ECLI:NL:RBLIM:2022:3067

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21/922

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 april 2022 in de zaak tussen

Stichting Ronald McDonald Huis, te Zwolle, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 829.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Ook heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van dit object een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruiker opgelegd, waarbij is uitgegaan van een heffingsgrondslag € 829.000,-.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 februari 2021 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een verblijfsaccommodatie waar ouders van zieke kinderen kunnen logeren. De onroerende zaak is in 1997 gebouwd met oorspronkelijk 11 slaapkamers en in 2008 uitgebouwd tot 17 slaapkamers. De grondoppervlakte is 480 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9 - Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer) is evenmin in geschil. Partijen verschillen ook niet van mening over de gehanteerde archetype N3770000. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

3. Verder is in geschil of sprake is van een woning of een niet-woning en dus of de aanslag gebruikersbelasting terecht is opgelegd en of de aanslag eigenarenbelasting tegen het juiste tarief is opgelegd.

De standpunten van eiseres

4. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 763.000,- bedraagt. Zij heeft ter onderbouwing van dit standpunt geen taxatierapport overgelegd.

4.1.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]

4.2.

In de visie van eiseres is verweerder daarnaast uitgegaan van een te lange levensduur bij de onderdelen van bouwjaar 1997. Nu er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen moeten alle onderdelen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015,^[3]een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020^[4]en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.^[5]

4.3.

Eiseres heeft verder bestreden dat aan haar over het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker kan worden opgelegd. Daarnaast is in geschil of de aanslag eigenarenbelasting tegen het juiste tarief is opgelegd. De onroerende zaak kan voor ten minste 70% worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De onroerende zaak betreft een logeerhuis. Logeerhuizen dienen als woning gekwalificeerd te worden. Gelet op de indeling van de onroerende zaak met slaapkamers, een gemeenschappelijke woonkamer en keuken en gemeenschappelijke ruimten om samen te komen is de onroerende zaak geschikt om als woning te dienen. Dit betekent dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en zij op grond van artikel 220a van de Gemeentewet geen gebruikersbelasting hoeft te betalen.

4.4.

In haar conclusie van repliek geeft eiseres aan dat verweerder in eerste instantie is uitgegaan van een restwaarde gelijk aan 0%. In de beroepsfase neemt verweerder een ander standpunt in. Dit standpunt had verweerder in een eerder stadium kenbaar moeten maken. Los van de uitkomst van het geding verzoekt eiseres om een proceskostenvergoeding.

De standpunten van verweerder5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 29 juni 2021 door [naam taxateur 3] . Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

5.1.

Verweerder heeft de grondwaarde bepaald op € 95,- per m² exclusief BTW ter onderbouwing hiervan gewezen naar de gronduitgifteprijzen van de gemeente Maastricht. De totale grondwaarde is volgens verweerder € 45.600,- exclusief BTW.

5.2.

De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 1.834.489,- (inclusief BTW) bedraagt.

5.3.

In zijn taxatieverslag heeft verweerder voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17,5%). Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de Taxatiewijzer. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft verweerder in zijn verweerschrift gegevens van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) en de uit die verkopen berekende restwaarden genoemd.

5.4.

Verweerder heeft de levensduur van de onderdelen met bouwjaar 1997 gesteld op 55 (ruwbouw), 30 (afbouw en 28 jaar (installaties). Het onderdeel installaties is verlengd. Verweerder heeft het onderdeel installaties verlengd omdat de cv-ketels en warmwater boilers tegelijkertijd met de nieuwbouw uit 2008 zijn vervangen en de overige installatietechnische elementen een overwegende conditie score van goed/uitstekend hebben.

Voor de onderdelen met bouwjaar 2008 is geen enkel onderdeel verlengd.
5.5. Verweerder heeft geen correctie toegepast voor de functionele veroudering.

5.6.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 1.091.000,-., hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 829.000,- niet te hoog is.

6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak extern en intern kenmerken van een hotel bevat. Ook heeft het, hetzij anders gefinancierd, een soortgelijke functie. Men logeert er voor een korte of langere periode. Gezien de aard en inrichting van dit specifieke onroerende zaak en de bestemming ter plaatse, ziet verweerder geen verschil met dat van een hotel. Verweerder stelt daarom dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en dat daarom terecht een gebruikersbelasting is opgelegd en de aanslag eigenarenbelasting terecht is opgelegd naar het tarief voor niet-woningen.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

7. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

7.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo is [adres 2] te [plaats 2] een voor eigen bewoning aan een particulier verkochte twee-onder-een-kapwoning uit 1982 die ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Dat geldt ook voor de tweede verkoop van het object [adres 3] te [plaats 3] aan een belegger die van dit object zes zelfstandige woningen wil maken. Daarbij is voor eiseres niet duidelijk waarom de grondwaardes van dit object tussen de eerste en tweede verkoop verschillen.

7.2.

Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

8. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[6]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[7]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[8]

Wettelijk kader

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

10. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

11. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

12. De rechtbank overweegt dat verweerder de levensduur van het onderdeel installaties van het onderdeel met bouwjaar 1997 heeft verlengd tot 28 jaar. Daarmee overschrijdt verweerder ook de maximum levensduur van dit onderdeel volgens de Taxatiewijzer van 20 jaar. Verweerder heeft gesteld dat de cv-ketels en warmwater boilers tegelijkertijd met de nieuwbouw uit 2008 zijn vervangen. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van de installaties ‘goed/uitstekend’ is.

13. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[9]volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de afbouw en installaties van het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

14. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

15. In het eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

16. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.^[10]

“4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

- dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

- dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

- dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

- dat de installaties normaal functioneren; en

- dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

17. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

18. De rechtbank overweegt dat uit de onder 15 tot en met 17 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat het onderdeel installaties van het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak nog in gebruik is en normaal wordt onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van dat onderdeel. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van die onderdelen ‘goed’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. De taxateur van verweerder heeft in dit kader in het taxatierapport echter tevens gewezen op de vervanging van de cv-ketels en warmwater boilers in 2008. In 2016 zijn er nog 36 zonnecollectoren geplaatst. Naar het oordeel van de rechtbank vormt die omstandigheid, tegen de achtergrond van de inschatting van de staat door de taxateur en de foto’s van de onroerende zaak die dit onderbouwen, voldoende aanleiding om de levensduur van de installaties uit 1997 op de waardepeildatum te verlengen tot 28 jaar.

Correctie technische veroudering – restwaarde

19. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 30, 25 en 17,5%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer opgenomen bandbreedtes van het archetype N3770000, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens genoemd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers), waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 56,73%, 20,14% en 44,73%.

20. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

21. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

22. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[11]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

23. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[12]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[13]

24. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens.

Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op de bouwjaren van de verkochte objecten is niet aannemelijk dat de levensduur van (in ieder geval) het onderdeel ruwbouw ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop, zoals een planologische wijziging die een ander, voor de koper lucratiever gebruik, mogelijk maakt. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat de objecten zijn verkocht om ter plaatse één of meer woningen voor particulieren te realiseren. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre die omstandigheid al dan niet van invloed is op de berekende restwaardes. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden (gemiddeld) zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

25. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Onroerendezaakbelastingen (gebruiker/eigenaar)

26. De vraag of verweerder terecht de onroerende zaak als niet in hoofdzaak tot woning dienend heeft aangemerkt beantwoordt de rechtbank ontkennend. Zij legt dat hierna uit.

26.1.

Ingevolge het bepaalde in artikel 220, aanhef en a, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerendezaakbelastingen een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.

26.2.

In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, in samenhang met artikel 220 van Pro die wet, is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet woz is vastgesteld voor die onroerende zaak, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 procent of meer.

26.3.

Uit het voorgaande volgt dat wanneer 70 procent of meer van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. In dat geval is sprake van een woning en wordt geen gebruikersbelasting geheven en wordt de eigenarenbelasting geheven tegen het woningtarief.

26.4.

Een onroerende zaak is aan te merken als woning in de zin van de hiervoor genoemde bepalingen, indien zij naar aard en inrichting geschikt is om te worden gebruikt als woning. De rechtbank wijst in dit verband op de uitleg van de Hoge Raad waarbij voor de vraag of sprake is van een woning of niet woning (artikel 220a van de Gemeentewet) dus het geschiktheidscriterium (en niet het bestemmingscriterium) van toepassing wordt geacht.
Het bestemmingscriterium moet volgens de Hoge Raad worden gehanteerd bij de – bij deze beoordeling niet aan de orde zijnde – aanwijzing van woongedeelten van een onroerende zaak die als geheel niet als woning kan worden aangemerkt (de woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet).^[14]

26.5.

Volgens eiseres betreft de onroerende zaak een logeerhuis. De onroerende zaak is ingedeeld met slaapkamers, een gemeenschappelijke woonkamer en keuken en gemeenschappelijke ruimten om samen te komen. De onroerende zaak is volgens eiseres dus geschikt om als woning te dienen. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak intern en extern kenmerken van een hotel bevat en daarom als niet-woning moet worden gekwalificeerd.

26.6.

De rechtbank oordeelt op grond van de onder de feiten opgenomen omschrijving van de onroerende zaak dat de onroerende zaak geschikt is om te gebruiken als zelfstandige woning. De personen die er verblijven hebben de beschikking over een slaapkamer en daarnaast zijn er gezamenlijke voorzieningen zoals een keuken, een verblijfsruimte en een wasruimte. Onderhavig object heeft een ingang aan de voorzijde en de uiterlijke kenmerken zijn te vergelijken met dat van een hotel. Het is via een loopbrug direct aangesloten aan het naastgelegen ziekenhuis. Verder zijn aanwezig een gemeenschappelijke woonkamer en keuken met verschillende kookunits, een was- en strijkruimte, een tuin en diverse terrassen. In totaal zijn er zeventien gastenkamers. Deze zijn voorzien van een tweepersoonsbed, een slaapbank en een badkamer. Dat de personen die in het object verblijven niet de beschikking hebben over een eigen keuken bij hun kamer, maakt niet dat het object niet geschikt is voor bewoning. Degenen die er verblijven hebben immers wel alle voorzieningen die nodig zijn voor bewoning tot hun beschikking. Dat zij een deel van deze voorzieningen met anderen moeten delen, zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis ook het geval is, maakt niet dat het object niet geschikt is voor wonen. Hoewel op grond van het bestemmingscriterium en de kenmerken van het verblijf veeleer sprake is van een hotel, is met het voorgaande aan het geschiktheidscriterium voldaan en moet de woning dus voor de toepassing van artikel 220a van de Gemeentewet worden gezien als woning. De duur en frequentie van het feitelijke verblijf zijn hierbij niet relevant.^[15]Ook de ruimtelijke bestemming op grond van het bestemmingsplan speelt bij deze beoordeling geen rol. Verweerder heeft in zoverre een verkeerde maatstaf gehanteerd.

Conclusie

27. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem beschikte waarde van de onroerende zaak van € 829.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep gericht tegen de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is dan ook ongegrond.

28. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dat de aan eiseres opgelegde aanslag in de gebruikersbelasting dient te vervallen. Nu de onroerende zaak van eiseres een woning is in de zin van de OZB, moet de aanslag OZB (gebruikersdeel) worden vernietigd en moet de aanslag OZB (eigenaarsdeel) worden verminderd tot een aanslag, berekend naar het tarief voor woningen.

Griffierecht en proceskosten

29. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

30.

De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden 3,5 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 759,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 4.522,75.

31. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten, omdat in het taxatierapport ook is ingegaan op artikel 220a van de Gemeentwet en de onroerende zaaksbelasting, en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. De rechtbank ziet aanleiding aan te sluiten bij de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties en hanteert daarom voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW)^[16]bedraagt.

Redelijke termijn

32. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

33. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
6 april 2020, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 6 april 2022. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-.
De overschrijding is geheel aan verweerder toe te rekenen, zodat de vergoeding geheel ten laste van verweerder wordt uitgesproken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB;

vernietigt de aanslag OZB (gebruikersdeel);

vermindert de aanslag OZB (eigenaarsdeel) naar het tarief voor woningen;

veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding aan eiseres van € 500,-;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden.

veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 4.522,75 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630- (exclusief BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022. .

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 20 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Vaststelling WOZ-waarde en kwalificatie verblijfsaccommodatie als woning