Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/273063 / HA ZA 20-32
Vonnis van 24 februari 2021
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. H.C.M. Smit te Valkenburg Lb,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. F.H. Kuiper te Heerlen.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 december 2019 met 28 producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 1 productie,
- de conclusie van antwoord in reconventie met de producties 29 tot en met 32,
- de producties 33 tot en met 35 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
- de akte houdende wijziging van eis in reconventie tevens overlegging productie 2 en 3 van
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 25 september 2020,
- het B-16 formulier van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , ter griffie ontvangen op 13 oktober 2020,
- de brief van deze rechtbank van 26 oktober 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben van 1 november 1986 tot 5 februari 2016 een affectieve relatie gehad. Uit deze relatie zijn drie kinderen geboren.
2.2.
Partijen hebben tijdens hun relatie de woning [adres] te [woonplaats 1] (verder: de woning) gekocht. De woning is op 1 juni 2015 aan partijen geleverd (productie 1 bij dagvaarding). Partijen zijn ieder voor de helft eigenaar van de woning.
2.3.
Partijen hebben ten behoeve van de aankoop van de woning een hypothecaire lening afgesloten van € 202.000,- (productie 2 bij dagvaarding). Voor deze lening zijn zij hoofdelijk aansprakelijk. De lening is afgelost tot € 102.540,72 (productie 6 bij dagvaarding).
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de woning in juni 2016 verlaten. Sinds 24 oktober 2017 draagt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alle lasten van de woning.
2.5.
De heer [naam] heeft in opdracht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bouwkundig rapport opgesteld. In dit rapport staan de door [naam] waargenomen gebreken en is een kostenberaming gemaakt voor het herstellen van deze gebreken. Het rapport is gedateerd op
14 december 2018.
2.6.
De woning is in opdracht van partijen op 30 september 2019 door [naam makelaar] (verder: de makelaar) getaxeerd. De makelaar heeft de woning getaxeerd op € 215.000,-.
2.7.
In de overeenkomst ‘geldlening met overeenkomst’ van 22 augustus 2003, gesloten tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zijn ouders (de heer [naam vader] en mevrouw [naam moeder] ), staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 14 bij dagvaarding):
I. GELDLENING
De ondergetekenden sub 1 en 2 verklaren per heden ter leen te hebben verstrekt aan ieder van de ondergetekenden sub 3 en 4, die ieder de aan hem verstrekte lening aanneemt, een som in contanten ad zesenvijftigduizend zevenhonderd tweeëntwintig euro en vijftig cent (€ 56.722,50),
(…)
II. KWIJTSCHELDING
De ondergetekenden sub 1 en 2 verklaren van gemelde schulden bij deze kwijt te schelden aan ieder van hun zonen, de ondergetekenden 3 en 4, die deze kwijtschelding ieder voor zich aannemen, een bedrag ad vierentwintigduizendachthonderdzevenenvijftig euro (€ 24.857,--)
III. RESTANT HOOFDSOM
Na de sub II. gemelde kwijtscheldingen zijn de ondergetekenden sub 3 en sub 4 derhalve ieder pro resto nog verschuldigd de som van eenendertigduizend achthonderdvijfenzestig euro en vijftig cent
(€ 31.865,50).
IV. VRIJSTELLING VERPLCIHTING TOT INBRENG
De ondergetekenden sub 3 en 4 zijn terzake van het vorenstaande vrijgesteld van de verplichting tot inbreng in de nalatenschappen van de ondergetekenden sub 1 en 2.
V. BEPALING PRIVE-ZIJN
Het kwijtgescholden bedrag zal niet vallen in enige goederengemeenschap waarin de ondergetekenden sub 3 en 4 krachtens huwelijk of geregistreerd partnerschap gerechtigd zijn of mocht worden en zal niet in aanmerking worden genomen bij de toepassing van enig afrekenbeding.
2.8.
Partijen hadden een gezamenlijke bankrekening met rekeningnummer
[rekeningnummer 1] (opgeheven medio 2012) en een gemeenschappelijke spaarrekening met rekeningnummer [rekeningnummer 2] . (productie 7 bij dagvaarding).
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert in conventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat het woonhuis met garage, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats 1] , [adres] , kadastraal bekend als [kadasternummer 1] , groot zes are en zeventig centiare;
alsmede een perceel tuin, staande en gelegen te [woonplaats 1] , bij [adres] , kadastraal bekend als [kadasternummer 2] , groot eenendertig centiare voor een bedrag van € 175.000 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt toebedeeld binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis,
II. voor recht verklaart dat aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toekomt ten titel van privéinvesteringen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de woning, een bedrag van € 128.931,01 (te verrekenen met de overwaarde uit de woning van € 72.459,28),
III. voor recht verklaart dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uit de toebedeling van de woning aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bedrag van € 0,- toekomt,
IV. bepaalt dat indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet vrijwillig meewerkt aan toedeling van de woning aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, het vonnis in plaats treedt van de medewerking van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , waarbij de notariële kosten van levering door partijen gezamenlijk gedragen worden,
V. bepaalt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 7.500,31 ten titel van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] volledig betaalde kosten van de woning en eigenaarslasten alsmede een bedrag van € 2.659,38 ten titel van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet ontvangen fiscale voordeel van de hypotheekrente,
VI. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de kosten en nakosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie - na wijziging eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
een deskundige benoemt ter bepaling van de onderhandse vrije verkoopwaarde (marktwaarde) van de woning gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] ,
de woning tegen de door de deskundige te bepalen waarde toedeelt aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder de verplichting de schuld uit hoofde van de bij Florius afgesloten hypothecaire geldlening voor zijn rekening te nemen en ervoor zorg te dragen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uiterlijk op de dag van levering van de woning aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening wordt ontslagen,
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om gelijktijdig met de levering van de woning aan hem ten
titel van overbedeling de helft van de overwaarde, zijnde de door de deskundige bepaalde waarde minus het restant van de hypotheekschuld ter hoogte van
€ 102.540,72, aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te voldoen,
4. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan de verdeling en bepaalt dat het door de rechtbank te wijzen vonnis in plaats treedt van de akte van verdeling, althans subsidiair dat het vonnis in de plaats treedt voor de wilsverklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor zover hij niet aan de verdeling meewerkt althans meer subsidiair dat de rechtbank een dwangvertegenwoordiger benoemt die namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , indien hij niet aan de verdeling mocht meewerken, optreedt althans, meest subsidiair, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om aan de verdeling mee te werken op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat hij daarmee in gebreke is;
5. voorwaardelijk, indien en voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor 50% dient bij te dragen in de hypotheek- en overige eigenaarslasten van de woning, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een gebruiksvergoeding te voldoen ter hoogte van de helft van de woonlasten waarvoor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] draagplichtig is,
6. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de kosten van de procedure.
De woning
3.3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] acht het redelijk voor de bepaling van de waarde aan te sluiten bij de WOZ-waarde per 1 januari 2018 van € 175.000,00 of eventueel de WOZ-waarde per
1 januari 2019 van € 192.000,00. De taxatie door BSGW is degelijk, ook gezien de daarin opgenomen referentiepanden. De taxatie van de makelaar (r.o. 2.6.) kan niet als uitgangspunt dienen omdat de bevindingen in het bouwkundige rapport van [naam] (r.o. 2.5.) onvoldoende zijn meegenomen. Ook waren er ten tijde van de taxatie gebreken die zich naderhand hebben geopenbaard en die van invloed zijn op de waardebepaling. Een nieuwe taxatie heeft geen toegevoegde waarde.
3.3.2.
Gezien het tijdsverloop van de eerdere taxatie stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op het standpunt dat de woning opnieuw getaxeerd dient te worden. Zij betwist voorts dat het reëel is aansluiting te zoeken bij de WOZ-waarde, omdat algemeen bekend is dat de WOZ-waarde van een woning niet overeenstemt met de marktwaarde van de woning. Voorts ziet de WOZ-waarde per 1 januari 2019 op de waarde van de woning in 2018.
De privé-investeringen
3.4.1
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij voor een bedrag van € 128.931,01 heeft geïnvesteerd in de woning. Het gaat hier om privé-investeringen, en het is niet meer dan redelijk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze terugkrijgt. Het bedrag dient nominaal uit de gemeenschap te worden voldaan. Het bedrag van € 128.931,01 kan uitgesplitst worden in de navolgende bedragen:
€ 50.000,-, € 4.000,-, € 15.200,-, € 57.385,- en € 2.346,01-.
3.4.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zijn ouders aan hem een bedrag van € 56.722,50 hebben geschonken. Dit bedrag heeft hij gekregen van zijn ouders onder een uitsluitingsclausule (r.o. 2.7.). Van dit bedrag heeft hij € 50.000,- (29 augustus 2003) van zijn privé-rekening naar de gemeenschappelijke spaarrekening van partijen geboekt. Later heeft hij nogmaals
€ 4.000,- (15 oktober 2003) overgeboekt naar de gemeenschappelijke spaarrekening van partijen. Het bedrag van € 54.000,- is vervolgens in 2005 aangewend voor de aankoop van de woning.
Het bedrag van € 15.200,- ziet op aanvullende kasstortingen. Dit bedrag is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de gemeenschappelijke rekening van partijen gestort op 6 maart 2003 waarna het is aangewend voor de aankoop van de woning.
Het bedrag van € 57.385,00 ziet op de door de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gedane extra aflossingen op de hypotheekschuld. Het bedrag van € 57.385,- is in vier keer (in 2008 € 12.600,-, in 2009
€ 12.600,-, in 2010 € 12.600,- en in 2011 € 19.585,-) van zijn privé-rekening overgemaakt naar de hypotheekhouder.
Voorts heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor € 2.346,01, afkomstig uit zijn privé-vermogen, in de woning geïnvesteerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft voor dit bedrag nieuwe kozijnen geplaatst.
3.4.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bedragen van € 50.000,- , € 4.000,- en € 15.200,- van zijn privé-rekening zijn gestort op de gezamenlijke rekening van partijen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is hier niet mee bekend. Er was geen strikte scheiding van financiën. Op de gemeenschappelijk rekening vonden maandelijks stortingen plaats door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , ook heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in 2005 nog een bedrag van € 20.651,68 op die rekening gestort.
3.4.4.
Het is niet redelijk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] na een relatie van dertig jaar de door hem geïnvesteerde gelden terugvordert. Partijen vonden het redelijk dat er naar rato van draagkracht werd bijgedragen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wilde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] laten meedelen in zijn financiële situatie. Voor de extra aflossingen van € 57.385,- heeft voorts te gelden dat dit een aflossing betreft op een schuld, en niet op een investering in een goed. Ook is die vordering verjaard: het regresrecht is terstond opeisbaar en verjaart na vijf jaren.
Uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde bankafschriften volgt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bedrag van € 1.258,- aan [naam vof] heeft betaald. Aan die betaling kan geen enkele grond worden ontleend voor een vergoedingsrecht.
Eigenaarslasten en misgelopen hypotheekrente-aftrek
3.5.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij alle kosten heeft voldaan met betrekking tot de woning en de eigenaarslasten en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gehouden is tot betaling van de helft van dit bedrag, zijnde € 3.333,47 per jaar. Dit bedrag is opgebouwd uit: € 2.332,80 aan hypotheekrente, € 354,42 aan verzekeringen en € 646,25 aan BSGW. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert het bedrag van € 3.333,47 over de periode oktober 2017 tot en met december 2019, zijnde in totaal € 7.500,31. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 31 oktober 2018 een rekening gezonden om bij te dragen aan de eigenaarslasten.
Verder heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen volledige hypotheekrente-aftrek genoten door toedoen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de mediation beëindigd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft hierdoor € 886,46 per jaar minder aan belastingvoordeel genoten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dit bedrag over de jaren 2017, 2018 en 2019.
3.5.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanspraak kan maken op de helft van de door hem betaalde hypotheekrente zonder rekening te houden met het voordeel dat hem toekomt wegens de hypotheekrente aftrek, dat de kosten van het IAK pakket een uitgave betreft ten behoeve van de woning en dat zij aansprakelijk is voor de gemeentelijke en waterschapsbelasting voor zover deze niet zien op de onroerende zaakbelasting die € 292,25 per jaar bedraagt. De hypotheekrente minus het genoten belastingvoordeel bedraagt, nadat dit bedrag bij helfte is gedeeld, € 132,70,- per maand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan echter niet gehouden worden om dit bedrag te betalen. Dit is naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft sinds oktober 2017 het exclusieve gebruik en genot van de woning en de lasten zijn niet dermate hoog dat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in redelijkheid niet gevergd kan worden dat hij deze geheel voor zijn rekening neemt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalt immers aanzienlijk meer voor de door haar gehuurde woning en neemt ook de kosten van [naam zoon] (de jongste zoon van partijen) geheel voor haar rekening. Ter zitting stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat partijen hebben afgesproken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de lasten voor de woning voor zijn rekening zal nemen, nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , doordat zij de woning heeft verlaten, hoge huurlasten heeft.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat het aan haar te wijten is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de afgelopen jaren geen volledige hypotheekrente-aftrek heeft kunnen genieten. Zij heeft steeds opengestaan voor overleg en haar volledige medewerking verleend aan het mediationtraject. Dit traject is niet door haar, maar door toedoen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geëindigd.
Vergoedingsrecht
3.6.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat wanneer zij voor 50 % dient bij de dragen in de hypotheek- en overige eigenaarslasten van de woning, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehouden is tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de helft van de woonlasten.
3.6.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat een gebruiksvergoeding niet op de plaats is omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vrijwillig uit de woning is vertrokken. Ook staat de slechte staat van de woning aan een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen gebruiksvergoeding in de weg.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie lenen deze zich voor gezamenlijke beoordeling, hetgeen de rechtbank zal doen.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat de rechter bij de verdeling van een gemeenschap een grote mate van vrijheid heeft. In geval van een verdeling is de rechter bij de vaststelling van de verdeling niet gebonden aan wat door partijen over en weer is gevorderd. De rechter die de verdeling vaststelt, behoeft bij de vaststelling van de verdeling verder niet - expliciet - in te gaan op hetgeen partijen hebben aangevoerd. De vrijheid die de wet de rechter heeft toegekend, betekent voorts dat aan de motivering van diens vaststelling van de verdeling van een gemeenschap geen hoge eisen kunnen worden gesteld. (ECLI:NL:HR:2020:796)
De woning
4.3.1.
De woning behoort aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gezamenlijk toe. Dit betekent dat de bepalingen van boek 3, titel 7, BW van toepassing zijn. Ten aanzien van de peildatum voor de waardering van de tot de gemeenschap behorende woning is de hoofdregel dat dit het tijdstip van de verdeling is, dus de dag dat de deelgenoten de verdelingshandeling verrichten zoals bedoeld in art. 3:182 BW Pro, of indien de rechter de verdeling vaststelt, de dag waarop deze de verdeling vaststelt (lees: de datum van het vonnis). Van deze hoofdregel kan worden afgeweken indien partijen een andere peildatum overeen zijn gekomen of indien de rechter meent dat op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid van de hoofdregel dient te worden afgeweken. Nu partijen het met elkaar eens zijn dat als peildatum voor de vaststelling van de waarde van de woning de datum van de feitelijke verdeling heeft te gelden, zal de rechtbank de hoofdregel volgen.
4.3.2.
Tussen partijen staat de waarde die aan woning kan worden toegekend ter discussie. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te sluiten bij de WOZ-waarde van 2019. Niet alleen ligt de waardepeildatum van de WOZ-waarde vóór het jaar dat de WOZ-waarde gaat gelden (en daarmee in 2018), maar bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt met name betekenis toegekend aan de algemene kenmerken van de woning, zoals grootte van het perceel en de woning. Woning specifieke kenmerken worden daarbij, anders dan bij de taxatie door een makelaar het geval is, buiten beschouwing gelaten.
De rechtbank is van oordeel dat de taxatie van de makelaar (r.o. 2.6.) gezien de ontwikkelingen op de huizenmarkt - de huizenprijzen bevinden zich in een stijgende lijn - inmiddels gedateerd is, en acht een meer recent taxatierapport noodzakelijk.
4.3.3.
Voordat tot het benoemen van een deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en de kostenbegroting. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.3.4.
De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige zijnde makelaar/taxateur dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
1. op welke vrije verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruiksrechten ter zake, naar
peildatum per datum vonnis taxeert u het woonhuis staande en gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] ?
2. zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens
u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
4.4.
De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om het voorschot op de kosten van de deskundige gelijkelijk over partijen te verdelen.
De privé-investeringen
4.5.1.
Uit art. 3:166 lid 2 vloeit Pro voort dat deelgenoten ieder een gelijk aandeel in de gemeenschap hebben, tenzij hun rechtsverhouding anders meebrengt. Bij verdeling van de gemeenschap heeft (althans in beginsel) iedere deelgenoot recht op vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat hij uit zijn privé-vermogen ten behoeve van de verkrijging van dat goed heeft besteed (ECLI:NL:HR:2006:AU8938).
4.5.2.
Ter discussie staat of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 50.000,- en € 4.000,- uit zijn privé-vermogen heeft aangewend om de woning te kopen. In de overgelegde producties staat dat:
- op 29 augustus 2003 een bedrag van € 50.000,- bijgeschreven is op
[rekeningnummer 2] , zijnde de gemeenschappelijke spaarrekening van partijen, en dat dit bedrag afkomstig is van [rekeningnummer 1] , zijnde de gemeenschappelijke betaalrekening van partijen (productie 13 bij dagvaarding en productie 31 bij de conclusie van antwoord in reconventie),
- op 15 oktober 2003 een bedrag van € 4.000,-, afgeschreven is van
[rekeningnummer 1] , zijnde de gemeenschappelijke betaalrekening van partijen, en dat dit bedrag is bijgeschreven op [rekeningnummer 2] , zijnde de gemeenschappelijke spaarrekening van partijen (productie 15 bij dagvaarding).
Dat beide bedragen, zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt, afkomstig zijn van zijn privé-rekening kan hieruit niet worden afgeleid. Daarbij is ook van belang dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft erkend dat het saldo op de gezamenlijke rekeningen niet enkel gevormd werd door zijn privé-gelden. Er werden in de periode 2003 tot en met 2005 ook gelden gestort door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Gezien de betwisting van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had het op de weg van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelegen met bankafschriften aan te tonen dat hij uit zijn privé-vermogen € 50.000,- respectievelijk € 4.000,- op rekeningnummer
[rekeningnummer 1] heeft gestort. Nu hij dit niet heeft gedaan gaat de rechtbank voorbij aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelling dat de bedragen van € 50.000,- en € 4.000,- door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uit zijn privé-vermogen zijn voldaan en ten behoeve van de woning zijn aangewend.
4.5.3.
Tussen partijen is niet in geding dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een schenking onder uitsluitingsclausule heeft verkregen. Wel staat ter discussie of die schenking op de gezamenlijke rekeningen van partijen is gestort, de schenking is aangewend voor de aankoop van de woning en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dan ook voor dat bedrag een vergoedingsrecht heeft dat voldaan dient te worden uit overwaarde van de woning. Terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich op het standpunt stelt dat dit wel degelijk het geval is, betoogt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat de gelden op de gezamenlijke rekeningen niet afkomstig zijn uit de schenking, en dat - voor zover de rechtbank wel tot dit oordeel komt - van de gezamenlijke rekeningen betalingen zijn gedaan waarmee het saldo op die rekening gezamenlijk gespendeerd is en dat ook zij bedragen op gezamenlijke rekening heeft gestort waaronder een bedrag van € 20.654,68. De rechtbank is van oordeel dat, in het licht van het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat de gelden die op enig moment op de gezamenlijke rekening stonden en zijn aangewend voor de aanschaf van de woning uit de schenking afkomstig zijn.
4.6.
Ten aanzien van het bedrag van € 15.200,- is de rechtbank eveneens van oordeel dat deze niet als privé-investering kan worden aangemerkt en dat voor de hoogte van dit bedrag een vergoedingsrecht bestaat. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt (randnummer 20 bij dagvaarding) dat hij in 2001 viermaal een bedrag (via zijn privé-rekening of via kasstorting) op de privé-rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gestort. Vooropgesteld zij, dat uit de producties 19 tot en met 21 volgt dat deze stortingen ook daadwerkelijk gedaan zijn. Echter, uit die producties volgt niet dat die gelden, gestort in 2001, vier jaar later zijn aangewend voor de aankoop van de woning. Iedere onderbouwing dat dit wel het geval is, ontbreekt, terwijl in het licht van het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit wel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had mogen worden verwacht.
4.7.1.
Tussen partijen is niet in geding dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor € 57.385,- (extra) op de hypothecaire schuld heeft afgelost. Wel is in geding of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor dat bedrag recht heeft op een vergoeding.
4.7.2.
Ingevolge artikel 3:172 BW Pro dragen deelgenoten naar evenredigheid van hun aandelen bij tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Dit artikel voorziet in een bijdrageplicht in de uitgaven ten behoeve van de gemeenschap(pelijke woning) naar rato van ieders eigendomsaandeel. De Hoge Raad heeft echter beslist dat met uitgaven ten behoeve van de gemeenschap worden bedoeld: kosten van onderhoud en instandhouding van het gemeenschappelijk pand. Het aangaan van hypothecaire geldleningen valt daar niet onder, ook niet als de middelen daarvan gebruikt zijn ter financiering van de aankoop en verbouwing van het gemeenschappelijk pand. De aflossingen vallen hier dus niet onder. (HR 11-10-1991, NJ 1992/600).
4.7.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft met betrekking tot de extra aflossingen pas dan een vordering op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wanneer hij meer dan de helft van zijn aandeel op de gemeenschappelijke schuld ten aanzien van de woning heeft betaald. De hoogte van de schuld (de hypotheek) bedroeg bij het aangaan van deze schuld € 202.000,- , waarvan tot op heden tot een bedrag van
€ 102.540,72 is afgelost (r.o. 2.3.). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat van het afgeloste bedrag, waarbij de rechtbank uitgaat van € 99.459,28 (€ 202.000,- - € 102.540,72), hij € 57.385,- uit privé-middelen heeft voldaan. Met een aflossing van € 57.385,- uit privé-middelen heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , wat daar verder ook van zij, niet meer dan de helft van de schuld voldaan. Van een regresrecht is dan ook geen sprake.
4.8.
Wat betreft de raamkozijnen is de rechtbank van oordeel dat deze niet voor vergoeding in aan aanmerking komen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bankafschriften overgelegd (productie 32 bij de conclusie van antwoord in reconventie) waarop staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [naam vof] € 1.258,- (op 28 december 2007) en € 1.088,01 (op 30 december 2008) heeft overgemaakt. In het licht van de betwisting door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had het op de weg van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelegen nader te onderbouwen waar die bedragen betrekking op hadden, bijvoorbeeld door het overleggen van facturen van die - zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt en door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist - ten behoeve van de woning geplaatste kozijnen.
4.9.
Gezien hetgeen de rechtbank onder r.o. 4.5.1. tot en met 4.8. heeft overwogen, wordt de gevorderde verklaring voor recht dat aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten titel van privé-investeringen in de woning een bedrag van € 128.931,01 toekomt (als gevorderd onder II in conventie), afgewezen.
4.10.
De verklaring voor recht als gevorderd onder III (in conventie) is gebaseerd op de stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat door de overwaarde van de woning te verrekenen met de door hem gedane privé-investeringen van € 128.931,01 er geen overwaarde meer is die tussen partijen dient te worden verdeeld. Nu de rechtbank niet tot het oordeel is gekomen dat aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten titel van privé-investeringen € 128.931,01 toekomt, dient ook deze vordering te worden afgewezen.
Eigenaarslasten en misgelopen hypotheekrente-aftrek
4.11.1.
Partijen kunnen van het uitgangspunt, als opgenomen in artikel 3:172 BW Pro, dat ieder de helft van de uitgaven draagt, afwijken. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich op het standpunt dat partijen afspraken hebben gemaakt en dat zij, gezien haar hoge huurlasten niet in de eigenaarslasten hoeft mee te dragen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dit gemotiveerd. Zijdens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] blijft het bij een blote stelling. Het had op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen deze stelling te onderbouwd. Wanneer is deze afspraak gemaakt? Op welke wijze (in persoon of anderszins? Wie waren daarbij aanwezig? Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet verder komt dan een blote stelling gaat de rechtbank, in het licht van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevoerde verweer, hieraan voorbij.
4.11.2.
Het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op de redelijkheid en billijkheid kan, gezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwisting, niet slagen. Zo had het op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen te onderbouwen hoe hoog de woonkosten van haar en van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn en hoe deze kosten in verhouding tot elkaar staan. Voorts staat vast dat [naam zoon] pas op een later moment, in ieder geval pas na het uitbrengen van de dagvaarding (december 2019), volledig bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is gaan wonen, terwijl de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde eigenaarslasten zien op de periode tot en met december 2019.
4.11.3.
De rechtbank stelt de eigenaarslasten als volgt vast:
4.11.3.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist niet dat - zoals door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gesteld - hij geen rekening heeft gehouden met het belastingvoordeel en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] na aftrek van het belastingvoordeel
€ 132,70 aan hypotheekrente per maand verschuldigd is. De rechtbank gaat dan ook van dit bedrag uit.
4.11.3.2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt ten aanzien van de BSGW (productie 3 bij dagvaarding) dat alleen de onroerende zaakbelasting van € 292,25 per jaar als eigenaarslasten dienen te worden meegenomen. In de conclusie van antwoord in reconventie erkent [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat de gemeentelijke en waterschapsbelasting als gebruikers- en niet als eigenaarslasten dienen te worden meegenomen. De rechtbank gaat bij het vaststellen van de eigenaarslasten dan ook uit van de helft van het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemde bedrag, zijnde € 146,13 per jaar.
4.11.3.3. Op het polisblad van IAK (productie 28 bij dagvaarding) staan een viertal categorieën: wonen, personen, verkeer en recreatie. Voor de categorie wonen betaalt [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
€ 59,07 per maand. In het licht van de betwisting van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had het op de weg van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelegen aan te tonen welke soort verzekeringen onder ‘wonen’ vallen. Niet alle verzekeringen die onder deze categorie vallen, zijn (zonder meer) aan te merken als eigenaarslasten. De rechtbank wijst de gevorderde eigenaarslasten dan ook af voor zover die zien op deze verzekering.
4.11.3.4. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert eigenaarslasten over de periode oktober 2017 tot en met december 2019 (en daarmee over een periode van twee jaar en drie maanden). De rechtbank stelt de eigenaarslasten over die periode vast op € 328,79 aan BSGW en € 3.582,90 aan hypotheekrente, tezamen € 3.911,69 en wijst de vordering tot dit bedrag toe.
4.12.
De rechtbank wijst de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde hypotheekrente-aftrek af, daar niet is komen vast te staan dat het (alleen) aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te wijten is dat de verdeling van de woning op zich laat wachten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had, om eerder tot verdeling van de woning te komen, het geschil eerder aan de rechtbank kunnen voorleggen.
De gebruiksvergoeding
4.13.1.
De rechtbank heeft in r.o. 4.11.3.4. overwogen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gehouden is tot betaling van € 3.911,69 aan eigenaarslasten. Daarmee wordt aan de voorwaarde waaronder de eis in reconventie is ingesteld voldaan, en dient de rechtbank deze te beoordelen.
4.13.2.
Ingevolge artikel 3:169 BW Pro is iedere deelgenoot bij gebreke van een andersluidende regeling bevoegd tot gebruik van een gemeenschappelijk goed, mits dit gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is. Dit artikel heeft mede tot strekking de deelgenoot die het goed met uitsluiting van de andere deelgenoot gebruikt, te verplichten de deelgenoot die aldus verstoken is van het gebruik en genot waarop hij uit hoofde van het deelgenootschap recht heeft, schadeloos te stellen, bijvoorbeeld door het betalen van een gebruiksvergoeding. Daarbij is van belang dat de rechtsbetrekking tussen de deelgenoten wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (art. 3:166 lid 3 BW Pro).
4.13.3.
Het staat vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de mede-eigendom van de woning heeft. Zij is daarom naast [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerechtigd tot het gebruik daarvan. Voor het toekennen van een gebruiksvergoeding is plaats als de mede-eigenaar (hier: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) verstoken blijft van het gebruik en/of genot van de woning waarop zij uit hoofde van het deelgenootschap recht heeft. In dat geval dient [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] schadeloos te worden gesteld door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als deelgenoot die wel dit gebruik en genot van de woning heeft; [eiser in conventie, verweerder in reconventie] woont in de woning. Vast staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de woning is blijven wonen nadat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in oktober 2017 daaruit is vertrokken en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] sindsdien niet meer over het gebruik en genot van de woning, die wel haar (mede)eigendom is, kan beschikken. Reeds voor dat gemiste gebruik en genot dient [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gelet op het bepaalde in art. 3:169 BW Pro, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] schadeloos te stellen. Of [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nu wel of niet vrijwillig uit de woning is vertrokken, doet hier niet aan af.
4.13.4.
De rechtbank gaat voor de hoogte van de gebruiksvergoeding uit van een rendementspercentage over de (over)waarde van de woning. De gebruiksvergoeding dient berekend te worden over de periode oktober 2017 tot en met december 2019. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt een rendementspercentage over de overwaarde van de woning, waarbij de rechtbank uitgaat van een rendementspercentage over 2017 van 2 %, over 2018 van 1 % en over 2019 van 0,5 %. Tussen partijen is de waarde van de woning in geschil (r.o. 4.3.2. t/m 4.3.3.) en de rechtbank is dan ook voornemens een deskundige te benoemen die zich uitlaat over de huidige waarde van de woning (r.o. 4.3.4.). De deskundige zal voorts worden verzocht, in kader van de door de rechtbank vast te stellen gebruiksvergoeding, zich uit te laten over de waarde van de woning in 2017, 2018 en 2019.
4.14.
De rechtbank houdt, in afwachting van de taxatie van de woning (r.o. 4.3.3., 4.3.4. en 4.13.4.) iedere verdere beslissing aan.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1.
stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de gelegenheid zich bij akte ter rolle van 24 maart 2021 (vier weken na datum vonnis) uit te laten over hetgeen in r.o. 4.3.3, 4.3.4. en 4.13.4. staat,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken op
24 februari 2021.
type: KH