Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: ARN 22/1387
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2023
in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede,
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2021.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.062.000. Met deze waardevaststelling is ook de aanslag met aanslagnummer [aanslagnummer] in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Ede voor het jaar 2021 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 965.000.
De rechtbank heeft het beroep op 25 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende de gemachtigde deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam] verschenen.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een vrijstaande villa/landhuis uit 1981 met verschillende bijgebouwen. De gebruiksoppervlakte van de woning is 312 m2 en de perceeloppervlakte is 8.645 m2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de bezwaarfase verlaagd met € 97.000 vanwege een aantal bouwkundige problemen en onderhoudsproblemen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning van € 965.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur [naam] overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 965.000.
6. Belanghebbende bepleit een waarde van € 899.000. Hij meent dat onvoldoende is onderbouwd waarom de waarde van de woning op € 965.000 is vastgesteld. Ook acht belanghebbende de vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet geschikt, omdat de woning niet dezelfde objectonderdelen heeft als deze objecten. Zo is er bij het object [object 1] sprake van een souterrain/woonkelder en heeft het object [object 2] een dierenverblijf. Daarnaast zijn de verkoopprijzen volgens belanghebbende ten onrechte vanaf de transportdatum en niet vanaf de verkoopdatum geïndexeerd en tot slot hadden de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten overgelegd moeten worden.
7. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar alleen het vergelijkingsobject aan de [object 2] te Ede rechtstreeks heeft gebruikt voor de waardering van de woning. Er zijn ook gegevens van twee andere objecten vermeld, maar die zijn enkel ter ondersteuning gebruikt. De rechtbank overweegt dat, ondanks de kleinere gebruiksoppervlakte, dit vergelijkingsobject op zich geschikt is om de waarde van de woning te onderbouwen. Dat het vergelijkingsobject - anders dan de woning van belanghebbende - een dierenverblijf, maar geen serre of schuur heeft, doet daar niet aan af. Het is vaste jurisprudentie dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de te waarderen woning. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. In onderhavige zaak heeft de heffingsambtenaar hieraan voldaan en dus slaagt deze grond van belanghebbende niet. De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vierkante meterprijs van dit vergelijkingsobject gebruikt als vierkante meterprijs voor de woning. Deze vierkante meterprijs bedraagt € 2.083,81. Dit is minder dan de prijs van de andere twee objecten.
8. De heffingsambtenaar heeft de vierkante meterprijs van de woning gecorrigeerd tot € 1.723,40. Dit heeft onder meer te maken met de grotere oppervlakte van de woning, zo volgt uit het rapport. Daarnaast is sprake van verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning van belanghebbende op het gebied van de uitstraling en de voorzieningen van de woning, die aanleiding geven voor correcties van respectievelijk + 5% en -15%. Hoewel de rechtbank met toepassing van deze correcties niet exact het bedrag van € 1.723,40 kan herleiden, is het aannemelijk dat met deze drie correcties het verschil tussen de vierkante meterprijs van € 2.083,81 en de gecorrigeerde vierkante meterprijs wordt verklaard. Volgens de verklaring van de taxateur ter zitting is voorts ook rekening gehouden met de bouwkundige problemen en onderhoudssituatie. In de toelichting bij het bedrag van € 1.723,40 is echter niet gesproken over de verdiscontering van de lekkage in het dak van de serre, vochtdoorslag in de woning en houtworm in de garage/schuur in de (gecorrigeerde) vierkante meterprijs. De heffingsambtenaar heeft in de matrix de kwaliteit en onderhoudstoestand van zowel de woning als de objectonderdelen vastgesteld op 3 (gemiddeld). Hieruit volgt niet dat in de beroepsfase rekening is gehouden met de genoemde gebreken en gelet op de overige correcties die ook al zijn toegepast, acht de rechtbank dat ook niet aannemelijk. In elk geval is de invloed van deze factoren op de waarde in het geheel niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Belanghebbende stelt ook dat bij de terugrekening van de verkoopprijs naar de waardepeildatum ten onrechte vanaf de transportdatum is geïndexeerd. Hij meent dat uitgegaan moet worden van de datum dat de obligatoire koopovereenkomst is gesloten en verwijst daarbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. [1] De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat gebruik is gemaakt van de transportdatum, omdat deze datum altijd bekend is. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat consequent gebruik wordt gemaakt van de transportdatum bij de waardebepalingen in de gemeente Ede.
10. De rechtbank wijst erop dat het gebruikte vergelijkingsobject vóór de waardepeildatum is verkocht en geleverd. De heffingsambtenaar heeft in het voordeel van belanghebbende minder geïndexeerd. Als toegerekend wordt naar een waardepeildatum in de toekomst, in een markt met stijgende woningprijzen, is een datum dichterbij de waardepeildatum gunstiger voor belanghebbende. De geïndexeerde transactieprijs valt dan immers lager uit dan wanneer wordt uitgegaan van de eerdere datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. Deze grond slaagt dus niet.
11. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan belanghebbende om de door hem bepleite waarde van € 899.000 aannemelijk te maken. Hij is daarin niet geslaagd, omdat hij deze waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport of andere stukken.
12. Omdat geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde met inachtneming van alle omstandigheden zelf schattenderwijs vast op € 935.000.
13. Het beroep is gegrond. Om die reden behoeft de beroepsgrond of de iWOZ-kaarten overgelegd hadden moeten worden geen nadere bespreking.
Vergoeding van immateriële schade
14. De gemachtigde heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn.
15. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk wordt als redelijk beschouwd, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [2] De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 21 april 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de besloten vennootschap van de gemachtigde heeft ontvangen. Zoals de gemachtigde bekend is, gaat het echter niet om de vraag of zijn bv het griffierecht kan betalen, maar of de belanghebbende daartoe in staat is. Niettemin is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen. Het griffierecht is op 18 juli 2022 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond drie maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging [3] . De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond drie maanden, van 21 april 2022 tot 18 juli 2022. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 3 maart 2021 ontvangen. De redelijke termijn van twee jaar en drie maanden is met drie maanden overschreden. Daarom heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500. Omdat de overschrijding volledig is toe te rekenen aan de bezwaarfase, moet de heffingsambtenaar de vergoeding betalen.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en stelt de waarde opnieuw vast op € 935.000. De aanslag onroerende zaakbelasting moet in overeenstemming daarmee worden verlaagd.
17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en moet hij belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten en vanwege de gegrondverklaring van het bezwaar ook een kostenvergoeding gekregen. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op een bedrag van € 1.674 vanwege het indienen van het beroepschrift en deelname aan de zitting van de rechtbank. De wegingsfactor stelt de rechtbank vast op 1.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 935.000;
- vermindert de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 augustus 2023.
de griffier is buiten staat deze uitspraak
te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.