Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2548
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats 1] (het object) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.420.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1902 gebouwde villa met een kelder en garage. Het object heeft een gebruiksoppervlakte van 389 m2 en een perceel van 3350 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 975.000,-. Verweerder heeft in beroep het standpunt ingenomen dat het object niet juist is afgebakend en dat, bij een juiste afbakening van het appartement op de begane grond (het appartement), de waarde van het appartement nader moet worden vastgesteld op € 580.000,-.
Objectafbakening
3. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat het door eiser ingestelde beroep aanleiding is geweest voor nader onderzoek naar het object. Verweerder is daarbij tot de conclusie gekomen dat de aan de bestreden uitspraak ten grondslag gelegde objectafbakening niet juist is geweest omdat het bestaat uit drie zelfstandige appartementen, die als afzonderlijke zaak gewaardeerd hadden moeten worden.
4. Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ, wordt, voor zover hier van belang, voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.
5. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van drie aparte onroerende zaken als bedoeld in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ die niet als samenstel gezien kunnen worden omdat ze door drie verschillende belastingplichtigen in gebruik zijn. Nu verweerder er bij de bestreden uitspraak op bezwaar ten onrechte vanuit is gegaan dat het object een samenstel was, heeft verweerder het object niet juist afgebakend en is het beroep reeds daarom gegrond. De uitspraak op bezwaar komt daarom voor vernietiging in aanmerking.
6. Uit de zogenoemde Raffinaderij-arresten van de Hoge Raad (arresten van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) volgt dat er in een geval als dit waarin bij het opleggen van een aanslag in de onroerende zaakbelasting sprake is van een onjuiste objectafbakening, de afbakening van het object in bezwaar of beroep kan worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. In de huidige zaak is dat het appartement op de begane grond. De rechtbank zal daarom onderzoeken of er ten aanzien van het appartement op de begane grond aanleiding is om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven dan wel zelf in de zaak te voorzien als bedoeld in artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Wat de rechtbank hierna overweegt heeft dan ook enkel betrekking op het, op juiste wijze afgebakende, appartement op de begane grond.
WOZ-waarde
7. In beroep heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning nader moet worden vastgesteld op € 580.000,-. Reeds om die reden kunnen de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak niet in stand blijven. Aangezien eiser de door verweerder nader voorgestane waarde van de woning van € 580.000 gemotiveerd heeft weersproken, zal eerst moeten worden onderzocht of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van (de onderbouwing van) de nader door verweerder voorgestane waarde van de woning heeft aangevoerd. Alleen als verweerder niet erin slaagt aannemelijk te maken dat de nader door hem voorgestane waarde van € 580.000 niet te hoog is, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de door eiseres bepleite waarde.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin het appartement is vergeleken met drie verkopen, te weten: [adres 2] in [plaats 2] en [adres 3] en [adres 4] in [plaats 3] . Verweerder gaat daarbij uit van een appartement van 175 m2.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, vanwege de direct daarnaast gelegen provinciale weg N237. Eiser stelt dat de overlast die ervaren wordt door de N237 een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de [adres 2] niet aan een drukke doorgaande weg ligt, maar wel aan een doorgaande weg. De [locatie 1] is volgens verweerder één van de drukste wegen in [plaats 3] en de [locatie 2] is ook vergelijkbaar met de N237. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. De [locatie 1] en [locatie 2] zijn weliswaar ook drukke wegen, maar wel van een andere orde dan de dubbele tweebaansweg N237 en hebben ook een andere verkeersfunctie dan de N237. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning gelijk is aan de ligging van de referentieobjecten. De ligging van de woning heeft een waardedrukkend effect en verweerder had dat moeten corrigeren in de grondwaarde. Verweerder heeft daarom de nader voorgestane waarde van het appartement niet aannemelijk gemaakt.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
11. Eiser is in eerste instantie uitgegaan van één geheel object. Nu is vast komen te staan dat er sprake is van een verkeerde objectafbakening heeft eiser ter zitting een berekening gemaakt van de door hem voorgestane waarde. Eiser staat een waarde voor van € 401.000,-. Hij heeft hierbij de waarde die hij voor het gehele object voorstelde (€ 975.000,-) naar rato verdeeld over de appartementen. De rechtbank snapt hoe eiser tot zijn waarde komt, maar kan deze niet overnemen. De redenering van eiser gaat uit van een waarde voor het gehele pand, verdeeld over de appartementen. De Wet WOZ schrijft echter voor dat de afzonderlijke appartementen gewaardeerd worden en de optelsom van de waarden van die appartementen is niet per se gelijk aan de waarde van het gehele object. Nu eiser de waarde niet heeft onderbouwd en daarom niet de waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 550.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het appartement op de begane grond vast op € 550.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.