Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1856
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , statutair gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
1. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.427.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft tegelijk met deze beschikking op hetzelfde aanslagbiljet aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is de vastgestelde waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
2. Bij de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 2.348.000,-.
3. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
4. De zaak is mondeling behandeld op een onlinezitting van de rechtbank op 12 april 2022. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur RT, en [taxateur 2] , taxateur RT.
Overwegingen
De onroerende zaak
5. De onroerende zaak betreft een schoolgebouw. Er zijn meerdere bouwdelen van verschillende bouwjaren (1968, 1990 en 1998). Verder is er een schoolplein aan de voor- en zijkant. Het schoolplein is deels afgesloten met een hekwerk. Het bruto vloeroppervlak is 2.473 m2.
Omvang van het geschil
6. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De rechtbank volgt partijen hierin en zal bij de beoordeling van het beroep deze uitgangspunten hanteren.
7. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is. Zij bepleit primair een waarde van € 1.536.000,-. Subsidiair bepleit zij een waarde van € 2.104.000,- onder verwijzing naar de taxatiekaart opgesteld door haar taxateur [taxateur 3] .
8. Verweerder handhaaft in beroep de door hem na bezwaar verlaagde waarde van
€ 2.348.000,- voor het belastingjaar 2020.
Beroepsgronden
9. De beroepsgronden van eiseres zien op:
- de restwaarde;
- de levensduurverlenging;
- en de onjuiste correctie in verband met de grootte.
Tijdens de zitting heeft eiseres ook verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
10. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de
gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
11. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet
waardering onroerende zaken is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. [1] De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak de waarde van de opstal(len) op te tellen . De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a. Hierbij wordt rekening gehouden met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van een vervangend identiek object, Vervolgens wordt een correctie toegepast wegens technische en functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak is de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. [2]
12. Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
13. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar een in beroep overgelegd taxatierapport van 30 juni 2021, opgemaakt door taxateur [taxateur 2] . In dit rapport heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.378.000,-. Hierbij is ook de bestrating en het hekwerk betrokken. Voor het bepalen van de vervangingswaarde is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 Onderwijs.
Onjuiste restwaarden
14. Eiseres voert aan dat volgens rechtspraak uitgegaan moet worden van lagere restwaarden dan die volgen uit de Taxatiewijzer Onderwijs. Zij wijst op uitspraken van de gerechtshoven van bijvoorbeeld 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6339 en
24 april 2018, ECLI:GHARL:2018:3824 en 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378. Op de zitting heeft eiseres ook aangevoerd dat verweerders methodiek van taxeren niet juist is.
15. Verweerder wijst op meer recente uitspraken waaruit volgt dat de lezing van eiseres niet juist is, zoals de uitspraken van 18 februari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1316 en
13 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8238.
16.1
Voorop staat dat de waarde van de onroerende zaak ieder jaar opnieuw vastgesteld moet worden. Voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs. Als uitgangspunt acht de rechtbank dit referentiekader en de daarin opgenomen kengetallen goed bruikbaar ter bepaling van de vastgestelde waarde. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 [3] volgt dat de restwaarden uit de Taxatiewijzer niet 1 op 1 kunnen worden overgenomen, maar door verweerder moeten worden gemotiveerd. In het geval eiseres ervan wil afwijken, moet eiseres dat onderbouwen.
16.2
Voor de restwaarde is verweerder uitgegaan van de gemiddelde restwaarden bij ruwbouw, afbouw en installaties, zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Onderwijs.
Verweerder heeft om de door hem gehanteerde restwaarden te illustreren een drietal transacties opgenomen in het taxatierapport.
16.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van het taxatierapport en de toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde restwaarden die uit de Taxatiewijzer Onderwijs volgen niet te hoog zijn. Aan een beoordeling van de onderbouwing van de stelling van eiseres dat de restwaarde 5% dient te zijn komt de rechtbank dan niet toe(zie ook overweging 12). De tegenwerping door eiseres dat de gehanteerde verkopen niet bruikbaar zijn, omdat na verkoop het gebruik is gewijzigd, waardoor geen sprake is van voortzetting van het huidige gebruik, doet daar niet aan af. De onroerende zaak is een onderwijsgebouw met een brede maatschappelijke bestemming. Verweerders taxateur heeft toegelicht dat de gehanteerde verkopen binnen de maatschappelijke bestemming zijn verkocht, waarbij drie onroerende zaken ten tijde van de verkoop in gebruik waren als onderwijsgebouw. De genoemde transacties illustreren slechts dat verweerder, door uit te gaan van het midden van de bandbreedtes van de gehanteerde archetypen uit de Taxatiewijzer, de restwaarden niet te hoog heeft vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
Levensduurverlenging
17. Eiseres voert ook aan dat automatisch verlengde levensduren geen steun vinden in de
recente rechtspraak van de Hoge Raad en verwijst naar het arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169. Het gebouw uit 1968 en alle installaties dienen te worden gewaardeerd op de restwaarde. Ook voor de afbouw uit 1990 dient te worden uitgegaan van een resterende levensduur van één jaar in plaats van 5 jaar. Eiseres stelt zich op het standpunt dat als verweerder meent dat hij terecht een levensduurverlenging heeft toegepast, hij inzichtelijk moet maken welke renovaties dit betreft, in welk jaren en welke bedragen hieraan zijn besteed.
18. Voor een verlenging van de oorspronkelijke levensduur is het niet noodzakelijk dat sprake is van een verbouwing of renovatie. Uit het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat de bewijslast voor een levensduurverlenging op verweerder rust. Verweerder heeft toegelicht dat de onroerende zaak nog steeds in functie is en er geen signalen zijn dat het gebruik op korte termijn zal worden beëindigd. Volgens verweerders taxateur [taxateur 2] is het gebouw goed onderhouden en daarnaast aangepast aan de huidige normen. Ten opzichte van het oorspronkelijke archetype betreft dit geen onderhoud of vernieuwing, maar een upgrade met onder andere dubbel glas in 2011.
De rechtbank kan verweerders onderbouwing voor de levensduurverlenging volgen. Gezien de toelichting is aannemelijk gemaakt dat het gebouw nog steeds in gebruik is op de waardepeildatum. Niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum in een verouderde staat zou verkeren. Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat het schoolgebouw nog steeds voor deze functie wordt gebruikt . Het gebouw is volledig voorzien van dubbel glas en voldoet aan de huidige normen. Eiseres heeft dat ook niet weersproken. Eiseres heeft niet betwist dat sprake is van normaal onderhoud en dubbel glas. De stelling van eiseres dat er voor verlenging meer nodig is dan alleen onderhoud onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 zoals bevestigd door de Hoge Raad [4] , gaat hier niet op.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Onjuiste correctie op de grootte
19. Eiseres voert verder aan dat niet ieder deelobject afzonderlijk gecorrigeerd dient te worden op grootte, maar dat de verschillende deelobjecten qua oppervlakte samengeteld dienen te worden. Eiseres stelt dat verweerder nu onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. De verwijzing van verweerder naar de transacties maakt de correctie op grootte niet inzichtelijk.
20. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruikte archetypen een standaardgrootte van 1.500 m² hebben. De archetypen van na het bouwjaar 2000 hebben een standaard-grootte van 4.500 m². Ook de gebruikte onderbouwingen zijn veel groter dan de onroerende zaak. De onroerende zaak is uitgebreid van 1.044 m² in 1968 naar 1.919 m² in 1990 en in 1998 naar 2.473 m². Bij een vervanging van het gehele object per waardepeildatum zullen de bouwkosten gerelateerd zijn aan een standaardgrootte per peildatum. Op basis daarvan is het gehele object van 2.473 m² beduidend kleiner dan de standaardgrootte per waardepeildatum en zal een eventuele correctie naar grootte een correctie naar boven zijn.
21. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de deelobjecten samengeteld moeten worden. Dat leidt echter tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde vervangingswaarde van € 1.287,54 per m² niet te hoog is. De optelsom van de kosten van de deelobjecten laat zien dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog is vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
Vergoeding overschrijding redelijke termijn
22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding
van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.
23. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn
is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn (naar boven afgerond) is overschreden.
24. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op
11 april 2020 tot deze uitspraak, twee jaar en bijna vier maanden is verstreken, zodat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. Eiseres heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarprocedure heeft - gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift - 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De procedure bij de rechtbank heeft - gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 13 april 2021 tot aan deze uitspraak – zestien maanden geduurd. Anders dan verweerder tijdens de zitting veronderstelde, heeft bovendien niet eiseres, maar verweerder zelf in de e-mail van 30 augustus 2021 om uitstel van de behandeling van deze zaak op de zitting van 21 december 2021 gevraagd. De overschrijding van de redelijke termijn is vrijwel volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Conclusie
25. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde
van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar blijft gehandhaafd. Eiseres heeft wel recht op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht en zij heeft recht op een immateriële schadevergoeding.
Proceskosten en griffierecht.
26. In het bestreden besluit heeft verweerder vermeld dat hij de proceskosten in bezwaar aan eiseres zal vergoeden. De kosten in beroep stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting). Daarbij is de rechtbank, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. Verder is wegingsfactor 1 gehanteerd. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Ook moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrage van € 1.518,-;
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 360,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, voorzitter, R. in ‘t Veld en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 augustus 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.