Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4423
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 294.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2001 gebouwde hoekwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 170 m2 en een kavelgrootte van 290 m2.
2.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 267.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in zijn verweerschrift een taxatiematrix opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix op € 300.000,- getaxeerd.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht voor € 282.500,-;
- [adres 3] , verkocht voor € 290.000,-;
- [adres 4] , verkocht voor € 329.500,-.
5. Eiseres betwist dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Overleggen van de stukken
6. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft nagelaten om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden, overweegt de rechtbank het volgende. Eiseres bedoelt met onderliggende stukken van de taxatiematrix op basis waarvan bij de referentiewoningen de correctie voor de zogenaamde KOUDV-factoren wordt bepaald. Eiseres vindt dat alles wat door verweerder aan de matrix ten grondslag is gelegd aan de rechter moet worden toegestuurd.
7. De rechtbank overweegt het volgende. De ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ bedoeld in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zijn de stukken die betrekking hebben op het besluit dat in geding is. Hieruit volgt dat verweerder de stukken moet overleggen waarop hij het bestreden besluit heeft gebaseerd. Het doel van artikel 8:42 van Pro de Awb is om te waarborgen dat een geschil over een besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden.
8. Vaststaat dat de taxatiematrix nog niet aan verweerder ter beschikking stond toen hij het bestreden besluit nam. Daarom vallen de stukken die verweerder heeft gebruikt om de matrix te maken niet onder het bereik van artikel 8:42 van Pro de Awb. Omdat de matrix niet onder het bereik van artikel 8:42 van Pro de Awb valt, bestaat er geen aanleiding voor de rechtbank om de informatie waarop de KOUDV-factoren worden gecorrigeerd bij verweerder op te vragen. De rechtbank merkt daarbij op dat de matrix een bewijsmiddel is om de beschikte waarde te onderbouwen en dat de overtuigingkracht daarvan mede kan afhangen van de onderbouwing van die matrix. Het staat verweerder vrij om een in beroep overgelegd bewijsmiddel niet nader te onderbouwen. In dat geval draagt verweerder daarvan ook het bewijsrisico. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
9. Eiseres stelt dat verweerder de indexering van de gehanteerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt zodat niet is na te gaan of de waarde van de woning juist is vastgesteld. Verweerder heeft een overzicht van de Waarderingskamer overgelegd met daarop vermeld het gehanteerde indexeringspercentage van 8,7%. Eiseres vindt dat een onjuist indexpercentage om de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum te herleiden.
10. Verweerder heeft toegelicht dat de verkoopprijs geïndexeerd is vanaf de transportdatum. De rechtbank van oordeel dat verweerder de verkoopprijzen op een onjuiste wijze heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder dient namelijk de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te hanteren en niet de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koop en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. [1] Van geen van de referenties is de verkoopdatum bekend, zodat niet vastgesteld kan worden of die situatie zich voordoet.
10.1.
Verweerder heeft verder rekening gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van het indexcijfer marktontwikkelingen woningen van de Waarderingskamer. Dat indexcijfer was voor [woonplaats] tussen 2019 en 2020 8,7%. De rechtbank is van oordeel dat dat indexcijfer niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is immers gebaseerd op gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 37.188 (jaar 2019) objecten in [woonplaats] . Dat percentage is verder gebaseerd op de WOZ-waarden en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijging van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast is het ook te algemeen omdat het op alle woningen in [woonplaats] ziet. Daarmee is het geen goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen. [2] Verweerder heeft overigens geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen en het is dus niet mogelijk te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van rijwoningen zich verhoudt tot het gemiddelde.
11. De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde in beroep heeft onderbouwd met een taxatiematrix waarin de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geanalyseerd en de waarde van de woning vanuit die analyse is onderbouwd. De rechtbank constateert verder dat verweerder daarbij van onjuiste uitgangspunten voor wat betreft de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te beoordelen of de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is en wel hierom. De referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar met de woning, ook op het punt van de kwaliteit, onderhoudstoestand en doelmatigheid. De verkoopprijs van [adres 2] van € 282.500,- kan aangemerkt worden als de waarde van die woning op de waardepeildatum omdat de woning op 1 maart 2019 is overgedragen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat die prijs rond de waardepeildatum tot stand is gekomen. De waarde op de waardepeildatum van de andere twee referentiewoningen kan niet worden vastgesteld omdat de verkoopdata van die woningen niet bekend zijn en de transportdatums vóór de waardepeildatum liggen. [adres 2] is vlak bij de woning van eiseres gelegen en net als de woning van eiseres een hoekwoning. Daarbij heeft de woning van eiseres 45 m2 minder grond en 30 m2 meer vloeroppervlak. Gelet op de overeenkomsten en de verschillen is de rechtbank van oordeel dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De uitspraak is gedaan op 28 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.