ECLI:NL:RBLIM:2022:2628

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 853

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen

Stichting PSW, te Roermond, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 952.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een

dagbestedingslocatie voor mensen met een verstandelijke beperking vanaf 18 jaar. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijf- en een opslagruimte uit 1978 en een dagverblijfruimte uit 1998 (uitbreiding). Het totale bruto vloeroppervlak bedraagt 1.465 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 3.507 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) zijn evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift primair op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 595.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een in de bezwaarfase op 13 september 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 4] . Subsidiair verdedigt zij een waarde van € 861.000,-. Hiertoe is verwezen naar een in de beroepsfase door [naam taxateur 4] opgemaakte extra taxatiekaart. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In beide taxaties heeft de taxateur het perceel van 3.507 m² onderverdeeld in 2.197 m² basiskavel en 1.310 m² restgrond. De waarde van de basiskavel heeft de taxateur getaxeerd op € 230.685,- exclusief BTW (2.197 m² x € 105,-) en € 279.128,- inclusief BTW. Aan de restgrond heeft de taxateur een waarde toegekend van € 27.510,- (1.310 m² x € 21,-). Omdat de restgrond onbewerkt is en hierop geen voorzieningen met het oog op bebouwing zijn getroffen, is volgens eiseres geen sprake van bouwgrond waarover BTW moet worden berekend. Zij heeft hiertoe verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 31 oktober 2012.^[1]

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten is de taxateur uitgegaan van de kengetallen van het archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer. Tussen de beide taxaties bestaat een (klein) verschil veroorzaakt door een afwijkende groottecorrectie. Primair gaat de taxateur uit van een totaal bouwkostenbedrag (bruto vervangingswaarde) van € 2.019.733,- inclusief BTW. Subsidiair wordt gerekend met € 2.026.205,- inclusief BTW.

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 en 24 april 2018^[2]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[3]Primair heeft de taxateur van eiseres voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 5%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. In de tweede taxatiekaart is aangesloten bij de (gemiddelde) restwaardes uit de Taxatiewijzer van 30, 27 en 17%. De beide taxaties van eiseres gaan uit van dezelfde levensduur. Voor de dagverblijfruimtes is de levensduur van de ruwbouw 55 jaar, de afbouw 35 jaar en de installaties 20 jaar. De levensduur van de afbouw en installaties uit 1978 en de installaties uit 1998 is verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat niet is gebleken van een renovatie, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020^[4].

3.4.

In beide taxaties heeft de taxateur aangesloten bij de correctie voor functionele veroudering uit verweerders taxatieverslag.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 13 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van dezelfde onderverdeling van het perceel in een basiskavel van 2.197 m² en restgrond van 1.310 m² en partijen verschillen ook niet van mening over de prijzen per m² van de basiskavel (exclusief en inclusief BTW) en de restgrond (exclusief BTW). Anders dan eiseres vindt verweerder echter dat ook de restgrond inclusief BTW moet worden gewaardeerd. De restgrond is volgens hem namelijk naar aard en bestemming aan te merken als bouwterrein De situatie zoals die zich voordeed in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 31 oktober 2012 is in de visie van verweerder niet van toepassing op de onroerende zaak van eiseres.

4.2.

De taxateur heeft voor het bepalen van de bruto vervangingswaarde eveneens de kengetallen van het archetype N1800000 uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen.

De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 2.014.656,- (inclusief BTW) bedraagt. De door hem berekenende vervangingswaarde is lager dan de door eiseres berekende vervangingswaardes.

4.3.

Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 30, 27 en 17%) van de dagverblijfruimtes binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] overgelegd. Over de levensduur van het onderdeel ruwbouw van zowel de dagverblijfruimtes als de opslagruimte van respectievelijk 55 en 51 jaar verschillen partijen niet van mening. Dat geldt ook voor het onderdeel afbouw van de dagverblijfruimte uit 1998. De levensduur van voormelde onderdelen is niet verlengd. Dat is anders voor de levensduur van de afbouw en installaties van de delen uit 1978 en de installaties van het deel uit 1998. De levensduur van die onderdelen, die volgens de Taxatiewijzer maximaal respectievelijk 20 en 35 jaar bedraagt, is verlengd tot respectievelijk 26 (installaties uit 1998) en 46 (installaties en afbouw uit 1978) jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 6 juli 2021 door taxateur [naam taxateur 3] ten grondslag. Op grond hiervan heeft de taxateur geconcludeerd dat de staat van de onroerende zaak varieert van ‘matig’ (daken / dakbedekkingen) tot ‘voldoende’ (vloeren, constructie, plafonds en installaties) en tot ‘goed’ (gevels, kozijnen en binnenwanden).

4.4.

Verweerders correctie vanwege functionele veroudering is procentueel gelijk en absoluut hoger dan de hiervoor door eiseres toegepaste correctie. De taxateur heeft in het taxatierapport toegelicht dat die correctie is toegepast omdat behoefte is aan meer cliëntruimte (belemmering in gebruiksmogelijkheden) en er extra ruimte moet worden gehuurd (excessieve gebruikskosten).

4.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 952.000,-. Die waarde is gelijk aan de beschikte waarde.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Ter nadere onderbouwing van haar standpunt dat verweerder ten onrechte de levensduur van enkele onderdelen van de onroerende zaak heeft verlengd, heeft eiseres verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.^[5]

5.2.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 2] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 3] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.

5.3.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[6]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[7]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[8]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank stelt vast dat partijen ten aanzien van de grondwaarde enkel van mening verschillen over de vraag of de restgrond van de onroerende zaak van 1.310 m² is aan te merken als bouwterrein Indien dit niet het geval is, zoals eiseres bepleit, is de restgrond namelijk op grond van artikel 11, eerst lid, onder a, sub 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB 1968) niet belast met BTW en leidt dat tot een waardevermindering van € 5.777,-.

11. De bewijslast dat sprake is van bouwterrein in zin van artikel 11 van Pro de Wet OB 1968 rust op verweerder.^[9]

12. Verweerder verdedigt het standpunt dat het gehele perceel is aan te merken als bouwterrein. Verweerder is van mening dat de grond dienstbaar is aan het gebouw. Het gaat, zoals blijkt uit de foto’s en de kadastrale informatie in het taxatierapport, om parkeerplaatsen en groenvoorzieningen die liggen rond de grond waarop het gebouw rust. Op het gehele perceel rust volgens de in het taxatierapport opgenomen planregels de bestemming ‘Maatschappelijk’. De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor maatschappelijke, medische en sociale doeleinden met de daarbij behorende voorzieningen met daaraan ondergeschikt parkeer- en groenvoorzieningen.

13. De rechtbank overweegt als volgt over de vraag of bij de waarde van de restgrond de BTW moet worden meegerekend. Onder een bouwterrein moet ingevolge het zesde lid van artikel 11 van Pro de Wet OB 1968 worden verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Uit een globale beoordeling van de omstandigheden op de datum van de levering – met inbegrip van de intentie van de partijen bij de kooptransactie, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – moet blijken dat op de datum van levering, het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd.^[10]Bij de waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt een fictieve aankoop beoordeeld en kunnen dus niet de intenties bij een daadwerkelijke kooptransactie in het verleden worden beoordeeld. De rechtbank hecht daarom minder waarde aan bijvoorbeeld bewerkingen die hebben plaatsgevonden met het oog op bebouwing of voorzieningen die daartoe zijn getroffen en kijkt vooral naar de aard en bestemming van het perceel en de vraag of de grond bestemd is voor en dienstbaar is aan gebouwen. Hoewel de betreffende grond restgrond is – partijen verschillen daarover niet van mening – en dus wat betreft de benuttingsmogelijkheden (als het ware in het kader van afnemend grensnut) niet meer tot de basiskavel gerekend wordt, wil dat niet zeggen dat deze grond niet nog zodanig dienstbaar kan zijn aan gebouwen dat deze samen met de basiskavel als één te bebouwen perceel en dus als bouwterrein moet worden beschouwd bij de fictieve aankoop in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het onderhavige geval zijn vooral relevant de aard van het perceel en de ligging van de restgrond ten opzichte van de basiskavel en de planologische bestemming. Ingevolge het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2014’, dat gold op de waardepeildatum, mochten op de gronden buiten het bouwvlak gebouwen worden opgericht van ondergeschikte betekenis tot een gezamenlijke maximale oppervlakte van 50 m2, alsmede bouwwerken, geen gebouw zijnde. Dat betekent dat, anders dan in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 31 oktober 2012 waarnaar eiseres verwijst, ervan uitgegaan mag worden dat de betreffende gronden wel zijn bestemd om te worden bebouwd met bebouwing die gerelateerd is aan het hoofdgebouw in het bouwvlak. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank gelet op het voorgaande terecht gesteld dat sprake is van een bouwterrein in zin van artikel 11 van Pro de Wet OB 1968. Verweerder heeft de waarde van de restgrond dan ook terecht in aanmerking genomen tegen de waarde inclusief BTW.

Bruto vervangingswaarde

14. De rechtbank stelt vast dat verweerder in zijn taxatierapport is uitgegaan van een lagere bruto vervangingswaarde dan eiseres in haar beide taxaties. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder de bruto vervangingswaarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

15. Zoals onder 4.3 is weergegeven, heeft verweerder de levensduur van de afbouw en installaties van de delen uit 1978 en de installaties van het deel uit 1998 verlengd. De levensduur van die onderdelen is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N1800000 verlengd met respectievelijk 6 (installaties uit 1998) en 11 (installaties en afbouw uit 1978) jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van de onroerende zaak varieert van ‘matig’ (daken / dakbedekkingen) tot ‘voldoende’ (vloeren, constructie, plafonds en installaties) en tot ‘goed’ (gevels, kozijnen en binnenwanden).

16. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[11]volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de genoemde onderdelen van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

17. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

18. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

19. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.^[12]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

dat de installaties normaal functioneren; en

dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

20. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

21. De rechtbank overweegt dat verweerders redenen voor levensduurverlenging er in feite op neerkomen dat de onderdelen nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden. De inschatting van de taxateur dat de staat van de onderdelen van de onroerende zaak waarvan de levensduur is verlengd ‘goed’ dan wel ‘voldoende’ zijn, maakt dat niet anders, nu die kwalificaties volgens zijn rapport inhouden dat alle voorkomende onderhouds-werkzaamheden zijn uitgevoerd dan wel geen directe onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn. Als bijlage bij het taxatierapport is een meerjarenonderhoudsplan gevoegd. Een toelichting hierop ontbreekt in het verweerschrift en het taxatierapport. Zonder concrete toelichting, die ontbreekt, valt hieruit niet op te maken dat een levensduurverlenging te rechtvaardigen is. Nu uit de onder 18 tot en met 20 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de genoemde onderdelen van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van die onderdelen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet afdoende heeft onderbouwd dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

Correctie technische veroudering – restwaarde

22. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73%, 30,34% en 25,30%.

23. Eiseres heeft (primair) het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

24. Zoals hiervoor onder 16 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[13]dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich (primair) op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

25. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[14]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

26. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[15]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres (primair) gesteld dat de restwaarde 5% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[16]

27. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 2] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 4] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

28. Omdat, zoals onder 21 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties van de delen uit 1978 en de installaties van het deel uit 1998

niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarden van die onderdelen onbeantwoord blijven.

29. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

30. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een gelijke (procentueel) dan wel hogere (absoluut) correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.

Conclusie

31. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder ook de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 952.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar primair verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 870.000,-.

Griffierecht en proceskosten

32. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

33. Over de gevraagde proceskostenvergoeding wegens kosten van rechtsbijstand verwijst de rechtbank naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 21 / 877 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling.^[17]

34. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting, welke kosten wel specifiek aan onderhavige zaak moeten worden toegerekend. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW)^[18]bedraagt.

35. De in beroep overgelegde aanvullende taxatiekaart komt niet voor vergoeding in aanmerking. Een taxatiekaart kan niet worden aangemerkt als een deskundigenverslag als bedoeld in artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het vormt slechts een aanvulling op het in de bezwaarfase ingebrachte taxatierapport waarvoor aan eiseres reeds door verweerder een vergoeding is toegekend.^[19]

Redelijke termijn

36. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

37. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt het bestreden besluit;

herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres 1] te [plaats 1] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 870.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;

veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Bestuursrechtelijke uitspraak over WOZ-waarde dagbestedingslocatie met discussie over levensduurverlenging en restwaarde