Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/387, UTR 21/642, UTR 21/645, UTR 21/647, UTR 21/648 en
UTR 21/649
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] ., uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, objecten voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op:
UTR 21/387
[adres]
€ 1.231.000,-
UTR 21/642
[adres]
€ 1.420.000,-
UTR 21/645
[adres]
€ 344.000,-
UTR 21/647
[adres]
€ 590.000,-
UTR 21/648
[adres]
€ 1.500.000,-
UTR 21/649
[adres]
€ 1.564.000,-
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 december 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
Eiseres heeft op 17 februari 2022 een aantal stukken toegestuurd aan de rechtbank met een verzoek om deze stukken geheim te houden voor verweerder. [1] Om die reden heeft eiseres de rechtbank ook verzocht om uitstel van de zitting op 21 februari 2022.
De rechtbank heeft het verzoek om uitstel van de zitting afgewezen. Vervolgens heeft de geheimhoudingskamer van de rechtbank op 21 februari 2022 voorafgaand aan de zitting beslist dat het geheimhoudingsverzoek niet in behandeling wordt genomen. De stukken zijn aan eiseres teruggestuurd.
Het beroep is vervolgens op 21 februari 2022 op een onlinezitting behandeld. Namens eiseres was daarbij haar gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door J.R. Bakker, taxateur.
Het geschil
1. In geschil zijn de WOZ-waarden van de zes objecten op de waardepeildatum
1 januari 2019. De objecten zijn winkelpanden waarvan eiseres eigenaar is. De winkelpanden hebben verschillende gebruikers ( [A] , [B] , [C] , [D] , [E] en [F] ). De winkelpanden, van bouwjaar 2013, hebben een totale verhuurbare vloeroppervlakte van 10.065 m² aan winkelruimte/showroom.
2. Verweerder handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden. Eiseres staat voor ieder object een lagere waarde voor. Op de zitting heeft eiseres bepleit dat de waarde van ieder object minstens 20% lager moet worden vastgesteld.
De beoordeling
Verzoek inbrengen stukken
3. Op de zitting heeft eiseres de rechtbank verzocht om de huurovereenkomsten van de onderliggende objecten, waarop het geheimhoudingsverzoek zag, alsnog te mogen inbrengen. Eiseres heeft daarbij toegelicht dat deze stukken onlangs zijn opgemaakt naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, omdat toen pas duidelijk was hoe de huurkorting vanwege de corona-overheidsmaatregelen gematerialiseerd moest worden. [2] Verweerder heeft zich tegen dit verzoek verzet.
4. De rechtbank heeft dit verzoek op de zitting afgewezen. Het arrest was op 24 december 2021 al bekend. Eiseres had dus veel eerder kunnen aankondigen dat die huurovereenkomsten zouden worden ingebracht. Door hiermee te wachten tot op de zitting heeft verweerder, maar ook de rechtbank, zich niet op deze stukken kunnen voorbereiden. Dit betekent dat de goede procesorde zich ertegen verzet om de huurovereenkomsten bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De rechtbank laat deze stukken verder dan ook buiten beschouwing.
WOZ-waarden
Beoordelingskader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
6. Om de WOZ-waarde van de objecten te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Daaruit blijkt dat de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. Partijen zijn het erover eens dat de WOZ-waarde van de objecten moet worden vastgesteld door middel van deze methode. De rechtbank volgt partijen hierin. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
7. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van ieder object niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarbij zal de rechtbank het beroep beoordelen op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiseres op de zitting in deze zaak specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiseres algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop.
Objectafbakening
8. Eiseres stelt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Volgens eiseres is het totale object kleiner dan waar verweerder vanuit is gegaan.
9. Volgens verweerder blijkt nergens uit dat de toegepaste objectafbakening niet juist is geweest. Verweerder heeft daarbij een brochure geraadpleegd die op het internet is te vinden over de objecten waar het in deze zaken om gaat. Daarin wordt de totale bruto oppervlakte vermeld en wie de verschillende gebruikers zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de objectafbakening onjuist is. Het had op de weg van eiseres gelegen om de onjuistheid van de door verweerder gemaakte keuze in de objectafbakening verder te onderbouwen. Eiseres heeft echter niets concreets aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de objectafbakening onjuist is geweest. De beroepsgrond slaagt niet.
Toestandsdatum
10. Eiseres voert aan dat rekening moet worden gehouden met een huurkorting van 40% in verband met leegstand als gevolg van de coronacrisis. Vanwege deze bijzondere omstandigheid moeten volgens eiseres de objecten worden gewaardeerd naar de toestandsdatum van 1 januari 2020 zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Volgens eiseres was op 1 januari 2019 al sprake van corona en verschenen er in september 2019 al wetenschappelijke artikelen over de naderende coronapandemie. Er zijn toen ook al veel mensen aan overleden. Pas in maart 2020 werd duidelijk dat het om corona ging.
11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis, die zich overigens na 1 januari 2020 in Nederland manifesteerde, kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien dit de gehele maatschappij heeft geraakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
12. Verweerder is voor de huurwaarde van de objecten in eerste instantie uitgegaan van het eigen huurcijfer van één van de onderliggende objecten, [adres] . Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de initiële huurovereenkomst van dit object van de gebruiker [D] heeft ontvangen. Verweerder heeft het huurcijfer van dit object gebruikt voor de onderbouwing van de huurwaarde van de overige objecten in deze zaak. Uitgaande van dit huurcijfer voor twee verdiepingen, is dat een huurwaarde van € 80,- per m² voor de begane grond en € 55,- per m² voor de eerste verdieping.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder - ook met de gegeven toelichting tijdens de zitting - het eigen huurcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Eiseres heeft niet betwist dat het eigen huurcijfer van [adres] marktconform is geweest. Eiseres heeft pas in de tweede termijn op de zitting alleen gesteld dat verweerder het eigen huurcijfer van dit object niet heeft onderbouwd met de huurovereenkomst. De rechtbank ziet echter niet in waarom verweerder die huurovereenkomst had moeten overleggen. Het gaat namelijk om een stuk dat eiseres zelf in bezit heeft, zoals de gemachtigde van eiseres op de zitting ook heeft bevestigd. Eiseres is dus voldoende in staat geweest om de juistheid van de gegevens die aan de onderbouwing van de huurwaarde ten grondslag liggen te controleren en te betwisten. Dat heeft eiseres echter niet gedaan. Zij heeft ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid van het eigen huurcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiseres voert verder aan dat verweerder in de gehanteerde huurwaarde ten onrechte een onderscheid maakt voor de begane grond en de hoger gelegen verdiepingen. Als dit onderscheid wel terecht zou zijn gemaakt, dan is verweerder daarin niet consequent geweest. Eiseres wijst daarbij op de gehanteerde huurwaarde van € 80,- voor de tweede verdieping van het object [adres] , waarin [A] is gevestigd.
15. Verweerder heeft toegelicht dat winkelruimte op de begane grond een hogere waarde vertegenwoordigt dan winkelruimte op de verdiepingen, omdat een winkelruimte op de begane grond voor de klanten makkelijker te benaderen is en dus aantrekkelijker is dan winkelruimte op de eerste verdieping. Dat dit onderscheid niet is gemaakt voor [adres] , heeft volgens verweerder te maken met het feit dat op de begane grond alleen de entree van het pand is gelegen. De tweede bouwlaag die voor een deel boven de begane grond hangt, is de primaire winkelruimte. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. In wat eiseres hiertegen in algemene bewoordingen heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden om hier anders over te oordelen. De beroepsgrond slaagt niet.
16. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de op zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde huurwaarden voor de onderliggende objecten van eiseres niet te hoog zijn.
Kapitalisatiefactor
17. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat de kapitalisatiefactor van 9,5 voor ieder object is herleid uit drie verkochte referentieobjecten. De kapitalisatiefactor is berekend door de verkoopcijfers van deze referentieobjecten op of rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarden van deze objecten rond die waardepeildatum (de top-down methode). Op de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat, voor zover de kapitalisatiefactor niet volgens de top-down methode kan worden onderbouwd, de kapitalisatiefactor ook van onderaf is opgebouwd aan de hand van gegevens van de objecten zelf (de bottom-up methode). Daarvoor verwijst verweerder naar de VNG-berekening die bij de bestreden uitspraak op bezwaar is gevoegd.
18. Eiseres voert aan dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor niet goed vergelijkbaar zijn. De referentieobjecten liggen ver van de waardepeildatum af en de bouwjaren verschillen veel van de onderliggende objecten. Met betrekking tot de bottom-up methode stelt eiseres dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een leegstandsrisico van 10%. Volgens eiseres moet dit minstens 20% zijn.
19. De rechtbank geeft eiseres ook op dit punt geen gelijk. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn voor het bepalen van de waarde van de objecten. Referentieobjecten 3 en 4 zijn ook winkelpanden en referentieobject 5 is een groothandel. Deze referentieobjecten liggen in de buurt van de onderliggende objecten. Hoewel de verkoopdata van de referentieobjecten 3 en 4 meer dan een jaar verwijderd liggen van de waardepeildatum, zijn deze referentieobjecten toch goed bruikbaar om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van verweerder dat er rond de waardepeildatum weinig verkopen van vergelijkbare objecten zijn geweest. Weliswaar hebben de referentieobjecten een ouder bouwjaar dan de onderliggende objecten, maar dit lijkt niet in het nadeel van eiseres. Als de referentieobjecten van een nieuwer bouwjaar waren geweest, waren de verkoopprijzen namelijk hoger uitgevallen en daarmee ook de kapitalisatiefactor. Voor wat betreft de leegstand van de winkelpanden heeft verweerder toegelicht dat er bij de objecten geen sprake is van leegstand. Voor zover daarvan wel sprake is, is die leegstand verdisconteerd in de marktgegevens van de verkopen en daarmee in de waarde van de objecten. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder, temeer eiseres in dit verband slechts algemene stellingen heeft ingenomen die verder niet concreet zijn onderbouwd. De rechtbank is dus van oordeel dat verweerder met de drie referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5 voor ieder object niet te hoog is. Dit betekent dat er geen noodzaak meer is om de waardering van de kapitalisatiefactor op basis van de bottom-up methode te beoordelen. De beroepsgrond slaagt niet.
20. De verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 [3] , leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres leidt uit deze uitspraak af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. [4] Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. Verweerder heeft de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met het huurcijfer van een vergelijkbaar object, te weten de ingezonden huurcijfers van één van de zes onderhavige deelobjecten. Dit huurcijfer is in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door verweerder berekende kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
21. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn. Het beroep is ongegrond.
Verzoek immateriële schadevergoeding
22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
23. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [5] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
24. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 10 februari 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en 2 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met een half jaar (naar boven afgerond). Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 11 december 2020. De bezwaarfase heeft daarmee 10 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 21 januari 2021 tot de uitspraakdatum, ongeveer 15 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen.
25. Op de zitting is verweerder, gelet het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2016 [6] , teruggekomen van zijn eerder ingenomen standpunt in het verweerschrift dat een vergoeding van immateriële schade in beginsel alleen bij natuurlijke personen aan de orde is en niet bij rechtspersonen. Desondanks verzet verweerder zich tegen het vergoeden van de immateriële schade, omdat eiseres niet heeft onderbouwd wat die schade inhoudt. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. De rechtbank ziet geen reden om hier anders over te oordelen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Proceskosten en griffierecht
26. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en
1. punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-) bij een wegingsfactor 0,5. Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. Toegekend wordt dus € 541,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
voorzitter
De griffier en de voorzitter zijn verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.