Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1315
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 mei 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage)
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 3.386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 (de beschikking). Verweerder heeft met de beschikking in één geschrift verenigd en bekend gemaakt de aan eiseres voor het jaar 2018 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (OZBG) van de gemeente [naam gemeente] . De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslag is berekend, is gelijk aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 februari 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard, de heffingsmaatstaf waarnaar de OZBG is geheven verlaagd naar € 296.000,- en de bij de beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. Verweerder heeft daarbij aan eiseres vergoeding toegekend voor de in bezwaar gemaakte kosten tot een bedrag van € 515,- voor het indienen van een bezwaarschrift, het horen in bezwaar en het overlegde kadastraal uittreksel.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] en [C] , beiden taxateur.
Vaststaande feiten
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is rond 1975 gebouwd en is in 2012 gerenoveerd, onder meer om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoners met een zwaardere zorgvraag vanaf zorgzwaartepakket 4.
2. De onroerende zaak bevat een hoofdgebouw, waarin het verzorgings-/verpleegtehuis is gevestigd. Dit hoofdgebouw bestaat uit een begane grond, twee verdiepingen en een kelder. De bewoners van het verzorgings-/verpleegtehuis hebben beschikking over een eigen zit-/slaapkamer. Deze kamers zijn gelegen op de begane grond en de twee verdiepingen. Daarnaast beschikt het verzorgings-/verpleegtehuis over een aantal huiskamers met keuken, die door de bewoners gezamenlijk worden gebruikt en ruimten die slechts door het personeel worden gebruikt, waaronder een kantoor en bergruimtes. Op de tweede verdieping bevindt zich een kapsalon.
3. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder vastgesteld op € 3.386.000,-. Verweerder heeft deze waarde in beroep gehandhaafd. In de waardering is rekening gehouden met het feit dat een deel van de onroerende zaak deels tijdelijk als opslag wordt gebruikt en op termijn gesloopt wordt. Dat deel heeft verweerder bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking gelaten.
Geschil
4. In geschil is:
- of verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld;
- of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient.
Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de vergoeding van de kosten voor het ingediende taxatierapport ingetrokken, zodat de rechtbank deze onbesproken kan en zal laten.
Beoordeling
De waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum
5. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is (zie HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610) - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
6. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Hierbij verdient opmerking dat ingeval de zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt (HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799).
7. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
8. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep overgelegd taxatierapport van [C] , Woz-taxateur, van 19 juni 2019. In dat rapport is de waarde berekend op € 4.943.000,-. Bij de bepaling van factor voor technische veroudering van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen en werken (hierna: de gebouwde delen) heeft de taxateur voor de afbouw en installaties van de gebouwde delen een levensduur van respectievelijk 25 en 15 jaar, met ingang van 2012, in aanmerking genomen. Hij heeft dus gerekend met een resterende technische levensduur van respectievelijk 20 jaar en 10 jaar, te rekenen vanaf de waardepeildatum.
9. Eiseres bepleit een waarde van € 2.636.000,-. Eiseres verwijst daarvoor naar het in beroep overgelegd taxatierapport van 3 augustus 2018, opgesteld door taxateur [A] . Eiseres stelt dat de factor voor technische veroudering waarvan in het door verweerder overgelegde taxatierapport is uitgegaan, te hoog is. Zij voert daartoe aan dat tijdens de renovatie in 2012 niet alle elementen van de afbouw en installaties volledig zijn vervangen, zodat verweerder voor de nieuwbouw en de installaties ten onrechte is uitgegaan een nieuw bouwjaar , waardoor de resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties zijn verlengd zonder dat daarvoor een goede grond bestaat. Volgens eiseres moet aangesloten worden bij hoofdstuk 4, ‘De resterende levensduur en de restwaarde’, van de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen Deel waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de Taxatiewijzer). Naar de opvatting van eiseres volgt hieruit dat de resterende technische levensduur van afbouw en installaties dient te worden gesteld op 5 jaar.
10. Vast staat dat eiseres over de voor het kalenderjaar 2017 naar de waardepeildatum
1 januari 2016 vastgestelde waarde van de onroerende zaak bij deze rechtbank ook een procedure heeft gevoerd. Eiseres heeft daarin dezelfde beroepsgrond inzake de resterende technische levensduur aangevoerd als die, welke zij in deze procedure heeft aangevoerd
(uitspraak van 15 maart 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:994). In de eerdere procedure heeft eiseres deze grond in hoger beroep ingetrokken.
11. Op de zitting is vastgesteld dat beide partijen hun standpunten over de berekening van de resterende technische levensduur na de eerdere procedure niet hebben gewijzigd.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze procedure tot een ander oordeel te komen dan die waartoe zij in de uitspraak van 15 maart 2018 is gekomen. Dat betekent dat naar het oordeel van de rechtbank verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie dusdanig omvangrijk en ingrijpend is geweest dat dit aanleiding vormt om bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties uit te gaan van een technische levensduur van respectievelijk 25 en 15 jaar, met ingang van 2012. Verweerder heeft dus terecht gerekend met een resterende technische levensduur van respectievelijk
20 jaar en 10 jaar, te rekenen vanaf de waardepeildatum.
13. De rechtbank heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat de Hoge Raad in zijn arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, het volgende heeft overwogen met betrekking tot de aanpassing van de resterende levensduur ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende levensduur:
“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.
In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
2.3.4
Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”
14. Verweerder heeft aangevoerd en eiseres heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat er in 2012 sprake is geweest van een ingrijpende renovatie voor een bedrag van
€ 2.920.000,-- exclusief btw, die er in het bijzonder op gericht was om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoners met een zware zorgvraag, waarvoor de afbouw ingrijpend is gewijzigd en waarbij installaties zijn klaargemaakt voor de komende 20 jaar en waarmee de onroerende zaak dus weer voor langere tijd geschikt zal zijn voor het huidige gebruik. Op grond hiervan heeft verweerder terecht geconcludeerd dat de afname van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft zich over een langere periode zou uitstrekken dan die waarmee voorheen bij de bepaling van de factor voor technische veroudering rekening is gehouden. Hieruit volgt dat de voorheen gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de technische levensduur inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum 1 januari 2017 bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties van de gebouwde delen van de onroerende zaak, het einde daarvan niet eerder dan na ommekomst van respectievelijk 20 en 10 jaar zal zijn bereikt.
15. Hieraan doet niet af wat eiseres ter betwisting van de door de verweerder voorgestane resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties heeft aangevoerd. Voor zover eiseres heeft beoogd te stellen dat er alleen bij renovaties van de gebouwde delen van de onroerende zaak waarbij alle afbouw en installaties volledig vervangen zijn, reden is voor aanpassing van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties, is voor die stelling in de wet noch in het onder 13. aangehaalde arrest steun te vinden.
Met betrekking tot het standpunt van eiseres dat verweerder op grond van hoofdstuk 4 van de Taxatiewijzer de resterende technische levensduur van afbouw en installaties op 5 jaar had dienen te stellen, overweegt de rechtbank nog het volgende. Zij stelt voorop dat de Taxatiewijzer een hulpmiddel kan zijn bij het bepalen van – in dit geval – de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak, maar dat zij de vastgestelde waarde uitsluitend aan het wettelijke waardebegrip toetst. Het beroep van eiseres op de Taxatiewijzer is voor de rechtbank, zonder nadere onderbouwing met marktgegevens en/of andere, concrete en toetsbare gegevens, welke nadere onderbouwing ontbreekt, onvoldoende om tot een ander oordeel over de resterende technische levensduren van afbouw en installaties te komen dan dat waartoe zij onder 14. is gekomen.
16. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond faalt.
Woning of niet-woning?
17. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Zij voert in dit verband aan dat de verkeersruimten (gangen en trappenhuizen) in de onroerende zaak volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en dat, indien daarmee rekening wordt gehouden, ruimschoots wordt voldaan aan het “in hoofdzaak”-criterium, dat is opgenomen in artikel 220, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet en nader is ingevuld in artikel in 220a, lid 2, van de Gemeentewet. Verweerder heeft dit standpunt gemotiveerd weersproken.
18. De vraag of de verkeersruimten zijn aan te merken als delen die dienen tot de woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, is ook aan de orde geweest in de onder 10. vermelde procedure over de voor het kalenderjaar 2017 naar de waardepeildatum
1 januari 2016 vastgestelde waarde van de onroerende zaak. In die procedure heeft het Hof Arnhem-Leeuwaarden in zijn uitspraak van 25 juni 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5172 overwogen:
“4.5. Voor de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, komt het erop aan of de delen die in ogenschouw worden genomen tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het begrip ‘volledig’ dienstbaar wil in dit geval zeggen dat deze delen niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden. De verkeersruimtes dienen, anders dan de zit-/slaapkamers van de bewoners, niet tot woning. Verder is tussen partijen niet in geschil dat het verzorgend en verplegend personeel in verband met het verlenen van verpleegkundige hulp meer dan incidenteel gebruik maakt van de verkeersruimten die enkel leiden naar de zit-/slaapkamers van de bewoners. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat deze verkeersruimten volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (vgl. Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326).
4.6.
Anders dan belanghebbende meent, leidt het arrest van de Hoge Raad van 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3, niet tot een ander oordeel. Uit voornoemd arrest volgt niet dat voor de beantwoording van de vraag of niet tot woning dienende delen van een onroerende zaak volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, het gebruik van die delen van de onroerende zaak niet van belang is.”
De Hoge Raad heeft het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie onder verwijzing naar artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie zonder nadere motivering ongegrond verklaard.
De rechtbank sluit zich aan bij het oordeel van het Hof Arnhem-Leeuwarden en neemt de daartoe door het Hof gebezigde gronden over. Daarom beantwoordt zij de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, ontkennend. Hieraan doet niet af dat verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden op grond van artikel 220e van de Gemeentewet alsnog buiten aanmerking heeft gelaten waardoor de heffingsmaatstaf van de aanslag in de OZBG voor het jaar 2018 is verminderd zoals hiervoor onder “Procesverloop” is vermeld.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Slotsom
19. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 6 mei 2020 gedaan door mr. E.M. van der Linde, voorzitter,
mr. N.M.H. van Ek en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het Corona virus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.