeenstemming te brengen met de daarvoor geldende voorschriften omtrent materiaal en kleurgebruik op straffe van een dwangsom van € 500,-- per (deel van een) dag dat [gedaagde] daar niet volledig aan voldoet, met een maximum van € 20.000,--;

VII. [gedaagde] veroordeelt om zich redelijkerwijs in te spannen voor het onderhoud van zijn chalet en tuin, door binnen drie maanden na het te wijzen vonnis onderhoud te plegen aan zijn chalet, bestaande uit (ten minste) het verven van de buitenkant van het chalet in de juiste kleurnummers, alsmede het ten minste twee jaarlijks snoeien van planten en heggen, onkruid te wieden, aanvegen van terras en paden, de tuin vrijhouden van losliggend menselijk afval, tuinafval en bouwmaterialen.

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair vordert [eiser ] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eiser ] dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van diverse tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] overtreedt het verbod op permanente bewoning en heeft het tuinhuis - waarvan is vastgesteld dat het onveilig is - niet hersteld. Bovendien zijn het tuinhuis en het prieel niet overeenkomstig de voorwaarden geplaatst. Daarnaast blijft het onderhoud dat [gedaagde] pleegt ondermaats. Deze tekortkomingen, in onderlinge samenhang beschouwd, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde boete van € 550,-- per maand betreft een schadevergoeding voor het gemis aan huurinkomsten c.q. een gebruiksvergoeding.

Voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden per 31 december 2018, vordert [eiser ] de ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de (aanhoudende) tekortkomingen van [gedaagde] in zijn contractuele verplichtingen.

Subsidiair stelt [eiser ] dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2019.

De vordering onder III. betreft de boete die [gedaagde] op grond van de in hoofdstuk VI. van de AV2000 opgenomen boeteclausule aan [eiser ] verschuldigd is in verband met de overtreding van verschillende verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en bijbehorende (algemene) voorwaarden.

Indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst niet wegens ontbinding is of dient te worden beëindigd en opzegging niet mogelijk is, vordert [eiser ] meer subsidiair nakoming van alle verbodsbepalingen.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert dat [eiser ] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, althans dat deze haar ontzegd moeten worden, althans dat de vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser ] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader worden ingegaan.

4.De vordering en het verweer in (voorwaardelijke) reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert in (voorwaardelijke) reconventie kort gezegd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat de algemene bepalingen en de Park-Info wegens de ingeroepen vernietiging ervan door [gedaagde] buiten werking worden gesteld en niet op de tussen partijen gesloten overeenkomst van kracht zijn, althans tenminste die bedingen die zijn opgenomen in (I) artikel 4 lid Pro 3, (IV) het parkreglement en de Park-Info;

II. verklaart voor recht dat de boeteclausule (hoofdstuk VI. van de AV2000) nietig is;

III. bepaalt dat de woning van [gedaagde] staande op [adres] no [1] te [plaats] , gemeente [plaats] , onroerend is en ten gunste van [gedaagde] als beperkt gerechtigde door verjaring een recht van opstal is verkregen en [eiser ] veroordeelt om mee te werken aan notariële vastlegging daarvan binnen dertig dagen na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.500,-- per dag dat [eiser ] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,--.

Tot slot vordert [gedaagde] ook in reconventie [eiser ] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [gedaagde] dat hij de AV2000 en de Park-Info heeft vernietigd, dan wel dat hij deze bij indiening van zijn conclusie van antwoord alsnog vernietigt. In ieder geval is een aantal bepalingen in strijd met boek 6 BW dan wel de Richtlijn oneerlijke bedingen. Volgens [gedaagde] is zijn chalet een onroerende zaak, omdat het duurzaam met de grond is verbonden, aangesloten is op alle nutsvoorzieningen en er een WOZ-waarde aan is verbonden. [gedaagde] heeft er belang bij dat dit in rechte wordt bepaald en dat wordt vastgesteld dat hij door verjaring een recht van opstal heeft verkregen.

4.3.

[eiser ] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen en concludeert primair dat de kantonrechter zich onbevoegd dient te verklaren om kennis te nemen van de vorderingen in reconventie en subsidiair dat de vorderingen moeten worden afgewezen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie.

4.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader worden ingegaan.

5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

De bevoegdheid van de kantonrechter

5.2.

Volgens [eiser ] zijn de door [gedaagde] in (voorwaardelijke) reconventie gevorderde verklaringen voor recht vorderingen van onbepaalde waarde en is de kantonrechter onbevoegd van deze vorderingen kennis te nemen. Nu de vordering in conventie een aardvordering betreft als bedoeld in artikel 93 sub c van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), is de kantonrechter echter op grond van artikel 94 lid 3 Rv Pro bevoegd van alle vorderingen kennis te nemen. Er is duidelijk sprake van samenhang tussen de vorderingen (de eis in reconventie vormt tevens (een deel van) het verweer in conventie) en deze samenhang verzet zich tegen afzonderlijke behandeling.

Wie is de verhuurder?

5.3.

Volgens [gedaagde] is niet de besloten vennootschap [eiser ] , maar de heer [naam 1] de verhuurder van het perceel en moeten de vorderingen reeds daarom worden afgewezen. Hierbij verwijst hij naar artikel 9 van Pro de huurovereenkomst zoals hierboven onder de feiten vermeld in 2.6.

5.4.

De kantonrechter verwerpt dit verweer. Nog daargelaten dat in voormeld artikel niet wordt genoemd per welke datum de overgang van de overeenkomst plaatsvindt, is niet voldaan aan de vereisten van contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro. De aanwezigheid van de vereiste drie-partijenovereenkomst tussen [eiser ] (als partij bij de huurovereenkomst, die haar rechtsverhouding tot de wederpartij wil overdragen aan een derde), [gedaagde] (als wederpartij) en [naam 1] (als derde) is gesteld noch gebleken.

De (vernietigbaarheid van de) algemene voorwaarden

5.5.

[gedaagde] voert aan dat hij de AV2000 heeft vernietigd, althans dat hij ze vernietigt met het indienen van zijn conclusie van antwoord. Hiertoe stelt hij dat de voorwaarden niet aan hem ter hand zijn gesteld en dat deze onredelijk bezwarend zijn. Daarnaast gelden de bepalingen uit het parkreglement volgens [gedaagde] niet voor huurders, maar alleen voor eigenaren.

5.6.

Om met het laatste te beginnen: [eiser ] heeft er terecht op gewezen dat in artikel 2 van Pro het parkreglement is bepaald dat de verplichtingen die in het reglement worden opgelegd aan een eigenaar ook gelden jegens gebruikers van het perceel, oftewel huurders. Gelet hierop verwerpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde] .

5.7.

Op grond van artikel 6:233 BW Pro is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar:

a. indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij; of

b. indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.

De gebruiker heeft aan de wederpartij de in artikel 233 onder Pro b bedoelde mogelijkheid onder meer geboden, indien hij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld, aldus lid 1 van artikel 6:234 BW Pro.

5.8.

[eiser ] wijst erop dat zij in artikel 8 van Pro de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst een verwijzing naar de bij notariële akte vastgelegde algemene voorwaarden en de Park-Info heeft opgenomen en dat daarnaast onder artikel 9 is Pro opgenomen dat “huurder verklaart van beiden een exemplaar te hebben ontvangen”. Ter zitting heeft [eiser ] desgevraagd verklaard dat met “van beiden” wordt verwezen naar de AV2000 en de Park-Info. Dit heeft [gedaagde] niet weersproken. Nu de huurovereenkomst door [gedaagde] voor akkoord is ondertekend, heeft [gedaagde] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden aanvaard. Daarnaast heeft [gedaagde] voor ontvangst van de voorwaarden getekend, welke verklaring in de ondertekende huurovereenkomst dwingend bewijs oplevert in de zin van artikel 157 lid 2 Rv Pro. Volgens [gedaagde] geldt deze verklaring niet zonder meer als bewijs dat de algemene voorwaarden ook daadwerkelijk aan hem ter hand zijn gesteld. Voor zover hij hiermee aanvoert dat deze verklaring als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt overweegt de kantonrechter allereerst dat de verklaring in de hoofdtekst is opgenomen, zodat het nog maar de vraag is of deze kan worden aangemerkt als algemene voorwaarde, hetgeen een vereiste is voordat kan worden toegekomen aan de toepassing van artikel 6:236 BW Pro. Bovendien valt, gelet op de parlementaire geschiedenis, een dergelijke bepaling niet onder de bewijsafspraken die in de ‘zwarte’ lijst in artikel 6:236 onder Pro k als ‘steeds onredelijk’ worden aangemerkt. Gelet op het voorgaande wordt het beroep van [gedaagde] op artikel 6:233 onder Pro b BW verworpen.

5.9.

[gedaagde] stelt voorts dat de gehele set voorwaarden in de AV2000 onredelijk bezwarend is en om die reden moeten worden vernietigd op grond van artikel 6:233 onder Pro a BW. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

5.10.

De kantonrechter neemt bij de vraag of sprake is van een onredelijk bezwarend beding Richtlijn 93/13, geïmplementeerd in afdeling 6.5.3 van het BW, inzake algemene voorwaarden, tot leidraad. Indien de rechter vaststelt dat een beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13, is hij gehouden het beding te vernietigen. Dat lijdt uitzondering indien de consument zich ertegen verzet dat de rechter het beding vernietigt (zie HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, rov. 3.7.1, 3.7.3 en 3.8). De rechter dient dit ook ambtshalve te beoordelen.

5.11.

Op grond van artikel 3 lid 1 Richtlijn Pro 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Artikel 4 lid 1 Richtlijn Pro 93/13 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de bijlage bij de Richtlijn en in de artikelen 6:236 en 6:237 BW zijn lijsten opgenomen van bedingen die (mogelijk) oneerlijk zijn.

5.12.

Met het oog op de toepasselijkheid van de Richtlijn 93/13 overweegt de kantonrechter dat niet in geschil is dat [eiser ] de overeenkomst in het kader van haar bedrijfsactiviteit is aangegaan en dat [gedaagde] de overeenkomst als consument is aangegaan. Daarnaast is relevant dat alleen bedingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en die niet als een kernbeding zijn aan te merken, op oneerlijkheid kunnen worden onderzocht (zie artikel 3 en Pro 4 lid 2 Richtlijn 93/13). Ook daarvan is hier sprake.

5.13.

Gezien het hiervoor geschetste toetsingskader van oneerlijke bedingen zal de (grofmazige) vordering van [gedaagde] tot vernietiging van de set AV2000, het gehele parkreglement en alle bepalingen in de Park-Info worden afgewezen en zal de kantonrechter de bedingen waarop [eiser ] een beroep doet en waartegen [gedaagde] zich verweert afzonderlijk beoordelen.

5.14.

Ten aanzien van het beroep op artikel 6:237 aanhef Pro en onder j BW overweegt de kantonrechter dat artikel 6 van Pro de Park-Info huurders niet verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een (specifieke) leverancier. Van koppelverkoop of gedwongen winkelnering is derhalve geen sprake, zodat het vermoeden zoals bedoeld in artikel 6:237 BW Pro niet op gaat. [gedaagde] heeft over artikel 6 van Pro de Park-Info voorts aangevoerd dat deze bepaling hem onevenredig in zijn contractsvrijheid beperkt. [eiser ] heeft daar tegenover gesteld dat zij een bepaalde uitstraling met een zeker verzorgingsniveau van het park wenst, hetgeen volgens haar niet alleen in haar eigen belang is, maar ook in het belang van de parkbewoners. Naar het oordeel van de kantonrechter is uniformiteit en een zeker verzorgingsniveau een legitiem belang van [eiser ] , maar staat niet vast dat deze uniformiteit uitsluitend kan worden bewerkstelligd door de verplichting voor de parkbewoners hun chalet en overige zaken bij de twee leveranciers van [eiser ] te bestellen. Zulks geldt te meer nu de bewoners voor het plaatsen, aanbouwen, vergroten (of verwijderen) van opstallen of chalets eerst de schriftelijke toestemming van [eiser ] dienen te verkrijgen (artikel 4 lid Pro 3 AV2000). Op deze manier heeft [eiser ] al de mogelijkheid om de uniformiteit op het park te bewaken. Zij kan immers bepaalde voorwaarden stellen waaronder de toestemming wordt gegeven. In de gegeven omstandigheden behelst de verplichting in artikel 6 naar Pro het oordeel van de kantonrechter een onaanvaardbare inperking van de contractsvrijheid van [gedaagde] . Deze bepaling zal daarom als onredelijk bezwarend worden vernietigd.

5.15.

Artikel 21 lid 5 van Pro de AV2000 (Parkreglement) bepaalt dat in gevallen waarin het reglement niet voorziet, de beheerder beslist. In een dergelijke regeling voorziet het BW niet. Gezien de relevante feiten en omstandigheden acht de kantonrechter dit artikel, waarbij [eiser ] zonder enige restrictie of beperking kan beslissen, een te open geformuleerde bepaling die als vrijbrief voor [eiser ] kan worden gebruikt ten nadele van de wederpartij. Daarmee wordt het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord ten nadele van [gedaagde] . Ook dit artikel zal daarom als onredelijk bezwarend worden vernietigd.

5.16.

De kantonrechter komt daarmee toe aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij geldt dat [eiser ] zich niet kan beroepen op schending van de door de kantonrechter vernietigde bepalingen in de voorwaarden.

De ontbinding van de huurovereenkomst

5.17.

[eiser ] stelt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft ontbonden, dan wel vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.

5.18.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is (lid 2).

5.19.

Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eiser ] dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van diverse tekortkomingen, te weten:

a. Schending van het verbod op permanente bewoning;

b. Schending van de verplichtingen op, aan of verbouwen bijgebouwen;

c. Schending van de onderhoudsverplichting bijgebouwen;

d. Schending van de onderhoudsverplichting tuin en chalet;

e. Schending van de verplichtingen omtrent kleurgebruik en uiterlijke kenmerken;

f. Schending van de verplichtingen omtrent gebruik vijvers en oevers.

5.20.

Ter zitting heeft [eiser ] erkend dat [gedaagde] de tuin en het chalet inmiddels goed onderhoudt en dat de kavel er verzorgd uitziet. Ook is het tuinhuis nu in de juiste kleuren geschilderd. Dit betekent dat de tekortkomingen als bedoeld onder c, d. en e zijn opgeheven. Dit laat uiteraard onverlet dat [gedaagde] zich ook in de toekomst dient te houden aan deze verplichtingen.

Schending van het verbod op permanente bewoning?

5.21.

In artikel 13 van Pro de AV2000 (Parkreglement) staat een verbod op permante bewoning. Daarnaast volgt uit artikel 4 van Pro de huurovereenkomst dat het chalet als recreatieve woonruimte moet worden gebruikt en dat elk ander gebruik zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is. Op basis van deze bepalingen is permanente bewoning op het park dan ook niet toegestaan. Vast staat echter dat [gedaagde] zijn chalet op het park vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst in augustus 2003 permanent heeft bewoond en dat [eiser ] lange tijd niet heeft gehandhaafd. [gedaagde] beroept zich op rechtsverwerking. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten echter onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewerkt dat de gerechtigde zijn recht of bevoegdheid niet (meer) zal uitoefenen, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn recht of bevoegdheid alsnog zal uitoefenen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de door [gedaagde] gestelde omstandigheden dat vertrouwen bij hem kunnen wekken. Hierbij wordt het volgende in aanmerking genomen.

5.22.

Uit de door [gedaagde] overgelegde communicatie van [eiser ] (brieven aan parkbewoners en media berichten) blijkt dat [eiser ] jarenlang heeft uitgedragen dat zij permanente bewoning toestaat. Zo schrijft zij in een brief aan de parkbewoners d.d. 12 november 1999 (productie 31 van [gedaagde] ):

“
Bepalend is dat er sprake moet zijn van een hoofdverblijf, dit is aantoonbaar door middel van alle post, gas, licht en water, verzekeringen, vaste lasten, en door het inkomstenbelasting biljet te laten adresseren op [adres] met uw huisnummer, wat ook conform de realiteit zo hoort te zijn. Hieruit blijkt dan ook het feitelijk hoofdverblijf.”

Ook heeft [gedaagde] verschillende verklaringen van parkbewoners in het geding gebracht waarin wordt bevestigd dat [eiser ] permanente bewoning altijd bewust heeft toegestaan. Zo verklaart [naam 2] :

“
Ongeveer 28 jaar geleden overwoog ik een chalet te kopen die op huurgrond stond. Ik twijfelde over de aankoop, omdat officieel de grond door de gemeente aangemerkt was als recreatief. Op het kantoor kreeg ik van de directie te horen dat permanent wonen op het park geen enkel probleem was.”

En [naam 3] en [naam 4] verklaren:

“
(…) Op 02 november 1995 hebben wij het koopcontract getekend voor het chalet nr [2] . Daarbij is ons nadrukkelijk medegedeeld door de [toenmalig hoofd administratie] (toenmalig hoofd administratie en aanwezig bij de overdracht) dat permanente bewoning toegestaan was en door de gemeente gedoogd werd.”

Daarenboven heeft [eiser ] zelf gesteld dat zij zich steeds heeft ingezet voor de verandering van een recreatiepark naar een woonpark. Zij heeft nimmer gehandhaafd, integendeel. Ter zitting heeft zij verklaard jarenlang moeite te hebben gedaan om bij de gemeente te bewerkstelligen dat het bestemmingsplan zou worden gewijzigd, waardoor permanente bewoning sinds 2015 publiekrechtelijk wordt toegestaan. In de brief aan de parkbewoners d.d. 23 april 2015 maakt [eiser ] melding van het “heugelijk feit” dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. In deze brief heeft zij ook het volgende bericht opgenomen dat zij aan diverse media heeft verspreid:

“(…) In de loop der jaren is het park van recreatie doorgegroeid naar een volwaardige woonwijk in de gemeente [plaats] waar nagenoeg alle bewoners hun hoofdverblijf hebben gerealiseerd.(…) In samenwerking met de Gemeente [plaats] is de afgelopen jaren gewerkt aan de totstandkoming van het nieuwe bestemmingsplan. Sinds 8 april 2015 is het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk waarbij de bestemming “recreatie” is gewijzigd in “wonen”, hierdoor is permanente bewoning op [naam van het park ] toegestaan.”

5.23.

Alle gegeven feiten en omstandigheden in samenhang bezien wijzen erop dat het altijd de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde] permanent in zijn chalet op het park zou wonen. [eiser ] kan zich daarom nu niet op de bepalingen in de artikelen 13 AV2000 (Parkreglement) en 4 van de huurovereenkomst beroepen. Er is op dit punt dan ook geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De meer subsidiaire vordering van [eiser ] onder IV. om [gedaagde] te veroordelen het verbod op permanente bewoning na te leven zal gezien het voorgaande eveneens worden afgewezen.

Schending van de verplichtingen op, aan of verbouwen bijgebouwen en omtrent gebruik vijvers en oevers ?

5.24.

[eiser ] stelt dat sprake is van schending van de verplichting als bedoeld in artikel 4 lid Pro 3 AV2000, nu [gedaagde] een tuinhuis heeft gebouwd zonder dat hij daarvoor de benodigde toestemming van [eiser ] heeft gekregen. Bovendien is het tuinhuis volgens een door [eiser ] geëntameerde inspectie onveilig qua constructie en zou het moeten worden afgebroken. [gedaagde] weerspreekt dit. Volgens hem heeft hij wel degelijk toestemming gekregen voor de verbouwing en zit het tuinhuis constructief deugdelijk in elkaar.

De kantonrechter overweegt als volgt. Bij de feiten is onder 2.17. tot en met 2.19. de gang van zaken opgenomen ten aanzien van het verbouwen van het tuinhuis. Hoewel er gedurende het traject mogelijk sprake is geweest van enige miscommunicatie tussen partijen, staat vast dat [eiser ] op enig moment aan [gedaagde] toestemming heeft verleend om het tuinhuis te verbouwen. Partijen twisten weliswaar over de veiligheid van de constructie, maar [eiser ] heeft niet gesteld dat op basis van de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden naast de toestemming vooraf (en de regels omtrent het kleurgebruik) nog extra eisen gelden ten aanzien van de constructie van het tuinhuis. Indien zij dat belangrijk had gevonden had het op haar weg gelegen om specifiekere voorwaarden te stellen toen zij groen licht gaf voor de verbouwing. Nu zij dit heeft nagelaten, kan [eiser ] niet achteraf alsnog aanvullende voorwaarden stellen. Gelet hierop kan de discussie tussen partijen over de deugdelijkheid van de constructie verder onbesproken blijven. De kantonrechter concludeert dat ten aanzien van het tuinhuis geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding rechtvaardigt.

5.25.

[eiser ] stelt voorts dat [gedaagde] de verplichting van artikel 4 lid Pro 3 AV2000 (Parkreglement) heeft geschonden doordat hij een prieel en een steiger heeft gebouwd zonder haar van tevoren om toestemming te hebben gevraagd, in strijd met artikel 17 AV2000 (Parkreglement). Bovendien zijn het prieel en de steiger oud, slecht onderhouden en instabiel, aldus [eiser ] . [gedaagde] wijst erop dat het prieel en de steiger er al jaren staan en dat [eiser ] daar eerder nooit iets over heeft gezegd. Het klopt dat hij geen toestemming heeft gevraagd, maar volgens hem wordt op zulk soort aanvragen vaak niet gereageerd door [eiser ] . Naar de mening van [gedaagde] kan het niet zo zijn dat hij nu, jaren later, wordt verplicht het prieel en de steiger af te breken. Verder betwist hij dat het prieel en de steiger slecht onderhouden en instabiel zijn.

De kantonrechter stelt vast dat, los van de discussie over de staat (van onderhoud) van het prieel en de steiger, niet in geschil is dat [gedaagde] heeft nagelaten aan [eiser ] toestemming te vragen voor het bouwen ervan, terwijl hij daartoe wel verplicht was. Dat [eiser ] pas jaren nadat het prieel is gebouwd hierover heeft gereclameerd bij [gedaagde] - naar eigen zeggen omdat zij het prieel niet eerder heeft gezien - doet daar niets aan af, nog daargelaten dat ook niet vaststaat wanneer het prieel en de steiger zouden zijn opgericht. Ten aanzien van het prieel en de steiger is dus sprake van een schending van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst.

De conclusie

5.26.

Gelet op het voorgaande constateert de kantonrechter dat sprake is van een schending van de verplichting om vooraf toestemming te vragen voor het bouwen van het prieel en de steiger. Deze enkele tekortkoming kan gezien de aard daarvan naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Een ontruiming is dan ook niet aan de orde en, bij gebreke van ontbinding, evenmin de gevorderde schadevergoeding. De primaire vorderingen van [eiser ] onder I. zullen daarom worden afgewezen.

Wel zal [gedaagde] worden veroordeeld het prieel en de steiger af te breken. De kantonrechter zal hem daartoe veroordelen zoals gevorderd onder V. van het petitum en daarbij ook de door [eiser ] gevorderde dwangsom toewijzen.

De opzegging van de huurovereenkomst

5.27.

Nu de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire vordering onder II. van [eiser ] : (kort gezegd) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging eindigt per 31 december 2019, dan wel per een nader te bepalen datum. [eiser ] beroept zich hierbij op artikel 2 onder Pro c van de huurovereenkomst juncto artikel 3 van Pro de Park-Info.

5.28.

Vast staat dat het huurobject een stuk grond betreft, namelijk een staanplaats voor een houten chalet of houten bungalow. De staanplaats kwalificeert als onbebouwd onroerend goed. [gedaagde] betaalt aan [eiser ] alleen huur voor de staanplaats, niet ook voor het chalet. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] eigenaar is van het chalet. De grond betreft geen standplaats voor een woonwagen in de zin van de artikelen 7:235 en 7:236 BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de huurovereenkomst (zie ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

5.29.

De omstandigheden dat [gedaagde] al van meet af aan permanent op het park woont, de huur vanaf 31 december 2003 van jaar tot jaar werd verlengd en beide partijen er ook van uitgingen dat zonder tegenbericht (van [gedaagde] naar aanleiding van de jaarlijkse brief van [eiser ] over de nieuwe huurprijs) de huur werd voortgezet laten evenwel geen andere conclusie toe dan dat partijen in dit geval voor ogen heeft gestaan dat de gehuurde kavel van jaar tot jaar ter beschikking van [gedaagde] zou staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd.

5.30.

Onder verwijzing naar de brief van [eiser ] van 29 maart 2019 (zie 2.20.) stelt de kantonrechter vast dat [eiser ] de huurovereenkomst heeft opgezegd per 31 december 2019, dus met inachtneming van een opzegtermijn van 9 maanden. Dit betekent in beginsel dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Dit is anders indien:

a. a) [gedaagde] rechthebbende is op een door verjaring ontstaan (zelfstandig) recht van opstal ten aanzien van het chalet, of

b) sprake is van misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 BW Pro door [eiser ] als verhuurder, of

c) de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat opzegging alleen mogelijk is indien sprake is van een voldoende zwaarwegende grond (zie onder andere ECLI:NL:HR:2012:BW1280 , ECLI:NL:GHARL:2019:804 en ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

[gedaagde] stelt dat sprake is van de uitzondering onder a en dat in ieder geval uitzondering c van toepassing is. [eiser ] bestrijdt dit. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.

Recht van opstal?

5.31.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij door verkrijgende verjaring een recht van opstal heeft verkregen. Volgens [gedaagde] is zijn chalet een onroerende zaak. Ter onderbouwing stelt hij onder meer dat het chalet duurzaam is verbonden met de grond, is aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel, een eigen huisnummer heeft en er een WOZ-waarde aan is gekoppeld. De vorige eigenaar van het chalet heeft hem in het bezit gesteld van het recht van opstal. [gedaagde] oefent met instemming van [eiser ] op een zodanige wijze de feitelijke macht uit over de woning dat hij naar de in het verkeer geldende opvattingen moet worden beschouwd als bezitter van het recht van opstal, zo stelt hij.

[eiser ] weerspreekt dit. Volgens haar is het chalet niet onroerend, maar roerend, en is [gedaagde] geen bezitter van het opstalrecht. Voor de overdracht van een opstalrecht is inschrijving in de openbare registers noodzakelijk en daar is hier geen sprake van. Het feit dat [gedaagde] de feitelijke macht uitoefent over het chalet betekent niet dat hij bezitter is van een recht van opstal, aldus [eiser ] .

5.32.

Vast staat dat er geen recht van opstal is gevestigd ten aanzien van het chalet. De vraag is nu of [gedaagde] rechthebbende is op een door verjaring ontstaan (zelfstandig) recht van opstal ten aanzien van het chalet.

5.33.

Op grond van artikel 3:99 BW Pro is de termijn voor verkrijgende verjaring tien jaren, mits ‘de opstaller’ te goeder trouw is en onafgebroken bezit heeft gehad. Van bezit is sprake wanneer iemand een goed houdt voor zichzelf. Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld, aldus artikel 3:108 BW Pro. Het komt hierbij aan op de uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

Artikel 3:112 BW Pro bepaalt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel. Op grond van artikel 3:113 lid 1 BW Pro neemt men een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal in de regel neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. Daarbij is de interne wil van degene die in enige vorm macht uitoefent over de zaak alleen van belang voor zover deze wil zich in uiterlijke feiten heeft geopenbaard. De werkelijke rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, dient uit die gedragingen van degenen die zich op verjaring wil beroepen duidelijk te kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Het enkele uitoefenen van de feitelijke macht over het goed, betekent niet zonder meer dat sprake is van bezit van het recht van opstal. Het gaat er immers niet om of iemand bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de opstal, maar ten aanzien van het recht van opstal (zie ook de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8462). Bezitsdaden ten aanzien van de opstal kunnen immers ook duiden op het gebruik als huurder van de kavel. Het interversieverbod van artikel 3:111 BW Pro staat dan aan de verjaring in de weg. Indien de machtsuitoefening van degene die pretendeert rechthebbende van een recht van opstal te zijn evenzeer kan duiden op een gebruik in een andere hoedanigheid - bijvoorbeeld als huurder - is geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit. In dergelijke gevallen kan van verjaring geen sprake zijn (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826).

5.34.

In dit geval dient [gedaagde] als huurder dus aan te tonen dat hij bezitter is van het recht van opstal. De door hem verrichte bezitsdaden dienen zodanig te zijn, dat het voor [eiser ] als eigenaar duidelijk was dat [gedaagde] pretendeerde rechthebbende van een recht van opstal te zijn. Het feit dat [gedaagde] de feitelijke macht uitoefent over het chalet, in die zin dat hij het chalet gebruikt, onderhoudt en heeft verbouwd betekent niet dat hij bezitter is van het recht van opstal. Omzeiling van het interversieverbod van artikel 3:111 BW Pro is mogelijk ofwel door verandering in de titel door een handeling van degene voor wie men houdt, of een tegenspraak van het recht van degene voor wie men houdt. Daar is in dit geval geen sprake van geweest. Er heeft geen verandering in de titel plaatsgevonden door een handeling van [eiser ] en [gedaagde] heeft niet uitdrukkelijk aan [eiser ] kenbaar gemaakt dat hij de kavel met de daarop gelegen opstal niet langer gebruikte krachtens huurovereenkomst, maar krachtens een gepretendeerd opstalrecht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat hij bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van het recht van opstal. De omstandigheid dat [eiser ] in 2016 aan de parkbewoners te kennen heeft gegeven wel te willen meewerken aan de totstandkoming van een recht van opstal indien dat mogelijk zou zijn om hypotheek mogelijk te maken voor de parkbewoners, rechtvaardigt geen andere conclusie.

5.35.

Het beroep van [gedaagde] op de uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft overigens geen doel. Dit arrest is geen vaste jurisprudentie en bovendien was sprake van andere feiten en omstandigheden, waaronder dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurder indien hij zijn (recreatie)woning wilde verkopen deze aan de verhuurder diende aan te bieden. Toepassing van de relevante wetsartikelen leidt in het onderhavige geval, waarin sprake is van andere feiten en omstandigheden, tot een andere uitkomst.

5.36.

Nu geen sprake is van een (door verjaring ontstaan) recht van opstal kan de vraag of het chalet onroerend of roerend is verder buiten beschouwing worden gelaten.

5.37.

De slotsom luidt derhalve dat de reconventionele vordering van [gedaagde] onder III. wordt afgewezen.

Voldoende zwaarwegende grond?

5.38.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als tot opzegging van de huurovereenkomst wordt overgegaan. De kantonrechter overweegt in dit kader allereerst dat hierbij de aard en de inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval een rol spelen. De redelijkheid en billijkheid kunnen ook meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet moeten genomen of dat een schadevergoeding moet worden betaald.

5.39.

In dit geval staat vast dat [gedaagde] al sinds 2003 de kavel huurt van [eiser ] , dat hij aan zijn voorgangster (een particulier) een bedrag van € 30.000,-- heeft betaald voor het daarop staande chalet, dat hij altijd permanent in het chalet heeft gewoond en dat hij in de loop der tijd heeft geïnvesteerd in het chalet en de bijbehorende tuin door middel van verbouwingen. Onder die omstandigheden brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid naar het oordeel van de kantonrechter mee dat opzegging van de huurovereenkomst slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

5.40.

[gedaagde] heeft zijn hoofdverblijf op het park. Zijn woonbelang is een zwaarwegend belang, zeker nu de gemeente inmiddels het bestemmingsplan heeft gewijzigd en permanente bewoning is toegestaan op het park. Hiervoor is reeds geoordeeld dat er aan de zijde van [gedaagde] geen sprake is van voortdurende tekortkomingen. De enige tekortkoming die op dit moment is geconstateerd is de bouw van het prieel en de steiger zonder de daarvoor benodigde toestemming. Dit is geen zwaarwegende grond om de huurovereenkomst op te zeggen, te meer daar [gedaagde] wordt veroordeeld dit prieel en de steiger af te breken. Het belang van [eiser ] om de huurovereenkomst op te zeggen ziet er met name op dat zij graag wil dat de AV2016 gelden voor alle parkbewoners en dat zij de kavel die [gedaagde] huurt liever verhuurt aan iemand die huurt onder de nieuwe voorwaarden. Hoewel het begrijpelijk is dat [eiser ] graag ziet dat voor alle parkbewoners dezelfde (algemene) voorwaarden gelden, is het in het kader van de contractsvrijheid de keuze aan [gedaagde] , die al bijna 17 jaar op het park woont, of hij de AV2016 accepteert. Gelet op zijn belang om op het park te kunnen blijven wonen is de enkele omstandigheid dat hij dit niet wil, geen zwaarwegende grond voor [eiser ] om de opzegging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

5.41.

Gelet op voorgaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [eiser ] de huurovereenkomst met [gedaagde] niet rechtsgeldig heeft opgezegd. De kantonrechter ziet ook geen reden tot opzegging over te gaan met inachtneming van een bepaalde opzegtermijn of met betaling van een schadevergoeding. De subsidiaire vordering van [eiser ] onder II. komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

De contractuele boete

5.42.

Op grond van hoofdstuk VI. van de AV2000 (Parkreglement) vordert [eiser ] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete. [gedaagde] voert aan dat de boeteclausule onredelijk bezwarend is en vordert in reconventie een verklaring voor recht dat de boeteclausule nietig is.

5.43.

De contractuele boete kan zowel een (gefixeerde) schadevergoeding als een strafbepaling en prikkel tot nakoming zijn (Parl. Gesch., Boek 6, p. 321). Aangezien de huurovereenkomst kwalificeert als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 dient de kantonrechter ook ambtshalve te onderzoeken of de boeteclausule onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW Pro (rechtsoverweging 3.3 van HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:340, en rechtsoverweging 3.7.1 van HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691) en daarmee nietig. In de bijlage bij de Richtlijn (blauwe lijst) wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als het beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen (sub e onder 1 van de bijlage bij de Richtlijn). Partijen hebben niet afzonderlijk onderhandeld over de boeteclausule uit hoofdstuk VI. van de AV2000. De vraag is daarom of het beding een onevenredig hoge boete oplegt aan [gedaagde] indien hij een van de bepalingen of verplichtingen van de AV2000 overtreedt. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

5.44.

Uit het arrest Radlinger van het HvJEU (HvJEU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283) volgt dat de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van alle bedingen in een consumentenovereenkomst ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn. De kantonrechter is ermee bekend dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam op 19 september 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7062) een prejudiciële vraag heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie waarvan het antwoord ook van belang kan zijn voor de beoordeling van de onderhavige zaak. De voorzieningenrechter heeft in die uitspraak de vraag opgeworpen “
hoe het oordeel van het HvJEU in het Radlingerarrest

“dat richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat bij de beoordeling of de schadevergoeding die wordt opgelegd aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, moet worden nagegaan wat de cumulatieve werking is van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft”

moet worden uitgelegd met betrekking tot de daarin opgenomen woorden ‘alle desbetreffende bedingen’.”

De kantonrechter is echter van oordeel dat ze de in deze zaak voorliggende vraag zelf kan beantwoorden en dat aanhouding van deze zaak niet nodig is.

5.45.

Aan de ene kant is de boeteclausule in dit geval vergaand, gelet op de hoogte van het bedrag, het gegeven dat deze niet is begrensd en omdat deze van toepassing is op iedere tekortkoming, ongeacht aard, ernst en omvang. Daartegenover staat echter dat de boeteclausule strekt om zoveel mogelijk ervoor te zorgen dat de parkbewoners zich aan hun verplichtingen houden, zodat de uniformiteit en kwaliteit van het park kan worden gewaarborgd. Bovendien kan naar Nederlands recht een bedongen boete op verzoek worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW Pro). Gelet op het voorgaande kan een boete van € 22.689,-- per overtreding in redelijke verhouding staan tot het belang van [eiser ] dat met nakoming van de verplichtingen van de AV2000 is gemoeid (het waarborgen van de uniformiteit en kwaliteit op het park). De boete moet immers zodanig hoog zijn dat deze een voldoende prikkel tot nakoming vormt en de huurder op die manier stimuleert zijn verplichtingen na te komen.

[eiser ] heeft echter ter zitting zelf te kennen gegeven dat het “niet redelijk is als de boete per overtreding wordt gevorderd” en haar vordering daarom beperkt tot eenmaal het boetebedrag van € 22.689,-- in plaats van een veelvoud daarvan op basis van het aantal door haar gestelde overtredingen. Nu de voorwaarden een ongeclausuleerde mogelijkheid geven voor [eiser ] tot het opleggen van boetes voor iedere overtreding zonder dat een maximum aan het totaal aantal boetes is gesteld en voorts gezien de eigen stellingen van [eiser ] kan de conclusie geen andere zijn dan dat sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. De kantonrechter mag er dan niet mee volstaan de (hoogte van de) boete te matigen, maar is zonder meer verplicht het boetebeding buiten toepassing te laten (zie de uitspraak van het HvJEU van 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341). De vordering van [eiser ] onder III. dient derhalve te worden afgewezen, in tegenstelling tot de door [gedaagde] in reconventie verzochte verklaring voor recht.

Onderhoudsverplichting chalet en tuin

5.46.

Op grond van artikel 4 lid Pro 2 AV2000 en artikel 4 lid 2 onder Pro b en d van het Parkreglement dient [gedaagde] zijn chalet en tuin in goede staat te onderhouden. [eiser ] vordert meer subsidiair onder VII. (kort gezegd) om [gedaagde] te veroordelen zich in te spannen om aan deze onderhoudsverplichting te voldoen.

[gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat deze bepalingen echter onvoldoende concreet zijn, onnodig en onuitvoerbaar. Daarnaast voldoet hij al aan zijn onderhoudsverplichting, voor zover deze bestaat, aldus [gedaagde] .

5.47.

De kantonrechter is van oordeel dat de betreffende bepalingen voldoende concreet zijn, in die zin dat het naar algemeen spraakgebruik goed te begrijpen is wat hieronder wordt volstaan. Zo is het door [eiser ] ook opgenomen in het petitum onder VII. Bovendien is ter zitting gebleken dat [eiser ] op dat moment tevreden was over de staat van onderhoud van het chalet en de tuin. Die staat (van onderhoud) kan door [gedaagde] dus als graadmeter worden gehanteerd. Wat betreft de te gebruiken kleuren voor schilderwerk staan in artikel 4, lid 2 sub c van de AV2000 de ralnummers vermeld. [eiser ] heeft er ook belang bij dat [gedaagde] de regels ten aanzien van het onderhoud ook in de toekomst naleeft teneinde zo de gewenste uitstraling en kwaliteit van het park te waarborgen. De kantonrechter zal de vordering van [eiser ] daarom toewijzen, met dien verstande dat de termijn van drie maanden ingaat op de datum van betekening van dit vonnis.

De uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.48.

Aangezien de huurovereenkomst in stand blijft en [gedaagde] niet wordt veroordeeld tot ontruiming, behoeft zijn verzoek om die veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren geen verdere bespreking meer.

De proceskosten

5.49.

Partijen worden beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [gedaagde] het prieel op steiger, alsmede de steiger zelf, te verwijderen binnen 30 dagen na de datum van betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per (deel van een) dag dat [gedaagde] daar niet volledig aan voldoet, met een maximum van € 20.000,--;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om zich redelijkerwijs in te spannen voor het onderhoud van zijn chalet en tuin, door binnen drie maanden na de datum van betekening van dit vonnis onderhoud te plegen aan zijn chalet, bestaande uit (ten minste) het verven van de buitenkant van het chalet in de juiste kleurnummers, alsmede het ten minste twee jaarlijks snoeien van planten en heggen, onkruid te wieden, aanvegen van terras en paden, de tuin vrijhouden van losliggend menselijk afval, tuinafval en bouwmaterialen;

6.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.6.

verklaart voor recht dat artikel 6 van Pro de Park-Info en artikel 21 lid 5 van Pro de AV2000

wegens de ingeroepen vernietiging ervan door [gedaagde] buiten werking worden gesteld en niet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van kracht zijn;

6.7.

verklaart voor recht dat de boeteclausule onder hoofdstuk VI. van de AV2000 nietig is;

6.8.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op