Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 24/8311
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres], uit [plaats 1], eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen
(gemachtigde: M. Spoeltman).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde-partij] B.V., uit [plaats 2],
[derde-partij] B.V., uit [plaats 2],
(gemachtigde: mr. D.H. Nas).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning die het college aan derde-partij heeft verleend voor het verbouwen van een café met bovenwoning aan de [locatie 1] in [plaats 1] tot een complex met negen appartementen. Eisers zijn het hier niet mee eens. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan, waaronder dat zij door het huidige ontwerp minder lichtinval in de woning zullen hebben en hun privacy wordt geschaad. Aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het besluit van het college om de omgevingsvergunning te verlenen.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college tot verlening van de gevraagde omgevingsvergunning kon overgaan. Het beroep is ongegrond en eisers krijgen dus geen gelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 4. Daarbij gaat de rechtbank in op de volgende onderwerpen: planologische afwijkingen, beperking lichtinval en toename schaduwwerking, schending van privacy, bodemverontreiniging, sloopvergunning en eventuele waardedaling van de woning van eisers. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Derde-partij heeft een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. Het college heeft, met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure, op 8 april 2024 de gevraagde vergunning verleend. Met het bestreden besluit van 25 oktober 2024 op het bezwaar van eisers is het college bij de toewijzing van de aanvraag om een omgevingsvergunning gebleven.
2.1.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 20 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van het college en de gemachtigde van derde-partij.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
3. Derde-partij heeft op 9 juni 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een café met bovenwoning aan de [locatie 1] in [plaats 1] tot een wooncomplex met negen appartementen. De oppervlakte van de op de gronden aanwezige bebouwing zal worden uitgebreid en de appartementen worden verdeeld over drie woonlagen (inclusief de begane grond). Derde-partij heeft toestemming gevraagd voor de activiteit ‘bouwen’.
3.1.
Met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure heeft het college de omgevingsvergunning op 8 april 2024 verleend voor de activiteiten ‘bouwen’ [1] en ‘het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan’ [2] . Het plan is in strijd met het bestemmingsplan omdat de maximale bouw- en goothoogte van 10 m en 7 m met respectievelijk 0,705 m en 3,705 m wordt overschreden, de maximaal toegestane diepte van het bijgebouw met 0,68 m wordt overschreden en het balkon op de eerste verdieping aan de voorzijde de maximale diepte met 0,68 m overschrijdt. Voor het afwijken van het bestemmingsplan heeft het college toepassing gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2º van de Wabo, de zogenaamde kruimelgevallenregeling.
3.2.
Eisers wonen aan de [locatie 2] in [plaats 1], direct naast het perceel waar het wooncomplex is voorzien. Zij zijn het niet eens met de verleende vergunning omdat de impact van het wooncomplex groot is en de belangen van eisers, waaronder de lichtinval in de woning, de schaduwwerking in de tuin en hun privacy, worden geschaad.
Overgangsrecht
4. Op 1 januari 2024 is de Wabo ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat de aanvraag voor de omgevingsvergunning vóór die datum is ingediend, namelijk op 9 juni 2023, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. [3]
Planologische situatie
5. Voor de percelen waar het bouwplan op ziet (nummers [nummer 1] en [nummer 2]) is het bestemmingsplan ‘Nijmegen Oud West 2015’ (hierna: het bestemmingsplan) van toepassing. Hierin hebben de gronden de bestemming ‘Gemengd’, ‘Tuin’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ alsmede de functieaanduiding ‘Horeca’ en ‘Wonen’. De huidige bebouwing beslaat een deel van het als bouwvlak aangegeven deel van de percelen. Daarnaast zijn het ‘Facetbestemmingsplan Parkeren’ en het ‘Facetbestemmingsplan Archeologie 2023’ van toepassing, waarin aanvullende regels zijn opgenomen onder meer ter voorkoming van ongewenste parkeerdruk respectievelijk de bescherming van de archeologische waarde van het perceel.
Toetsingskader
6. De vraag die de rechtbank moet beoordelen is of het college gebruik kon maken van de aan hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen. Voordat de rechtbank ingaat op de beroepsgronden die zien op dit met het bestemmingsplan strijdige gebruik, benadrukt de rechtbank dat het college hierbij beleidsruimte toekomt en het de betrokken belangen moet afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht en of het college de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening of weigering van de omgevingsvergunning te dienen doelen. [4]
Planologische strijdigheden
7. Eisers betogen dat de huidige bestemming ‘Horeca’ aan een vergunningverlening in de weg staat. Deze bestemming is onterecht nog niet gewijzigd. Verder betogen eisers dat de omvang van het beoogde wooncomplex de huidige bebouwing overtreft omdat er een groter oppervlak bebouwd gaat worden. Daarnaast brengen eisers naar voren dat bij de vergroting van het bouwvlak in het bestemmingsplan in 2015 geen overleg met hen is geweest. Het verbaast eisers dat het college volledige bebouwing van het bouwvlak goedkeurt, vooral ook omdat daarbij de maximale hoogte en de diepte van (delen van het) gebouw worden overschreden.
7.1.
De rechtbank stelt vast dat op grond van de huidige bestemming ‘Gemengd’, met de functie-aanduiding ‘Horeca’ en ‘Wonen’ het is toegestaan om op het betreffende perceel te wonen. Een bestemmingswijziging is daarvoor niet noodzakelijk. [5]
7.2.
Verder overweegt de rechtbank dat de omstandigheid dat het bouwvlak nooit volledig bebouwd is geweest, niet betekent dat volledige bebouwing van het bouwvlak niet is toegestaan. Integendeel, het bouwvlak is juist bepalend voor wat er mag worden bebouwd. Het bouwvlak is als zodanig in het bestemmingsplan opgenomen en het bestemmingsplan en de wijze van totstandkoming kan in deze procedure niet meer ter discussie worden gesteld.
7.3.
Bij eisers bestaat onduidelijkheid/onbegrip over de wijze van totstandkoming van het bestemmingsplan ‘Nijmegen Oud-West 2015’ en de reden waarom het bouwvlak op het perceel van de derde-partij groter is dan de bestaande bebouwing. Daardoor valt het huidige bouwplan binnen de gestelde kaders, terwijl de impact, mede door de drie bouwlagen voor de derde-partij groot is. Eisers zijn van mening dat, ook al zou het bouwvlak aanknopingspunten bieden voor de volledige bebouwing ervan, dan nog zullen andere belangen bij de daadwekelijke goedkeuring van die bebouwing gewogen moeten worden. De vergunning heeft immers grote gevolgen voor de leefsituatie van eisers. Zo brengen zij naar voren dat het vergunde appartementencomplex en de drie vergunningsvrije bouwwerken zullen leiden tot beperking van de lichtinval in hun huis en vermindering van zonlicht en toename van schaduwwerking in de tuin. Daarnaast zal hun privacy worden beperkt omdat toekomstige bewoners van het nieuw te bouwen wooncomplex vanuit de zijgevel via de ramen in de zijgevel van de woning van eisers namelijk zicht hebben op de leefruimtes van eisers. Tot slot voeren eisers nog aan dat hun woning door het realiseren van dit bouwplan in waarde zal dalen.
7.4.
Het college stelt zich op het standpunt dat het huidige bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Hiermee is komen vast te staan dat er op de gronden van de [locatie 1] een bouwvlak ligt van 20 meter diep, dat er een functie-aanduiding ‘Horeca’ en ‘Wonen’ geldt en dat er een maximum bouwhoogte van 10 m en een maximum goothoogte van 7 m is. Volgens het college valt de aanvraag van de derde-partij grotendeels binnen het al aanwezige bouwvlak en de bouwregels van het bestemmingsplan. Daar waar het bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan, ziet het college aanleiding om op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a en onder 2o van de Wabo samen met artikel 4, aanhef en onder het eerste onderdeel van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) af te wijken van het bestemmingsplan. De afwijkingen heeft het college bestempeld als minimaal en acceptabel en hij wijst in dit verband ook op het advies van de adviseur Stedenbouw. Het college is van mening dat, omdat het bouwplan grotendeels rechtstreeks binnen het bestemmingsplan past, de belangen van eisers slechts een beperkte rol kunnen spelen.
7.5.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling [6] volgt dat het college bij de afweging van de bij de besluitvorming betrokken belangen mag meewegen dat negatieve gevolgen van een bouwplan ook kunnen worden veroorzaakt door de fictieve realisering van een bouwplan dat in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Dit betekent dat het college in dit geval bij de belangenafweging heeft mogen betrekken dat het bestemmingsplan al een groot bouwvlak en een bouwhoogte toestaat tot 10 m. Dat het bouwplan mogelijk negatieve invloed heeft op de mate van (zon)licht in de woning en de tuin en de privacy van eisers, is een gevolg dat dus ook (mogelijk in iets mindere mate) had kunnen optreden bij het bouwen in overeenstemming met het bestemmingsplan.
7.6.
De rechtbank stelt vast dat de maximale bouw- en goothoogte met respectievelijk 0,705 m en 3,705 m wordt overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich ten aanzien van de overschrijding van de bouwhoogte in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat dit een beperkte overschrijding is die nodig is om het bouwplan te realiseren en die de belangen van eisers niet onevenredig schaadt. Wat betreft de gewijzigde goothoogte, hangt de overschrijding van de hoogte samen met de vorm van de dakkap. In plaats van een punt kap, waarbij sprake is van een schuine lijn onder een relatief grote hoek van de maximale goothoogte van 7 m naar de maximale bouwhoogte, is in het bouwplan gekozen voor een kap met een verhoogde goothoogte en een dakhelling onder een lagere hoek. Hiervoor is gekozen om binnen de maximale bouwhoogte een derde verdieping op het wooncomplex te kunnen realiseren.
Gelet op de ligging van het beoogde wooncomplex en de positie van de woning ten opzichte daarvan zal het beoogde wooncomplex alleen in de avonduren zorgen voor een beperkte schaduwwerking en verminderde lichtinval in de tuin en woning van eisers. Dit zou overigens ook binnen de bestaande bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan al het geval zijn. Dit effect is seizoensgebonden, omdat de zon in de ene helft van het jaar minder hoog aan de hemel staat dan in het andere deel van het jaar en de mate waarin eisers lichtinval ervaren dus wisselend is. Wat betreft de daglichttoetreding in de woning van eisers is de rechtbank van oordeel dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat ten gevolge van de verleende afwijking voor de bouw- en hoogtehoogte de daglichttoetreding zodanig verslechtert dat het college aan de belangen van eisers een groter gewicht had dienen toe te kennen dan aan de belangen bij realisering van het bouwplan. Ook hier wijst de rechtbank op de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan reeds biedt.
Verder overweegt de rechtbank dat volgens vaste rechtspraak een zekere mate van inbreuk op de privacy inherent is aan het wonen in een stad. [7] De woonomgeving van eisers zal door de bouw van het appartementencomplex behoorlijk veranderen ten opzichte van de oude bestaande situatie. Deze verandering is echter met de wijziging van het bestemmingsplan in 2013 mogelijk gemaakt en staat als zodanig hier niet meer ter discussie. Dat de inbreuk op de privacy ten gevolge van de toegestane afwijking van het bestemmingsplan in dit geval onevenredig groot is voor eisers, hebben zij niet aannemelijk gemaakt. Datzelfde geldt ook voor de gestelde waardedaling van de woning van eisers, nog daargelaten dat deze door eisers op geen enkele wijze is onderbouwd of nader geconcretiseerd. Gelet op het voorgaande heeft het college de beoogde afwijking van het bestemmingsplan een beperkte overschrijding kunnen noemen, waardoor eisers niet onevenredig in hun belangen worden geschaad, en in redelijkheid de omgevingsvergunning kunnen verlenen.
Evidente privaatrechtelijke belemmering?
8. Eisers betogen dat de met de nieuwbouw beoogde ingrepen in strijd zijn met artikel 5:37 van Pro het BW, waarin is bepaald dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 van Pro het BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. De zeer beperkte afstand tussen de zijgevels van het beoogde wooncomplex (en de daarin voorziene ramen met Franse balkons) en de woning van eisers (met de drie daarin aanwezig ramen)
leiden volgens eiser tot hinder in de vorm van verminderde privacy en beperking van licht en lucht in hun woning. Dit staat aan de vergunningverlening in de weg.
leiden volgens eiser tot hinder in de vorm van verminderde privacy en beperking van licht en lucht in hun woning. Dit staat aan de vergunningverlening in de weg.
8.1.
De Afdeling heeft eerder overwogen dat voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan in de weg staat, alleen aanleiding bestaat wanneer deze een evident karakter heeft. Met ‘evident karakter’ wordt bedoeld dat er geen ruimte is voor twijfel aan het bestaan van de belemmering, de belemmering moet overduidelijk zijn. De burgerlijke rechter is namelijk de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een bouwplan. Dit is slechts anders als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat realisering van het bouwplan leidt tot strijd met (zakelijke) rechten en ook vaststaat dat niet tot opheffing of wijziging van een dergelijke privaatrechtelijke belemmering kan worden overgegaan. [8]
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat eisers met de enkele stelling dat sprake is van strijd met artikel 5:37 van Pro het BW niet hebben onderbouwd dat er een evidente privaatrechtelijke belemmering zou zijn die aan de verlening van de omgevingsvergunning in de weg zou staan. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat de ramen (met Franse balkons) in de zijgevel van het geplande wooncomplex zich op een afstand bevinden van in ieder geval 2,05 m van de zijgevel van de woning van eisers. Dat is meer dan de minimale afstand genoemd in artikel 5:50 van Pro het BW, zodat ook in dit opzicht geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. [9]
Parkeren in de voortuin?
9. Eisers hebben geen bezwaar tegen twee te realiseren parkeerplaatsen naast het geplande wooncomplex maar betogen dat het realiseren van één of twee parkeerplaatsen in de voortuin bij het complex in strijd is met artikel 4.2.1 van de codex ruimtelijke ordening en het geldende beleid in de gemeente Nijmegen.
9.1.
Hoewel de verplichting er niet is, is het derde-partij niet verboden om drie parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen. Het staat vast dat derde-partij over een daarvoor noodzakelijke inritvergunning beschikt. Er is ruimte voor twee parkeerplaatsen langs de zijgevel en één parkeerplaats aan de voorzijde van het perceel. Het beroep van eisers tegen de parkeerplaats in de ‘voortuin’ slaagt niet, omdat niet is onderbouwd of anderszins duidelijk is geworden op basis van welke bepaling een parkeerplaats op deze plek niet toegestaan zou zijn. De verwijzing van eisers naar de artikel 4.2.1 van de codex ruimtelijke ordening is daarvoor niet relevant omdat dit Belgische wetgeving betreft die in Nederland niet van kracht is. Daarnaast zijn er geen (beleids)regels bekend die het parkeren in de voortuin verbieden. Het betoog van eisers slaagt daarom niet. Overigens zal de aanleg van de drie parkeerplaatsen op eigen terrein leiden tot minder parkeerdruk in de straat.
Bodemverontreiniging
10. Eisers betogen dat sprake is van bodemverontreiniging op de erfgrens tussen de percelen en dat het college de onderbouwing hiervan in het eerdere in opdracht van de gemeente uitgevoerde bodemonderzoek van bureau Tauw onvoldoende heeft meegewogen bij het besluit om de bebouwing toch toe te staan.
10.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat zowel in het primaire besluit om de vergunning te verlenen als in het besluit op het bezwaar wel degelijk op de bodemverontreiniging is ingegaan. Aan de hand van een bodemonderzoek door Greenhouse Advies en toetsing van de uitkomsten aan de toetsingswaarden volgens de Wet Bodembescherming, overweegt het college dat de bodem geschikt is voor de functie wonen.
10.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van verontreiniging van een deel van de gronden waar het bouwplan wordt gerealiseerd. Ook niet in geschil is dat deze verontreiniging zich op een diepte vanaf 1,10 m bevindt. Uit de stukken en hetgeen op de zitting is besproken staat vast dat de graafwerkzaamheden ten behoeve van de bouw van het wooncomplex niet dieper zullen gaan dan 0,60 m waardoor de verontreinigde grond niet geroerd of omgewoeld zal worden en de verontreiniging dan ook niet aan het oppervlak zal komen. De rechtbank is van oordeel dat het college terecht besloten heeft dat de aanwezigheid van verontreinigde grond geen blokkade vormt voor de verlening van een omgevingsvergunning omdat er geen sprake is van blootstellingsrisico’s.
Er is onterecht geen sloopvergunning aangevraagd dan wel verleend
11. Eisers betogen dat er vergunningen ontbreken voor de gedeeltelijke sloop van de bestaande bebouwing, te weten de aanbouw uit 1968 en de schuur achter het pand.
11.1.
Het college stelt dat van een inhoudelijke beroepsgrond geen sprake is omdat sloopactiviteiten buiten de beoordeling van de vergunningaanvraag vallen.
11.2.
De rechtbank begrijpt het betoog van eisers zo dat zij stellen dat de vergunningplichtige activiteiten bouwen en slopen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, in de zin van artikel 2.7 van de Wabo, en dat deze gelijktijdig hadden moeten worden aangevraagd en beoordeeld.
11.3.
Op grond van het Bouwbesluit 2012 moet bij het bevoegd gezag een melding worden gedaan als er wordt gesloopt en er meer dan 10 m³ afval vrij komt, of als asbest wordt verwijderd. [10] Als zonder of in afwijking van een sloopmelding wordt gehandeld, is er sprake van een overtreding van een wettelijk voorschrift en kan het college handhavend optreden. De plicht tot het doen van een melding volgt rechtstreeks uit de wet. Het college stelt terecht dat dit aspect geen onderdeel uitmaakt van de beoordeling van de verleende omgevingsvergunning. Overigens is de sloopmelding in de plaats gekomen van de sloopvergunning. In sommige situaties is een sloopvergunning nog wel noodzakelijk, bijvoorbeeld in geval van en een rijksmonument of beschermd stadsgezicht, of als het in de planregels van een bestemmingsplan zo is bepaald (zie art. 2.1 eerste lid onder f, g en h van de Wabo). Beide omstandigheden doen zich in dit geval niet voor. Omdat voor de bewuste sloopwerkzaamheden dus geen vergunning is vereist, kan het betoog van eisers dat verzuimd is om gelijktijdig met de omgevingsvergunning voor de bouw ook een sloopvergunning aan te vragen en/of te beoordelen niet slagen.
Bouwen is in strijd met de archeologische waarde van het terrein
12. In hun beroepschrift betoogden eisers dat onvoldoende archeologisch onderzoek is gedaan om bouwen op het perceel met nummer [nummer 3] toe te staan. Ter zitting hebben eisers deze beroepsgrond ingetrokken, zodat de rechtbank hierover niet meer hoeft te beslissen.
Overige beroepsgronden
13. Op de zitting hebben eisers aangegeven dat zij de beroepsgronden handhaven die gaan over het gebrek aan communicatie over het bouwplan, het slechte beheer en onderhoud van het buurpand, de slechte bereikbaarheid van de woning van eisers voor regulier onderhoud én het gebruik door eisers van het schuurtje op het buurperceel.
13.1.
Deze door eisers aangedragen punten betreffen de onderlinge (civielrechtelijke) relatie tussen eisers en derde-partij en hebben geen betrekking op de omgevingsvergunning als zodanig. Dat betekent dat ze buiten de omvang van dit geding vallen en de bestuursrechter er geen oordeel over hoeft te geven.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen en de verleende omgevingsvergunning in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L.M. Steinebach-de Wit, rechter, in aanwezigheid van mr. S.G. Hoijinck, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.