Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3190
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 1.567.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1930 gebouwde tussenwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 342 m2 en een kaveloppervlak van 285 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.234.269,-. Verweerder handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde van € 1.567.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee referentiewoningen in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentieobject [adres 7]
8. Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van 30 april 2020 van [adres 7] ten onrechte niet is betrokken in de vergelijking. Het staat verweerder vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die referentiewoningen waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [1] Verweerder heeft gekozen voor vijf bruikbare referentiewoningen waarbij inzichtelijk is gemaakt op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Locatie
9. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de ligging nabij het (nog te bouwen) crematorium, het ultrafijnstof en de stinkende watergang nabij de [locatie 1] . Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij vanaf zijn slaapkamer zicht heeft op het te bouwen crematorium. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen [adres 8] en [adres 9] en [adres 10] , ook aan de begraafplaats liggen waar het crematorium gebouwd zal worden. Verder stelt verweerder zich op het standpunt dat de referentiewoningen gelet op hun ligging in dezelfde mate last ondervinden van het ultrafijnstof en de stinkende watergang en dat dit daarom verdisconteerd is in de verkoopcijfers.
10. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De referentiewoningen [adres 8] en [adres 9] en [adres 10] liggen tegenover het crematorium en op de zitting heeft eiser onweersproken toegelicht dat de nummers [nummer 1] tot en met [nummer 2] van de [locatie 2] zicht krijgt op het crematorium. Het is daarom mogelijk dat de woning van eiser een slechtere locatie heeft gelet op het zicht op het nog te bouwen crematorium, maar gelet op het verschil in eenheidsprijzen tussen de woning en de referentieobjecten, biedt de matrix voldoende ruimte om dit mogelijk waardedrukkende effect op te vangen. Voor het ultra fijnstof doet het er niet toe aan welke kant van het crematorium de woning zich bevindt, de last kan aan beide kanten worden ervaren. Voor zover dit een waardedrukkend effect heeft, is dit dus verdisconteerd in de verkoopcijfers. Hetzelfde geldt voor de stinkende watergang. De rechtbank begrijpt dat er per woning weliswaar een verschil kan zijn in de ervaren overlast, maar eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen zo groot zijn dat daardoor gecorrigeerd zou moeten worden op ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Asbest
11. Eiser voert aan dat er sprake is van asbest in de woning en dat dit een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar rekening is gehouden met de aanwezige asbest. Onder andere vanwege de asbest is de waarde in bezwaar verlaagd met € 103.000,-. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de aanwezige asbest. Het enkel stellen dat er asbest aanwezig is, is onvoldoende om aan te nemen dat verweerder méér had moeten aftrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Prijsstijging
12. Eiser voert tot slot aan dat de stijging ten opzichte van het vorige belastingjaar bovengemiddeld is.
13. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Er wordt daarbij niet gekeken naar de waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Een eventuele flinke stijging (of daling) van de vastgestelde waarde ten opzichte van een voorgaand belastingjaar is daarom geen reden om aan te nemen die vastgestelde waarde niet klopt. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.