Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 12/00401
14 november 2013
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/1263 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna:de rechtbank) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2009 de waarde op de peildatum
1 januari 2008 van de onroerende zaak [adres]te [plaats] (hierna ook het object) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 202.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 maart 2011, de vastgestelde waarde van het object verminderd tot € 147.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 26 april 2012 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank
- verklaart het beroep van eiser gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 29 maart 2011;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2009 vast op € 140.000 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum en bepaalt dat verweerder de opgelegde OZB-aanslag dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 393;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het beroep gemaakte proceskosten van € 874;-
- bepaalt dat de betaling van € 1267 dient te worden gedaan aan eiser;
1.4.
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 mei 2012. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 23 oktober 2012 zijn nadere stukken (met dagtekening 19 oktober 2012) ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift aan belanghebbende gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast:
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres]te [plaats](hierna ook [adres]). Dit is een appartement met een oppervlakte van 35 m² .
2.3.
Door de heffingsambtenaar is in hoger beroep – in het schrijven van 19 oktober 2012 - een “taxatietechnische aanvulling” opgemaakt door R. Bruijnzeel, Taxateur Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam overgelegd. Daarbij is als bijlage onder meer een “Overzicht Taxatiewaarden: [adres]” (hierna het Overzicht) opgenomen. De waarde van [adres]is daarin op de peildatum (1 januari 2008) getaxeerd op
€ 147.000. In het Overzicht zijn van de volgende objecten (welke als vergelijkingsobjecten voor [adres]zijn gehanteerd) de volgende gegevens opgenomen:
- [adres] te [plaats], verkocht op 9 juli 2007 voor € 160.000, gecorrigeerde transactieprijs € 169.481;
- [adres] te [plaats], verkocht op 4 januari 2008 voor
- [adres] te [plaats], verkocht op 18 februari 2008 voor € 220.000, gecorrigeerde transactieprijs € 219.500.
De gecorrigeerde transactieprijzen betreffen de prijzen per 1 januari 2008. Tevens is opgenomen dat de procentuele correctie 5,93 bedraagt en de extrapolatie op jaarbasis 2007 11,85 is. Voor de gehanteerde prijscorrecties naar waardepeildatum is als buurt de [naam] genomen met als woningtype “1987 Benedenwoning 19e Eeuwse Gordel". Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de genoemde verkoopdatum bij de vergelijkingsobjecten de datum van transport (levering) is.
In de taxatietechnische aanvulling is onder “Weergave taxatietechnische onderbouwing DBGA [Hof: Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam]” onder meer opgenomen:
“DBGA heeft als uitgangspunt dat bij de vergelijking met referentiewoningen rekening moet worden gehouden met de prijsontwikkelingen op de woningmarkt tussen de datum van transactie en de waardepeildatum. De gehanteerde prijscorrecties dienen wel door DBGA aannemelijk te worden gemaakt. In deze procedure heeft DBGA enkele transactieprijzen van gebruikte referentiewoningen gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Een correctie heeft plaatsgevonden vanaf de datum van transactie naar de waardepeildatum aan de hand van de geanalyseerde prijsontwikkeling per type woning per buurt. Ter uitleg over de wijze waarop dit binnen de waardering van DBGA wordt uitgevoerd heb ik aan de bijlage een notitie toegevoegd opgesteld door [naam], de leverancier van het door de DBGA gebruikte waarderingsmodel “[naam]”.
3.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen:
8. Uit het overzicht taxatiewaarden bij de reactie van de taxateur is de rechtbank gebleken dat verweerder de transactieprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank acht het niet in overeenstemming met de Wet WOZ om vanwege prijsontwikkelingen van woningen in de gemeente de transactieprijzen van de referentiewoningen eerst naar de waardepeildatum van 1 januari 2008 te indexeren om vervolgens de waarde van eisers woning daarop te baseren. Voor de vaststelling van de waarde van een woning middels de vergelijkingsmethode moeten daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van referentiewoningen worden gebruikt. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt dat verkoopprijzen die maximaal anderhalf jaar van de waardepeildatum daadwerkelijk zijn gerealiseerd geacht worden een reëel beeld te geven van de waarde op de peildatum. Gelet hierop en het feit dat de daadwerkelijke transactieprijs van de best vergelijkbare woning [adres] € 10.000 lager ligt dan de geïndexeerde transactieprijs is de rechtbank van oordeel dat door verweerder niet is bewezen dat de waarde eisers woning van € 147.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar van 29 maart 2011 vernietigen. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.
9. Daartoe zal de rechtbank eerst beoordelen of eiser de juistheid van de door hem voorgestane WOZ-waarde wel heeft aangetoond. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 105.00 onderbouwd met een taxatierapport van [naam] Voor de bruikbaarheid van dit rapport voor de onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde van zijn woning is van belang of de in het rapport genoemde waarde voldoende wordt onderbouwd met marktgegevens waaruit de juistheid van de getaxeerde waarde kan blijken of het rapport voldoende inzichtelijk is. Dit laatste is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval, omdat verweerder ter zitting onderbouwd heeft gesteld dat de objectkenmerken van de in het taxatierapport van eiser genoemde referentiewoningen onjuist zijn. Ook gelet op de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen is de door eiser voorgestane waarde van zijn woning naar het oordeel van de rechtbank te laag. De rechtbank zal haar oordeel dan ook niet baseren op de waardeverklaring van [naam]. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van € 105.000 niet heeft onderbouwd.
4.Geschil in hoger beroep
4.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde voor het object te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
De heffingsambtenaar staat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde voor en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
De in hoger beroep aangevoerde gronden van de heffingsambtenaar richten zich met name tegen het in rechtsoverweging 8 weergeven oordeel van de rechtbank omtrent de indexering naar de waardepeildatum. Hij voert daartoe onder meer in zijn hoger beroepschrift aan:
“De omrekening van gerealiseerde markttransacties van woningen naar een waardepeildatum heeft in alle gevallen betrekking op de marktontwikkeling tussen de datum van de markttransactie enerzijds en de datum van de waardepeildatum anderzijds. Als de marktontwikkeling 0% is, dan is de omreking uiteraard ook 0%. Maar in een bewegende woningmarkt qua prijsvorming (stijgend of dalend) kan een markttransactie die bijvoorbeeld elf maanden is verwijderd van de waardepeildatum niet zonder meer worden overgenomen als “de marktwaarde” per waardepeildatum. Immers, dat miskent dat de werkelijke woningmarkt een bewegende markt was.”
5.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder de WOZ-waarde).
5.3.
De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
5.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij onder meer het onder 2.3. genoemde Overzicht ingebracht. In dit Overzicht worden de transactieprijzen van de vergelijkspanden gecorrigeerd naar de waardepeildatum. De wijze waarop dit geschiedt (kort samengevat: aan de hand van de geanalyseerde prijsontwikkeling per type woning per buurt) is beschreven in de taxatietechnische aanvulling en het Overzicht.
5.5.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde werkwijze (zoals in de taxatietechnische aanvulling en het Overzicht beschreven) de WOZ- waarde op de peildatum in voldoende mate heeft kunnen benaderen. Het op deze wijze vaststellen van de WOZ-waarde op de peildatum doet in voldoende mate recht aan de prijsontwikkeling zoals die zich in werkelijkheid ter plaatse heeft voorgedaan.
Hetgeen door belanghebbende in dit verband naar voren is gebracht, onder meer het standpunt dat het bepalen van een prijsindexcijfer per buurt (in plaats van een, naar het Hof begrijpt, groter gebied) – zoals de heffingsambtenaar in de taxatietechnische aanvulling en het Overzicht doet – een onjuiste werkwijze is, omdat voor een dergelijk prijsindexcijfer (per buurt) te weinig transactieprijzen voorhanden zijn slaagt niet. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar over onvoldoende cijfermateriaal beschikte. Ook het feit dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde type woningen in de buurt een mix van objecten zou zijn van onder meer verschillende grootte (hetgeen volgens belanghebbende zou meebrengen dat de vaststelling van de waardeontwikkeling voor de onderhavige objecten niet correct zou zijn), leidt eveneens niet tot een andere conclusie. Met partijen is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde benaderingswijze geen “exacte wetenschap “is. Maar, anders dan belanghebbende, is het Hof van oordeel dat van de door de heffingsambtenaar voorgestane benaderingswijze niet kan worden gezegd dat deze in onvoldoende mate recht doet aan de prijsontwikkeling die zich in werkelijkheid ter plaatse heeft voorgedaan. Belanghebbende voert overigens terecht aan dat voor de correctie van de transactiedatum naar de waardepeildatum het tijdstip van verkoop en niet de transportdatum (levering) relevant is. Maar in deze is gesteld noch gebleken dat tussen deze data (verkoopdatum en datum van levering) een dusdanig significant tijdsverloop heeft gelegen dat de door de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen datum (datum van levering) tot een andere uitkomst leidt.
Anders dan de rechtbank is het Hof van oordeel dat de daadwerkelijk gerealiseerde transactiecijfers niet een reëel beeld geven van de waarde per waardepeildatum indien aannemelijk is dat zich tussen de transactiedatum en de peildatum een wezenlijke prijsontwikkeling heeft voorgedaan. Indien de verkopen van de vergelijkingsobjecten zich hebben voorgedaan op een tijdstip waarbij enige tijd ligt tussen deze verkoop en de waardepeildatum dient alsdan een correctie plaats te vinden op basis van de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum.
5.6.
Het Hof is voorts van oordeel dat de in het Overzicht gehanteerde vergelijkingsobjecten, in aanmerking genomen de in het Overzicht vermelde gegevens over type, ligging, oppervlakte en bouwjaar, en gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s van die objecten, in voldoende mate vergelijkbaar zijn met [adres], zodat deze objecten als vergelijkingsobjecten kunnen dienen.
De voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen geven in belangrijke mate steun aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde.
5.7.
Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht aannemelijk gemaakt heeft dat de WOZ-waarde voor [adres]per peildatum 1 januari 2008 tenminste € 147.000 bedroeg. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd,met uitzondering van de door de rechtbank toegekende kosten voor de bezwaarfase .
6.Kosten
Het Hof acht evenals de rechtbank termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase. Het Hof stelt deze kosten, nu door partijen in hoger beroep geen gronden zijn aangevoerd tegen de door de rechtbank vastgestelde kosten, op € 393 (gelijk de door de rechtbank vastgestelde kosten).Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.Beslissing
Het Hof :
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar ad € 393.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier.
De beslissing is op 14 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten