Uitspraak
Rechtbank Middelburg
Sector kanton - zitting te Middelburg
BESCHIKKING
in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma
ANTIEKHAL VERHULST VOF,
gevestigd te Middelburg,
en haar vennoten
2. [verzoekster],
3. [verzoeker],
echtelieden,
beide wonende te [woonplaats],
verzoekende partijen,
verder te noemen: [Antiekhal Verhulst VOF]
gemachtigde: mr. R.A.A. Maat,
tegen
de openbare rechtspersoon
DE GEMEENTE MIDDELBURG,
zetelend te Middelburg,
verwerende partij,
verder te noemen: de gemeente,
gemachtigde: mr. U.T. Hoekstra;
het verloop van de procedure
De volgende proceshandelingen zijn verricht:
- verzoekschrift ingekomen op 12 augustus 2003,
- depot door de gemeente van 10 brochures 'infokanaal',
- verweerschrift,
- mondelinge behandeling op 9 oktober 2003.
de beoordeling van de zaak
1. Tussen partijen staat het volgende vast:
a) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 maart 1982 heeft [Antiekhal Verhulst VOF] van de rechtsvoorganger van de gemeente (NV Nederlandse Spoorwegen) met ingang van 1 februari 1982 en voor onbepaalde tijd gehuurd een terrein ter grootte van 117 m2, gelegen op het emplacement van het station Middelburg (hierna ook te noemen: het perceel Kanaalweg 20).
b) Dit huurcontract bevat onder meer de volgende bepalingen:
(aanhef)
"overwegende dat de huurder op het (…) terrein een loods wenst te handhaven voor de opslag van markt goederen"
"Artikel 5
NS verleent aan de huurder vergunning tot het (…) hebben van een loods (…).
(…)
Deze toestemming houdt niet in dat daardoor wordt gevestigd een recht van opstal als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek, zodat het in deze overeengekomene ten aanzien van de opzegbaarheid te allen tijde (…) van kracht blijft."
"Artikel 6
De huurder mag het in artikel 5 bedoelde Pro gebouw en de (…) niet bebouwde gedeelten van het gehuurde terrein slechts gebruiken voor het in de aanhef van deze overeenkomst aangegeven doel. (…)"
"Artikel 12
Deze overeenkomst (…) is door elk der partijen opzegbaar en eindigt, na schriftelijke opzegging aan de wederpartij, op de laatste dag der zesde maand, volgend op die waarin de opzegging heeft plaats gevonden. (…)."
"Artikel 13
Ingeval deze overeenkomst eindigt (…), moet de huurder voor eigen rekening en tot genoegen van N.S. het terrein volledig ontruimen en in goede staat opleveren (…). Indien bij eindiging van de huurovereenkomst de huurder niet aan het in de vorige zinsnede gestelde heeft voldaan gaat al hetgeen dat nog op het terrein aanwezig mocht zijn en niet tot de spoorweg behoort, terstond om niet in volle en vrije eigendom over aan N.S. (…)
c) De in het huurcontract bedoelde loods is in 1956 gebouwd. Vanaf 1981 heeft [Antiekhal Verhulst VOF] die loods (onder)gehuurd van Hollander-Bogaert BV en vanaf die tijd exploiteert zij daarin een antiekwinkel.
d) Bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel Kanaalweg 20 met de rechtsvoorganger van de gemeente, heeft [Antiekhal Verhulst VOF] van Hollander-Bogaert BV voor een bedrag van (volgens verzoekschrift) f 35.000,- of (volgens pleitaantekeningen mr. Maat) f 40.000,- gekocht "de rechten (…) op de opstallen van het pakhuis aan de Kanaalweg 20, te Middelburg, staande op grond welke in eigendom toebehoort aan de Naamloze Vennootschap "Nederlandse Spoorwegen", gevestigd te Utrecht."
e) De koopakte is niet overgelegd maar volgens [Antiekhal Verhulst VOF] is het gekochte daarin op dezelfde wijze omschreven als in de koopakte van 27 april 1971, tussen [naam verkoper] en NV Veneco als koper, die bij het verzoekschrift is overgelegd en waaraan de omschrijving onder d) is ontleend.
f) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 22 juni 1994 heeft [Antiekhal Verhulst VOF] van de rechtsvoorganger van de gemeente (NV Nederlandse Spoorwegen) met ingang van 21 maart 1994 en voor onbepaalde tijd gehuurd "de voormalige woning Kanaalweg 18 te Middelburg" (hierna ook te noemen: het perceel Kanaalweg 18).
g) Dit huurcontract bevat onder meer de volgende bepaling:
"ARTIKEL 4
De huurder mag de gehuurde ruimte uitsluitend gebruiken voor opslag van antiek en curiosa."
h) In de van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald (art. 8) dat de huurovereenkomst door iedere partij schriftelijk kan worden opgezegd en dan eindigt op de laatste dag van de derde maand volgend op die waarin de opzegging heeft plaatsgevonden.
i) De woning wordt daadwerkelijk gebruikt ten behoeve van de opslag van antiek en curiosa die in de winkel (de loods) worden verkocht.
j) [Antiekhal Verhulst VOF] exploiteert daarnaast in de Beddewijkstraat te Middelburg een antiekwinkel. De oppervlakte van die nevenvestiging bedraagt ongeveer 10% van de oppervlakte van de percelen Kanaalweg 20 en 18.
k) De loods en de woning zijn gelegen in het stationsgebied van de stad Middelburg. Op grond van het goedgekeurd bestemmingsplan Stationsomgeving 2000 wordt dit gebied integraal herontwikkeld. Op de percelen waarop de loods en de woning zijn gevestigd zullen, na sloop, taxistandplaatsen worden aangelegd alsmede een zogenaamde "Kiss and Ride"-parkeerplaats, waarmee wordt bedoeld kort parkeren ten behoeve van het afzetten van treinpassagiers.
l) Partijen hebben vanaf september 2001 met elkaar onderhandeld over de ontruiming van het gehuurde maar hebben daarover geen overeenstemming kunnen bereiken omdat zij het niet eens werden over de hoogte van de schadevergoeding.
m) Bij aangetekende brief van 15 juli 2003 heeft de gemachtigde van de gemeente beide huurovereenkomsten opgezegd "met ingang van 1 februari 2004, zodat de overeenkomst zal eindigen op 30 november 2003." Voorts bevat die brief de volgende passage: "De beide percelen zullen dus op 1 februari 2004 geheel ontruimd aan de gemeente moeten worden opgeleverd. Bij deze zeg ik u namens de gemeente de ontruiming aan tegen 1 februari 2004."
2. [Antiekhal Verhulst VOF] heeft verzocht:
a. primair: hun verzoek tot verlenging van de termijn als bedoeld onder b. niet-ontvankelijk te verklaren onder vermelding daarbij dat de opzeggingsbrief van 15 juli 2003 geen effect heeft;
b. subsidiair: de termijn, waarin de verplichting om na het einde van de huur de onroerende zaken aan de Kanaalweg 18 en 20 te Middelburg te ontruimen geschorst is, te verlengen tot één jaar, derhalve tot 1 december 2004.
3. [Antiekhal Verhulst VOF] heeft daartoe het volgende gesteld.
3.1. De huurovereenkomsten met [Antiekhal Verhulst VOF] zijn enige tijd geleden "overgezet" op de vof aan wie de huurnota's zijn gezonden en door wie ook de huur werd betaald. Zij zijn dan ook ontvankelijk in hun verzoeken.
3.2. De loods is in eigendom overgenomen althans de rechten daarop zijn overgenomen.
3.3. Op de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 is art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing aangezien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor beide partijen duidelijk was dat er feitelijk winkelruimte werd verschaft.
3.4. Het perceel Kanaalweg 18 staat in zodanig verband met het perceel Kanaalweg 20 (het staat daar immers aan ten dienste en vervult een belangrijke ondersteunende functie) dat op die huurovereenkomst met betrekking tot dat perceel evenzeer de bepalingen van art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn.
3.5. Indien wordt geoordeeld dat art. 7A:1624 e.v. BW niet van toepassing is en dat van perceel Kanaalweg 20 uitsluitend de grond is gehuurd dan is door verjaring een recht van erfpacht of van opstal met betrekking tot de loods ontstaan. Zij zijn immers te goeder trouw tien jaren feitelijk in het bezit geweest van die loods.
3.6. Indien wordt geoordeeld dat ook geen recht van erfpacht of van opstal is ontstaan dan kunnen zij voor beide percelen aanspraak maken op de huurbescherming van de Huurwet. Bij afweging van de belangen dient hun belang te prevaleren aangezien zij geen vervangende ruimte beschikbaar hebben en ook niet kunnen betalen terwijl de algehele verkoop van het courante deel van hun voorraad tegen marktconforme prijzen minimaal 5 tot 6 jaren zal vergen. De gemeente kan de taxistandplaatsen ook op andere plaatsen in de buurt van het station aanleggen. Bovendien heeft een andere ondernemer aan de Kanaalweg de toezegging verkregen daar te kunnen blijven tot in elk geval 2007.
4. De gemeente heeft het volgende verweer gevoerd.
4.1. De vof en [naam vennoot] zijn geen partij bij de huurovereenkomsten zodat zij niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun verzoeken althans hun verzoeken moeten worden afgewezen.
4.2. Zij laat in het midden de juistheid van de stelling dat de eigendom van de loods of de rechten daarop door [Antiekhal Verhulst VOF] zijn overgenomen. Zij is het ermee eens dat de loods niet valt onder de huurovereenkomst met betrekking tot perceel Kanaalweg 20. Er is dan ook geen sprake van verhuur van bedrijfsruimte maar van onbebouwde grond. Deze huurovereenkomst is volgens de contractuele en wettelijke eisen opgezegd.
4.3. Zij betwist bij gebrek aan wetenschap dat het voor haar rechtsvoorganger ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel Kanaalweg 20 duidelijk was dat de loods feitelijk als winkelruimte werd gebruikt. Ook indien dat wel duidelijk zou zijn geweest, doet dat niet terzake. Partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voort te zetten waarbij eerder NV Veneco en [naam verkoper] als huurders en rechtsvoorgangers van [Antiekhal Verhulst VOF] waren betrokken. De door deze rechtsvoorgangers gerealiseerde loods is blijkens de overeenkomst door partijen bestemd voor de opslag van marktgoederen.
4.4. Indien er al bedrijfsruimte is verhuurd, dan gaat het om Huurwetbedrijfsruimte en niet om bedrijfsruimte waarop art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing is omdat voor toepasselijkheid van die bepalingen beslissend is of uit de omstandigheden zoals die zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voordeden, in onderling verband beschouwd, moet worden afgeleid dat de huurder niet slechts gerechtigd is om het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken maar daartoe ook verplicht is. Een dergelijke verplichting bestaat niet nu in de overeenkomst sprake is van een loods voor de opslag van marktgoederen.
4.5. Het perceel Kanaalweg 18 mag volgens het huurcontract uitsluitend worden gebruikt voor de opslag van antiek en curiosa. Nu vaststaat dat de verkoop geschiedde vanuit de loods op het perceel Kanaalweg 20 kan er reeds daarom geen sprake zijn bedrijfsruimte waarop art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing is.
Bovendien geldt ook voor dit perceel niet een verplichting als bedoeld onder 4.4. nu in de overeenkomst de verplichting is opgenomen om het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor opslag van antiek en curiosa.
4.6. Zij heeft belang bij een spoedige ontruiming om te komen tot een spoedige realisering van het project tot integrale herontwikkeling van het stationsgebied. Dit project is in het algemeen belang waarvoor de particuliere belangen van de ondernemers in het stationsgebied moeten wijken. Met alle andere ondernemers is reeds overeenstemming bereikt over beëindiging c.q. verplaatsing van activiteiten. Ook met de door [Antiekhal Verhulst VOF] bedoelde ondernemer, garage- en tankstation [naam ondernemer], is overeenstemming bereikt in die zin dat dat perceel wordt opgeleverd per 1 juli 2004 en niet in 2007 zoals [Antiekhal Verhulst VOF] suggereert.
4.7. Aan herstel van de oude situatie valt niet te denken terwijl ook een alternatieve situering van de taxistandplaatsen in een procedure als de onderhavige niet aan de orde kan komen.
4.8. Rond de jaarwisseling zal worden begonnen met de werkzaamheden langs het kanaal tegenover de percelen Kanaalweg 20 en 18. Het is van belang om zo spoedig mogelijk, bij voorkeur gelijktijdig, de "Kiss and Ride"- parkeerplaats en de taxistandplaatsen aan te leggen omdat het er nu een janboel is.
4.9. De belangen van [Antiekhal Verhulst VOF] zijn van financiële aard. Deze wegen reeds daarom niet zo zwaar omdat het [Antiekhal Verhulst VOF] reeds vele jaren bekend is dat de gemeente wenst te komen tot herinrichting van het stationsgebied. Dat financiële belang lost zich aldus op dat de gemeente op grond van art. 7A:1636a BW verplicht is schadeloosstelling te betalen. Aangezien dat financiële belang is zeker gesteld, geeft dit belang geen aanleiding de ontruimingstermijn te verlengen.
5. De kantonrechter overweegt als volgt:
5.1. Voorop wordt gesteld dat de herinrichting van het stationsgebied, waartoe behoort de aanleg van een K&R-parkeerplaats en van taxistandplaatsen, plaatsvindt in het kader van het realiseren van een goedgekeurd bestemmingsplan.
Dit betekent dat in deze procedure niet kan worden uitgemaakt of van de gemeente wegens de belangen van [Antiekhal Verhulst VOF] bij handhaving van hun bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs verwacht mag worden dat zij de oude situatie handhaaft c.q. herstelt dan wel een alternatieve plaats zoekt voor het aanleggen van die voorzieningen.
5.2. In het verzoekschrift heeft [Antiekhal Verhulst VOF] gesteld dat zij meent voorwaardelijk, dat wil zeggen voor zover rechtens vereist, een verzoek tot de rechtbank te moeten richten ex art. 28d Huurwet. Uit de verdere inhoud van het verzoekschrift en uit de toelichting van de gemachtigde van [Antiekhal Verhulst VOF] bij de mondelinge behandeling van het verzoekschrift blijkt dat [Antiekhal Verhulst VOF] zich op het standpunt stellen primair dat door verjaring erfpacht of een recht van opstal is ontstaan, subsidiair dat op de huurovereenkomsten de bepalingen van art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn en meer subsidiair dat in ieder geval de Huurwet van toepassing is.
5.3. Nu die gemachtigde bij de mondelinge behandeling desgevraagd heeft medegedeeld een volledige inhoudelijke beoordeling te verlangen, zal het verzoek niet worden opgevat als een voorwaardelijk verzoek, namelijk voor het geval in een andere procedure wordt beslist dat de Huurwet van toepassing is, tot verlenging van de schorsingstermijn maar zal een volledige inhoudelijke beoordeling plaatsvinden.
5.4. Allereerst zal worden onderzocht of de vof en [naam vennoot] ontvankelijk zijn in hun verzoek. Uit het door [naam vennoot] overgelegde uittreksel uit het handelsregister blijkt dat [naam vennoot] haar onderneming per 1 januari 1986 heeft ingebracht in de vof. Nu niet is gesteld of gebleken dat vervolgens nieuwe huurovereenkomsten zijn gesloten met de vof en evenmin dat er sprake is geweest van contractsoverneming door de vof, is [naam vennoot] huurder gebleven. Dat de huurnota's na de inbreng zijn verzonden aan de vof en ook door de vof zijn betaald is onvoldoende om daaruit af te leiden dat (de rechtsvoorganger van) de gemeente medewerking aan overgang van de overeenkomsten heeft verleend. De vof en [naam vennoot] zijn dan ook niet-ontvankelijk in hun verzoeken.
5.5. Het primaire standpunt van [Antiekhal Verhulst VOF] dat er met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 door verjaring erfpacht of een recht van opstal is ontstaan gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Voor verkrijgende verjaring is allereerst vereist dat er sprake is van bezit te goeder trouw. Voorts is uitgangspunt dat (de rechtsvoorganger van) de gemeente eigenaar van die loods is geworden op basis van de natrekkingsregel (art. 626 BW Pro (oud), artt. 5:3 en 5:20 BW) nadat die loods op grond van (de rechtsvoorganger van) de gemeente is gebouwd zonder erfpacht of een recht van opstal te vestigen en dat de latere (ver)koop van de rechten op de opstallen geen overdracht van de loods als onroerende zaak heeft bewerkstelligd.
5.6. Erfpacht is een zakelijk recht dat [Antiekhal Verhulst VOF] de bevoegdheid zou geven de grond en de loods te houden en te gebruiken.
[Antiekhal Verhulst VOF] heeft het gebruik van de grond verkregen op grond van een huurovereenkomst met (de rechtsvoorganger van) de gemeente. De strekking van die overeenkomst is dat zij die grond voor de verhuurder (grondeigenaar) ging houden en daaruit volgt dat zij vanaf het aangaan van de huurovereenkomst die grond houdt voor de verhuurder. Nu niet is gesteld of gebleken dat hierin volgens de wettelijke regels verandering is gebracht en zij zichzelf niet tot bezitter kan maken, is zij houder gebleven. Er is ten aanzien van de grond dan ook niet voldaan aan de eis dat zij bezitter was zodat om die reden al het beroep op het ontstaan van erfpacht door verkrijgende verjaring niet opgaat.
5.7. Het gebruik van de loods heeft [Antiekhal Verhulst VOF] verbintenisrechtelijk verkregen eerst van de onderverhuurder en vervolgens van de verkoper van de rechten op de opstallen. Goederenrechtelijk was (de rechtsvoorganger van) de gemeente echter eigenaar van die loods. Zij, de gemeente, had dan ook het meest omvattende recht op die loods waaraan verbintenisrechtelijke regelingen waarbij zij geen partij was geen afbreuk konden doen.
5.8. De uitdrukkelijke bepaling in het huurcontract met betrekking tot het mogen handhaven van de loods hield dan ook slechts in dat het gebruik daarvan mocht worden voortgezet. Die overeenkomst strekte er dan ook toe dat [Antiekhal Verhulst VOF] die loods ging houden en vanaf het aangaan van die overeenkomst houdt voor de eigenaar. Ook hier geldt dat zij houder is gebleven en dat door verjaring dan ook geen erfpacht met betrekking tot die loods is ontstaan.
5.9. Het recht van opstal zou inhouden een zakelijk recht om op de grond van de gemeente de loods in eigendom te hebben.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en de uitdrukkelijke vermelding in het huurcontract dat het verlenen van toestemming om de loods te handhaven niet inhield dat daardoor een recht van opstal werd gevestigd, is [Antiekhal Verhulst VOF] slechts houder en geen bezitter van de grond geworden en gebleven zodat zij door verjaring geen recht van opstal heeft verkregen.
5.10. Hoe de rechten van [Antiekhal Verhulst VOF] op de opstallen na de aankoop daarvan moeten worden gekwalificeerd kan in het midden blijven, nu de gemeente zich bereid heeft verklaard de door [Antiekhal Verhulst VOF] verkregen rechten te respecteren en die te zullen verdisconteren in de te betalen schadeloosstelling.
5.11. Met betrekking tot perceel Kanaalweg 18 heeft [Antiekhal Verhulst VOF] niets gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat erfpacht of een recht van opstal is verkregen door verjaring. Dergelijke rechten zijn dan ook met betrekking tot dit perceel niet ontstaan.
5.12. De volgende vraag is of op de huurovereenkomsten de bepalingen van art. 7A:1624 e.v. BW van toepassing zijn.
5.13. Uit het huurcontract met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 blijkt dat partijen hebben beoogd om slechts een terrein van 117 m2 te (ver)huren en dat niet is beoogd ook de daarop gebouwde loods te (ver)huren. [Antiekhal Verhulst VOF] verkreeg uitsluitend toestemming (vergunning) om die loods op dat terrein te handhaven. Dat ook [Antiekhal Verhulst VOF] ervan uitging dat die loods niet onder de huurovereenkomst viel wordt bevestigd door het feit dat zij de rechten op de opstallen heeft gekocht. Het is uitermate onwaarschijnlijk dat zij die rechten zou hebben gekocht indien zij van mening was dat zij al krachtens de huurovereenkomst gerechtigd was tot het gebruik.
5.14. Indien zou moeten worden aangenomen dat de loods wel is verhuurd dan hangt de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde was bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art. 7A:1624 lid 1 BW. Beslissend daarvoor is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting, bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR NJ 1998/740).
5.15. Uit het huurcontract blijkt dat de loods was bestemd voor de opslag van marktgoederen en niet dat de exploitatie van een antiekwinkel is beoogd. Hieraan doet niet af dat [Antiekhal Verhulst VOF] die loods feitelijk wel als antiekwinkel heeft gebruikt en de (rechtsvoorganger van) de gemeente met dat gebruik heeft ingestemd althans daartegen geen bezwaar heeft gemaakt. De regeling van art. 7A:1624 e.v. BW zou in dat geval slechts van toepassing zijn geworden indien partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de als bedrijfsruimte bestemde onroerende zaak (HR NJ 1998/740). Niet is gesteld of gebleken dat een dergelijke overeenkomst is tot stand gekomen.
5.16. Indien zou moeten worden aangenomen dat (de rechtsvoorganger van) de gemeente de loods heeft verhuurd en voorts dat uit de vermelding in het huurcontract dat de huurder een loods wenst te handhaven voor de opslag van marktgoederen niet kan worden afgeleid welke bestemming de loods had, dan geldt op grond van art. 7A:1596 lid 1 BW een bestemming "die welke, bij gebreke van overeenstemming daaromtrent, naar gelang der omstandigheden voorondersteld wordt."
5.17. Het feitelijk gebruik als antiekwinkel zoals [Antiekhal Verhulst VOF] deed is, ook als (de rechtsvoorganger van) de gemeente met dat gebruik instemde, niet voldoende om aan te nemen dat dit volgens art. 7A:1596 lid 1 BW ook de bestemming is. Beslissend is of uit de omstandigheden zoals die zich ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voordeden, in onderling verband beschouwd, moet worden afgeleid dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde als antiekwinkel te gebruiken maar ook daartoe verplicht is (HR NJ 1998/728). Omstandigheden waaruit een dergelijke verplichting kan worden afgeleid zijn niet gesteld en ook niet gebleken.
5.18. Uit het voorgaande volgt dat op de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW niet van toepassing is. Nu [Antiekhal Verhulst VOF] de toepasselijkheid van die regeling op de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 18 uitsluitend heeft gebaseerd op het verband met het andere perceel kan die regeling ook niet van toepassing zijn op het perceel Kanaalweg 18.
5.19. Meer subsidiair heeft [Antiekhal Verhulst VOF] zich voor beide huurovereenkomsten beroepen op verlenging van de schorsingstermijn van art. 28d van de Huurwet. Dit houdt in dat zij ervan uitgaat dat zij gebouwde onroerende zaken (de grond met de loods van het perceel Kanaalweg 20 en de woning van het perceel Kanaalweg 18) heeft gehuurd die gelegen zijn in zogenaamd geliberaliseerd gebied (hierna te noemen: Huurwetbedrijfsruimte). Het standpunt van de gemeente komt erop neer dat [Antiekhal Verhulst VOF] wat betreft het perceel Kanaalweg 20 slechts een ongebouwde onroerende zaak (de grond) heeft gehuurd en dat het perceel Kanaalweg 18 wel Huurwetbedrijfsruimte is maar dat de schorsingstermijn na een belangenafweging niet moet worden verlengd.
5.20. Uit hetgeen hiervóór is overwogen volgt dat [Antiekhal Verhulst VOF] van het perceel Kanaalweg 20 uitsluitend de grond heeft gehuurd. Dit betreft een ongebouwde onroerende zaak waarop volgens art. 1 lid 1 sub a van Pro de Huurwet de Huurwet niet van toepassing is; wel van toepassing zijn de algemene bepalingen van art. 7A:1586 t/m 1623 BW en de bepalingen van het huurcontract. Partijen zijn het erover eens dat het perceel Kanaalweg 18 in ieder geval Huurwetbedrijfsruimte is.
5.21. Beide huurovereenkomsten zijn opgezegd bij aangetekende brief van 15 juli 2003. De huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 eindigde op grond van het bepaalde in art. 12 van Pro het huurcontract dan op 31 januari 2004. De huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 18 eindigde op grond van art. 8 van Pro de toepasselijke algemene huurvoorwaarden na die opzegging op 31 oktober 2003. Nu uit de opzeggingsbrief blijkt dat bedoeld is om de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel Kanaalweg 18 op dezelfde dag te laten eindigen als die met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20, eindigen beide overeenkomsten op 31 januari 2004.
5.22. In de opzeggingsbrief is voor beide percelen de ontruiming aangezegd tegen 1 februari 2004. Met betrekking tot het perceel Kanaalweg 20 is geoordeeld dat het geen Huurwetbedrijfsruimte is zodat de schorsingstermijn van twee maanden van art. 28c lid 1 van de Huurwet niet geldt. [Antiekhal Verhulst VOF] kan in beginsel dan ook geen aanspraak maken op verlenging van de schorsingstermijn.
5.23. Voor het perceel Kanaalweg 18 geldt de schorsingstermijn van twee maanden wel en kan [Antiekhal Verhulst VOF] aanspraak maken op verlenging tot maximaal 1 februari 2005 (art. 28e lid 1 van de Huurwet) mits de belangenafweging van art. 28d lid 3 van de Huurwet in haar voordeel uitvalt. Volgens die bepaling kan het verzoek tot verlenging van de schorsingstermijn slechts worden ingewilligd indien de belangen van de gewezen huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het genot door de gewezen huurder.
5.24. De beoordeling tot nu toe heeft plaatsgevonden volgens het huurrecht van Boek 7A en de Huurwet. Op 1 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht (titel 7.4. van Boek 7 BW) in werking getreden. Krachtens art. 68a OBW heeft die wet in beginsel directe werking. Uit het bij de Invoeringswet ingevoerde art. 205 OBW Pro volgt echter dat die wet op vóór 1 augustus 2003 ingediende verzoekschriften niet van toepassing is. Nu het verzoekschrift in deze zaak is ingediend op 12 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht wel van toepassing.
5.25. Partijen hebben zich er niet over uitgelaten of het nieuwe huurrecht gevolgen heeft voor de te nemen beslissing. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiervan geen sprake zodat partijen ook niet in de gelegenheid moeten worden gesteld hun stellingen aan te passen. Er zal dan ook worden overgegaan tot de onder punt 5.23. bedoelde belangenafweging, nu geregeld in art. 7:230a BW.
5.26. Naar het oordeel van de kantonrechter valt die belangenafweging in het voordeel van [Antiekhal Verhulst VOF] uit. Zij beschikt niet over een andere opslagruimte en zal naar verwachting een dergelijke ruimte ook niet op korte termijn kunnen vinden. Bovendien zal het huren van een dergelijke ruimte aanzienlijke kosten meebrengen. Gezien de aard van de onderneming is aannemelijk dat zij die kosten niet zelf kan financieren.
5.27. De gemeente heeft niet aannemelijk gemaakt dat de uitvoering van haar herinrichtingsplannen op de verhuurde percelen niet enige tijd uitgesteld kan worden. Op het naastgelegen perceel van [naam ondernemer] kan zij haar plannen ook nog niet realiseren. Zij heeft ook geen gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om eerder tot opzegging over te gaan hetgeen voor de hand had gelegen nu zij rekening moest houden met een mogelijke ontruimingsbescherming van de gewezen huurder.
5.28. De belangenafweging zou wellicht anders uitgevallen zijn indien partijen het al eens zouden zijn over de aan [Antiekhal Verhulst VOF] te betalen vergoeding. Gebleken is dat het bereiken van overeenstemming wordt bemoeilijkt doordat de gemeente uitgaat van een beschikbaar budget zonder te beschikken over een rapport van een door haar ingeschakelde deskundige met betrekking tot de door [Antiekhal Verhulst VOF] te lijden schade terwijl [Antiekhal Verhulst VOF] wel beschikt over een dergelijk rapport. Naar verwachting zullen partijen tijdens de hierna te noemen termijn wel overeenstemming bereiken nu de gemeente op 29 oktober 2003 een verzoekschrift heeft ingediend tot het bevelen van een voorlopig bericht van deskundigen als bedoeld in art. 202 Rv Pro.
5.29. De slotsom is dat het verzoek tot verlenging van de schorsingstermijn voor het perceel Kanaalweg 18 zal worden toegewezen met dien verstande dat die termijn zal worden verlengd tot 1 december 2004. Voor het perceel Kanaalweg 20 kan het verzoek strikt genomen niet worden toegewezen. Gelet op het feit dat er sprake is van economische verbondenheid tussen beide (naast elkaar gelegen) percelen zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat [Antiekhal Verhulst VOF] het perceel Kanaalweg 20 wel zou moeten ontruimen. Er is dan ook aanleiding om aan te nemen dat ook voor dat perceel dezelfde ontruimingsbescherming geldt en om de schorsingstermijn te verlengen met dezelfde periode.
5.30. Om de relatie tussen partijen, mede met het oog op de te voeren onderhandelingen, niet verder te belasten zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
verlengt de termijn, waarin de verplichting van [Antiekhal Verhulst VOF] om tot ontruiming van de percelen Kanaalweg 20 en 18 te Middelburg over te gaan is geschorst, tot 1 december 2004;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten zal dragen;
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Dit vonnis is gewezen door mr. [naam kantonrechter] en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 november 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.