Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: ARN 22/80, 22/82 en 22/1112
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiser], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van het belastingcentrum Tribuut, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 november 2021.
De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1], [adres 2] en [adres 3] op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 170.000, respectievelijk € 127.000 en € 135.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen met aanslagnummers [aanslagnummer 1], [aanslagnummer 2] en [aanslagnummer 3] van de gemeente [woonplaats] voor het jaar 2021 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] gegrond verklaard. Hij heeft de waarde van deze onroerende zaak verlaagd naar € 161.000.
De bezwaren die betrekking hebben op de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 2] en [adres 3] zijn door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft de beroepen op 25 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende [gemachtigde] deelgenomen. Namens verweerder zijn [naam 1] en [naam 2] (taxateur) verschenen.
Feiten
[adres 1] betreft een café/restaurant op twee etages met keuken en opslag/magazijn. De vloeroppervlakte is ongeveer 135 m2. De huurprijs bedraagt € 33.720 per jaar. [adres 2] en 37b betreffen twee bovenwoningen van 55 en 60 m2 uit 1340.
Belanghebbende is eigenaar van de drie objecten.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarden van de drie objecten op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Voor het object aan de [adres 1] is in geschil of de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de crisis als gevolg van het coronavirus. Voor de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] is in geschil of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende geschikt zijn en of deze vergelijkingsobjecten juist geïndexeerd zijn naar de waardepeildatum.
5. De rechtbank oordeelt dat de beroepen ongegrond zijn. Hierna legt de rechtbank per object uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
[adres 1]
6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft hij bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur D. Klijnstra overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, op € 162.000 getaxeerd.
7. Volgens belanghebbende is geen rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. De rechtbank wijst erop dat het coronavirus pas in maart 2020 voor het eerst tot overheidsmaatregelen heeft geleid. In de periode tot 1 januari 2020, de waardepeidatum, was dus nog geen sprake van bijzondere omstandigheden. Of het virus toen in Nederland feitelijk al voorkwam, zoals belanghebbende heeft betoogd, maakt daarvoor geen verschil. In het midden kan daarmee blijven of sprake zou kunnen zijn van een specifiek dit object betreffende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. Er is geen reden om de toestandsdatum te verleggen. Dit betekent dat de toestandsdatum 1 januari 2020 is. De coronacrisis heeft geen invloed op de vaststelling van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2020. Aan de vraag of het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 van betekenis is voor de WOZ-waardering komt de rechtbank niet toe.
8. Belanghebbende heeft voor het overige geen gronden aangevoerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de door de taxateur ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object aan de [adres 1] per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
[adres 2] en [adres 3]
[adres 2] en [adres 3]
9. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat ook de waarden van de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] niet te hoog zijn vastgesteld. Ook ter onderbouwing van deze waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van taxateur D. Klijnstra overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning aan de [adres 2] getaxeerd op € 127.500 en de waarde van de woning aan de [adres 3] op € 135.000 (taxatiewaarden). De taxateur heeft de taxatiewaarden onderbouwd met transactieprijzen van vijf vergelijkingsobjecten, namelijk de objecten aan de [referentie 1], [referentie 2], [referentie 3], [referentie 4] en [referentie 5], die alle in [woonplaats] zijn gelegen.
10. Belanghebbende heeft erop gewezen dat het waardeverschil tussen de beide bovenwoningen volgens de taxateur van de heffingsambtenaar afgerond € 8.000 is. Omdat de oppervlakten 5 m² verschillen, komt dat erop neer dat de vierkante meterprijs voor beide woningen € 1.600 is. Volgens hem is de heffingsambtenaar daarom van een te hoge vierkante meterprijs uitgegaan.
11. De rechtbank overweegt dat belanghebbende bij zijn bepleite vierkante meterprijs geen rekening heeft gehouden met het afnemende grensnut. Dat het verschil in waarde tussen beide objecten maar € 8.000 is, betekent slechts dat de extra oppervlakte is gewaardeerd tegen € 1.600. Het is aannemelijk dat de eerste 55 m² een hogere waarde heeft. De redenering van belanghebbende is dus onjuist.
12. Daarnaast stelt belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten objectkenmerken hebben, zoals een balkon of dakkapel, die afwijken van de objectkenmerken van zijn woningen. Hierdoor zijn deze objecten minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen.
13. De rechtbank is van oordeel dat vergelijkingsobjecten met objectkenmerken die de woningen niet hebben, op zich bruikbaar kunnen zijn om de waarden van de woningen mee te onderbouwen. Vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn, als met de verschillen maar voldoende en op inzichtelijke wijze rekening wordt gehouden. Aan de balkons, bergingen of dakkappelen zijn waarden toegekend die de vierkante meterprijs van de objecten op geringe wijze beïnvloeden. Een verandering van de waardering van deze objectkenmerken leidt slechts tot een beperkte verandering van de vierkante meterprijs. Gelet op het feit dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vierkante meterprijs van de woningen fors lager ligt dan de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten is er dan nog steeds geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Daarom kan deze grond niet slagen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de vergelijkingsobjecten gemiddeld genomen ongeveer net zo groot zijn als de grootste van de beide bovenwoningen van belanghebbende en dat om die reden juist een wat hogere vierkante meterprijs voor zijn woningen voor de hand had gelegen. Ook in dat opzicht is dus aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Volgens belanghebbende zijn alle vergelijkingsobjecten voor hetzelfde bedrag geïndexeerd naar de waardepeildatum, namelijk ongeveer € 3.000. Gelet op de verschillende transactiedata is volgens belanghebbende onjuist geïndexeerd.
13. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn redenering dat het onaannemelijk voorkomt dat de geïndexeerde transactieprijzen alle ongeveer € 3.000 lager liggen in vergelijking met de transactieprijs van de desbetreffende objecten. De transactiedata verschillen van elkaar, maar daartegenover staat dat aan de waarden die aan de hoofdbouw van de vergelijkingsobjecten is toegekend, nog steeds aanzienlijk hoger is dan de waarde die aan de woningen is toegekend en dit nog steeds geen aanleiding vormt voor de conclusie dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Ook deze grond slaagt dus niet.
16. Belanghebbende stelt daarnaast dat bij de terugrekening van de verkoopprijs naar de waardepeildatum ten onrechte vanaf de transportdatum is geïndexeerd. Uitgangspunt dient de datum van de obligatoire overeenkomst te zijn. De rechtbank wijst erop dat de vergelijkingsobjecten alle na de waardepeildatum zijn verkocht en geleverd. De heffingsambtenaar heeft daarmee in het voordeel van belanghebbende geïndexeerd. Als wordt teruggerekend naar de waardepeildatum in een markt met stijgende woningprijzen, is terugrekening vanaf een datum verder van de waardepeildatum gunstiger voor belanghebbende. Er wordt dan immers voor een langere periode - en dus een groter bedrag - geïndexeerd dan wanneer wordt uitgegaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst, die per definitie voor de transportdatum is gelegen. De geïndexeerde transactieprijs valt in onderhavig geval dus lager uit dan wanneer wordt uitgegaan van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. Deze grond slaagt dus niet.
Vergoeding van immateriële schade
17. De gemachtigde heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
17. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk wordt in de regel als redelijk beschouwd, maar dit kan anders zijn als sprake is van bijzondere omstandigheden. [1] De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank in de zaak met zaaknummer ARN 22/82 op 16 februari 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) heeft ontvangen. De gemachtigde heeft geruime tijd standaard in iedere zaak een beroep op betalingsonmacht gedaan. Hoewel dit in naam ten behoeve van de belanghebbende werd gedaan, ging het feitelijk om de bedrijfsvoering van de gemachtigde zelf. Zoals de gemachtigde bekend is, gaat het echter niet om de vraag of zijn bv het griffierecht kan betalen, maar of de belanghebbende daartoe in staat is. Niettemin is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. Hij heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, wat voor de rechtbank een bevestiging is dat het in feite niet ging om betalingsonmacht van belanghebbende. Dit levert echter wel (onnodige) vertraging van de procedure op. Het griffierecht is in die zaak op 29 april 2022 betaald. In de zaak met zaaknummer ARN 22/1112 had de rechtbank inmiddels op 12 april 2022 een bobog ontvangen. Ook in die zaak zijn op verzoek geen gegevens over het inkomen en vermogen overgelegd. In die zaak is op 18 juli 2022 het griffierecht betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van in totaal vijf maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging [2] . De redelijke termijn wordt daarom verlengd met vijf maanden. Het oudste bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 22 maart 2021 ontvangen. De redelijke termijn is dan met afgerond een maand overschreden. Deze overschrijding is toe te rekenen aan de bezwaarfase, omdat de heffingsambtenaar pas op 17 november 2021 heeft beslist.
19. Als uitgangspunt geldt een vergoeding van € 500 per halfjaar. Dat sprake is van no cure, no pay geeft de rechtbank geen aanleiding om het bedrag te verlagen. De vergoeding van immateriële schade is immers in de eerste plaats bedoeld als signaal aan bestuursorganen en de rechtspraak dat tijdig beslist dient te worden. De noodzaak daartoe is niet minder in zaken waarin een gemachtigde procedeert op basis van no cure, no pay.
Conclusie en gevolgen
20. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Wel is er grond voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade. Dat brengt mee dat de heffingsambtenaar ook de proceskosten van belanghebbende in de beroepsfase moet vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend op € 837. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837), met een wegingsfactor 0,5 vanwege het feit dat alleen het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt toegewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 aan belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 837.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
de griffier is buiten staat deze uitspraak
te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.