Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 13/1443, UTR 13/3995, UTR 13/3996, UTR 13/3997 en UTR 13/3998
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2014 in de zaken tussen
[eiseres] , eiseres,
(gemachtigde: B.A. Oomkens),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder,
(gemachtigde: mr. E.H.A.R. Loermans).
Procesverloop
Bij beschikking van 27 maart 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [object A] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 55.058.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2012 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Bij brief van 13 augustus 2014 heeft eiseres op het verweerschrift en het taxatierapport gereageerd, en een eigen berekening van de woz-waarde op basis van de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode) overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van ing. [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van taxateur
[B] .
[B] .
Overwegingen
1. Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. De in beroep bestreden uitspraak op bezwaar is namelijk bekendgemaakt vóór 1 januari 2013.
Formele gronden
2.1.
Eiseres heeft in beroep allereerst twee gronden van formele aard aangevoerd.
Volgens eiseres voert verweerder bij de behandeling van bezwaarschriften geen consistent beleid. Zo werden medewerkers van [naam] , waar haar gemachtigde werkzaam is, in de bezwaarschriftprocedures over de woz-waarden van objecten die in het Mediapark zijn gelegen direct uitgenodigd voor een gesprek met een externe taxateur en werd er inhoudelijk over de vaststelling van de waarde gediscussieerd met als gevolg een aanpassing van de woz-waarden. In deze zaak is alleen een hoorzitting gehouden en heeft verweerder op het verzoek van eiseres om overleg met een taxateur en/of een onderbouwing van de woz-waarde niet gereageerd. Daarnaast is verweerder volgens eiseres in de bestreden uitspraak op bezwaar niet ingegaan op alle argumenten uit het bezwaarschrift.
2.2.
Verweerder heeft hierover ter zitting toegelicht dat per zaak wordt beoordeeld hoe deze in de bezwaarfase wordt aangepakt. Bij deze zaak heeft verweerder besloten om bij de hoorzitting geen taxateur aanwezig te laten zijn. Wat betreft het niet reageren op de argumenten uit het bezwaarschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de persoon die het bezwaarschrift heeft behandeld, de belangrijkste punten eruit heeft gehaald. Bovendien is het aan verweerder om de woz-waarde aannemelijk te maken en dat is op deze manier gebeurd, aldus verweerder.
2.3.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze twee gronden geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen. Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank aan al zijn wettelijke verplichtingen gehouden. Ook heeft eiseres ter zitting verklaard dat er geen sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat verweerder in andere zaken een andere aanpak heeft gehanteerd maakt niet dat er sprake is van schending van enige rechtsregel die tot vernietiging van de bestreden uitspraak zou moeten leiden. Beoordeeld moet worden of verweerder de woz-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 aannemelijk heeft gemaakt.
Objectafbakening
3.1.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport van 27 maart 2013 van taxateur Ter Schure wordt het object als volgt omschreven. Het betreft een in 2000 gebouwd complex met kantoren en parkeerplaatsen. In totaal tellen de gebouwen een verhuurbaar vloeroppervlak van 31.539 m², 327 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage en 241 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het object is in gebruik bij [bedrijf] .
3.2.
In beroep heeft eiseres aangevoerd dat de 241 parkeerplaatsen op eigen terrein niet tot het object behoren. Deze liggen op de kadastrale percelen [perceelnummers] , terwijl het object bestaat uit de kadastrale percelen [perceelnummers] .
3.3.
Ter zitting heeft de rechtbank met partijen aan de hand van een luchtfoto en een kadastrale kaart uit het taxatierapport van 27 maart 2013 van taxateur Ter Schure vastgesteld dat de 241 parkeerplaatsen op eigen terrein inderdaad niet tot het object behoren. Verweerder is daarmee bij de waardebepaling van het object van een onjuist, namelijk te ruim afgebakend, object uitgegaan. In dat geval dient de afbakening door de rechtbank zodanig te worden aangepast dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op de juist afgebakende onroerende zaak. In dit geval houdt dat in dat de op de kadastrale percelen [perceelnummers] gelegen 241 parkeerplaatsen bij de afbakening van het object buiten beschouwing moeten blijven. Die 241 parkeerplaatsen vertegenwoordigen een waarde van € 1.353.500,-. Als dit bedrag van het totale bedrag uit het taxatierapport wordt afgetrokken (€ 56.910.000,- -/- € 1.353.500,- = € 55.556.500,-), is dat nog steeds boven de door verweerder vastgestelde woz-waarde van € 55.058.000,-. Verweerder heeft daarom bepleit dat de door hem verdedigde onderbouwing van de waarde eveneens heeft te gelden voor de thans opnieuw afgebakende onroerende zaak. De rechtbank kan zich in deze aanpak vinden. Dit betekent dan ook dat wat de rechtbank hierna overweegt slechts betrekking heeft op deze opnieuw afgebakende onroerende zaak.
De toepasselijke waarderingsmethode
4. Verweerder heeft de waarde van het object – conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (de Uitvoeringsregeling) – bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Vervolgens heeft verweerder deze waarde gecontroleerd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij zich in de HWK-methode kan vinden. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
5.1.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
Artikel 17, derde lid, van de Wet woz bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5.2.
In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking dan wel door middel van een DCF-methode.
5.3.
De HWK-methode is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen. Verweerder heeft de woz-waarde van de onroerende zaak bepaald door de huurwaarde van dit pand te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De door verweerder gehanteerde huurwaarde is afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare niet-woningen. De huurwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van het pand te vermenigvuldigen met de huurprijs per vierkante meter per jaar. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt van een vergelijkbare niet-woning, waarvan een verkoopprijs rond de waardepeildatum 1 januari 2011 bekend is, de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de huurwaarde gedeeld, hetgeen de kapitalisatiefactor oplevert. Hierbij wordt rekening gehouden met het basisrendement, een opslagpercentage wegens onderhoud, een opslagpercentage voor te maken exploitatielasten (beheer, belastingen, verzekeringen) en een opslagpercentage voor het leegstandsrisico.
5.4.
Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van Wet woz bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De eerstgenoemde overdrachtsfictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak bijvoorbeeld een recht van erfpacht rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen te maken, zoals het verhuurd zijn, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.
Woz-waarde
6. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 30.330.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 55.058.000,-.
7. De rechtbank stelt vast dat de huurwaarde tussen partijen niet in geschil is.
8. Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de kapitalisatiefactor. De taxateur van verweerder heeft de kapitalisatiefactor niet alleen berekend door de verkoopcijfers van referentiegebouwen die verkocht zijn rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarde (de top-down methode), maar ook door deze factor van onderaf op te bouwen (de bottom-up methode) vanuit het Netto Aanvangsrendement (NAR).
De rechtbank tekent daarbij aan dat zij doorgaans meer bewijskracht toekent aan de top-down methode, omdat daarbij rechtstreeks wordt aangesloten bij marktgegevens. In de bottom-up methode zijn veel aannames verwerkt en is de aansluiting bij marktgegevens minder direct.
Berekening kapitalisatiefactor uit gerealiseerde verkoopprijzen (top-down).
9.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat de door verweerder ter onderbouwing van de hoogte van de kapitalisatiefactor gehanteerde verkooptransacties niet voldoen. De objecten zijn alle drie veel kleiner en de transactiedata zijn te ver van de waardepeildatum gelegen. Verder is er bij de objecten [object B] en [Object C] sprake van een verkoop aan een belegger. Bij het object [object D] is er sprake van een koop door een erfverpachter ten behoeve van een uitbreiding van het ziekenhuis (een verkoop met een bijzonder belang). Doordat er bij de objecten [object B] en [Object C] sprake is van een verkoop aan een belegger, wordt niet voldaan aan de fictie “volledig en in volle omvang”. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) stelt eiseres dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz met zich brengt dat voor de bepaling van de woz-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde.
9.2.
De taxateur van verweerder heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat er binnen de gemeente Hilversum geen andere bruikbare referenties voorhanden zijn. Uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 maart 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3489) blijkt dat indien geen recentere verkoopgegevens van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, ook oudere transacties een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van een onroerende zaak kunnen vormen. Wel dienen de marktontwikkelingen sedert de transactiedata te worden verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier voldoende aandacht aan besteed en heeft hij in het taxatierapport van 27 maart 2013 zo inzichtelijk als mogelijk is duidelijk gemaakt wat de waardeverschillen zijn tussen het object en de gekozen referentiepanden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder deze referentiepanden bij de vergelijking heeft mogen betrekken.
De verwijzing van eiseres naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 gaat niet op, reeds omdat in dit geval zowel het object van eiseres als de referentieobjecten rond de waardepeildatum werden verhuurd. Bovendien gaat het om ficties, waarbij geldt dat het niet noodzakelijk is dat iedere transactie aan alle ficties voldoet. Er kan van worden uitgegaan dat de meest biedende fictieve koper als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet woz, het kantoorgebouw op de waardepeildatum zal willen verwerven voor de bestemming verhuur. Deze koper zal zich bij het bepalen van de te betalen prijs daarom richten op de marktconforme verkoopprijzen van verhuurde kantoorgebouwen op die datum. Nu de verkoopprijzen en de huurwaardes van de verkoopcijfers bovendien leiden tot een kapitalisatiefactor tussen de 13,4 en de 11,5 kan niet worden gezegd dat verweerder de kapitalisatiefactor van 11,2 voor het kantoorgebouw te hoog heeft vastgesteld.
Berekening kapitalisatiefactor op basis van het NAR (bottom-up)
10.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat zij beslist niet kan instemmen met de kapitalisatiefactor die de gemeente hanteert. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de kosten die moeten worden gemaakt om het object gebruiksgereed te maken (correctief onderhoud). Dit komt volgens ervaringscijfers van [naam] neer op € 150,- per vierkante meter bruto vloeroppervlakte. Daarnaast moet er volgens eiseres rekening worden gehouden met een leegstandsperiode van 24 maanden, marketingkosten, verhuurcourtage en tot slot een zogenaamde incentive voor de huurder in de vorm van een huurvrije periode van twaalf maanden.
10.2.
De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er in dit geval geen reden is om de bruto jaarhuur te verminderen met kortingen in verband met incentives, omdat het object in zijn geheel vanaf de opleverdatum aan [bedrijf] wordt verhuurd. Wel is de bruto jaarhuur verminderd met € 875.725,- aan exploitatiekosten (4% aan onderhoud, 2,2% aan vaste lasten, 1,1% aan beheerkosten en 10% aan leegstandsrisico). Verder is verweerder uitgegaan van een basisrendement van 3,2% en een risico-opslag van 3,7%.
10.3.
Ten aanzien van het correctief onderhoud, de marketingkosten en de verhuurcourtage merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2011 geen aanknopingspunten geeft om deze punten in de berekening van de kapitalisatiefactor mee te nemen. Het strookt bovendien ook niet met de twee ficties uit artikel 17, tweede lid, van de Wet woz om dit te doen.
Wat betreft de leegstandperiode overweegt de rechtbank dat bij het bepalen van risico op leegstand moet worden uitgegaan van de veronderstelling dat het pand leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben die ze onmiddellijk zelf invullen door het object in gebruik te nemen. Verweerder heeft betoogd dat het kantoorgebouw is gelegen op een zeer courante locatie, waar al jaren geen structurele leegstand is. Op en voorafgaande aan de waardepeildatum was er op deze locatie sprake van een leegstand van 9%. Verweerder is uitgegaan van een leegstandperiode van 12 maanden (10%). De door eiseres genoemde leegstandperiode van 24 maanden is in dit verband niet te verklaren en niet aannemelijk.
Hetzelfde geldt voor de door eiseres bepleite incentive van 12 maanden. Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten of een huurovereenkomst wordt verlengd. De bedoeling is nieuwe huurders aan te trekken of bestaande huurders vast te houden. Ter zitting heeft eiseres gewezen op het pand [object B] . Dit pand is op 5 oktober 2009 verkocht aan een belegger en tevens verhuurd aan [bedrijf] . Hierbij is een huurvrije periode van 1,5 jaar overeengekomen, aldus eiseres. De taxateur van verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij dit (nog) niet uit het huurcontract heeft kunnen herleiden. Bovendien wordt het object zelf vanaf de opleverdatum in zijn geheel aan [bedrijf] verhuurd. De rechtbank stelt vast dat eiseres haar stellingen niet met stukken heeft onderbouwd, zodat verweerder hiermee geen rekening heeft kunnen en hoeven houden.
Al met al is de rechtbank van oordeel dat de kapitalisatiefactor op basis van de bottom-up methode niet te hoog is berekend en evenmin uit de pas loopt met de kapitalisatiefactor op basis van de top-down methode.
Al met al is de rechtbank van oordeel dat de kapitalisatiefactor op basis van de bottom-up methode niet te hoog is berekend en evenmin uit de pas loopt met de kapitalisatiefactor op basis van de top-down methode.
11. Al het vorenstaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder vastgestelde waarde voor het object, gelet op hetgeen eiseres daar tegenover heeft gesteld, niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E.A. Braeken, voorzitter, en mr. Y. Sneevliet en mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van mr. M.H. Vonk-Menger, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.