Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 20/1772
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), te Den Haag, de Staat.
Procesverloop
Verweerder heeft de WOZ-waarde van [adres] (het object) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 37.008.000. De waardepeildatum is 1 januari 2018.
De WOZ-waarde is in de aanslag gemeentelijke belastingen 2019 met aanslagnummer [aanslagnummer] gebruikt als grondslag voor de rioolheffing en de onroerendezaakbelasting (OZB).
Eiseres heeft bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object verminderd tot € 36.784.000. De aanslagen rioolheffing en OZB zijn dienovereenkomstig aangepast.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Het beroepschrift is bij de rechtbank binnengekomen op 24 maart 2020.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Namens eiseres is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] .
De Staat ziet af van het voeren van verweer. [1]
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een incourante niet-woning die fungeert als een gezinsvervangend tehuis. Naast verblijf worden op het complex onder meer aangeboden: dagbesteding, behandeling en vrijetijdsactiviteiten. Het complex bestaat onder meer uit woonpaviljoens (woonruimtes) en werkruimtes. De gebouwen op het complex zijn voornamelijk gebouwd tussen 1979 en 2014. Een enkel gebouw stamt uit 1811.
Omschrijving van het geschil
2. In geschil zijn de waarde van het object op de waardepeildatum en de grondslag voor de rioolheffing en de OZB. Verder is in geschil of en, zo ja, in hoeverre eiseres recht heeft op een vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
3. Eiseres bepleit een WOZ-waarde van € 27.924.000. Zij heeft deze waarde onderbouwd met een taxatierapport van [naam taxateur 1] .
4. Verweerder heeft de WOZ-waarde onderbouwd met een taxatierapport van [naam taxateur 2] . In dat taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 41.360.000.
Beoordeling van het geschil
5. Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object tot uitgangspunt moet worden genomen. [2] De rechtbank sluit zich daarbij aan, omdat hier sprake is van een incourante niet-woning.
6. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. [3] Daarbij wordt de invloed van latere wijzigingen in aanmerking genomen. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak kan worden berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstallen van de onroerende zaak. [4]
7. De bewijslast rust op verweerder om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van het object niet te hoog is.
Waarde van de grond
8. De taxateurs van beide partijen maken onderscheid tussen grond die bebouwd is met opstallen, grond die niet bebouwd is (restgrond) en bosgrond. Partijen zijn het erover eens dat bij de berekening van de waarde van grond die bebouwd is rekening moet worden gehouden met 21% btw. Partijen zijn het er ook over eens dat de waarde van bosgrond exclusief 21% btw moet worden berekend. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
9. Bij de berekening van de waarde van de restgrond heeft verweerders taxateur rekening gehouden met 21% btw.
10. De taxateur van eiseres heeft de waarde van de restgrond berekend zonder btw. Conform een uitspraak van Gerechtshof Den Haag [5] moet volgens haar de restgrond exclusief btw worden gewaardeerd, omdat de restgrond geen bouwgrond is. De reden daarvoor is dat de grond niet bewerkt is. Er zijn ook geen voorzieningen getroffen met het oog op bebouwingen op de restgrond.
11. Ter zitting heeft eiseres ingestemd met de door verweerder gehanteerde prijs van € 150 per m2, zodat ten aanzien van de grondwaarde partijen nog slechts verdeeld zijn over het antwoord op de vraag of de restwaarde vermeerderd moet worden met btw. Verweerder heeft als bijlage bij het taxatierapport een overzichtskaart overgelegd met daarop de afmetingen op basis waarvan de oppervlakte van de grond die als ‘restgrond’ in de waarde moet worden betrokken op 76.177 m² en de gebouwgebonden grond op 42.046 m2 is bepaald. Verder is als bijlage bij het taxatierapport gevoegd de bestemmingskaart van het object, waaruit een gemengde bestemming “Maatschappelijke doeleinden, evenals horeca, cultuur en ontspanning — kinderboerderij, verkeer, groen en bos” blijkt. De rechtbank leidt uit deze bijlagen bij het taxatierapport af dat de gebouwgebonden grond en volledige restgrond dienen te worden gezien als één te bebouwen perceel. Dit brengt mee dat zowel de gebouwgebonden grond als de restgrond voor het geheel als bouwterrein belast is met btw. Daarbij is niet van doorslaggevend belang of de restgrond wel of niet bebouwd is. Dat volgt tevens uit de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch [6] waarnaar eiseres verwijst. De beroepsgrond faalt dan ook.
Waarde van de opstallen
12. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
13. Eiseres stelt dat de restwaarden lager moeten worden vastgesteld dan verweerder deze heeft vastgesteld conform de taxatiewijzers. De enkele verwijzing naar taxatiewijzers is immers niet afdoende om de restwaarden te onderbouwen. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en van Gerechtshof Den Haag. [7] Aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw nauwelijks een restwaarde heeft, moet in dit geval worden uitgegaan van restwaarden van 5%.
14. Verweerder heeft de restwaarden onder meer onderbouwd met marktgegevens van de volgende vijf onroerende zaken:
Onroerende zaak
Verkoopprijs
Grondwaarde per m2
Prijs per m2
[adres A]
€ 1.800.000
€ 165
€ 730
[adres B]
€ 750.000
€ 165
€ 430
[adres C]
€ 260.000
€ 165
€ 300
[adres D]
€ 2.357.777
€ 165
€ 1.042
[adres E]
€ 2.051.000
€ 165
€ 455
15. Daarnaast heeft verweerder verwezen naar kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging (de taxatiewijzer).
16. De rechtbank is het met eiseres eens dat verweerder voor de onderbouwing van de restwaarden niet kan volstaan met verwijzing naar kengetallen in de taxatiewijzer. In de gepubliceerde versie van de taxatiewijzer ontbreken cruciale onderbouwende gegevens, zoals relevante transactieprijzen. De taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde restwaardes niet zonder meer inzichtelijk en controleerbaar.
17. In dit geval kan echter niet worden gezegd dat verweerder heeft volstaan met verwijzing naar kengetallen in de taxatiewijzer. Verweerder heeft immers ook verwezen naar concrete transacties. Daarbij is per vergelijkingsobject een onderscheid gemaakt naar prijs van de grond en van de opstallen. Dit onderscheid is in de WOZ-praktijk gebruikelijk en dus in beginsel toelaatbaar.
18. Bij elk vergelijkingsobject heeft verweerders taxateur de grondwaarde bepaald op € 165 per m2. De rest van de waarde is toegekend aan de opstallen. Eiseres heeft daarover ter zitting opgemerkt dat de grondwaarden te laag zijn, omdat geen rekening is gehouden met eventuele bestemmingswijzigingen. Daarop heeft verweerder toegegeven dat bestemmingswijzigingen in de grondprijs tot uitdrukking moeten komen.
19. De rechtbank is ondanks het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarden niet te hoog zijn vastgesteld. Weliswaar is de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten niet nauwkeurig vastgesteld, maar de restwaarde die volgt uit de taxatiewijzer is op ongeveer € 325 per m2 bepaald terwijl de restwaarde van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk hoger ligt. Die marge is dermate groot dat de rechtbank aannemelijk acht dat verweerder niet te hoge restwaarden heeft gehanteerd.
Levensduurverlenging
20. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte een levensduurverlenging heeft toegepast. Automatisch verlengde levensduren vinden geen steun in recente rechtspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in een arrest van 31 januari 2020 [8] geoordeeld dat geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvóór vervult. De onderdelen waarvan de initieel bepaalde levensduur is verstreken dienen op de restwaarde gewaardeerd te worden.
21. Verweerders taxateur heeft ten aanzien van het landhuis, gebouwd in 1811, een levensduurverlenging toegepast. Het gebouw is thans in gebruik als kantoorruimte. Verweerder stelt dat de levensduurverlenging is gerechtvaardigd, omdat het gebouw in 2014 is gerenoveerd. Eiseres heeft de stelling dat het gebouw in 2014 is gerenoveerd niet gemotiveerd betwist. Zij heeft hier slechts vraagtekens bij gezet, omdat de taxateur van verweerder geen inpandige opname heeft gedaan. Verweerder heeft daartegenover onbetwist gesteld dat in het recente verleden wel inpandige opnames hebben plaatsgevonden en dat zijn taxateur ook voor dit belastingjaar een inpandige opname wilde verrichten, maar dat eiseres daaraan haar medewerking niet heeft verleend.
22. De rechtbank leidt uit de dossierstukken af dat het gebouw uit 1811 nog steeds in gebruik is bij eiseres. Verder wekt de renovatie in 2014 ten minste het vermoeden dat intensief onderhoud is verricht aan het pand. Eiseres heeft dit vermoeden op haar beurt niet ontzenuwd. Eiseres heeft ter zitting in zijn algemeenheid gesteld dat het pand niet dermate is gerenoveerd en onderhouden dat de levensduur verlengd moet worden, maar zij heeft deze stelling niet nader gemotiveerd en onderbouwd. Omdat eiseres niet heeft meegewerkt aan een inpandige opname, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiseres gelegen om nader bewijs te leveren voor haar stelling dat de renovatie uit 2014 geen grote invloed heeft op de bruikbaarheid van het pand. Zij is daartoe als eigenaar ook bij uitstek in staat. Daarnaast kan de rechtbank uit geen van de dossierstukken afleiden dat het pand binnen korte tijd niet meer gebruikt zal worden of bruikbaar zal zijn. Daarom is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht een levensduurverlenging heeft toegepast. De hoogte van de levensduurverlenging komt de rechtbank, mede gelet op de aanknopingspunten die de taxatiewijzer biedt [9] , niet te hoog voor.
Overige beroepsgronden
23. Eiseres stelt verder dat een correctie vanwege excessieve gebruikskosten moet worden toegepast. Gezien de aard van de gezondheidszorg die hier verleend wordt, is de onderhoudsgevoeligheid van de verblijfsruimtes groot. De taxateur van eiseres heeft functionele correcties voor excessieve gebruikskosten toegepast van 5%.
24. Verweerder stelt dat hier weliswaar sprake is van onderhoud, maar dat geen sprake is van kosten die meer dan 10% hoger liggen dan gebruikskosten voor vergelijkbare objecten. Volgens verweerder is er daarom geen grond voor een correctie voor excessieve gebruikskosten.
25. De rechtbank overweegt dat van excessieve gebruikskosten sprake is als de gebruikskosten van een onroerende zaak in betekenende mate uitgaan boven de gebruikskosten van vergelijkbare objecten met dezelfde aard en bestemming. [10] Aangezien eiseres zich beroept op een correctie vanwege excessieve gebruikskosten, moet zij aannemelijk maken dat daarvan sprake is. Zij heeft dat niet gedaan. Het enkel noemen van de grote gebruiksgevoeligheid van de verblijfsruimtes is daarvoor te algemeen en vaag en dus niet afdoende.
26. Verweerders taxateur heeft een waarde van € 890.000 toegekend aan de infrastructuur op het terrein. In de toelichting in het taxatierapport staat dat onder infrastructuur onder meer moeten worden verstaan hekwerken en bestrating.
27. Eiseres heeft betwist dat aan de infrastructuur enige zelfstandige waarde dient te worden toegekend. Desgevraagd heeft zij ter zitting aangevoerd dat de waarde van de infrastructuur in haar taxatierapport is inbegrepen in de waarde van de grond.
28. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar betoog. Naar het oordeel van de rechtbank is in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde infrastructuur een afzonderlijk onderdeel waaraan een waarde dient te worden toegekend. Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt of en, zo ja, hoe de waarde van de infrastructuur in de grondwaarde is verwerkt. Eiseres heeft ook geen concrete waarde aan de infrastructuur verbonden. Daarom is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door verweerder gehanteerde waarde van de infrastructuur onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
29. Verweerder heeft bij de waardebepaling van gebouwen die in 2017 zijn gebouwd de werkelijke bouwkosten tot uitgangspunt genomen. Eiseres stelt dat verweerder bij die gebouwen ten onrechte is afgeweken van de kengetallen in de taxatiewijzer. De rechtbank volgt eiseres ook op dit punt niet in haar betoog. De werkelijke stichtingskosten van een gebouw dat rondom de waardepeildatum is gebouwd, geven een beter beeld dan de kengetallen uit de taxatiewijzer van de gecorrigeerde vervangingswaarde van dat gebouw. Dat is in dit geval niet anders, te meer omdat de bouwkosten vanaf 2017 alleen maar zijn gestegen en verweerder dus in elk geval niet van te hoge kosten is uitgegaan.
30. Eiseres gaat in haar taxatie uit van 39.162 m2 gebouwgebonden grond, terwijl verweerder 42.045 m2 hanteert. Ter onderbouwing van dit getal heeft verweerder verklaard uit te zijn gegaan van 2 maal de bruto vloeroppervlakte van de opstallen. Dit komt de rechtbank niet onaannemelijk voor. Eiseres heeft niet onderbouwd hoe zij tot haar oppervlakte aan gebouwgebonden grond is gekomen. Daardoor heeft zij de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde onvoldoende gemotiveerd betwist. Bovendien heeft te gelden dat eventuele verschillen die hieruit voortvloeien dermate gering zijn dat zij verdisconteerd zitten in het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde (€ 36.784.000) en de taxatiewaarde (€ 41.360.000) van het object. Het beroep faalt in zoverre.
Conclusie
31. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Immateriële schade
32. Eiseres heeft ter zitting een vergoeding verzocht voor immateriële schade als gevolg van de lange afhandelingsduur van deze zaak.
33. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het verzoek van eiseres om een schadevergoeding uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. [11] Op grond van het aan artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) ten grondslag liggende en algemeen aanvaarde rechtszekerheidsbeginsel moeten belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden berecht. Een redelijke termijn is in beginsel een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure samen.
34. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiseres ontvangen op 12 maart 2019. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is afgerond twaalf maanden langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met twaalf maanden overschreden. Afgerond is dit tweemaal een half jaar. Dit betekent dat eiseres recht heeft op een schadevergoeding van € 1.000 (twee keer een half jaar maal € 500). De uitspraak op bezwaar van verweerder is van 11 februari 2020. Dit is vijf maanden langer dan zes maanden. Dat betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn voor 5/12 deel in de bezwaarfase is ontstaan. Voor het overige 7/12 deel is deze in de beroepsfase ontstaan. De schadevergoeding komt daarom voor 5/12 deel (€ 417) voor rekening van verweerder en voor 7/12 deel (€ 583) voor rekening van de Staat.
Proceskosten
35. Partijen zijn het erover eens dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte geen vergoeding voor het taxatierapport heeft toegekend. Verweerder heeft echter aangevoerd dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep, omdat er een afspraak tussen de gemachtigde en verweerder ligt dat in een dergelijk geval ter voorkoming van proceskosten eerst contact met verweerder wordt opgenomen alvorens in beroep te gaan. De gemachtigde betwist dat deze afspraak in dit geval geldt, enerzijds omdat de afspraak waar verweerder naar verwijst betrekking heeft op een ander belastingjaar en anderzijds omdat het volgens de gemachtigde alleen gaat om situaties waarin louter voor de proceskosten beroep wordt ingesteld. Daarvan is hier geen sprake.
36. Nog daargelaten het antwoord op de vraag of een dergelijke afspraak kan leiden tot het door verweerder beoogde rechtsgevolg, heeft verweerder gelet op de gemotiveerde betwisting door de gemachtigde zijn stelling onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en volgens de overeenstemming tussen partijen alsnog een vergoeding van € 1.597,20 toekennen voor het taxatierapport in de bezwaarfase.
37. De rechtbank ziet in de gegrondverklaring van het beroep aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in het kader van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaar- en beroepsfase vast op € 932,50 (overeenkomstig de door verweerder toegekende en in beroep niet bestreden vergoeding € 391,50 voor de bezwaarfase, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de rechtbankzitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5). Omdat het beroep alleen gegrond is omdat in de bezwaarfase ten onrechte geen vergoeding voor het taxatierapport is toegekend, is een wegingsfactor 0,5 toegepast. Voor zover verweerder volgens de uitspraak op bezwaar al € 391,50 heeft betaald, moet hij nu nog € 541 aan eiseres betalen.
38. De totale (proces)kostenvergoeding bedraagt dan € 1.597,20 + € 541 = € 2.138,20.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de vergoeding voor de bezwaarkosten betreft;
- veroordeelt verweerder tot het vergoeden van de door eiseres geleden immateriële schade tot een bedrag van € 455;
- veroordeelt de Staat tot het vergoeden van de door eiseres geleden immateriële schade tot een bedrag van € 545;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 2.529,70;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, mr. R.A. Eskes en mr. D. Liem, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.C.H. Graves, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.